博鳌演讲 | 李战洪:变革时代的房地产生存之道

观点地产网

2019-08-07 17:56

  • 现在是一个迅速变化的时代,不变就等死,如果变又有可能是找死。

    李战洪(曲江新鸥鹏文化教育控股集团总裁、新鸥鹏教育产业发展集团总裁):现在是一个大变革的时代,我们如何生存,今天就这个话题跟大家探讨一下,最大的变化就是现在已经有开发商向运营商转变,不管是康养还是科技等等,以后都是往运营商的角色转变,这一点很重要。

    我参加博鳌论坛十多年的时间,我和很多嘉宾不一样,有些嘉宾是每年一个观点,每年一个主题,我经常可以一个观点讲10年,而很多专家是每年变一个观点,我的一个观点可以讲10年,回过头看,我讲的还是对的。我们讲变与不变,在这个行业发展的过程中,一定要知道哪些是变,哪些是不变,如何在变与不变中生存,这是很重要的。

    现在是一个迅速变化的时代,不变就等死,如果变又有可能是找死。

    我们来看行业中的变和不变,分为三个阶段。新中国成立以来49年的时间,在房改之前我们基本上没有变化。房改之后,到2015年政策特别野蛮,基本上不出什么政策,或者很少有政策,他咬紧压挂狠狠地研究,可能出了几条,这已经是很大的政策了。

    但是整体来说政策是简单的,市场很复杂。其实就是一个复杂,有些叫周期性调整,我们说解放军来了,你等着周期就行了,就像广东的荔枝,一个大年之后就是一个小年,小年之后就是一个大年,节奏踩准了就行了。所谓解放军来了就是大年来了,你解放了。踩反的人就是大年的时候你在做生产,小年的时候你在销售,正好踩反了,所以你发展不了。

    2015年是特别重要的一年,我们说用最便宜的钱拿最便宜的地,赚一波周期的钱,从2015年开始。从2015年之后,市场反而变得简单,就是只有一条线——涨。当时政策就变得特别复杂。所以变与不变,大家一定要把握好。

    在市场的趋势里面有两个方面特别重要,这也是在10年之前我就说过的数字,就是一手放和二手房的成交比例。当二手房的成交比例远远低于一手房的成交比例的时候,它是快速增长期。但是进入成熟市场之后,就看两个指标,第一个指标就是看一手房和二手房的成交比例,美国在三年之前是1比3,现在是1比4。

    一套新房的成交,带动4套二手房的成交,这时候它的城市化率已经是83.4%。所以说这个市场趋势怎么样,城市化率不到75%,一二手房的成交比例不到1比3,这个市场还是可以看好的。

    我们说变与不变,过去轻易成功或者巨大成功的经验,将会成为未来发展的障碍,这一点大家慢慢会体验。别以为中国地产不会“变心”,它已经在变心,开发商已经开始向运营商转型。

    不要在断头公路上奔跑。什么叫断头公路?以地产为主题,而且以地产为载体,这叫断头公路。什么不是断头公路?比如说我以健康为主题,以地产为载体,以教育为主题,以地产为载体,以文旅为主题,以地产为载体,这就不是断头公路。我说的断头公路是以地产为主题,以地产为载体,你将会进入红海,万劫不复。

    行业集中度之战,这一战里面很多企业会死掉。还有一个变化是开发商会在行业增长率中死去。

    在2012年之前,行业的增长率是在15%,2012年到2016、2017年,包括到去年之前,是7%。今年最新的数字是1.8%。在这样的增长率的情况下,现在的规模增长基本上停滞不前,所以这时候看你做几个市场,很多企业会在这个时候死去。

    会死成什么样呢?这一页也是讲了很多年的,大多数开发商将会死在趋势之中,它是什么趋势?未来的开发商只有3000家左右,现在是8万家开发商,全国660多个城市,每个城市平均有121家开发商,以后每个城市可能就只有3到4家开发商。

    开发商会在进入城市的错误选择种死去,从12345到54321。城市是有10%的面积、20%的人口、30%的GDP的贡献率。在现代都市型产业和现代服务业里面占了40%的比例,50%以上的流动人口进入城市,是进入中心城市,就是强三线城市。我们未来城市的选择,一定是从区县到强三线以上,一定是中心城市战略。

    我这里有一个例子,有一家20强房地产开发商投了几百亿进去,他的两个主要总裁现在都已经离开了,就是因为他投入到三四线城市,投了几百亿进去,只有30亿回款,你越到低级别的城市,你投多少你都要不回来。

    很多开发商会在无知无畏中死去。大家不研究新房和二手房的成交比例,你最后怎么死的都不知道,希望大家研究一二手房的成交比例,因为这对开发商来说很重要。

    我们明道之后才能优术,要明白这些道理,我们怎么活呢?有三点,一是构建优势的趋势性竞争力,第二是要做产业链,也就是我们做“项链”加工厂,把文化和教育等等一颗一颗的珍珠链起来。第三,在中国这个土壤里面,没办法产生全能冠军,中国这个土壤里面,大多数都是依靠单项冠军谋求更多的资源。能否拿到某一个单项冠军,至少拿到前三名,以后才能生存。

    在变与不变中我们牢记三句口诀,第一,紧紧围绕文教未来做文章,以文教卫为主题,以地产为载体。我们几百年、几千年的时间构成了一座老城,改革开放40多年,形成了一座新城,下一个10年往哪里去,这就叫趋势,这把握了这个趋势很重要,简单来说就是退二进三,进三就是现代服务业和都市型产业,它的核心又是文教卫,文教卫就是健康、医养康养。第二是打造自己的单项冠军方向。第三,出规模不如出模式,企业一定要有自己的模具,在现在和未来的时间里面,你要应对行业剧变,你一定要开模具,开出一个适合自己发展的模具,开出一个具有独特竞争优势的模具。

    地产、教育、健康、文化这几个领域加起来的市场是非常大,算下来有30多万亿,这个市场巨大,你的企业能否同时做这四个市场,做教育、健康、文化市场,以地产为载体,这是将来的发展趋势。

    谁是曲江新鸥鹏?它的全程是曲江新鸥鹏文化教育控股有限公司,这个企业是在国进民退的过程中,在各种资源受到影响之后,采取混改组建的公司,我们现在变成国有控股的公司。是曲江文化和新鸥鹏相互赋能之后组建的,它的使命是打造中国文化教育第一品牌。

    它下面有5个集团,三家上市公司,有文化教育集团、文化商业集团、文化旅游集团、文化会展集团、文化演艺集团。

    我们现在有10余个自己的IP,它是靠IP来创造城市需求的。第一个是大唐不夜城,我们打造的是千秋中华情的IP。现在大家可以看看大堂不夜城,这是中国第一步行街。图中左下角的陕西大剧院投资了13亿,现在每天的人流量平均50万,最高达到95万,它顺便带来的消费在100亿以上。

    第二个是大唐芙蓉园,这是文旅产品,央视春晚西安分会场就是在大堂芙蓉园举行的。

    第三是文化演艺集团,它打造的是城市第一礼,天下第一迎宾盛典,习近平去了两次,印度的总理、克林顿希拉里、德国的总理全部去体验过。还有我们的城市双Mall、教育Mall。

    再一个是文化会展中心。

    再一个是新鸥鹏的教育,中国的千万家教育机构唯一被国家商标总局确认为著名商标的,就是我们的巴山系,我们的高中生百分之百考入一本,这么多年最差的学生都要高出一本线50分,我们是92.3%的学生考如985和211的大学,今年这个比例达到了95.3%。

    我们还有大学、产业园,还有教育城、国际人才港。在中心城市我们打造国际文化区,在大家都在做产城融合的时候,我们已经在做产城人三位的融合。我们后来还做了产成人文的四维结合。

    撰文:李战洪    

    审校:劳蓉蓉



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