观点指数 | 上半年产业地产报告：宏观剪影的挑战

观点指数 近些年，随着双创、“十三五”规划、大湾区规划纲要等一系列政策文件的出台，产业地产作为发展实体经济的重要载体，得到了国家的大力支持与市场资本的追逐。房地产企业、制造业企业、金融资本企业、电商等纷纷涉足产业地产领域，以期在未来产业地产格局中占得一席之地。

但是，在产业地产蓬勃发展的背后，是鱼龙混杂、泥沙俱下的现实乱象。产业用地结构性供给失衡、借产业圈地搞开发销售等始终是萦绕在产业地产发展道路上的重大问题。为此，中央政府及各地方政府已出台多个政策，对产业地产发展乱象进行管制。

而市场层面，由于中美贸易摩擦升级，国内输美商品的关税调整，这对产业地产造成了不小的冲击。目前，部分产业地产企业正尝试走出去，在泰国、越南、缅甸等东南亚国家搭建转移承接式的园区平台，进行产业转移。数据显示，2019年一季度越南吸引外资额达108亿美元，同比大增86.2%，中资贡献比例超60%。

2019年，大湾区规划、政策调控、贸易摩擦是产业地产发展的宏观剪影，这一年产业地产将面临严峻考验，但同时也将迎来重大发展机遇。

政策驱动与管制

2018年，全国219家国家级经济技术开发区实现地区生产总值10.2万亿元，同比增长13.9%，增幅高于同期全国平均水平（6.6%）7.3个百分点，占同期国内生产总值比重为11.3%。

同时，国家级经开区也对国家财政起到了重要支撑作用。去年，219家国家级经开区实现财政收入1.9万亿元，同比增长7.7%，增幅高于同期全国平均水平（6.2%）1.5个百分点，占全国财政收入的比重为10.6%。

经济技术开发区作为发展产业的重要平台，对GDP、财政的贡献力度不言而喻。结合当下国际贸易关系紧张和科技创新发展需要的大背景下，政府对产业发展的支持力度又上升了一个档次。

5月28日，国务院正式印发《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》，文件从提升开放型经济质量、赋予更大改革自主权、打造现代产业体系、完善对内对外合作平台功能、加强要素保障和资源集约利用五大方面对国家经开区的发展提出了新的要求，这显示出了政府对发展产业的重大决心。

在国务院发放上述文件之后，各地方政府相继进行跟进。其中，针对产业用地供应较少的问题，广州南沙区提出，预留10%-15%的独立用地或建筑面积作为产业发展空间；深圳则是将国家高新区扩充到覆盖了南山、坪山、龙岗、宝安、龙华五个行政区，11个片区，扩容总计面积近148平方公里。

除此之外，早在3月1日，证监会发布《科创板首次公开发行股票注册管理办法（试行）》和《科创板上市公司持续监管办法（试行）》，通过在上海证券交易所设立科创板并试点注制度，弱化财务指标要求，降低了科创企业的上市门槛，实现资本市场和科技创新更加深度的融合，为产业发展插上了腾飞的资本翅膀。

同时，针对产业用地闲置、借产业搞地产等乱象，各地方政府作出严厉指示，对产业用地的用途和效用进行管控，限制了部分地区产业用地的转让、出售，防止产业用地的空心化和房地产化。

以北京市为例，5月23日北京市住房和城乡建设委员会连续发布〔2019〕216、217号两个文件提到，除区政府审定的企业或专业园、公共服务平台、孵化器运营机构四类主体外，建设单位不得分割销售研发、工业项目。这意味着开发性、销售型、商品化的产业地产产品将从北京市消失，而剩下的政府性主导和掌控的园区将成为主流。

结合最近各地方政府推出产业地产政策，产业园区持有运营将会成为未来的主流发展趋势。

产业地产发展现状

目前产业地产根据承载土地面积、项目内容可分为几个不同的类别，分别是产业园区、产业小镇、产业新城。

产业园区

产业园区由于面积相对较小，运营难度相对简单，大多数涉及产业地产的企业都运营了产业园区。数据显示，目前全国有各类产业园区约2.5万个，对国家经济贡献达到35%以上。

产业园区一般对指定特定行业、形态的企业招引进驻。根据进驻行业进行分类，产业园区可分为物流园区、科技园区、文化创意园区、农业园区等。

今年年初，上交所科创板注册制度的确立使中小科技创新企业在未来将获得全新的融资通道，这间接地带动了科技园区的发展壮大。科技园区的聚集协同效应、孵化器性质正好满足中小科创企业的发展需要。

根据科技园区发展的动力进行划分，科技园区可划分为四种开发模式，发展的动力可以是区域产业、优惠政策、独特物业形态(指良好园区布局与办公环境等）、完善的进驻服务，各科创企业可根据自身发展阶段和营运产品内容等因素选择合适园区进行入驻。

除了科技园区之外，农业园区在政策的支持下也得到了迅猛发展。2018年年初，国务院《关于推进农业高新技术产业示范区建设发展的指导意见》一文中提到，要推进农村一二三产业融合发展，在财政、金融、土地方面提出优惠政策，力求在2025年布局建设一批国家农业高新技术产业示范区。

截至今年4月20日，在政府出资50亿奖补资金前提下，我国已批准创建62个国家级现代农业产业园，首批认定了20个，还创建了1000多个省级产业园和一大批市县级产业园，撬动金融社会资金近1800亿元。

特色小镇

特色小镇最先于2014年在杭州云栖小镇被提及，随后伴随着各层面政策的提出，特色小镇规模逐渐扩大。截止2018年2月，住建部发了两批中国特色小镇名单，共披露国家级特色小镇403个，加上各地方创建的省级特色小镇，数量超过2000多个。

特色小镇潮流兴起，对开发商来说是一个不错的商机。开发商能借特色小镇建设获取周边低价土地；同时由于各地特色小镇融资政策支持，开发商能够相对较低的成本获取信贷资金。

特色小镇涉及到开发涵盖规划设计、基础设施建设、配套住宅商业开发、后期运营管理等环节，一些房地产企业凭借着大型项目开发经验优势，率先进入特色小镇领域，将发展特色小镇作为多元化业务之一，其中包括碧桂园、万科、华侨城、绿城等。

当然，也有非房企结合自身企业特点，专注于某一类特色小镇，将其特色产业导入小镇，形成有真实产业支撑的特色小镇。例如华谊兄弟打造电影小镇、棕榈股份运营生态小镇、中青旅则计划盘活景区资源做旅游特色小镇。由于这类非房企缺少开发经验，一般会选择与实力房企合作共同开发。

特色小镇发展的过程中出现一些不规范现象，比如数量过多、概念不清，出现了一些滥用概念的虚假小镇、缺失投资主体且没有动工建设的虚拟小镇，特色小镇与特色小城镇概念混淆等问题。

对此，4月19日，国家发展改革委会提出，坚持“规范纠偏、典型引路两手抓，推动特色小镇有序发展”，在此方针上，各省份共已淘汰整改了385个“问题小镇”。

产业新城

跟单一的生产型园区不同，产业新城作为城市化、工业化发展到成熟阶段衍生出来的新事物，是涵盖了“生产、服务、消费”等多个功能的城市型经济园区，其显著特征是“产城融合”。

谈到产业新城，最主要的一种开发方式是企业和政府共同开发，即产业新城PPP项目。去年财政部公布产业新城PPP项目有114个，长三角39个，京津冀34个，长江中游城市群、成渝城市群分别有21个、20个。

产业新城PPP项目的一个典型案例是华夏幸福的固安工业园区。固安工业园区地处河北省廊坊市固安县，与北京大兴区隔永定河相望，园区总面积34.68平方公里。

2002年，华夏幸福通过公开竞标，成功与固安县政府签订PPP合作模式，采取“政府主导、企业运作”的市场化运作方式，投资、开发、建设、运营固安工业园区，致力打造“产业高度聚集、城市功能完善”的产业新城。

在2013年到2017年间，固安工业园区累计投资330亿元，累计签约项目146个，总投资额达到603亿元。固安县的经济也因固安工业区的缘故，年度GDP由2010年的63.8亿元飙升至2018年250亿元，年复合增长率为18.6%。

但是产业新城这种模式由于运营面积广、体量大、前期资金沉淀高、周转慢等问题，必然会遇到非流动资产增加、应收账款增加的问题。

某房企2018年年报披露，其应收票据及应收账款共有344.4亿元，同比增加82.11%，其中主要是应收政府园区结算款，同期其经营活动产生的现金流量净额为负74.28亿元。

痛点问题

招商引资

产业地产是一个多方博弈的游戏，参与方有政府、运营商和入驻企业等。提高园区的产值以及为地方贡献核定的税收是游戏玩下去的必要条件，也是每个产业运营商花费心思去思量的一个问题。

某市一个软件谷园区里，园区管理委员会对该园区的运营商提出要求：项目税收的标准定在100万元/亩/年。整个园区有6万多平方米，折合90余亩，计算下来，整个园区项目每年贡献的税收要求为9000万元。此外，园区管理委员会还会对入驻企业进行严格审核。

在园区管理委员会税收等指标要求下，运营商需要寻求突破，打造园区特色，才能在众多园区中脱颖而出，吸引优质企业入驻，完成与政府定下的指标。

园区的选址是运营商需要突破的第一点，在一个产业基础良好、产业资源丰富的城市兴办园区，能够通过园区附近成熟的产业链带动入驻企业的协同发展，更加有利于引进优秀企业甚至龙头企业。

据观点指数观察的30家样本企业显示，有20家总部位于北京、上海、深圳三个城市，少部分企业总部位于广州、苏州、大连、武汉等城市。东部沿海城市产业环境较好，成为了产业运营商首要选择地址，比如，招商蛇口落地外贸强市深圳，张江高科扎根国际金融中心上海，华夏幸福重仓环京区域……

除去选址带来的区位优势，园区配套是吸引企业入驻的又一个关键因素。园区配套不仅限于园区内的基础设施以及周边的交通、环境等设施配套，还包括园区服务配套等，如融资、技术、管理等服务。在张江高科技园区里，张江高科通过对园区企业如七牛信息、天天果园、云从科技等进行股权投资，帮助企业解决融资难题，这是张江高科招商引资的一大亮点。

政策优惠也是招商引资的一大利器，通过对园区内特定方向企业进行房租补贴、税收减免、人才补贴、贷款贴息奖励、免征行政税费等，降低园区企业的经营费用，实现园区企业快速发展，充分发挥园区孵化的性质，达到招商引资的效果。例如，亿达中国的大连软件园提出优惠政策，新创办的软件企业，外资（或内资），经认定高新技术企业后，可享受企业所得税15%的税率；对国家规划布局内的重点软件企业，当年未享受免税优惠的减按10%的税率征收企业所得税。

当然，除了通过打造园区特色吸引企业入驻之外，特殊的招商模式能够有效扩大招商资源，达到引资效果。

在2018世界经济论坛上，成都高新区通过与欧洲、美国硅谷城市群合作，建立科技园区国际化网络平台，有效引进外资企业。截至3月31日，成都高新自贸试验区共新登记各类型企业39976户，其中外资企业506户，较2018年上半年增加了208家，外企总注册资金为39.13亿元。

另一种招商方式并不是从外部引进企业，而是从内部孵化初创团队，初创团队在孵化器成长之后将会被引进园区。这种招商模式为“众创孵化+园区招商”，它能够达成园区健康生态良性循环，实现园区招商闭环。其典型案例的有张江高科的“895创业营”、东湖高新的“关谷创意”等。

资金流动

产业地产前期投入资金量大、开发周期长、资金回流慢使运营商面临着巨大的资金缺口，这是微薄的租赁及运营服务收入难以覆盖的。再加上去年房地产行业融资渠道收紧，融资利率上升，这使得产业地产运营商的资金链条承受重大压力。

在这种情况下，资产证券化是解决产业地产资金链问题的一种重要方法。园区运营商可以将已建成项目预期租金收益打包进行项目资产证券化，为下一步园区的进一步开发或者其他园区开发提供资金支持，达到滚动开发项目的效果。

国内首例成功的园区ABS在2017年3月14日，固安九通基业公用事业有限公司发行的华夏幸福固安工业园区新型城镇化PPP项目供热收费收益权资产支持专项计划，发行规模为7.06亿元。

而全国首例成功的园区CMBN是在2018年3月30日，由北大科技园发行的“北京北大科技园建设开发有限公司2018年第一期资产支持票据”，发行规模为17.91亿元。

据统计，今年前半年，关于产业地产资产证券化的产品共有9个，比去年全年数量还要多。资产证券化能够增加资产流动性，降低筹资成本，对于前期资金严重沉淀的产业地产，资产证券化将成为未来重要融资方式。

但截至目前，园区PPP项目资产证券化产品只有华夏幸福的4例，总的发行规模为62.06亿元，呈现出数量少、发行主体局限单一的特点。这主要是因为资产证券化对发行主体和底层资产有较高的要求。其中对于PPP项目资产证券化，国家发改委提出明确要求：项目工程建设质量符合相关标准；项目已建成并正常运营2年以上，已建立合理的投资回报机制，并已产生持续、稳定的现金流。项目质量、运营年限、稳定现金回报这些标准成为了园区PPP项目资产证券化道路中的拦路虎，令一些新成立以及运营不佳的园区望而却步。

除了发布资产证券化产品之外，园区上市也能够有效缓解产业地产企业资金紧张问题。园区上市在很大程度上能够促使社会上的金融资本流向产业地产，在园区IPO之后回笼资金，为投资者提供一条安全退出产业地产项目的通道。

5月28日，国务院发行的《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》中提到，支持对有条件的国家级经开区开发建设主体进行资产重组、股权结构调整优化，并在准入、投融资和服务便利化等方面给予支持，尤其是积极支持其IPO上市。

在上述文件发出来的两个星期后，市场上便传出消息称，深圳某房企拟分拆资产，计划今年底至明年初以房地产信托基金（REITs）形式赴港挂牌，集资不少于5亿美元（约39亿港元）,REITs的主要资产组合为工业园。截至去年年底，该房企有26个园区项目，运营面积超722万平方米，其中包括4个签署框架协议的产业新城项目以及6个在建产业新城项目。

但分拆工业园香港上市面临的一个主要问题是没有可以对标的企业。在香港上市的11支房地产信托基金中，底层物业大部分涉及综合类物业，少部分为酒店类物业、零售类物业，尚无以工业园为底层物业的信托基金。国际上，工业/物流地产信托基金主要集中在日本和新加坡，代表企业是普洛斯、丰树等。

从收益率来看，除去停牌的睿富房地产基金，目前香港10支房地产信托基平均年收益率(股息率）为5.95%，加上房地产信托基金股价的升值，平均年化收益率在12%左右。

根据年报披露园区数据，若撇除公允价值变动收益，该房企近3年园区的平均净资产回报率在4.6%左右，低于目前香港上市房地产信托基金的平均收益率。对比之下，新加坡工业物流地产信托基金平均收益率为7.45%，日本则为4.1%。

在租金流入方面，该房企的产房和写字楼租金在过去一年有一定程度上的回落，租金水平相对其他香港上市基金也是处于低位。

目前，该房企还未形成分拆的实质性方案，尚不能切确评估其打包工业园资产以信托基金方式上市的表现情况。

回望过去，近些年上市的产业地产企业有：2015年借壳自仪股份上市的上海临港；2015年吸收合并招商地产上市的招商蛇口；2018年吸收合并深基地B重组上市的南山控股等等。近期合肥城建购买合肥工投工业科技发展公司100%股权，主营业务从房地产领域向产业地产领域开始拓展，这跟南山控股合并深基地B的案例十分相似。

可以预想，在国务院发文支持园区上市之后，通过资产重组、股权结构调整优化，园区IPO将会越来越多，而经营政府园区平台的企业在这方面将会有突出优势。

展望

当下，中美贸易关系紧张，2000亿美元中国输美商品包括化学品、纺织品、食品等关税从10%上调至25%。作为实体经济的承载者，产业地产发展难免会受到影响，未来将面对不确定因素。目前中国部分涉及低端产业链的园区在向泰国、越南等地进行转移，将最后一道工序放在东南亚国家生产，以减少关增收关税带来的负面影响。

此外，中兴、华为事件的发生后，国家支持科技产业发展的力度愈来愈大，大湾区规划、科创板注册制度等多个指示文件的落地，预示着未来科创企业将会在政策资本市场的支持下快速发展。而产业地产作为孵化企业的高效集约平台，必将迎来一个黄金发展时段。

但是新的发展阶段也将面临着新的规则制约，现在产业地产更加注重的是产业，产业导入处于重要地位，产业是地产的结果，而园区产值、税收贡献等则是辅助的检验指标。在新的规则下，过去借产业圈地的取巧行为走到了尽头，曾经喊出“产业地产是暴利行业、回报率高达800%”的某家企业也已从新三板黯然离场。

这给产业地产行业敲响了警钟，当旧的商业模式不再完全契合产业发展规律时，企业们都来到了选择的分岔口：是“深耕本营”或是“走出去”？是“安守本业”抑或是“转型升级”？选择并无绝对，但可以确定的是，在这个充满产业地产发展机遇和挑战的时代，唯有聚焦于产业、专注于产业，将产业地产进行到底的企业才能发展壮大。