地产精英 博鳌论剑之一 | 排名重要吗?房地产的规模与出路

观点地产网

2019-08-07 12:00

  • 业界经常用来比的指标,用销售额这个指标来排名,是不是也是推动房地产行业出现种种迷思、出现种种发展模式迷惘的很重要的推动因素?

    主持嘉宾

    巴曙松  中国银行业协会首席经济学家、北京大学汇丰金融研究院执行院长

    对话嘉宾

    陈  淮  中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任

    贾  康  华夏新供给经济学研究院首席经济学家

    刘  伟  招商局蛇口工业区控股股份有限公司董事、党委副书记、常务副总经理

    田  明  朗诗绿色集团董事长

    吴建斌  阳光控股执行董事、全球合伙人、阳光城集团执行副总裁

    沈建光  京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家

    方明富  金科地产集团股份有限公司联席总裁

    李  军  绿城房地产建设管理集团董事长兼总经理

    巴曙松:欢迎各位专家,这一节的讨论准时推进,因为讲完就要吃午饭,吃午饭之前的讨论不要延迟,而且每当看到我和陈淮教授在同一节的时候,就会有人幸灾乐祸地希望看我们两人互相调侃和攻击的情况出现,今天很幸运,我是主持人,他只是参会人员。所以主动权就出现了易位。但是我刚才也称赞他了,把他和邓小平先生关于房地产的思想并列。

    这一节讨论的是房地产下一步该怎么办,大家觉得现在很迷惘,下一步不知道怎么办。还给了三个分议题,刚才在下面的时候我们还在开小会特别,就是房地产这么多年高速的成长,经常引用的一个指标就是销售额,去年到了15万亿,吓得整个决策者都很担心。

    这个行业15万亿的销售额,严重地挤压了社会的资源,社会资源都投到房地产了,哪还有钱去投其他的创新转型。但是作为一个正常的行业,它进行排名的时候,比较靠谱的数字肯定是利润、税收等等。

    刚才我们在下面讨论说,销售额可以做假,有哪个老板会把税收做假?本来交100亿,我非要交200亿,这种老板估计比较少。

    我就问第一个问题,我们反思一下,我们这个业界经常用来比的指标,用销售额这个指标来排名,是不是也是推动房地产行业出现种种迷思、出现种种发展模式迷惘的很重要的推动因素?为什么我们就不去更多地评估、考虑利润、税收这些方面的因素呢?

    或者说是不是我们在这个转型期,也就意味着下一步我们要更多地去看他的利润、税收,而少看甚至不怎么看销售额呢?我把这个问题抛砖引玉地提出来,请台上的专家从这一点出发,来给听众们做做指点。首先有请贾康老师。

    贾康:我抛砖引玉谈点看法。刚才巴曙松教授说的这个问题,其实你已经点出了一个倾向性的意见,我是高度赞成的。销售额是一个波动很大的指标,而且它太笼统。我自己理解的这个指标,先看看宏观,前面巴曙松做了一个非常好的关于中国房地产业发展的主旨演讲,这里面他有一个基本观点,就是中国城镇化后面还有比较可观的空间,这方面我就想再补充一点看法。

    刚才你用的指标是官方讲的常住人口的城镇化率,但实际上这几年从政治局到统计部门,已经把另外一个重要的指标强调出来,就是户籍人口的城镇化率,现在只有43%出头,这是没有欠账的城镇化率。而常住人口城镇化率欠账是非常严重的。

    前面40年总共进城了6亿多的人口,近10年差不多进的是3亿人,但是这3亿人里面绝大多数还没有取得城镇户籍,他就没有得到市民化的待遇,基本公共服务均等化有很严重的欠账,在教育、医疗等等最基本的民生事项方面,都没有把供给放到一视同仁的水平上。

    就是城镇化的实际的支撑能力不到位,他要按照真实城镇化水平来说,一定要补欠账,所以我想补充的一点,按照巴曙松刚才的认识框架,中国的城镇化的空间比现在看起来还要大,我觉得要按照两个指标中和来看,要大将近10个百分点,那就比印度高不了多少了,在这个曲线上中国是更靠近印度那个位置的。如果看到这样一个基本情况,对于中国在整个现代化过程中间,我们可用的韧性、回旋余地、市场潜力等等方面,就应该有更充分的估量和信心。

    巴曙松:贾老师提得很好,把我们的问题聚焦了,在目前这个转型阶段,我们聚焦在房地产企业,该用什么来作为一个评估的指标,更符合现在的现实。

    贾康:是的,企业首先要取势,然后明道、择时。取势还是要注重这个市场的空间。当然运行特征上我也不讳言,一开始杀进去就能高歌猛进的黄金时代已经进去了,前几年郁亮就讲进入了白银时代,现在是不是白银时代又已经终结了,或者说基本上过去了呢,我觉得还得谨慎判断。

    有些咱们已经感受到的概念非常值得再进一步把它确认下来,就是到了白银时代以后,冰火两重天已经运行了差不多10年之久,每一都是落的时候出现严重的分化,现在仍然是这样,这两年看起来房地产市场大家都觉得它要往下走了,其实你看一看,火的这一边它往下走吗?市场力量没有往下走,是无所不用其极的行政手段硬把它压在那儿的。这个冰火两重天的格局,是房地产企业取势后面基本判断最重要的概念。

    你如果看到这个冰火两重天的情况,你就不能一概而论我的前景怎么样。你跟着火这边走就比较开阔,你跟着冰这边走就可能越来越萎缩了,那就是你的战略、策略、偏好组合在一起怎么选的问题,也不是说冰的这边没有机会,而是机会要少很多。

    巴曙松:你的逻辑是不是说城镇化率增长10%,市场还是很可观,这一轮大家熬过去了,可能增长比以前还会更高。

    贾康:对,但是我认为每一个主体里面你要拼搏,要使自己的意愿很好地实现的时候,你就不能简单地跟着形势走,你要看你杀入的是火这一边,还是冰的这一边,火的这边你要怎么制定自己的生产经营策略,冰的这边也不是没有机会,你要看看自己有什么比较优势,你可以在这里面实现自己的企业家的抱负,这就得自己分析。冰火两重天里面的根本就是你得看你的地段、交通条件、配套设施,一定要看具体的什么城市里面的什么地段,最后才能落到你的销售额,销售额只是运行过程中间一个很阶段性的浮动特征非常明显的指标。

    巴曙松:我这次接触到很多地产商朋友,大家都特别悲观,你们悲观什么?按照我测算的还有10年,再加上你这10%,还有10年。

    贾康:如果真实的城镇化水平是50%左右,走到国际经验的70%左右,还有20%的空间。说得再保守一点,即使只有15%,一年上升一个点,也要走15年。

    巴曙松:我看到陈淮教授坐的姿势已经换了好几个了。

    陈淮:我抓紧说。我和巴教授现在的关系就像中美贸易谈判,他有话语“霸权”,我处在被动的状态,所以我得在有限的资源空间内把我想说的话说一说。

    首先他提出的问题说房地产这些年发展到这么大规模,销售额这么大,是不是我们的生产领域制造业的投入和消费都被挤了。我想巴先生显然不是村长级的,一定是高等的经济学家懂的,不像吃糖吃一块少一块,经济学不是这么算账的。

    我们这些年不仅有城镇化,而且有工业化,工业化和城镇化都是一个社会固定资产大规模形成时期,比如钢铁生产能力、石化生产能力,和我们的城市的各种公共建筑,包括老百姓住房,这个时期一定需要股市和银行等金融机构把分散在万万千千人们手里的资源集中起来,用于这样的建设。

    比如铁路我们不可能一公里一公里的修,要一次修2000公里的话,那就需要一个大的投资,需要股市的支持。但是中国的金融专家把股市办成了残疾人,剩一口气。这些年我们凭什么累积起了这些固定资产?我们有一个代偿功能,就是房地产。

    房地产实现了万万千千分散资源集中化的情况下,我们的城市建设固定资产形成过程和工业生产能力固定资产的形成过程。不是挤了,而是推动了,应该由你干的事你没干,由别的产业完成了,现在你说房地产业错了,不知道是脑残的儿童说的话,还是真的是这样。

    陈淮:另外是消费这一块,消费是分阶段的,所有的经济学家都应该懂得,为什么上海在90年代中期之前,浦东开发之后10年房子卖不出去,因为那个时候老百姓的收入首先要满足吃穿,住行还在其后,所以房子尽管三四千、五六千一平米,那也没人买,给蓝印户口外地人也不去,上海人买房免税也不买,因为那时候的消费首先要集中改善吃和穿。

    下一步是累积私人资产,买房就是私人资产的累积过程,中产阶级的形成过程。我们到十九大才敢提扩大中等收入者阶层比重,当我们的中产阶级形成了,占有一定比重了,新一轮更高层级的消费才能到来。

    出国旅游,200年后复苏的假死,上月亮上住两天,移民金星等等,这才行,美国人到这个地步了。我们现在一部分中高端人群也已经到了一个新的消费领域,在私人资产领域达到一定程度,这不是一个匀速运动,不是说我们收入增长多少,我们的消费就一定的相应的增长多少,这是有阶段性的,这是一个很简单的道理。

    刚才巴教授给我们一大摞资料,这里头绝大部分我都非常同意、非常高明,但是有若干点小的地方值得商榷,他说我们有2.4亿多套存量住房,虽然说我们还得盖,虽然说现在差不多了,但是请注意他的分阶段,1949年以前的房子到现在,到2019年,已经70年了,那房子还有保留价值吗?那一段可以忽略不计,那是拆掉的。

    1949年到1979年的都是工人新村,都是一排排的房子,那是棚户区改造的重心所在,那房子也没有保留价值,备战备荒的时候建的房子,没有保留价值。

    1979—1999年这20年建的房子,改善老百姓住房条件,城镇化的住房条件,有很大的作用,但是那个房型的功能满足了老百姓基本住房需求,也就是你家有件衣服,满足你遮寒避体,这种功能的衣服您现在还穿吗?是不是再过5年、10年就要改造了呢?

    这三段的房子,或者现在,或者有不了多长时间,那都是没用的资源。咱就把您这2.4万亿套房子说明白。

    陈淮:另外巴教授给我们讲了房价收入比,这是媒体重复了十几二十年的老话题,房价收入比不仅看收入和房价之间的静态的横断面的比较关系,还要看收入增长速度。

    美国人比过中国城镇居民的收入增长速度吗?先整明白经济学家,别以为用加减乘除四则运算应用题就能预测。还要看房价收入弹性。什么叫收入弹性?比如说收入增长30%,房价支出能力可以增长100%甚至200%。比如说3000块钱月收入能买房付月供吗?每月他最多拿出600块钱用于住房消费,租房住,他涨到4000块钱,每个月拿出1200用于住房消费。也就是说收入增长30%,住房消费能力就可以增长百分之百。简单用收入房价比,那都是赵本山糊弄范伟那种脑筋急转弯问题。

    发展模式,城镇化,给我们讲了发达国家、欧美国家,他没有给你讲国美国家是因为它过度集聚于少数超大城市,包括日本在中间的位置,日本也是过疏化和过密化并存,所以它比拉美强一点,比发达国家差的人均GDP和收入的比值关系。欧美的大中小城市协调发展的比例比较多。所以巴教授给我们一张图,2015年主要集中的是沿海城市,现在挤到中部的很多城市,将来还要往西部扩展,大中小城市的协调发展,最终解决房价问题。全中国人都住在上海、北京、无论如何也住不下,都想娶章子怡,无论如何也嫁不出来。

    巴曙松:真像是中美谈判,为了吵架而吵架,把我问的问题都忘了。

    陈淮:你问的是,房地产投资是不是挤占了投资和消费。

    巴曙松:我问的是新的形势下用什么东西评估房地产消费比较合适。

    陈淮:这个事你大概得上宁波普陀山,只有救苦救难大慈大悲有求必应观世音菩萨能解答。我们在这里15年了,年年谈冰点、困境,2018年房地产房价、销售额、销售规模都创新高,是还是不是?大家都没人讨论股市,股市就成了最危险的地步了,应该唱国歌了。

    巴曙松:在过去这么多年,资本市场我们起起落落,在每当比较健康的时候,大家讲PE,比较疯狂的时候就讲PEG,加一个字母,其实还是加减乘除,说要看利润增长率。说这个利润增长率高,可以承担的市盈率更高。这么简单的一个逻辑,但是每一次我们见到市场跌下来的时候,就发现好像是无论你的利润、收入增长多快,最后挣的钱总是要还是一样的,资本市场凡是讲PEG的,最后都摔得很惨。

    陈淮:我想起巴教授问的问题,用一句话就可以回答,过去地方政府卖地尽量把价格卖得更高,一次性收入高,现在地方政府也转型了,不一定出价高的那个我卖给你,将来能持续带来现金流的,就是你刚才说的税收、利润,特别是税收部分,能够持续稳定地带来税收的,这样的地你拿了要干什么,比如干旅游地产,而且是真旅游地产的话,可能它就会更为关注。如果说巴教授说对了一条,也就是这个。

    巴曙松:刚才说要观世音菩萨才能答,自己又等不及,又跳出来当观世音菩萨。(引得现场观众发笑)我们还是听听严谨的企业家是怎么回答的,是怎么思考的。

    刘伟:今天上午好几位经济学家都说了趋势上的判断,我们在实际操作当中经常都被经济学家给误导,有各种各样的观点。

    巴曙松:你在陈淮教授刚讲完之后就说这话,是什么意思?陈淮教授刚说完,你马上就补这一句,你针对性太明显了。

    刘伟:刚才经济学家给的信息量很大,对未来的需求和对这个行业的看法,我不说给大家信心,起码大家应该看到,我们城镇化的水平也好,我们严控条件下的一些房地产机会也好,实际上这个行业还是充满着机会的,14亿人要住得更好,机会是在的,作为我们这个行业来讲,我觉得应该是很自豪的一件事,这个前景是好的,但是也要看到,那么多年的高速发展,它总会有一个收敛。这种增速应该是新开发量的增速,还有一个是房价的增速,用过去的经验,肯定是不行的。所以在这个情况下,我们作为一个企业,肯定会关注它的可持续发展。

    我先回应一下巴教授刚才说到的一些指标。现在大家排名比较多的是销售排名,大家知道我们有很多项目是合作的,我不知道加这些量的时候,把重复的部分剔除没有,不要有一些“虚胖”。我想我们开发商自己销售的量加起来,一定比实际的量大,因为合作的项目,大家如果都并表,最后的量肯定是更大的。

    巴曙松:观点指数明年排名的时候,要把税收和利润也得加进来,这样科学一点,或者把合作开发的重复的部分扣除。

    刘伟:销售额的指标不上税,再加上也不是太严肃,用这个指标能反映一定的规模,而且作为房地产企业来讲,适度的规模也是需要的。

    巴曙松:往多了说是为了什么?方便银行贷款,做营销可以吹?

    刘伟:就像在班里学习成绩排名靠前的,都会觉得很光荣,不要老是班委,我们都是班里排在前面的,属于优秀学生。像我们的母公司招商局集团也用一些指标来考核我们,这些指标也是他们观察的项目,但是主要的不是销售额指标,更多的还是在利润率、周转方面。并且对负债率还是严控的。

    对我们自身来说,对规模的定位,按照我们总部的要求,我们定位是做业界的招行。大家知道银行界有很多银行,有工农中建,但也有一个招商银行。这个招商银行规模没他们大,但是它在零售银行方面,在服务方面很有它的特色,口碑很好。我们对自己的定位不是追求规模最大,而是在这个行业里面非常有价值的,这是我们的追求。刚才你讲到规模、质量、效益,这三块我们非常清晰地把质量摆在首位,质量第一、效益优先、规模适度,这就是我们应对的方法。

    巴曙松:流到什么地方去了?你不是证明陈淮教授刚才说的是对的吗,北上广深住不下那么多人。他讲的还真有一句对的?

    沈建光:而且很有意思的是,北京、上海、广州、深圳其实有不同的模式。人口迁出的城市,排第一的是北京,但是第二到第五都是周边的都市圈,比如说深圳区域迁出最多的是东莞,还有惠州等等。

    除了到北京之外,上海迁出还有到苏州、南通、宁波这些地方,明显出现了都市圈的情况。但是北京很有意思。北京完全不一样,北京迁出的第一是上海,第二是广州,第三是深圳,然后才是天津。在北京没有形成一个都市圈。上海很明显形成了长三角都市圈,广州、深圳是珠三角都市圈,但是在北京没有这个概念,它的人口迁出最多的城市都是到了上海、广州、深圳。这也说明它周边没有形成一个都市圈,所谓的京津冀没有形成一个都市圈。

    但是另一方面显示北京的辐射是最全国化的,它辐射的都是上海、深圳、广州这些城市,往这些城市迁移的人口最多。而不是像上海这个城市,除了迁移到北京之外,辐射的大部分都是周边的城市。

    还有一个不同的模式是广州模式,广州的人口迁出迁入,它除了到北京的是第一名,其它的都是周边的小城市,前十大的人口流进流出的城市,没有一个是国内的二线城市,比如说成都、武汉、杭州等等,广州往这些地方迁的都不太多,但是北京、上海、深圳都有这种情况。所以从这个方面就会发现都市圈的形成和方式在四大一线城市都不一样。这是我研究的四大城市的都市圈的不同点。

    后来我又看了一二三四线城市的人口流进流出,我发现一线城市现在多数是人口净流出,二线城市成为一个吸收人口流入最多的地区。

    巴曙松:从你们的交易数据,你给这些地产界的朋友提什么建议?重点开发什么产品?

    沈建光:其实这跟现在的房地产数据密切相关的是,现在二线城市是主要的流入地,这些地区的房价上涨,而且销量也特别好,比如说杭州、成都、武汉、西安等等地方,它的人口吸收得最多,这个增长超过三四线城市。所以为什么现在二线城市成为地产价格和销量上涨的重要的原因。当然这方面才是一个初步的研究,我会深入研究四五六线城市的情况。

    从电商的情况来看,现在很明显地感觉到,二线的表现是大大好于一线的,这是可以从很多方面得到验证,都是交易的真实数据,现在四五线的零售的情况是大幅好于一二线城市。所以我想接下来会不会从二线城市的人口迁移有利于三四线城市的发展,也就是所谓的下沉城市,现在很明显的是下沉城市的零售的量和档次是明显提高的。

    我们有真实的交易的大数据,我还可以研究消费升级、降级的情况。现在感觉有一点,四五线城市的消费品质是明显上升的。在这些四五线城市,我们销售的母婴产品,品质基本上跟一二线城市是非常相似的,这一点非常有意思,三四五线城市的人群收入上升,他们对孩子是愿意花钱的,但是其它的品牌跟一二线城市还是有很大的区别。

    我在中国互联网公司是第一个首席经济学家,这一点我也觉得很自豪,我们现在在尝试的就是用人工智能、大数据科技的手段研究经济问题。这是目前的一些初步的成果,接下来我还会不断地深挖,比如说为什么会流到二线城市,跟它的产业发展、经济发展,或者人才政策是不是有关系,这都可以通过机器学习来做一些模型。

    巴曙松:现在大家觉得统计局的数据参考性可能没有前几年那么高,所以大家都想去找一些交易型的数据。我看你讲的时候,坐你前面的经济学家猛点头,我就不批驳他了。(观众笑)后面我们业界的朋友再讲讲。

    田明:我是朗诗集团的田明。前面的几位经济学家、学者,可能是参加房地产行业的论坛,出言都比较客气,总体上对形势的估计还比较乐观。我是来自一线的民营企业,我的感觉没有诸位那么好。我说两点:

    第一,高歌猛进的20年的房地产业的大发展过去了。之所以这么说,是因为我发现在全国各地的成交里面,投资性的比重占得非常大,也就是说如果投资买房不再增值了,不再有利可图了,这个有效需求就会降低。

    我看到我们各地的楼盘的客户,不管什么档次,什么城市的,大家买房的动机,不是说我没房住,而来要住,而是买了房有利可图,是冲着投资升值来买的,这个比例占比非常高。

    我们已经高速增长了20年,我不想争论未来房地产还有没有,未来房地产肯定有,依然是一个支柱产业,刚才诸位专家讲得都很对,我想关注的是,我们前些年是一步一步的上来,每年都保持了高速的增长。我看过一个统计数据,2000年的时候,我们国家的统计局第一次统计了商品房的成交,2000年全国的商品房交易是4600亿。去年是15万亿,在19年的时间里面增长了30多倍,这种增长后面还持续不持续?如果说我们2019年也是15万亿,那就意味着没有增长。如果2019年只有14万亿或者13万亿,就意味着在去年的基础上下滑。

    巴曙松:那你估计明年是下滑还是持平?

    田明:我认为趋势是下滑,除非中央大规模的印钞票,但是我认为印钞票的风险更大。

    巴曙松:那你觉得下滑幅度会有多大?

    田明:这个猜不出来,这是经济学家的事情。

    巴曙松:这是城乡建设方面的一个重大课题。

    田明:是,这个我猜不出来,但是作为企业家,凭直觉来判断,大趋势是下滑。

    巴曙松:一万亿?

    田明:不知道。但是只要它不再保持高速的增长,哪怕是持平甚至略有增长,都意味着这个行业的拐点到来。至于以后中国的房地产行业是不是还能保持10万亿的规模,10万亿规模已经很大了,但是从15万亿要调整到10万亿,意味着要调整1/3,一支部队打仗的时候,如果1/3的战士阵亡了,就意味着这个部队基本上要崩溃了,所以我认为这个行业会面临巨大的洗牌。

    我没有那么多的数据,企业家是靠常识、靠直觉判断的,经济学家是靠模型、数据来做研究的。我记得日本1985年签广场协议,到1990年前后资产泡沫破灭,形成金融危机,在1985—1991年这个阶段,日本的资产迅速的膨胀,日本大东京地区的房地产的总市值超过了美国,而当时日本几乎所有的经济学家,包括分析师很少有人站出来说我们有问题,结果等到有一天突然崩溃的时候,所有人如梦初醒。

    巴曙松:说有问题的人老被地产界的研究人员攻击,主要是这个原因。

    田明:在日本那个市场里面应该是比较开放的,我认为他们受到攻击到不敢说话的情况跟中国不太一样。但是主流的经济学家没有人站出来惊醒,一直到灾难来临,才如梦方醒,我们更应该相信常识。我就想中国的GDP假如按6.5%持续增长,全球把中国剔除以后的GDP增长2%都不到,中国这种增长能够持续吗?中国的规模现在已经占全球GDP的20%,如果你保持6.5%,其它国家加起来保持2%,这种增长到最后不就只剩下中国一家了吗?全球会让这样的局面持续下去吗?不可能,这是基本的常识判断,所以我第一点认为中国20年房地产高歌猛进的增长阶段过去了,中间可能会翻几个小浪花,但是不改变趋势。

    第二点,回应巴教授的这个问题,唯规模论可以休矣。房地产这么多年都是唯规模论,在今天继续唯规模论,可能误导这个行业的发展,增加这个市场的浮躁。从微观上讲,在今天已经面临这样一个重大的调整时刻,如果还是唯规模论,将是灾难性的。

    如果说在今天这个时点,我们看有些企业杠杆加得很高,什么钱都敢接,什么债都敢拿,什么地都敢拍,拍一大堆地王,然后又陷入在调控严重的城市里面,想卖卖不掉,或者大量屯兵于四五线城市,如果是这样的企业,我认为他们后面会有很大的问题。所以从宏观、微观来讲都不能再唯规模论。

    我们的规模基本上都是看预售收入,还不是现房确认的会计收入。我们是按照预售收入来做排行榜,这里面的乱象很多。其实怎么评价房地产这个行业,我觉得我们应该有一个新的评价系统,刚才听了你的提问,我初步想了一下,可能要包括四个维度,一是有一定的规模,二是你这个规模下的盈利能力,你的盈利性如何。第三是你实现这样的盈利的财务稳健程度,你可不可持续,会不会有风险暴露出来。第四是面对这个行业调整的时候,你的产品、服务、商业模式有没有创新。

    巴曙松:按照你这个标准,我们今天发布的排名可能要大洗牌。

    田明:我建议观点可以重新按照其它几个比较全面的维度设一个权重来评价一下,这样我们排出来的真的是多少强,而不是多少大。我们现在排名的是销售规模多少大,尽管我们叫多少强,其实并不强,有很多企业只是按规模来算的。你看看它的盈利性指标、财务稳健指标、创新指标,根本不值得看。所以这不是强,只是大。

    可能中国的房地产需要重新思考,重新有一套逻辑来发展。因为我们的第一条讲了,大的趋势在这里,我们需要重新有一个更理性的评价系统。

    巴曙松:非常感谢,如果就按照你预期的话,这个拐点开始往下走了,就像我们80年代大学里面流行的一句诗,“上坡路和下坡路是同一条路”,怎么走下来,然后我们怎么能平稳地把这条路走下去,这是非常关键的。

    我们还有三位专家没有发言,时间已经不多了,我不限制你们的时间,我相信你们会掌握好时间,把最精彩的思想说出来。

    李军:我是绿城的李军,我们聚焦一下刚才巴教授提的问题。巴教授提了一个很好的问题,以销售规模排名不合理,而且提出了很好的建议,需要一些利润排名。但我认为这个建议做不到。举个例子,纵观这20多年的房地产,其实是一个年轻的孩子,是它长个的时候,这个时候孩子一定比身高、比体重,这时候有Top10的排名,就跟孩子去高考考试一样,要进985、211,这时候的孩子比的就是这个东西。

    当然我们知道他成熟了以后,他走上社会,要比收入,那就是巴教授讲的要比利润,但是我们认为这也不是最终状态,大家知道随着年龄增长,我们真正要比的是健康,比谁活得久,比谁活得质量高,那才是一个全面的状态。所以聚焦您的这个问题,我认为这是一个当下这个阶段的必然的情况,不长个了也不用担心,因为后面还有更多的好日子,还有成家立业的好日子,大家不用计较,这个当下的情况,随着时间的推移,随着行业的成熟,它会被改变。

    巴曙松:长个的时候还是要看点规模,但是要想活得长,还要看可持续性和业绩。

    方明富:由于时间关系,我也简单说一下我的观点。先回答巴教授刚才提的问题,为什么现在房地产企业比较关注规模或者排名。实际上有几个方面的原因,第一是由于现在官方没有一个相对比较科学的排名让大家去了解房地产在经营过程当中的实际现状。

    第二是现在的公众,或者媒体,或者金融机构,他可能是比较关注这个排名,来评估这个企业在经营过程当中的一些能力,可能通过这种排名,他才能认知这个企业的经营能力,这是大家要关注排名的原因。

    第三是为什么不能把一些税收、利润在当期进行合理的综合评估,因为它有一个现实情况,房地产销售是一个预售,它不是现房,这种情况下它的税收和利润反映,要滞后2到3年时间,可能你不能客观评价房地产企业当期的经营情况,这是我对排名的看法。

    同时今天这个主题还谈到对房地产未来的迷思和彷徨,我用四句话总结自己的看法:第一,我认为房地产在未来一段时间还是有非常长的周期。第二,房地产企业之间的压力在未来一定会越来越大。第三,单一的住宅开发模式可能未来的路越来越窄。第四,多元和生态体系的构建可能是未来房地产突围必须思考的一个逻辑。

    吴建斌:前面各位专家都讲过了,观点都差不多,因为我们都来自房企,不是做理论研究的。排名对一个企业是非常重要的,而且这个排名最快体现的指标就是规模,因为其它的指标都相对比较滞后,税收的指标比较滞后,利润的指标要滞后两三年,反映当期的经济状况或者企业的综合实力,实际上就是销售,销售的规模是非常重要的。

    另外一方面,目前市场上很多排名,银行、政府也很关注规模的指标,所以这是非常现实的事情。但是规模排名确实也带来了很多问题,这也是我们行业里边要有一个专业的机构,或者是政府出面把一些概念捋一捋。因为目前的规模统计很乱,有全口径的指标,有权益指标,还有报表合并的指标,有的时候是很乱的。

    房地产的规模从业务的单元来讲,又把各种收入都当成规模,有住宅销售的,有销售股权的,还有建筑合约额的,所以指标的口径也很乱。我也是呼吁从国家的层面,或者是专业的层面上把这些指标的口径捋一捋,这样既是按规模走,又是按专业的口径走,可能效果会好很多。

    另外一点,房地产这个行业未来的走势,我认为从中国的城镇化趋势来看,未来10年、15年,房地产市场仍然是一个蓬勃发展的市场。无论是人口的导入,或者是我们的收入结构、收入增长的角度,再加上中国人的投资喜好,我觉得房地产市场仍然是一个非常好的市场,而且机会很多。但是当下确实遇到一些困难,这也是很平常的事情,纵观我们过去几十年的房地产市场发展,差不多每三年我们都会遇到一次比较大的调整。

    现在这个调整肯定是历史上最严苛的,或者是基本上地产人说了不算的状态,这个状态能维持多久很难讲,但是它对房地产市场的供求矛盾的影响还是蛮大的,怎么样让房地产要走到一个市场化的市场,这条路还很长。但眼下房地产公司确实要度过一个难关,就是融资的大门不断关闭,最高峰是2015年下半年开始,2016、2017年一共两年半的时间,我们的融资所有大门都打开,所以这几年给房地产公司创造了非常好的融资环境,发展速度也比较快。

    但从2018年开始,基本上就在关门,现在能融资的窗口不是很多,在这种情况下,房地产企业确实面临一个重大的转型,也就是过去我们是用融资加杠杆推动上规模,推动企业发展。可能从现在开始,房地产公司要变成一个经营方面加杠杆,融资方面降杠杆的态势来推动房地产发展。

    巴曙松:综合下来,我觉得各位专家讲了非常好的看法,首先,城镇化还有很大空间,推动城镇化房地产肯定是主力,如果加上非户籍人口的城镇化,空间更大、需求更大。

    第二,短期肯定有调整,在这个背景下,我刚才试图从评估指标这一个温度计出发来看这个市场出现的转变,我觉得讨论得非常有价值,特别是给观点明年排名,怎么把这个指标体系科学化提出了很好的建议。

    最后我听下来,好像来自业界、学界的观点分化也很明显。博鳌地产论坛明年还得开,我刚才听到有个别学者对选题总是非常不满,总是觉得转折、冰点这些话题选得不是太好,所以最后我想请这位学者能够对明年的市场给大家做一个展望,对明年的题目选题提个建议,请陈淮教授。

    陈淮:我在想中午饭的问题。

    今年还有4个多月的时间,我认为从今年到明年,这个形势是非常清楚的,我们要应对国民经济增速下行、贸易战,以及老百姓生活改善、产业结构升级等很多方面的问题。落实到房地产这一块就是一个字——稳。你也别想大起,但也不让你大落。基本就是这样的状态。一二线稳中可能还要收紧,刚才沈建光说三四线明显的扩张,但是大家务请注意,三四线分化得很厉害,有1/3是他这个情况,所以碧桂园6月份就卖了850亿。还有1/3在等待机会,还有1/3需要四五年的时间才能起来。

    简单来说,不论从政策还是客观需要,以及企业自身转型、观望等很多方面,接下来会是一个相对平稳的状态,当然也有企业家说稳就是降。

    巴曙松:稳是不是稳中有降?

    陈淮:什么叫降?如果说没有原来的增速就叫降,如果这个意义上我就不辩论了,如果说有相对的增速,我认为还是会有所增长。

    巴曙松:明年要到16万亿?

    陈淮:这个数你就别问我了。现在股评家、金融专家喜欢用这样的语言,由于美联储降息、人民币贬值,股市昨天呈现大跌状态,今天有可能继续向下寻底,但也不排除报复性反弹的可能。

    巴曙松:连一向积极唱多的人都不敢轻易做乐观的预计,我们还是谨慎一点好。谢谢各位。

    审校:劳蓉蓉



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