博鳌演讲 | 邱晓华:严调控下的房地产未来空间与机会

观点地产网

2019-08-07 09:58

  • 调控虽然严厉,但政策有底线。黄金期虽然结束,但是平稳期才刚刚开始。

    邱晓华(国家统计局原局长、阳光资产首席战略官):非常高兴也非常荣幸再次获邀和各位新老朋友相聚在一起,就当下的经济和地产形势做一个交流。我想首先说两句当下的变局,因为今天这个世界变化的因素太多了,以至于我们还来不及消化,但是有两点是一直在持续地影响着我们。

    第一是新一轮的技术革命,也就是所谓的第四次工业革命,正在大步向我们走来,以数字经济为特征的新的工业各个,可以说已经是在实践中不断地深化,可以预期这场革命将极大地改变产业的格局,也将极大地改变各个国家实力的格局。这次工业革命和前三次工业革命最大的不同是中国和世界几乎是站在同一起跑线。

    机器革命、电力革命、信息革命,中国是个落伍者,但这次工业革命,中国和世界站在同一起跑线,在某些方面中国还略有领先。因此各大经济体都围绕着这场革命展开了空前激烈的竞争,都力求抢占这场革命的制高点,因为这是一场决定世界未来的一次大的革命,也是决定各大经济体未来命运的一场革命,可以预期在这场革命中的胜出者一定是未来世界的领头羊。我们期待着这场革命,中国能够在前三次革命错失的机会下胜出。

    第二点是地缘政治格局、大国关系的调整也在加大进程。集中反映在中美两个国家关系的调整。从中美两个国家关系的历程来看,从绝缘到接触、蜜月,到合作与竞争,到今天,可以说竞争的分量在不断地上升,合作的分量在逐步降低。

    这场较量究竟谁会胜出,从历史的规律来看,一个大的经济体能够成为世界的领头羊往往表现出它的综合实力走在世界的前列,今天综合实力最强的国家依然是美国,其它国家都还与美国有较大的差距。因此,从综合实力角度来看,中国要超越美国还有很长的一段路要走。

    从历史的规律来看,完成这种兴替,往往是借助于非和平的手段来实现,未来这场兴替是继续延续历史的定律,还是会改变这个定律,我们自然就会问,和平与非和平,究竟谁会成为最重要的一个改变这种交替的力量。

    从这个意义上来说,中国和世界都在观望着,也都在思考着,未来这场地缘政治的改变,我们人类社会能够避免历史的魔咒吗?能够走出一条新的道路吗?可以预期新的道路的前景是光明的,但是挑战也是很激烈的。

    从这个意义上来说,如果我们能够在这场较量中以和平的方式胜出,当然对中国、对全世界都是一个福音。反之,如果是另外一种结局,对世界是个灾难,对各大国家也是一个灾难,对中国来说也未必是一个好事。所以我们都在力求要争取以和平的方式来实现自己国家的兴起,来自己国家的现代化的进程。

    在这场地缘政治关系变革的过程中,可以预期的是中国将面对的是更加严峻的挑战,因此我们要做好持久的应对准备,要首先把自己的事情做好,因为这场兴替在某种意义上也是一场国运的较量。

    这是从宏观环境来看,要看到两大变局正在影响世界,也正在改变我们的命运,我们要认真地观察和思考,认真来应对。

    回到今天会议的主题,在这样的大背景下研究地产的形势,我的题目是“严调控下的地产形势”。这是因为从两年前开始的这一场房地产宏观调控,从限购、限贷到限价,以及采取各种其他的行政措施,可以说严厉的程度大大高于往年,这场严厉的调控至今为止可以说正在改变市场的预期,也正在改变地产商的命运。以重组和优化的进程在大步地往前推进。

    人们都在想这样一个问题,面对中美贸易的摩擦在持续的升温,是不是中国的稳增长要回归到更多的依赖投资,更多的依赖地产来拉动。

    这一次中央政治局会议把人们这种预期打破了,因为政治局会议重提房住不炒,明确不将房地产作为短期刺激经济的手段,我想这就给市场提供了一个最明确的信号,那就是面对外部的形势,我们稳增长的重点不再是以房地产来刺激,而更多的是以稳制造业的投资,以开拓国内的消费来应对这场外部形势变化对国内经济下行压力的挑战。

    正是因为这样一个政策的导向,从7月份以来,金融监管部门再一次收紧了有关房地产融资环境,可以预期这个政策还会持续的延续,对地产商而言,融资的严峻性要充分地看到。

    虽然如此,我们也要看到稳制造业的投资,首先是要稳高端制造业投资,而不是稳低端制造业投资。因此,在稳高端制造业投资的同时,我们要看到另外一面,那就是投资与民生工程紧密结合的政策取向也在浮出水面。

    这次政治局会议明确地把与民生相关的项目作为补短板的方向,包括实施城镇老旧小区的改造,包括城市停车场、城乡冷链物流设施建设等工程,以及加快推进信息网络等新型基础设施建设,作为稳投资与扩张消费相结合的一个抓手,从旧城区、老城区改造来看,现在有17万个城区小区需要改造,涉及的市场规模初步测算大致是3-5万亿。

    因此从3-5年之内,要把这样一个项目落实好,可以预期每年的规模将会达到1万亿左右。因此从这个角度来说,对地产商而言,应该说开辟了另外一条求发展的新路,这是我们要看到的。

    从政策面预期未来,我想下半年的房地产市场景气可能会有所下滑,不会保持上半年这样一个相对于整体投资低速,地产投资相对比较快的形势,下半年可能会逐步有所改变,所以地产投资的速度会放缓,这是一个总的看法。

    地产投资与经济增长的关系十分密切,从这两者的关系出发来预计未来的地产形势,无论宏观调控如何严厉,房地产增长的趋势不会改变,因为政府政策的底线是要平稳、健康的发展。

    从这个意义上来说,地产投资的前景未必就是不好的,可能改变的只是结构,改变的只是速度,但是不会改变整个发展的态势。

    从中国未来的市场前景来看,房地产仍然有成长的空间,三大因素支撑,依靠房地产扩大内需仍有较大的空间。

    一是居民杠杆率有空间,2018年居民杠杆率为50%,按照过去8年平均提高3到5个百分点的节奏计算,仍有4到5年的上升空间,日本1990年的居民杠杆率是70%,今天中国的居民杠杆率才50%,因此从居民杠杆率的角度来看,这方面并没有到天花板。

    第二是中国居民的储蓄率仍然高于其他的国家,从储蓄转化为投资的角度来说,仍然还有比较坚实的物质的基础。

    第三是城镇化仍有空间,从目前年均新增1600万城市人口和500万套棚户区改造以及其它改善性需求来看,房地产刚需依然是比较稳健的,因此从这个角度来说,我们不要对房地产市场空间失去信心。

    简单比较国际数据,房价收入比、自有率、认捐住房面积、住房空置率、商品房总市值,得出的结论是中国房价已经非常危险,但事实上这些数据与中国特色的制度和民族文化习俗相关,简单对比容易得出错误结论。因为对中国来说,拥有一套自己的住房始终是大多数中国人的梦想,因此从这个角度来说,我们不要简单地从国际数据来看中国。

    中国房地产市场还有较大的刚需的潜力,主要是来自两方面:第一,城市化进程的推动,新增的城镇人口生存型的住房需求,在今天就是3亿人的住房需求,已经进城的1亿人怎么从农民变为市民,在城市真正落户。二是棚户区改造涉及到1亿人,怎么进一步改善他们的住房需求。三是来自中西部地区城市群建设涉及到1亿农民变为市民,这3亿人的市民化进程还在路上,他们对基本的住房还是有一个最大的刚性需求。

    第二是原有城市人口的改善型住房需求。1997年开启的福利房制度改革,20年时间已经过去了,从现在来看,这部分人的需求已经到了要提升改善的阶段。因此这次中央政府之所以提出旧区、老区的改造,我想就是顺应了这个需求改变的需要。从这个意义上来说,前面已经说了,每年至少还能够创造出1万亿左右的需求,在未来3-5年将有4万亿左右的需求。

    另一方面,中国的城市化水平还比较低,从这个角度来说,我们这方面的潜力和余地也还比较大。

    从人均住房面积来看,虽然中国现在公布的数字是人均35平米左右,但是如果扣除公摊、厨房、卫生间和门厅,实际的人均居住面积还比较低,按照户均面积来计算,和发达国家的差距也还比较大,因此从人均的角度来看,中国也还是有潜力。

    从房屋的居住质量来看,应当说相当比例的房子居住条件还比较差,中国现有的住房成套水平大约在75%左右,这还不包括农村住房,因此有约25%左右的住房为非成套住房,此水平仍然高于国际标准,可以有很大的改进的余地。

    房地产市场仍然有空间,从城镇化和改善性需求角度来看,我们可以说它还没有完全消失,从2018年到2025年这个新进程,可能就是还要有1亿多人,不包括已进城的,不包括棚户区的,还有1亿人要进入城市,这是城市群建设带来的,从25-40岁购房主力人口减少2800万,但是如果从城镇住房配套率,从75%提升到90%,还有5000万套改善性的需求,按照每年500到600万套来讲,仍然能够提供8年左右的需求。

    库存已经进入到较低的区间,这两年的宏观调控,应当说中国的房地产库存水平已经接近供求紧平衡的界限,在不少的地方已经低于政策的库存水平。因此,从这个意义上来说,目前的库存也需要进一步提升,库存推动增长的因素也还是值得我们期待的。

    从长期需求角度来看,需求有待释放,支付能力是需求释放的保障事实上货币化棚改为市场注入了支付能力,造就了本轮超长周期的房地产繁荣,只要提升支付能力,长期需求也将会转变为现实需求。

    最后总结一下,从未来的房地产形势来看,长期应该看人口,中期是看土地,短期是看政策,人口是一个决定地产形势最重要的长期因素,今天中国的人口已经从年轻型转为老年型,从这个角度来说,对长期房地产支撑的力量在减弱。

    从中期的角度来看土地,土地现在已经越来越进入紧平衡状态,因此从土地角度来看,对房地产的形势它又还有一定的涨价的压力存在。从短期情况来看,地产调控的政策,无论是土地、融资还是长效机制,对短期市场的影响还是比较明显的,因此我们要更多地要关注政策的变化。

    结论就是,未来的地产分化会加剧,主要会由人口流动、经济活力和生态环境使三个因素来决定。从一个更长的趋势来看,调控虽然严厉,但政策有底线。黄金期虽然结束,但是平稳期才刚刚开始。重组与调整在加快,分化会成为常态,这是我们需要去注意把握的。

    我就说这些,谢谢大家。

    撰文:邱晓华    

    审校:劳蓉蓉



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