李长江与观点对话:碧桂园服务2021年进入收获期

观点地产网

2019-08-02 01:10

  • “关于“三供一业”板块,2019年我们保本固收,实现利润从2021年开始,再过两年我们就要吹糠见米,进入粮食收获期了。”

    编者按:8月6-9日,2019博鳌房地产论坛将在海南继续举办。连续十九年的持之以恒,造就了一个属于房地产全行业的年度盛会,此间传奇还在继续。

    每一年博鳌房地产论坛,我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。

    当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时,我们将拥有全新路径与模式,可以观察、记录和解读中国的房地产行业。

    观点地产网 穿过广州鳞次栉比的高楼大厦,进入广佛交界的顺德,视野逐渐开阔,呈现在眼前的多是低矮植被,还有阴晴不定的天空。不远处出现一片密集的建筑群,是我们今天要抵达的地点——佛山碧桂园集团总部。

    与其它高墙林立的总部大楼不同,逐个楼层点缀了绿植的碧桂园总部大楼,总显得有些特别。李长江所带领的碧桂园服务,就在副楼的三四层办公。

    去年碧桂园服务敲钟上市不久,我们就与李长江碰过面,同样是在总部办公室。当时他也是坐在沙发上,意气风发、自由随意。

    时隔一年再见,他还是一样幽默。聊起天来,依旧会被他身上那股充满热情、活力所感染。

    甚至于一开始,就打趣业绩会当天碧桂园服务股价下跌的事。李长江调侃道:“有报道还说李长江讲刚结婚的时候没有房、没有车,但我有能力、有潜力,现在卖掉的都会后悔。”

    “再过两年吹糠见米”

    跟李长江自身个性不同,对话中最常被提及的词是“稳”“谨慎”。他自己也深知:“这个公司的性格跟我的性格有区别,这个公司更稳,我更飘一些。”

    在碧桂园服务的市场外拓上,就体现了这一点。2015年,碧桂园服务开始组建市场专业拓展团队,负责单一项目的拓展、存量业委会的项目、收并购合作、城市服务、“三供一业”等。

    李长江解释:“整体的市场很大,但是我们格外谨慎,目前看起来效果非常好。”

    组建外拓团队之前,碧桂园服务市场化第三方的项目占比不到1%,截止去年末,第三方项目占20%。

    其中,李长江尤为自豪的是“三供一业”的发展,他相信这很快就会成为碧桂园服务的“粮仓”之一。

    数据显示,碧桂园服务在“三供一业”领域开始接管的物业项目覆盖全国11个省的53个城市,拟接管的物业项目管理面积约为9000万平方米。

    目前,碧桂园服务最大的“三供一业”合作项目,共覆盖1100个住宅小区,面积过亿平方米。据悉,碧桂园服务是在2018年6月介入该大型央企的员工住宅区的,目前还在逐步布局中。

    李长江表示:“这个项目短期内不会有很大的发展,但2019年也不会亏本,实现利润从2021年开始,再过两年我们就要‘吹糠见米’,进入粮食收获期了。”

    李长江喝了一口水,给我们算了一笔账:“比如之前一年要投入30亿,过去他们一平方只需要交2毛钱、3毛钱,现在要交2块钱,这笔钱由业主交给我们,单位可能给他补贴的是2块5,我们通过专业的服务去实现小区资产保值增值,升级小区服务使设施设备寿命得到延长,去提供一些员工、业主需要的服务。”

    这之中,又衍生出了增值服务,包括供暖管道运维、油道管理、车辆管理、矿区管理等服务。李长江一直把增值服务分为3个模式,1.0是最基础的服务,2.0是指房屋的租售、社区资源的整合和利用,而3.0是跟资产、金融相关。

    关于社区的金融资产管理,李长江表示正在推进中,但由于涉及到相关的政策和人才,所以是稳步往前走。

    玩笑一番后,李长江正色道:“增值服务产生的利润,应该远远大于物业管理费所产生的利润。”事实上,截至2018年底,增值服务虽然只占碧桂园服务总收入约26%,但利润占比很高。

    实现增值服务服务3.0的过程中,李长江始终强调:“我觉得稳一点、慢一点比快一点、急一点好,这样才是对投资者负责,对公司负责。”

    在收并购方面,碧桂园服务同样坚持着严谨的路线,对收购标的公司管理的物业单价、入住社区的人群都有具体要求,保证收购的高质量。

    据报道,碧桂园服务以3.75亿元收购港联不动产;紧接着,又以1.9亿收购嘉凯城物业公司全部股权。

    事实上,市场上投资者对于高估值并购其它物业公司的投资行为,多是不认同的。未经考量的收并购行为,李长江也不看好。他觉得,不兼容的收并购越多,问题越多,还可能造成人才流失、项目丢失、商誉减值。

    对于目前的收并购趋势,李长江打了个比喻:“由最开始的轰轰烈烈,只要是异性,彼此就抓住不放、就爱,到现在有所降温、有所选择。”

    李长江认为,过去并购的那种疯狂已经消退,收并购正进入清醒期,只有高质量增长,符合自身模式的并购才可能存在。今年年底,将是物业服务行业收并购的冷静期。

    “航空母舰到深海去,到远海去”

    对于物业服务行业,李长江有一种“执着”。自1997年以来,他先后在光大物业、城建物业、金地物业、雅居乐物业、碧桂园服务等物业公司辗转,长达二十二年的从业时光都献给了物业服务行业。

    “我原来在城建物业的时候,我认为全天下城建物业最好,后来到了金地物业,我又觉得金地物业是当时物业行业最好的企业,中海、万科都赶不上它。我现在到了碧桂园服务,在目前这个阶段,我觉得它的确是最伟大的物业企业。”

    在碧桂园服务,李长江最为骄傲的有两点:“第一条是我们的人才培养机制很棒,第二,我的科技应用很棒。”

    每一年,碧桂园服务都在科研上下了不少功夫,吸纳一批又一批的科研人才,投入上亿资金进行智能研发。

    2018年6月,碧桂园服务与腾讯签署“共建人工智能社区”合作协议,在智慧物业、智慧社区、大数据与云服务等方面展开合作,共建“AI+服务”社区。

    今年5月28日,碧桂园服务推出了行业内首个基于AI+物联的人工智能全栈解决方案产品体系,包含了云、边、端三个结构内所有的产品。

    据李长江透露,当前80%以上的碧桂园小区已布局人脸识别系统、车牌识别系统、高清智能监控系统。在小区内的布局,具体而言包括了为业主提供全场景智能化服务,如人脸识别通行、语音报修;AI替代人工远程实时监察、AI辅助人工全自动化服务;物联网平台接入、大数据驱动的运营和管理模型等。

    早在2018博鳌房地产论坛上,李长江就抛出观点:三年、五年后碧桂园服务的员工可能有3万员工、5万机器人。

    碧桂园在机器人研发方面一直在不断发力,去年碧桂园深圳机器人产业园揭幕、成立广东博智林机器人有限公司,还计划5年投入800亿元建设顺德机器人谷。

    目前,碧桂园服务研发的清洁机器人样品已出来,物流机器人也在推进中。对于这些机器人的诞生,李长江生动地描述:“组合机器人是什么呢?比如在道路上有一种机器人,可以钻到车下面去,还有机器人可以自己开电梯、爬楼层,打扫卫生。”

    讲到激动之处,李长江侧了侧身子,提高了声量:“科技在碧桂园服务是无处不在、无时不有,既在总部,更在小区,我们是走在前列的,我们在为行业争光。”

    同时,李长江也提出了对于物业服务行业的隐忧:只为经营数据,不做服务数据。“警钟长鸣,时时刻刻要在心里警惕,这样包括碧桂园服务在内的航空母舰才能到深海去,到远海去。”

    最后,当我们提出用一句话概括碧桂园服务的时候,李长江掏出了手机,翻出一条朋友圈展示给我们看,那是为中国物业管理协会会长沈建忠写的文章《好服务如何成就碧桂园服务的江湖地位》配的文字:“老子平生,江南江北,最爱临风笛”。

    以下为观点地产新媒体对碧桂园服务总经理李长江先生的采访实录:

    观点地产新媒体:从去年下半年开始,市场对物业的估值是不是稍微低了一点?

    李长江:上市这一块,我觉得各自公司根据自己的情况做出调整,是公司自己的决策,在它符合上市的要求、标准的情况下也无可厚非。

    因为上市是对一个具有规模的物业公司非常有帮助的,首先独立性更强,第二是自我生存和适应市场的能力更强,有利于公司的规范治理、目标设置。

    这些物业公司要排队去上市,应该说也是有目标追求的,比如说去融资,融资不是拿回来发奖金发掉,可能有业务的需求,比如可能做并购,做规模的扩张,可能在做增值服务方面需要投入。

    正是因为资本追捧,我们做得更慎重,做得更追求质量,我相信同行的物业公司要去香港上市,无论是嘉宝还是保利,我想也是无外乎基于这些方面的考虑。

    观点地产新媒体:去年请了一支队伍在做市场外拓,好像反应还不错?

    李长江:我们市场的外拓是从2015年开始的,当时从大客户那里获取的物业占比达到了99%左右,市场化第三方的项目占比非常低,不到1%。

    截止到去年12月31日,我们第三方项目占到了20%,我认为已经对投资者是有个交代了。原因是基数大,今年又过了半年了,这些数据仍然在增长,这个增长是合理的增长,也是有质量的增长。

    我们现在的业务布局、市场布局主要是来源于单一项目的拓展,就是跟开发商合作,第二个部分是存量的有业委会的项目,第三是通过并购、股权合作的形式,第四是城市服务的形式,还有一个是“三供一业”的介入。

    整体的市场很大,但是我们格外谨慎,目前看起来效果非常好。

    观点地产新媒体:4月份跟迪森股份签约的项目是属于“三供一业”吗?

    李长江:对,我们现在最大的“三供一业”的合作项目,总的小区面积过亿平方米,400万员工住在里面,1100个小区,这仅仅是住宅小区,还不包括办公楼、写字楼。

    我们现在的收费面积,到去年12月31日的时候是1.8亿多,现在这一块就过亿平米,我们用了十几年、二十几年实现的是1.8亿平米,几万人去管,我们不可能在短期内有很大的发展,所以从2018年6月份我们的团队进入中石油,到现在已经接近一年了,所有的进展是顺利的。

    这一块不是一蹴而就的,但是我们极其有信心,因为衍生出来的增值服务更多,比如说矿区供暖、油道管理、车辆管理等。

    2019年我们不亏本,实现利润从2021年开始,我相信它会成为我们的粮仓之一,再过两年我们就要吹糠见米,进入粮食收获期了。

    观点地产新媒体:如果涉及到社区金融资产管理,就是您之前说的增值服务3.0?

    李长江:增值服务过去讲1.0、2.0、3.0。1.0是最基础的服务,2.0是比如说房屋租售、社区资源整合和利用,3.0是要跟资产、金融相连在一起,这一块我们有推进,但是由于涉及到相关的政策,涉及到相关的人才,所以是在稳步往前走。

    观点地产新媒体:您觉得实现这个目标要多久?

    李长江:我觉得不能简简单单规定一个时间,因为一些政策的突破,还有模式的成型,稳一点、慢一点比快一点好,稳一点比急一点好,这样才是对投资者负责,才是对公司负责。

    我们这么大的公司,是经不起风吹浪打的,所以稳一点好。这个公司的性格跟我的性格有区别,这个公司更稳,我更飘一些。

    观点地产新媒体:您觉得现在公司的物管收入跟增值收入占比,目前增值应该是20%左右,对这个指标还满意吗?

    李长江:增值服务产生的收入、利润,应该要远远大于物业管理费主营所产生的利润,我觉得它才实现了我们要达成的目标。

    比如我们希望物业管理费这一块全部用在业主身上去,全部用在小区,物业公司赚钱的那部分全部来源于增值服务,这样我们的团队也就成熟了,公司的运行和模式也就是战无不胜的。

    观点地产新媒体:其实增值的占比少,但是创造溢利、创造利润是不是比较高的?

    李长江:对,去年我就说了这一条,截至2018年底,我们的增值服务虽然只占公司总收入的26%,但利润占比很高。

    增值服务毫无疑问比的是能力,比的是水平,比的是模式,比的是客户需求,比的是业主满意度,其实终极比的是能力和品牌。

    观点地产新媒体:之前好像说公司在收并购方面会严谨一点?

    李长江:是,我们每一年要谈好多亿平方米的量,但是最后真正签约达成协议的不多,就是基于我们自己定的标准,基于要实现有质量的增长。

    我跟那些分析师们讲的时候,我说我们就像男人一样,不能见到一个女孩就爱。

    观点地产新媒体:上一年还跟腾讯签了一个战略协议,在AI人工智能方面的合作,现在会不会往技术这边多一点?

    李长江:我在去年的论坛上说,三年、五年后你要问碧桂园服务有多少员工,我说的是可能有3万员工、几万的机器人。

    第一,碧桂园服务现在的科研人才团队在源源不断地进入。第二,我们每年在科研的投入方面是比别人多的,我们作为一个物业企业,每年投入过亿的资金用于科研,那是要有胆量的。第三,我们现在的小区人脸识别系统、车牌识别系统、高清智能监控系统,这些设备在80%以上的小区都已经布局完成。

    这些科研的投入,科技方面的投入,也给我们更多的实惠,所以现在正在全力以赴地推进服务机器人的研发。

    现在我们清洁机器人的样品已经出来了,比如小区里面的清洁,是由组合机器人来提供服务的。组合机器人是什么呢?

    比如在道路上是一种机器人,有的道路是有停车的,有的机器人还可以钻到车下面去,另外还有机器人可以自己开电梯,自己爬楼层,自己打扫卫生,一层一层扫下来,自己把楼梯上的卫生搞干净。再过一段时间来这里,还会看到物流机器人。

    总之,科技在碧桂园社区是无处不在、无时不有,既在总部,更在小区,我们是走在前列的,我们在为行业争光。

    观点地产新媒体:还有什么比较需要攻克的呢?

    李长江:困难还有很多,第一,综合性人才是我们需要的。综合人才是指既愿意服务,又懂得创收的人才。

    第二,由于我们分布在全国各地,各地的经济水平、业主习惯不一样,对团队在提供服务的时候的水平要求更高,就要求我们的能力更强。你不可能一把尺子量天下,必须要有针对性、个性化。

    第三,我们希望所有已经上市和准备上市的企业,大家一道去把服务做得更好。首先是服务,特别是基础服务,再谈增值服务。只有这样,这个行业才会健康,各自的企业才会健康。只为经营数据,不去做服务数据,这就是我的担心。

    我们有监督,这种情况不会发生,但是警钟长鸣,时时刻刻在心里要警惕。这样包括碧桂园服务在内的各自的航空母舰才能到深海去,到远海去。

    观点地产新媒体:对于现在收购其他物业公司,您是怎么看待的?

    李长江:对于通过高PE倍数收购别的物业公司,而别的物业公司又并未必能给他带来预期目标的话,其实这是一种企业管治的风险。

    第一,收得越多,问题越多。比如团队的融入、文化的融入。第二,包括操作层面上的,比如我们是按这种玩法,人家不习惯,最后造成人才流失、项目丢失,社会口碑变低,是很危险的。

    对于目前的并购,我觉得应该这样说,由最开始的轰轰烈烈,到现在有所降温、有所选择,我相信做过一段时间,要进入清醒期,一定是走回到刚才我说的那一点,高质量增长,符合自身模式的并购才可能存在,因此过去并购的那种疯狂已经消退,带来的是冷静。

    其实现在是冷静期,到今年年底是全行业的冷静期。说全行业说得太大,其实就是这几家企业进入清醒期。但是我再次强调,我们一直很清醒,所以我们还是我们,我们始终是我们。

    观点地产新媒体:用一句话概括一下现在的碧桂园服务,在行业的定位是什么?

    李长江:你知道中国物业管理协会会长沈建忠给我们写的那篇文章吗?他说好服务成就了碧桂园服务的江湖地位。

    我就是这样认为的,的确是因为好服务,成就了我们在物业行业江湖里的地位,所以我为我们的公司感到自豪。

    我原来在城建物业的时候,我认为全天下城建物业最好,后来到了金地物业,我又觉得金地物业是当时物业行业最好的企业,中海、万科都赶不上它。

    现在到了碧桂园服务,在目前这个阶段,我觉得它的确是最伟大的物业企业之一,从人才的结构、业务的铺排,到我们的共同追求,都那么一致。

    撰文:林心林 许淑敏    

    审校:徐耀辉



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