博鳌演讲 | 曾粤晖:房地产境外融资趋势

观点地产网

2019-08-08 10:45

  • “只要大家共同努力,办法总比困难多。我想和大家一起来看看,我们可能可以在未来结合过去的经验做些什么。”

     曾粤晖 (建银国际金融有限公司董事总经理):各位来宾、各位朋友,大家上午好!非常荣幸也非常高兴有机会再次出席博鳌房地产论坛,在这里我要对主办方和各位热情相邀的业界朋友表示感谢。

    我今天的主题是“房地产在境外融资的趋势和主要途径”。之前的几位讲者也有提及,这个政策的密集出台,可能我们对较短期的未来究竟会发生什么不太容易做出具体而精确的预测,基于这样一个特定的环境,我昨天晚上对我的资料也进行了一个新的消化,更多的是希望结合一些公开的市场数据和我个人从业的经验感受,从几个角度讲讲。

    首先回顾一下过去的两年,尤其是过去的半年、三个月,市场在融资上做了什么和出现了什么情况。虽然大家可能会对近期总体的情况觉得不容乐观,但是从我个人的从业经验来说,我相信最基本的道理大道至简,仍然是波浪式前进、螺旋式上升。

    具体到房地产这个行业来说,只要大家共同努力,办法总比困难多。我想和大家一起来看看,我们可能可以在未来结合过去的经验做些什么。

    首先简单地点一下题,既然是房企的融资,在境内、境外房企的融资总体来说会有哪些基本的渠道,这些渠道,有的用得比较频繁,有的相对较少,但是总体来说有这样一些,一方面是项目融资,就单个项目来说,从前期拿地,土地的贷款、非标的信托、资管。

    中期到了开发,我们可以跟商业银行争取获得开发贷款,以及采取近期比较流行的供应链金融。这其实并不是一个新鲜事物,但是近期较多地被提及。

    后期主要是房地产产品的销售和运营,我们仍然可以使用购买客户的按揭贷款、商业性经营物业的抵押贷款等等。

    从公司层面,房地产企业的融资来说,他们可以到资本市场解决,境内外的IPO。当然从A股房地产的IPO来说,我们觉得极不可行,因此到境外、到海外去实现房地产企业的挂牌上市融资,可能会成为一个较为现实的选项。

    企业在境内外的信用债券,使用DCM的工具,超短期的融资债、短期、中期融资券,定向工具PPN、以及交易商协会ABN等等,另外还有公司债,包括了公司债和私募债,另外还有证券ABS、资产证券化、REITs等等,不一而足。

    总体来说应该说这个工具箱还是非常多元,选项还是很多的。可能具体到使用来说,我们又可以分成不同的市场、不同的主体选,这是一个相对比较深入的话题。

    在我们进行项目交流的时候,我们会结合每一个企业自己的具体情况。比如说是否有评级、之前是不是曾经采用过这种融资手段或工具,市场的采信等等,情况怎么样,我们会为它设计出更具体、更有效、更可行的融资的方案。

    政策方面,之前也向很多的同行和演讲嘉宾进行了聆听和学习,特别是5—7月份房地产相关的政策出台是比较密集的,从银行贷款(开发贷、并购贷等等)条件的设置,从非标产品对银行方面的一些要求的改变,包括银保监会的相关文件等等,都进行了窗口性的指导。

    境内外发债也经历了一个起伏,我们知道发债的成功与否和顺利程度,一方面取决于政策在具体时期的制约或者是促动,但更多也受到市场氛围和投资者对于这个市场的一些预见性,个体的预判的喜好、偏好的影响。

    其实在近期(近一两年)曾经出现过挑战性的发债格局,也曾经经历过供不应求,大家觉得非常好,热烈追捧,以至于政策出台之后,市场进入观望、冷静的演变。股权融资自2016年的930以来,除了个别的资产并购,私募股权融资受到了一定的瓶颈和制约。当然我们可以从产品等等方面进行一些创新,看看能不能在政策许可的前提下走出一条新路。

    这是2019年5月份到730期间出台的关于房地产行业融资政策的一览,这里有住建部对地王的点名,也有银保监会23号文强化对地产融资的监管,以及到6月13号郭树清主席在陆家嘴论坛上对房地产开发商的一些点评。7月6号银保监会对信托公司窗口指导,进行余额管控的政策,7月12号发改委文件,以及7月20号监管部门对信托业务统一标准等等的政策出台。

    我们把时间放得更长一点,我们看看在我刚才所介绍的几种房地产开发企业融资工具,对于它开发资金来源的占比,在过去的近10年间是怎么样的情况(截止2019年7月31号)。

    我们看到最主要的资金来源,大家可以从这个柱状图了解到,首先是国内的常规贷款,昨天大家也提及房地产的排名,也热烈地探讨了这个排名应该用什么口径来排,你这个排名的意义在哪里。其实就一个最现实的意义来说,坦白来讲,房地产企业的排名对于在商业银行取得开发贷的容易程度还是有关联的。

    有一位讲者也说到,这类似于孩子上学成绩的排名,排在前面的大概率应该是优秀生、学霸、好孩子,最起码他的主业是把学校搞好,成绩排在前面应该值得信赖,因此其它方面应该也有余力赋予其他的职责。

    房地产企业也一样,我们知道现在房地产企业的排名也有很多,协议签约、销售、预售只是其中的一个口径,当然大家看得比较多。贷款之余,自筹资金和其它资金来源,利用外资都占了一定的比例。

    具体讲到债券,房地产行业债券的净融资情况,今天我想主要讲讲股权、债权两方面的融资对企业的帮助。

    总体来说,债券的融资是比较受到各方面的政策的影响,也包括了货币和财政政策宏观和微观的影响,它呈一个起伏的状态,有一定的规律性。

    房地产行业原本就是一个强周期的行业,所以比较多听到的一个热词就是怎么在这个行业的发展里面踏准节奏,把握周期性的机会。这个说起来比较简单,过后来总结也确实很有规律,但是身处其中的时候,我们还是需要通过一些辅助性的工具,以及合作伙伴提供的咨询服务,来加以抉择和判断。

    目前来看地产债确实比较集中的压力出现在今年的三季度和四季度之初。关于7月12号发改委出的房企发行外债只能用于置换未来一年到期的中长期掌权的政策,由于我们之前也多有提及,所以我对它不想再做很详细的解释,总体的解读是说,由于对这个融资的用途受到了限制,所以大家可能再次使用到境外发债的工具会不会有些影响和制约。特别是近期有些房企的朋友问得比较多的是,如果我以前从来没有在境外发过债,那又谈何去还一年内即将到期的中长期,这该如何做?如果有时间的话,我回头会做一些详细的解读。

    从2019年7月份乃至于到2020年7月份,将会有如下这些金额的到期要偿还的债券的数量,7月份有407亿,最高的出现在2019年的九十月份,分别有502和559亿。但总体来看还是比较均衡的。

    到2020年年初,我们知道这个到期跟当时的发行是有关的,大多数的债券会选择整数年期的发行期,半年期的也有,但是相对较少,所以我们看到在相对窗口比较弱的农历春节期间,一二月份还款的压力比较低,因为当时发行的数量也相对较少。

    从金额较大恰恰说明过去一两年的时间里面,债券市场尤其是境外债券市场是显著回暖的,我们看到了在2016年只有93.69亿的发行,但是2017、2018年都已经接近500亿,2019年上半年更加是有92只,358.49亿。

    由于时间关系,我再讲讲在境外发行房地产类股票目前的一些选择,到底情况是怎么样的。

    目前在活跃在香港市场交易的境内房企的总家数大概是80家左右,过去的10年在香港上市的境内房地产企业一共有70家,去掉中间私有化退市的万达商业,目前仍在市场里面活跃交易的一共是69家。

    从2018年以来,正荣、弘阳、万城、大发、美的、恒达、银城、德信、中梁控股等等9家房地产公司向后成功登陆香港联交所,目前仍有几家房地产企业已经递交了上市申请,在等待着在香港挂牌上市的成功,历史仿佛再现了当年整个房地产市场,加上这一次,一共三次的房地产上市的热潮。

    总体看来,由于香港联交所对地产上市企业上市挂牌企业的态度相对较为欢迎,相比之下其他的境外市场,以及我们的境内的A股应该说条件更为严格。

    这种情况下香港成为境内房地产企业到境外上市挂牌的一个很好的选择,同时搭建了一个好的上市平台之后,可能会为我们刚才所讲述的一系列上市之后的再融资带来诸多的便利。

    市场确实路阻且长,但是我们应该顺势而为。任何时候都有任何时候的特定情况,但是我们看到众多的优秀企业在优秀企业家引领,在众多优秀机构的辅助、合作之下,仍然笃定地迈着稳健的步伐,一步步的前行,从成功走向更大的成功,我们也希望有更多的机会相约、相聚,共同沟通,为市场的繁荣、为企业的成功做出更大的贡献。

    撰文:曾粤晖    

    审校:劳蓉蓉



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