博鳌演讲 | 吴建斌:如何渡过融资难关?

观点地产网

2019-08-07 15:36

  • 房地产行业是一个非常大的行业,就算降到10万亿,也是非常大的行业,它的市场加起来有汽车行业那么大,所以你只要坚持住,你是有很多可以做的。

    吴建斌( 阳光控股执行董事、全球合伙人、阳光城集团执行副总裁):大家下午好!我给大家讲讲运营方面的一些话题。

    当前的形势大家也知道,房地产企业应该是遇到了融资方面的一些困难,这些困难应该还不小。面对这些困难,我们总要找到一些解决的办法。

    我本人也是财务出身,所以更多聚焦的是财务方面,怎么样配合公司在这个阶段渡过难关。之前也研究过房地产行业好多公司,我相信当前的融资环境的确让房地产公司觉得是冬天即将到来。

    另外一个观念,大家一直也知道,作为企业管理的核心,应该是财务管理,财务管理的核心实际上是现金流管理。而现金流的管理的核心是经营性现金流的管理。经营性现金流的管理,实质上是可以动用的现金流的管理。

    所以我今天的题目是讲“现金流的管理是当前最为重要的一个事情”。

    面对当前的融资难的形势,我们还有哪些融资工具可以用?我记得在2015年下半年到2017年,当时的融资工具非常多。当时有人统计过,有30多种工具是可以用的,到目前为止还有多少工具可以用?我们的企业还能做些什么?当前的政策背景是不用重复的,大家都知道有五限的政策,现在还在执行中,一城一策的政策有些城市在落实,有些城市并没有落地。

    比如今年4月份政治局会议讲得非常清楚,房住不炒,这也是当前政策的一些非常重要的观点。另外比如说730政治局会议,不能将房地产作为短期刺激经济的手段,这是我们政策的大背景。

    在这种大的背景之下,我们的金融市场跟当前的政策是紧紧相吻合的,政策有需要,金融方面就要做一些安排,所以2018年通过资管平台的融资已经停了,今年5月份的23号文对信托融资或者信托通道的融资又做了一些限制。

    我们把这些限制进一步归类,也就是房地产企业买地环节的前融受到了很大的管制。其实房地产为什么要高周转?实际上从买地这个环节就开始,买地为什么原来可以高周转起来,是因为我们有很好的前融。当两个政策都影响到前融,基本上房地产公司要通过前融推动高周转就非常难了。

    所以我们总结,当前的政策环境其实是把融资的30多种工具在最高峰的时候门都打开,现在慢慢地把这些门都关起来,有些门已经彻底关了,有些门是半关的状态。

    我曾经看过一篇文章说,房地产的融资已经遇到了围追堵截的状态。当然我们要分析一下,当前政策收紧融资的出发点在哪里。原来进行的五限政策,这是最强的一个房地产的政策,在这么强的政策下,我们去年房地产公司的业绩都非常好,大部分公司的业绩创了新高,而且增长的幅度也比较大。那就传递出一个信息,也就是说这样的政策对调控并未发挥太大的作用。

    房地产从2018年反映出的业绩来看,因为业绩一般是两个方面,一个是经营方的业绩,另外一个是公司的财务状态,大部分公司的财务杠杆是非常高的,这也是一个事实,这也是当前国内房地产非常鲜明的特点,就是杠杆率很高。

    无论是大公司还是小公司,基本上房地产方面我们经常关注的几个指标,比如说资产负债率、净借贷的比例、有息负债率等等,这几个指标都是比较高的。当然这个高要看是跟谁比,可能跟香港的地产公司比,的确是高了很多。从这个角度来讲,负债率很高,可能财务风险就比较高,我想这可能也是作为决策层认为是一个问题。

    另外,整个社会的杠杆率目前也比较高,高到250%,居民的购买力的杠杆率,今天有几位专家的数据也说明,我们的杠杆率这几年已经升了很多倍,已经达到接近50%的水平,差不多接近全球发达体的水平,这也是一个趋势。

    所以在这种情况下,可能决策层们就认为,房地产这个行业的确对国民经济的影响非常大,所以这个行业只能是平稳、稳健、健康的发展,只有这种情况下对国民经济才是一个很好的促进,或者是一个压舱石的作用,所以要建立一个长效机制,这是我理解它的动机。

    在去年下半年我做过两次比较大型的演讲,回顾这两次演讲。第一次演讲是2018年10月2号,当时房地产融资就已经遇到困难,我当时就提到房企要高筑墙、广积粮,还要静观其变,还要善待普通员工。后来我又发表了一篇文章,是11月5号发布的,当时提出房企要追求均好12条。

    当时这两篇文章的发布,大家也知道当时的环境,房地产企业已经遇到了融资的困难,无论是大型房企还是中小型房企,都是同样的情况。

    我当时发表的一些观点,回头再看,到今天来讲这些观点也是对的,的确市场朝我们当时预测的这个方向在发展。

    所以回头我们讲当前的融资工具还有哪些,我大概罗列了一下,已经不多了,比如说股权融资方面,IPO融资,但是现在可能只能到香港IPO,在内地是没有机会的。发行股票买资产,这在国内是可以做的,但是审批的流程、审批的难度也是比较大的。

    债权类的融资,比如说公司债,一年内的借新还旧是可以的,但是你要再扩容,可能要窗口指导,可能批,也可能不批。另外从项目的层面上,当然目前我们常见的比如说开放股权、合作拿地,这是常见的方式,这是仍然可以做的,传统的开发贷融资目前是房地产公司融资方面占比最大的部分,如果你这个项目符合432的要求,基本上开发贷是没有问题的,供应链融资也是正常的,商票、保理融资也是正常的,与总包单位的合作也是正常的。

    把这些东西再进一步归类,我们就会发现融资的很多门都关上了。股权类非标准化的融资有些还是可以用的,标准化的融资很多已经进入窗口指导,比如说境外的美元债融资,基本上要做增量。目前来讲机会还不是很大。但是你要做一年到期的还款,这样的额度申请审批可能也没什么问题。这是当前的融资工具,可以用的工具已经不多了。

    但在这样的情况下,融资难,企业要发展,更多的企业要维持它的可持续发展,或者当前情况下是要生存下去,怎么办?

    我大概有几个方面的建议,第一方面的建议是,能用的融资工具,尽可能把工作做得更细一点,无论是跟银行对接,还是跟监管部门的审批申请,工作要细一点,争取能保证的尽可能保证好。不要在这些环节上再出一些问题,所以把融资的工具尽可能用足。

    第二方面是静观其变,房地产是一个周期性的行业,周期性十分明显,我们总结过去这么多年,房地产大约是每三年一个周期。大家可以回去把房地产过去发展的历史再仔细看看,大概三年一个周期。

    确实有的阶段非常难,很快可能市场在最困难的时候又看到了希望。窗口一打开,当这个窗口打开之后时间很短,要抓住这个时间。在静观其变这个时间要做什么呢?要积极盘活资产。

    现在的房地产公司,无论是你的存货还是你的土地储备,其实量都不小。我们最大的几个房企的待售的物业,包括土地储备,那都是几万亿,所以它的周转可能会很大。接下来的房地产公司在手的货值可能也有一两千亿,土地储备也有三五千亿,这都是有效的货值可以拿出来,在这个时候可以多种方式,尽可能的少花钱,尽可能多回笼资金,来解决资金流动性问题。

    目前来讲,比如说订金、监管资金、预售款、个人按揭、应收款等等,这些既可以做资产证券化,又可以在内部管理上做一些安排,有专人去盯,比如说一些监管资金,怎么样尽可能把它从监管变成可动用的资金,预收款怎么把它作为资产证券化的产品做好。

    第三是控预期。对房地产的预期到底怎么看?我认为可能还有一两年的时间还是比较困难的。这个困难在这个过程中,每家房地产公司的预期不要太高。

    今年年初的时候房地产公司对自己2019年的预期都是一个很好的安排,大量的企业对自己的预期安排大概是增长5%到10%,但是3月份一个小阳春,很多公司感觉到今年可能有机会,又把预期调高了。但是回头去看,现在这个预期5%到10%是比较合理的预期。

    房地产为什么让自己越来越难受呢?可能是预期太高了,今年半年报披露的情况来看,有一些公司的增长还有50%,特别是一些中小的公司。所以在这种情况下,你的投资量就很大,你的资金又没回来,你只是加杠杆,银行的融资不像原来那么畅通,杠杆是加不上取得,这是我们对未来的预期要做适当的调整。

    第四是控增长。增长和预期是差不多的,各位专家早上的观点我非常认同,15万亿是一个去年达到的目标,未来能不能达到16万亿、17万亿,还没人说得清楚,大家都不敢说。所以有可能会出现在一个高位上的横盘,也就是说15万亿到20万亿之间。

    在短期内怎么样让房企渡过难关,这是当务之急,所有房企都面临这样的问题,是刻不容缓的。但从长期来讲,房地产公司如果对未来的预期的判断是一致的,对未来的增长我们也不要有太高的预期,在这样的前提下,我们应该是企业内部关起门,夯实我们的管理。往往在经济不好的情况下,或者运营不好的情况下,正是我们夯实运营管理最好的时机。

    所以我就提出了房企均好12条,我在去年11月的时候对市场也发表过一些演讲,我认为还是有意义的。

    作为一个房企长期来讲一定要追求均好,不能单看某一个指标,比如说规模指标,企业还是要有长期战略的坚定性,一个企业能够长期发展,还是要有专业化管理、专业化运营,如果想得很多,走着走着分出很多岔道,就是你的战略不坚定性。

    其实房地产行业是一个非常大的行业,就算降到10万亿,也是非常大的行业,它的市场加起来有汽车行业那么大,所以你只要坚持住,你是有很多可以做的。

    我自己经过研究之后,有这么12条均好给大家做一个分享,做一个建议,可能对当下房企在未来发展的过程中多多少少有些启示,可以供大家学习参考。以上是我个人的研究,谢谢大家。

    撰文:吴建斌    

    审校:劳蓉蓉



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