马保华与观点对话:银城 上市的意义

观点地产网

2019-08-02 22:09

  • 银城除了要在规模上更为进取,还要形成自己的核心竞争力。

    编者按:8月6-9日,2019博鳌房地产论坛将在海南继续举办。连续十九年的持之以恒,造就了一个属于房地产全行业的年度盛会,此间传奇还在继续。

    每一年博鳌房地产论坛,我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。

    当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时,我们将拥有全新路径与模式,可以观察、记录和解读中国的房地产行业。

    观点地产网 如果没有登陆资本市场,或许大多数人并不会了解银城这家老牌南京房企。

    2019年3月6日,黄清平和他的老伙计马保华共同敲响香港联交所的金色大钟,现场的管理层们激动难掩,荧幕上开始跳动的数字,意味着银城新阶段的到来。

    香港上市对银城这样的房企而言,意义非凡。过去这一年,许多原本深耕某一区域、规模百亿上下的房企纷纷冒头,奔赴港交所,打开资本市场通道。

    一切都源于房地产始料未及的发展速度,在这个大象比兔子跑得更快的行业,这些区域型房企不得不舍弃偏居一隅的安逸与小确幸,它们关注规模、寻找核心竞争力,从而获得更大舞台的入场券,维持企业长久的生存。

    即将进入盛夏的南京,在银城国际总部,我们见到了马保华,他刚刚开完一个临时会议,匆匆走进办公室。

    没有过多装饰,墙上一幅长约两米的书法作品尤为醒目,“雄关漫道真如铁,而今迈步从头越”,这是一首革命时期的诗歌,或者正适合用来形容当下的马保华和银城。

    从1993年成立至今,一直深耕南京和江苏的银城也曾经历过宏观调控的低潮期,马保华形容公司是越战越勇:“这么多年不断成长,至少现在还有和别人坐在一起的资格。”

    而在行业整合的大时代下,银城除了要在规模上更为进取,还要形成自己的核心竞争力,马保华介绍,银城要打造围绕客户全龄生活服务为主线的房地产+,其中包括发挥物业、养老等多维度业务的优势。

    上市的意义

    作为今年初登港股平台的内房企,话题很自然从上市说起。

    “上市以后,制约我们的瓶颈冲破了,为融资提供了一个更广阔的平台。”马保华十分直接,他有信心公司负债率会持续优化,做到和一般上市公司持平。

    对于杠杆的使用,马保华认为应辩证地看待,企业在不同阶段用的杠杆比例会不一样,财务只是一个数据,具体还是要穿透到每个项目。

    他举例称,2016年银城在南京土拍市场拿了三宗现房销售的地块,所以销售周期和其他项目不同,正是这种特定的财务结构造成了现在的杠杆。

    他相信,随着项目入市,银城打开资本融资通道,负债率逐渐会降回正常水平。

    上市后资本通道的打开对房企在融资层面的帮助不言而喻,但对银城这样的区域房企来说,品牌影响力以及企业的规范性也在得到提升,“上市以后,品牌号召力更强,外部的合作伙伴和资源也都出来了。”

    为了上市,马保华和银城已经等待了超过十年。

    作为南京本土的标杆房企,银城成立于1993年,2001年完成国有改制,在房地产方兴未艾的21世纪初,凭借对市场和政策的准确判断,银城在南京打造了一批颇具品质的项目。

    至今马保华仍以银城产品为傲:“我的要求是5年后银城的产品会是这个片区二手房里最贵的,产品溢价率能力要强。”

    2007年前后,银城就考虑在国内主板上市,并且通过了辅导期,后来因为宏观调控,错失了登陆A股的机会。

    直到2016年的一波政策红利,经历了低潮期的银城再度回归,上市仍是公司发展中一个重要节点。经过2018年一整年的筹备,银城终于如愿上市。

    “或许在外界看来很突然,但上市对我们来说是水到渠成的。”马保华回忆称。

    不过,上市之后的挑战依旧艰巨。为此,马保华需要不断开疆扩土,深耕长三角是银城明确的战略选择。

    为了保持良性增长,银城2019年投拓要有持续性的获取,上半年公开土地市场回暖过快,单论资金量,银城并没有优势,尤其在南京及江苏以外,“我们判断市场热的时候,政府一定会调控,金融收紧之后,土地价格还会下来,所以我们只是去参加一些拍卖,没有疯狂拿地。”

    上半年,虽然银城在公开土地市场只拿了一个项目,但随着南京地市降温,7月3日,银城以底价25.1亿拿下了南京市中心核心区域的商住地块。

    公开土地市场之外,马保华也在寻找多渠道的土地,包括并购、产业地产、股权合作等。不久前,7月10日收并购困境资产,以24.3亿元获得杭州临安中都地块。

    他还介绍称,去年华夏幸福在南京溧水拿了一个150万方体量的产业地产项目,其中有100万方是住宅,而华夏幸福在南京开发商中选择银城作为合作伙伴。

    “银城是战略指导型公司,但是也要看机会,对我们这种企业来讲,机会比准备更重要。比如华夏幸福,这种机会来了要把握住。”马保华十分坦诚。

    抢占房地产+

    尽管有规模诉求,但需要承认的是,行业格局已大致形成,头部企业地位基本难以撼动,因此银城需要在另一片尚未成为红海的领域中迅速找到自己的位置。

    在马保华看来,现在房地产行业的开发端已经趋同,只要企业足够重视,产品大多不会有太明显的差距,而银城则在房地产+部分投入更多精力和资源,在内部这一战略被称为“同心多元”,即以房地产为核心形成的多元化发展。

    “所谓房地产+,现在是一个大礼堂,没有对号入座,门一开大家都往里冲,所以我们现在是在卡位。”

    在众多房地产+的业务中,银城选择的是养老产业。

    马保华介绍,银城从2015年就开始涉足养老,并信奉美国的市场化道路。现在,银城已经基本找到了发展的思路:“今年集团总部开始提出大康养,未来预计会在康养下面形成更丰富的产业链,如跟康养结合比较紧密的中医、理疗、中医食品、中药,形成这么一种房地产+。”

    他向我们描述了一个从地产开发到养老服务的房地产服务闭环,值得一提的是,在这幅蓝图中,养老除了地产,更多的是需要形成产业,形成复合的地产,这也是由开发型企业转向生活服务型公司的过程。

    虽然通过打造养老名片,银城拓宽地块选择面,但马保华强调一定要有产业才能持续。

    过去房企做养老更多是为了卖房,但银城国际联合集团总部旗下的康养,希望打造的养老是一个自发性生活方式的改变,是将老人组织起来,形成会员式、候鸟式的居住。

    在这个大型社区里,有一部分是用来销售的房子,同时还有养老的持有型资产,重要的是还提供服务。

    不过,令马保华困惑的是,由于整个行业在内地市场才刚刚起步,目前养老业务面临的最大瓶颈是人才。

    但随着老龄化时代到来以及消费升级,他相信这一业务将有巨大的发展空间。

    现在银城要做的就是打造一个平台,从团队、资源、品牌、管理形成独有的特点,让其他房企难以复制。

    对于未来,银城梳理了清晰的思路,作为江苏仅有的几家房地产上市企业,马保华更有一定的责任感:“可能仅存不多的南京房企里,我们还得活着,还要冲到前面去,要不然到最后都没有了。”

    以下为观点地产新媒体与对银城国际总裁马保华先生的专访实录:

    观点地产新媒体:银城今年刚上市,给公司带来了哪些变化?

    马保华:上市应该只是一个工作的节点而已,2007-2008年的时候我们就考虑上市,当时准备在国内主板上市,都过了辅导期,后来因为宏观调控,房地产不能上。

    我们当时提的口号是一切工作按上市公司要求,包括规范性,所以上市可以说是水到渠成、如虎添翼。

    到2016年的时候,银城集团(简称大集团,非银城国际)请BCG做了战略咨询,明确了发展方向,大集团内部工作形成以房地产为核心同心多元的战略格局。

    第二是由开发企业转变为生活服务,第三是先深耕长三角,因为我们是南京本土企业,我们的品牌影响力在江苏。

    2017年咨询完的第二年,基本上已经沿着这个方向往前走了一年半,当时也看到了制约房地产公司最大的瓶颈就是资金问题,因为我们有品牌、有团队、有产品、有技术、有管理,但是小民营企业起家,还是要跟资本市场打通,所以还是要上市。

    后来我们到香港,是2018年3月5日开的启动会,2019年3月6日,用了一年的时间完成了上市,这个速度还是比较快的。

    上市以后把制约我们的瓶颈打开了,提供了更广阔的融资平台,未来在资金这一块,我们会得到很大的发展。从企业的品牌效益来讲,也完全不一样了,特别在合作项目里,因为现在好多外来的或者是江苏的房地产企业,他们寻找开发合作伙伴的时候,我们算首选的第一方阵。

    观点地产新媒体:怎么看待杠杆?

    马保华:一个企业的各个发展阶段,可能用的杠杆比例会不一样,财务只是一个数据。负债率高,也要穿透到每个项目。

    我们公司在2016年拿了三块现房销售的地,正常的项目可能7到8个月预售,12到15个月就实现了现金流回正,但是现房销售基本上要三年时间才能实现正现金流。

    我们的速度其实并不慢,两年时间就完成18层住宅的竣工备案、精装修,达到现房销售条件,但这部分资金基本上要三年以上才能回来。

    事实上我们的杠杆不断在降,如果今年下半年把三个现房销售完成,基本上公司的财务数据上会更稳健。

    观点地产新媒体:您怎么看未来的房地产市场?

    马保华:现在的政策是房住不炒,今年春天放了一点,大家预期很高,所以土地市场回暖,最近又开始控制了。

    在这种形势下,我认为需求是客观存在的,只是在分化。这种分化是根据经济结构的调整、人才的流动、产业的聚集来解决的,说到底是形成板块和都市圈概念。

    从我们国家的发展阶段来看,我认为还有相当一段距离。可能真正要到老龄化以后,也就是人口不再正增长,房地产要到这个时候,还有一个阶段。一是城市化率的问题,二是人口的增长问题,不是看增长速率的正负,而是看绝对数下降的时候,那时候可能会面临到这些问题的存在。

    还有一个是在各家公司怎么做的问题,就是对房地产怎么理解,形成自己的特色。在房地产里面,万科是一种模式,绿城是一种模式,还有保利、中海,这些跟万科是差不多的,华夏幸福也是一种模式,万达是一种模式……房地产企业里面有各种模式,无非就是这些模式跟政府的政策导向是否匹配。

    第二是市场消费升级以后,你是否契合。比如说过去万达成功,那是因为市场需要商业体,消费升级以后,城市需要商业体。然后才会给你一块地,形成一个复合的概念,叫房地产+的概念。

    现在的房地产一种是大而全,一种是小而美,或者不叫小而美,应该是强而美。

    现在从我们的资源能力来讲,能形成房地产+的,就是一个生活服务。我们的物业很好,后来发现随着老龄化时代来临,市场开始出现需求,所以从2015年开始做养老。做了养老以后,今年开始提出来大康养,再往下可能形成一些跟康养结合的,比如说中医、理疗、中医食品、中药,形成这么一种房地产+模式。

    当然房地产还是主业,是形成品牌、资金、利润的中心,然后围绕着房地产做服务,靠这些服务来支撑房地产。以银城来讲,就是以生活服务为主线,形成全龄服务的概念。

    基本上80后是第一批独生子女,他们的父母已经到60多岁了,已经面临这个市场消费的问题了,所以我们要把养老做起来,然后把康养做起来,再沿着生活服务这个链条往下走,形成自己的生活服务模式,形成复合拿地的能力。

    在房地产产品的打造方面,只是公司的投入度和重视度如何,已经没有门槛。但反过来,服务是有门槛的,要有资源,要会运营。

    房地产生产过程中,所谓核心竞争力也很重要,不能完全否定,但是它不凸显,有垄断性门槛,但是门槛不高,可能过三五年别人就能学会。

    核心竞争力应该是学不会、抄不来,或者说不能轻易拿来的,而运营这一块,是很难学会的。

    现在房地产前30名基本确定了,变化的就是150名到80名之间,或者50名到80名之间。所谓强而美的房地产公司,要打破传统生产型模式,这个方面现在是赛跑的阶段,谁抢得先机、谁有人才、谁有团队、谁有管理,谁就形成复合效应,这也是银城今天想要的上台阶和超车。

    观点地产新媒体:您的理想是三年左右?

    马保华:规模排名好比是一张俱乐部门票,有门票了才能谈活着,才能谈战略、产品、客户、管理,才能不断地提升自己。

    观点地产新媒体:今年银城拿地有什么目标,有哪些渠道?

    马保华:今年我们有拿地任务,为未来的持续增长积极储备土地资源。上半年我们只拿了一个项目,7月上旬相继获取两个项目,基本完成了目标。

    毕竟上半年那种情况我们不想去抢,大势要判断好,我们判断过热,政府会宏观调控,土地价格还会下来,所以我们只是去参加一些拍卖,没有疯狂拿地。我们认为,三季度土地市场一定有机会。

    我们拿地一是通过康养,二是产业,三是合作,还有就是招拍挂过程的合作拿地。

    比如华夏幸福,在溧水拿了150万方地的项目,其中100万方是住宅,50万方会展、酒店、公建。他们在南京开发商中选了一轮,最后跟银城合作,而且合作得非常好,这个案例也经常被他们内部拿来分享。

    另外,我们在招拍挂市场没有太多优势,因为资金量没有别人大,抗风险能力不比别人强,所以其他渠道会多一点,这样能更安全,也可以快速扩大规模。

    观点地产新媒体:房地产+这一块会投入多少?有没有具体去算?

    马保华:这个投入实际上不是资本投入,是一种资源整合能力和形成一个服务公司的服务运营能力、品牌能力、人力资源能力。

    实际上没有什么,因为都是轻资产运营公司,所以说投入主要在于公司的业务能力,不在于资本,房地产企业做这个是很有优势的。

    观点地产新媒体:银城具体怎么做养老产业?

    马保华:实际上是一个自发的候鸟式居住,是一个自发性的生活方式的改变。

    我们是把活力老人组织起来,形成会员式的、候鸟式的居住,有一部分是卖的居住房子,同时还有养老的持有型资产。房子销售完以后,居住时我们也提供服务,形成一个大型社区,但是资产是你的。

    还有一种是会员卡式,不要资产,可以三个月住南方、三个月住北方、六个月住南京,住在我们的养老院里面,一张会员卡就能享受这种方式。

    不管是哪种方式,设置的内容要有服务,要形成一个服务社区。

    这是一种消费升级的需求,是老龄化市场的需求,正好我们做得比别人早,早做4年,相当于已经领跑了。

    养老的最大瓶颈是人才,因为是刚刚起步的行业。原来养老是民政系统或者是个体在做一些小养老院,只能满足一些刚需的、护理性的养老,不能满足更高层次的对老年理想生活的向往。

    观点地产新媒体:银城还是一个比较本土化的房企?

    马保华:对,江苏这块土壤从某种意义上,竞争意识比较薄弱,比较稳。

    整个江苏从历史上看是鱼米之乡,生活比较富裕,人也不折腾,但是有情怀、有追求,在品牌的打造还有对客户的态度不一样。

    未来,可能在南京的房企里,我们还得活着,还要冲到前面去,要不然到最后都没有了。

    撰文:黎倩    

    审校:徐耀辉



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