博鳌影像 | 2019博鳌开讲:楼市内外

观点地产网

2019-08-06 22:51

  • 2019年以来,“三稳”锁定楼市预期,政策基调下房地产市场又受政策、金融、需求等内外因素影响,谁是潮退之时的裸泳者?谁又能把握市场脉络,占得先机?

    8月6日晚上9时,2019博鳌房地产论坛正式开始“博鳌开讲”环节,讨论主题为“楼市内外”。

    主持嘉宾:浙江省著名房产研究和评论专家、浙报传媒地产研究院院长丁建刚

    讨论嘉宾:中骏集团营销副总经理陈艳

    仲量联行中国区投资部总监叶建成

    广西荣和企业集团有限责任公司副总裁朱黎民

    戴德梁行高级助理董事

    华南区资本市场主管陈俊儒

    英伦投资客创始人傅士鹏

    光华楼评出品人杨光华

    面对本次主题,作为主持嘉宾的丁建刚坦率直言,“今年是最复杂、最看不清楚的时刻”,对此他提出了第一个讨论话题的思路——研判中国房地产未来半年会怎么走,随即将话题抛给了讨论嘉宾。

    陈艳作出基本判断,认为市场降温已经开始,既有开发商对未来市场的预判的降温,也有市场成交量的下滑的迹象。“下半年的市场比上半年更艰难,从销售市场来看,一定是比上半年更艰难。客户的观望情绪越来越重。”

    叶建成则认为当下政策收紧,是更考验开发商功夫的阶段,是一个大浪淘沙的过程。

    其强调,“不要指望政府在这方面有政策的松动,而是积极的做一些准备工作,适当降价格、去库存。过完这一段时间,市场可能就会淘汰一些弱者,然后会稳定下来,对整体的大势还是会比较好的。”

    从伦敦远道而来的傅士鹏提出了一个有意思的逻辑思路,“就开发商而言,国内的市场可能趋于饱和,他们也在寻求别的国家的新的利润点。”

    朱黎民则亮出自己的观点,提出三个词:有压力、有痛苦、有机会。

    “现在中国的房地产应该说是所有人都有压力,这是第一点;今年我们明显感觉到,成交量有小幅下滑,同时发展商在年底要采取的手段,其实在7月份已经开始用了,这是痛苦的”。

    对于“有机会”,朱黎民表示,它来自于并非经济好,而是人民币汇率的贬值,以及人们捍卫家庭财产的压力,还有股市的压力。

    陈俊儒的观点与朱黎民一致,“今年下半年整个房市的主基调还是以稳为主”,并从需求端和供应端两个方面来看。

    以深圳楼市为例进行分析,“如果把限价拿掉,深圳的价格一定会上去,所以限价的帽子短期内是不会拿掉的。”

    杨光华则对下半年的楼市市场持乐观态度,“如果预测今年前5的业绩,也是上升的情况。”

    针对自己熟悉的武汉市场,杨光华认为,“如果从市场的角度,武汉今年还会持平,保持平稳,可能年底会冲一波,但是如果把军人运动会这样的引爆点加进来,可能会有一小波行情。”

    现场的讨论正开始热烈的情况下,丁建刚又提出第二个问题——如何应对下半年有可能发生的市场的预期的转折,或市场量甚至价的转折。

    对此,陈艳表示,“在市场下行的时候,我们敬畏这个市场,但是也有很大的机会点可以捕捉,这是我们下半年重点要研究的,就是机会点到底在哪里,可能是需要去捕捉的。”

    朱黎民则对未来长期的发展持乐观态度,他认为目前房地产市场到了一个转型的阶段,“现在我们讲长效机制,市场和客户也会更理性、更成熟,更把房地产回归它的居住的本质。这是我对未来的看法。”

    陈俊儒补充道,”在供应量这么大的时期,关键还是要拼产品,就是要回归到做房地产的本质,你的产品和你的运营能力。因为商办类的产品是属于经营性的物业,你的全部物业价值都是要回归到你的经营数据,包括你的租金收入。”

    第三个话题,聚焦“海外投资”。傅士鹏表示这是一件好事,“像这些前殖民地国家和地区,英国对开发商们的吸引力是自然而然的,所以这相当于是一个持续的购买力,是一个底层的支撑。“对于投资英国,傅士鹏补充,“他们看到的机会就是英国脱欧,还有一个历史的因素,我们觉得英国现在很波动。”

    傅士鹏认为,中美贸易战一定程度上甚至推动了大家去英国发展。“英国的经济还没有强大到美国这种程度,所以还需要依赖房地产,所以它从个人的投资价值属性来说,它没有房产税,持有成本相对低,贷款利率2%左右,印花税也只有3%左右,所以这样测算下来,他发现这笔帐是算得过来的。”

    距离博鳌开讲预计结束时间已经超过了半个小时,现场的讨论仍然十分热烈,没有要暂停的意思。

    现场观众提出了“外资买商办物业为什么喜欢选择上海,而不是深圳北京”的问题,陈俊儒表示是因为市场还不够成熟,“这个市场其实已经开始受到外资的关注,他们不是不想进深圳、广州,而是过去这种合适的物业太少。”

    关于“港资进入杭州”的问题,丁建刚回应,“港资认为杭州的成长性很强”,而另一方面,“港资的诉求和内地企业的诉求不完全一样,所以你说让我说他是会赚还是会亏,我现在还没有办法来判断。坦率来说,我觉得杭州像这样的目标还是有点难度的,杭州这个城市能级和深圳还是没有办法比。”

    审校:劳蓉蓉



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