葛一暘与观点面对面:大发年轻态

观点地产网

2019-08-01 00:14

  • 管中窥豹、可见一斑。有活力的掌门人,简单的企业文化,再到热爱运动的高管层,一家年轻企业的形象已经渐渐浮现。

    编者按:8月6-9日,2019博鳌房地产论坛将在海南继续举办。连续十九年的持之以恒,造就了一个属于房地产全行业的年度盛会,此间传奇还在继续。

    每一年博鳌房地产论坛,我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。

    当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时,我们将拥有全新路径与模式,可以观察、记录和解读中国的房地产行业。

    观点地产网 “年轻”、“二代”、“海归”……在与大发地产董事会主席葛一暘见面之前,已对他身上的诸多标签有所耳闻。

    访谈约在了下午一点半,在这原本应该是午后小憩的时间里,葛一暘刚刚结束一次商业会晤。

    没过太久,“噔噔瞪”的皮鞋声传来,迎面快步走来一个年轻人。黑西裤、淡蓝色衬衫搭配同色系的领带,头发向后梳得整齐。有干劲、利落,是葛一暘给我们留下的第一印象。

    走进他的办公室,一片冷色调装潢印入眼帘,许多地方随意而不凌乱地摆放着人偶、模型等装饰。

    与其他地产老总办公室的浓重商业属性不同,葛一暘的办公室里个人色彩更为突出,以至于屏风架子上除了艺术品、照片外,还摆了两个篮球。而办公室的另一角,甚至还放着一台跑步机。

    “我很喜欢运动,平时会经常健身,或者打篮球、网球。”葛一暘说,这也是大发的企业文化所在:“我们的企业文化第一是简单,第二是健康,第三就是活力。首先要有健康的身体,不然哪里来的活力。”

    他略带自豪地透露了一个小细节,从CEO到刚刚加入的CFO罗俊,大发地产大部分高管都是跑全马的人,“我们六个副总里有四个是跑全马的,身体很重要,自律更重要。”

    管中窥豹、可见一斑。有活力的掌门人,简单的企业文化,再到热爱运动的高管层,一家年轻企业的形象已经渐渐浮现。

    事实上也正是如此,对于资本市场而言,去年刚刚登陆港交所的大发地产,无疑就是一家年轻的企业。

    年轻掌门人

    在他13岁那年,父亲葛和凯于温州创立大发地产,开始进军房地产开发领域。如今,已由葛一暘正式接管。地产圈内,“子承父业”几乎是一种常态。不过,在而立之年就完全执掌一家上市公司的情况却并不多。与大多数同龄人相比,葛一暘“二代掌门人”的身份要显得更名副其实一些。公司的大方向、战略决策等已经完全交接到了葛一暘手中。

    或许是得益于新老交替的完整性,葛一暘的个人风格对大发产生了明显影响,包括管理层的年轻化,以及内部对于活力、激情的重视。仅从氛围来看,如今的大发像是一家初创公司,而不是一家成立超过二十年的房地产公司。

    “我们现在很多管理层都是八零后,大家内心都是有追求的。”同样的,葛一暘也有着属于自己的激情,那便是想要做出一番事业,而不仅仅是从父亲手中接过大发,简单地做好一个守业者的身份。

    “在这个平台里,其实每一个人都很辛苦。”葛一暘扶了扶沙发,身子坐直后继续说道:“做事业和做事不太一样,做事把事做好就可以了,做事业除了要把事情做好,还要用心,所以我们在内部讲用心、用脑、用力。”

    他介绍说,大发内部提倡创新思想、创意思维、创业精神,这也是公司的核心价值观。

    对此,葛一暘直言不讳,如果大发人身上没有这种“三创”精神,大发未来要走的路只会越来越艰难。

    不过,对于公司目前的内部氛围和机制,葛一暘显然还是颇为满意的。

    “大发所有的项目都是合伙制,回报率也还算不错。”葛一暘解释说,所谓的创业精神在大发得到了完美结合:“在这里既是工作,又是创业,项目做得好大家都好。文化在一起,利益也在一起。”

    对于这样的年轻氛围,葛一暘坦率说道,年轻和年纪其实没关系,“廖总在我们团队里面算年纪大的,但他这个人激情和活力就像年轻人一样,和他没任何隔阂,我觉得这就是年轻。”

    说到这,葛一暘提起了近年来大发频频招揽到诸如廖鲁江、罗俊等职业经理人一事。“为什么这么多行业人才愿意加盟?”他抛出了一个问题。

    紧接着,他自己回答:“这绝对跟规模没有太大关系,大发做到一千亿了吗?并没有;又或是大发这个饼画的很漂亮?我认为也不是,更重要的是大家在一起,相信才能看见。”

    2018年,大发地产登陆香港,顺利敲开了资本市场的大门。

    平静的上市

    “上市那天我很平静,因为这是水到渠成的事。”

    2018年10月11日,大发地产成功在香港上市,作为企业发展过程中的重要里程碑,访谈过程中自然绕不过这一话题。不过,葛一暘对此表现得十分冷静,原因在于大发地产在上市这件事情上,已经做了十年的准备。

    早在2007年的时候,大发地产便计划于A股上市。不过,各种因素的影响下未能成功。

    “大发的过往一直想往好的方向发展,但总会在过程中遇到各种各样的问题。你要在自己的速率里面走,这个很重要。所以我们坚持了十年,才登陆资本市场。”

    从时间上算,与大发同期成立的房企不少,如今仍然能活下去的基本上也都早早迈出了上市这一步,并在市场中打拼到了一个靠前的排名。从这一角度看来,大发地产有些落后了。

    不过,葛一暘显然没有将此放在心上。在谈论到这一话题时,他的语气、语速一如既往的冷静:“每个人都有自己的成长轨迹,有的人可能比你走得早,但是他不一定比你走得好;你走得比别人晚,但是不一定会比别人走得差。”

    他直言,上市是起点,更多是一种推动公司发展的融资手段,以图尽快与资本市场接轨。

    不得不承认的是,上市后对比上市前,不管是公司还是领导者,许多方面自然会随之发生改变。葛一暘比喻说:“不上市我就相当于在家里做小作坊,炒炒菜,上市后公开、透明,在聚光灯下摆桌设宴,随便哪个人都可以跑到厨房来看一看。”

    上市之后,大发地产有了许多以往未曾经历过的“第一次”,包括第一次召开业绩会,接受投资者和媒体的审视;第一次发布业绩报告,向市场进行自我剖析;首次发债,成为资本市场中的一名新玩家……

    从业绩数据来看,如今大发正渐入佳境。2018年,录得核心净利润4.89亿元,同比增长240%,核心净利润率8.2%,同比增长156%。

    值得一提的是,大发地产去年毛利率26.6%,同比增长85%。根据观点指数研究院发布的榜单显示,2019年度地产G30企业的平均毛利率水平为27.82%。

    除此之外,大发去年初开始准备,9个月就顺利上市的速度,也在业内引起了热议。这一切在葛一暘看来都是理所当然的:“为什么上市那么快,因为我们从2007年就把自己当成上市公司,所有的财务都做到了规范。

    “如果说这十年里有什么变化,那就只是发展战略作出了调整。”冷静的心态和金融男的缜密逻辑,让葛一暘看起来有种超出年龄的成熟感。对于问题,他更喜欢一分为二去看待。

    “销售净利润率很重要,但如果你在前面加时间条件,销售净利润率就变得不那么重要了。”基于这一观点,葛一暘谈起了大发地产这十年里的战略变化。

    大发注重资金效率和项目的自有资金回报,倡导情景地产,定位逐渐成为了“悦居生活服务商”。

    稳健掌舵人

    不管发展战略怎么变,数十年不变的是大发对于风险的把控,而这一点“传统”同样影响着这位年轻掌门人。

    如果说“年轻”、“冷静”是概括葛一暘性格两个关键词,那么“稳健”则是在一个多小时的交谈之后,对葛一暘的新一层印象。

    熟悉他的人都知道,在谈到投资拿地时,葛一暘时常会把“宁愿错过,不愿拿错”挂在嘴边,小心谨慎的心态可见一斑。

    “每拿一块地,就要先通过评审会,评审会过完后上投决会,投决会上所有的高管都要在,由区域公司来汇报,投决会上形成统一意见才能过,在参拍前总部会给区域授权价,由区域总负责拿地。”此外,总部还会叮嘱区域,万一价格举高了可以放弃,拿不下来就不要勉强。

    过于稳健的另一个形容词是“审慎”,这一评价葛一暘已经不知听到了多少次。

    “但是,真的还是要审慎啊。”葛一暘有些无奈的说道,语气仍然坚定。紧接着,他又转为自豪:“去年那种环境下,我们拿的项目到现在都有盈利,这个很难得。”

    截至2019年6月底,集团总土地储备面积约472.09万平方米,2019年1-6月份,集团总计获取16幅土地,总建筑面积约165.29万平方米。

    市场如海,企业为舟,而身为掌舵者,自然需要学会何时扬帆,何时下锚。

    “房地产说到底是一门投资生意,我们拿地也讲究时机。比如今年3-4月份很火爆,我们也会去拿。参与率很高,但是中签率很低,因为只要超过了预期价格我们就会放弃。”

    目前,大发地产正在长三角积极布局投资,超过90%的货量位于长三角区域。“从全国看下来,我们觉得长三角很好,下一步大发也将在长三角深耕。”葛一暘介绍说,大发已经在浙南拿了几块土地,利润率有8%到10%,4到6个月就可以开盘,资金回笼非常快。

    下一步,葛一暘表示,大发将会考虑在第三季度加大投资,也会有进一步的融资动作。

    除了投资安全外,资金和负债无疑是葛一暘确保企业稳健发展的又一聚焦点。

    今年4月26日,大发地产首次发行私募债,金额1.2亿美元。

    “有些人会负面的以为大发很缺钱,其实不是,我们上市后想尽快和金融机构成为合作伙伴,通过这样一个交易才能让对方深度了解你。”葛一暘表示,这仅是搭起一座沟通资本市场的桥梁而已,未来成本会降下来。

    葛一暘笑指,本来只打算发行几千万先试试水,未成想最终发到了1.2亿美元,资本市场对于大发的认可还是大大出乎自己意料。

    数据显示,大发地产2018年持有现金额同比增长260%,净资产负债比率由2017年同期的270.8%下降至107.2%。同时,利息覆盖倍数1.6,较2017年提高157%。

    如何平衡债务与规模扩张需求之间的矛盾,这是一个困扰着许多地产商的命题。但在葛一暘眼中,答案一直都很明确:“负债健康比当下投资更重要,投资一直有机会,不需要说一定要把土地储备增加到多少,这样反而风险很大。”

    访谈持续了将近三个小时,全程下来葛一暘脸上不见一丝倦容,一直神采奕奕。当被问及自己是否是工作狂时,他笑着作了否认:“我的人生观里面没有觉得什么东西是累的。”

    最后,葛一暘还介绍到了一个让人倍感惊讶的个人爱好——摩托车,因为实在无法将一个冷静、理性且追求稳健的人与这么一项刺激热血的运动联系到一起。

    他解释说:“开车与做企业一样,会遇到各种突发情况,唯一能够做的只有做好充分准备,勇往直前。”

    这番话语不免让人品味,即便已经是一家上市公司的董事会主席,工作中颇为理性的葛一暘,事实上就像大发地产一样,仍然正年轻。

    以下为观点地产新媒体对大发地产董事会主席葛一暘先生的专访实录:

    观点地产新媒体:上市公司老总身体很重要,您算是个很自律的人吗?

    葛一暘:是的,我坚持运动,跑步虽然跑得少,但是有氧运动做得比较多,每周要打篮球、网球,每天要去健身房。我们公司楼下就有健身房,开放给所有人。

    文化很重要,大发的企业文化,第一,简单;第二,健康;第三,活力。要有简单的文化,要有健康的身体,不然哪里来的活力。

    大发有一个跑团,我们的跑团还不错,高管大部分都是跑全马的人,我们的CEO,到现在的CFO罗总,他是刚加入的,五六个副总其中有四个跑全马,所以身体很重要。第二,自律非常重要。

    观点地产新媒体:在大发工作是不是很辛苦?

    葛一暘:在这个平台里每一个人都很辛苦,辛苦很正常,因为要做一番事业和做事不太一样,做事把事情做好就可以,做事业除了把事情做好以外还要用心,所以我们在内部讲用心、用脑、用力。

    企业文化相当重要,我们大发提出ICE,创新思想、创意思维、创业精神,三创在大发地产内部是核心价值。如果我们团队每一个人身体和血液没有这种三创的精神,相信大发未来要走的路会越来越艰难。

    观点地产新媒体:大发最近招揽了很多人才,为什么能够请得动这些人呢?

    葛一暘:公司的发展在不同阶段需要人才,大发求贤若渴,万事离不开人,所有的事都是靠人做的。把公司做好绝对不是靠某个人,而是靠公司整体团队实力。

    这是动车的原理,不是传统火车头原理。现在新兴经济大环境下,要持久地把火车开得快,还要开得稳,每一节车厢都要发挥均衡、有力、持续的能量,才能使这辆火车在安全的轨道上飞驰。

    这也反映了大发公司发展的战略,我们的战略是可持续、高质量的发展,这个在我们内部来说非常重要。

    看似大发的发展很快,但是要看怎么理解这个快?从一个规模到另外一个规模,到一定体量,在这个阶段性过程中看似数据增长很快,但是这些数据是我们前期沉淀很长时间后才反映出来的,是在以前基础上的厚积薄发。

    未来大发的展望和预期是什么样的呢?我们是一个注重高质量,稳健成长,匀速发展的上市公司。

    观点地产新媒体:今年目标完成得了吗?

    葛一暘:我们会努力完成。

    观点地产新媒体:大发产品布局的策略是什么?

    葛一暘:从我们的投资策略角度来讲,首先是深耕长三角,90%以上的货量全部是在长三角。第二,长三角现在是中国12大经济圈里面最强的一个,从消费层面来看。

    观点地产新媒体:从拿地到销售定的周期是什么样的?

    葛一暘:去年我们从拿地到开盘平均5个月,为什么我们叫卓越运营?

    销售净利润率是不是很重要?当然很重要,但是有时候它是静态的。当提高运营效率的时候,销售净利润率背后体现的是什么?是杠杆后的自有资金回报率。

    自有资金的回报率再加上运营效率的时候,自有资金效率就很高。假设我们拿地后一年开盘,自有资金可以回转两次,这个资金的效率就提高了。

    所以要提高资金效率不只是通过融资手段,不仅是通过产品的研发,也不仅是靠卓越运营,还要靠精准的产品定位和信得过产品质量、企业品牌,从而实现快速去化,最终达成股东投入资本的快速回收。

    我们把自己定位成悦居生活服务商,我们希望善待每一块土地,把产品标准做好以后不断研发新产品。大发的产品特别有特点,也是我们长期要坚持的。

    这个时代是硬件思维,要有好的硬件,才有好的软件,单靠软件不够。所以房地产强调硬件和软件结合,硬件是客户看得到的,房屋质量怎么样?房屋品质怎么样?风格什么样?我们在每一个产品标准化的基础上提出二八原则,80%标准化,20%个性化。

    20%的个性化是什么?大发现在除了提倡悦生活以外,还在前面加了中国式风格,而不是中式。

    什么叫中国式?现在的中国是新中国式,现在的中国式和生活方式是结合的,结合中式,结合西方,结合现代化,结合所有的一切。比如说咖啡在中国给中国人喝,这就是中国式。

    中国式的消费理念和中国式的一键消费,微信支付、支付宝,这些在国外都是没有的,这些都是中国式。

    在中国一定会出现中国式的房地产产品,适合未来中国式生活方式的人群,所以我们在未来会推出一个产品叫“一键归家”,现在还在研发阶段。

    观点地产新媒体:大发的中国式是未来一个很好的特点。

    葛一暘:对的,我们会坚持做。也有市场人士反映我们只做住宅,只做刚需,会不会体量做不大,或者体量做大了利润不高。但是别忘了一点,我们的周转速度是很快的,自从上市以后,我们的净资产负债率下降得非常快,从260%下降到现在150%不到,利息覆盖倍数只有1.8。

    公司的状况越来越健康,越来越稳健,越来越高质量发展,这符合我们现在大发的发展方向,所以这次标普给我们评了B。

    2018年的10月11号上市,只是顺势而为。在外部看来我们是1月份启动,10月份就上市,很快,只有九个月。但在这之前,我们花了十多年的时间,一直想登陆资本市场。

    观点地产新媒体:登陆资本市场是您比较坚决推进的吗?

    葛一暘:不是,公司很早就希望上市。我们2007年准备在A股上市,当时证监会发了一份文件,停止房地产公司上市,我们就没上市。

    大发一直想往好的方向发展,但是总会在过程中遇到各种各样的问题。我们坚持不懈做了下去,而且在和别人比的同时,要活在自己的位置里。

    每个人都有自己的轨迹和轨道,这个非常重要,有的人可能比你走得早,但是不一定比你走得好。你走得比别人晚,但是不一定会比别人走得差。你要在自己的速率里面走,我觉得这个非常重要。坚持了十年,我们才登陆资本市场。

    为什么说大发上市那么快?因为我们从2007年就把自己当成上市公司,所有财务做到规范,只是说从2007年到现在我们战略了做了几次调整。以前大发做旧城改造,利润比较高但是开发周期很长。

    销售净利润率是不是很重要,是很重要,但是如果在前面加时间条件,销售净利润率就变得不那么重要。可能我们拿一个项目销售净利润率只有5%,4个月开盘,开盘当天全卖了,自有资金回报可以达到40%,这也是非常高的水平。

    大发战略转变过程中,从做旧改到做一线城市核心地段的项目,到做快周转,提倡产品的标准化研发。

    观点地产新媒体:大发给人的感觉就是对人才很重视,首先把人才招过来,然后把产品做好。

    葛一暘:我们布局一个区域也是一样,首先要以人为先,人先在区域到位,再去看地,而不是看了地、买了地以后再安排人。

    这样看起来成本会低一点,但是会增加拿地的风险,因为你对当地不了解,不了解每一个地方有不同的招标方法,市场不同。

    我们的投资策略是,只要锁定一个区域,做好区域研判以后,会先安排一组人过去,在当地找一个好的投资人,或者区域总过去。

    观点地产新媒体:这部分采取跟投还是合伙人机制?

    葛一暘:大发所有的项目都是合伙制,合伙制在大发已经涉及得很深了。现在我们还在继续做,而且做得越来越好。

    我们专门有一个结算中心,大股东是股东,小股东也是股东,买大发股票的也是股东,在项目层面是真正为股东创造利益。

    在大发这么长时间里面,我们的跟投机制很稳定,第二,回报率还算不错。创业精神在大发结合得非常好,既在这里工作,又在这里创业,大家拿了自己赚的钱,项目做得好大家都好,项目做得不好我们股东都不好。

    文化在一起,利益也在一起。

    从顶层架构设计来讲,除了刚才说的团队以外,我觉得企业的机制也非常重要,有一个好的机制和好的文化非常关键。

    和一个公司的绝对规模没太大关系,如果行业的顶尖人才都来大发,大发做到一千亿了吗?并没有。大发这个饼画的很漂亮吗?也不是,而是大家在一起能够看到前景。

    这是我们公司内部一直讲的,有两种人,一种人是看见才相信,还有一种人是相信才能看见,我们就相信才看见。

    很多路都是走出来的,如果看到了前面路在哪里,大家都能够跑。

    观点地产新媒体:您对房地产市场还是谨慎乐观的。

    葛一暘:现在我们投资,第一只拿对的地,其次,宁愿错过一个项目,也不要拿错。错过我也不拿错,有钱还怕拿不到土地?这两点特别重要。

    第三,公司在开放的前提下接受多方面的合作,合作方式有很多,包括项目层面股权合作,包括和金融机构多样性融资合作,从而降低成本,提高收益率。

    观点地产新媒体:合作可以降低风险。

    葛一暘:是的,我们和全国各大开发商都有合作,房地产杠杆里的核心和壁垒是什么?是资本化运作,最终房地产竞争的是资金和人才。

    资金和人才方面,我们在香港上市,把资本通道打通了,不管以什么样的速度在境外拿到资金,前提是通道有了,然后在安全的前提下,逐步降低资金成本的前提下,提高资金使用年限,降低拿资金的成本,拿低成本换高成本的钱。

    上市后通过一两年的发展,财务更健康,规模逐渐做大了,各项指标做得相对比较稳健,下一步我们会有银团进来,再降低成本,再去提高资金长期使用年限。

    第二,人才方面。人才战略是我们公司大战略中非常重要的一部分,资金战略和人才战略同样重要,资金战略就是投资战略。

    大发的人才战略和人才观是通过战略规划下一步的人力规划,就是在未来三到五年内要实现什么样的人力规划?人力报酬是什么样的?梯队是什么样的?在什么时候大概会出现什么样的短板?哪些模块团队需要提前储备?什么样的人我们需要提前储备?

    观点地产新媒体:您是工作狂吗?

    葛一暘:没有,我的人生观里面没有觉得什么东西是累的,人有困难很正常,不要把困难当成是不过去的东西,困难是需要解决的,不解决就是困难。

    观点地产新媒体:从刚才的交谈中发现,您是个很理性的人。

    葛一暘:工作上一定要理性,而且要专业,审时度势特别重要。

    观点地产新媒体:网上有提到,您曾提出了三千亿的目标?

    葛一暘:那是我们在内部开会的时候的一些想法,未来应该有什么样的竞争力,预期是什么,未来的目标是什么,它是个长期目标。

    3000亿的数字不重要,这是一个进取的小目标,就像“我定了个小目标,先赚一个亿”一样的意思。

    观点地产新媒体:您对三千亿有没有信心?

    葛一暘:我们想安全地到达想到的那个点。

    观点地产新媒体:您觉得大发是否算是审时度势的?

    葛一暘:从大发的现金流和整个资产负债率来看,是的。

    我们的整个报表都是公开的,大家都可以看到数据,我们非常注重风险。因为我学的就是金融学,而且回国以后在清华把所有相关的专业都读了一遍。

    另外,整个中国经济周期说长不长,说短也不短,在经济快速发展过程中有很多案例值得我们认真学习。

    观点地产新媒体:大发有没有投资教育产业?

    葛一暘:我们没有做学校,但是围绕教育做了很多事情,比如说贫困地区支教,贫困地区盖学校,包括给一些大学资助,资助大学的民族学院。

    我们的公益是围绕教育做的,所以近期也在成立大发基金会,围绕教育来做。

    观点地产新媒体:现在的土地储备怎么样?

    葛一暘:我们的土地储备在增加,但是投资很理性。投资肯定会增加,但是投资质量很高,我们讲究质量。

    我前面说了,只拿对的土地,尽量不拿错的土地,宁可错过一块地,也不要投错一块地。

    而且要想清楚我们是什么样的体量,定位在当下做什么样的事情,这非常重要。

    现在我们这样的体量,不要把大量的钱砸在一些项目上面,要做的是精挑细选。大发的项目都是中小型项目,可以同时开盘。第二,坚决不拿地王。

    观点地产新媒体:拿地您本人要亲自看吗?

    葛一暘:我们有评审会,评审会过完后才能上投决会,投决会上所有的高管都要在,由区域公司来汇报,投决会上形成统一意见,没有意见就过了,有意见在投决会后决定。有两种结果,一种结果是pass不要了,一种是修改意见。

    修改完参与这个项目之前,区域公司还要签一份承诺书,这个承诺书上有各种指标,区域公司所有职能高管和总经理都要签字,签完以后总部才会给保证金。

    打完保证金以后,参拍前我们会给区域授权价,由区域总负责拿下来,拿不下来就不要勉强。

    观点地产新媒体:您比我们想象中的还要理性。

    葛一暘:他们有时候说我投资很审慎,但是真的要审慎。去年那种环境下,我们拿的项目到现在都有盈利,这个很难得。

    观点地产新媒体:您觉得大发有没有痛失突飞猛进的时刻?

    葛一暘:错过的时机当然有,所以我们会经常反思错过的机会和时间,但是错过了比错了好。

    观点地产新媒体:大发接下来比较看好的是?

    葛一暘:长三角,大湾区我们也有项目,但是大湾区我们会更谨慎,毕竟我们对大湾区没长三角那么熟悉,所以会比较谨慎。

    从去化的角度来讲,大湾区和长三角都差不多,这两个区域都是很好的。还有成渝经济圈,这三个经济圈是我们重点关注的。

    我们在长三角全覆盖,离开长三角重点关注成渝和大湾区。

    观点地产新媒体:现在大发在合作时对股份有什么要求?还是要操盘?

    葛一暘:这个都可以谈,前提是寻找和我们属性相同的企业,这是第一。第二,寻找比我们更具有区域优势的企业。

    观点地产新媒体:您在英国呆了那么多年,英国有很多商业是基金公司持有,但是很多物业持有的过程中是升值的。

    葛一暘:物业是升值的,但是经济阶段和周期不一样,还要看城市化程度。英国的城市化程度远远超过70%以上,中国平均下来只有59%。

    观点地产新媒体:在这个阶段,您觉得选择快周转更好?

    葛一暘:对,这就是我刚才说的审时度势,知道每一个阶段需要做什么。

    比如说现在在上海做高周转肯定做不起来,要像香港一样持有,靠商业增值,靠租金回报。

    伦敦也有可以做到4%到5%回报率的物业,是非常不错的,在上海最多到3%,所以不合适持有。

    很多公司持有商业物业,其实是靠现金流持续买住宅用地,靠住宅用地覆盖持有物业的利息和成本,做长期持有。

    观点地产新媒体:您刚才说的理性和谨慎想法,远超你的年龄。

    葛一暘:就像人一样,你问我身体好不好,如果身体不好,没有前面的1,后面有多少个0没什么意义。企业也是一样,活得久比活得好更有意义,我们也有二十几年了。

    观点地产新媒体:大发现在会要求每年增长多少吗?

    葛一暘:肯定会有要求,内部会提这个要求,但前提是在安全的情况下。

    观点地产新媒体:这一年大发身份已经发生了改变,从不透明变成了透明企业,您个人来说压力大不大?

    葛一暘:我生活本来就比较正常,上市那天我很平静,这是水到渠成的事,不是说天上掉下一个大饼给你,你很惊讶,很惊喜。

    这事是大家努力的结果,就是水到渠成的,没有什么好惊讶、惊喜的。感慨会有,上市后可以给大家很多动力,有更多的责任,要承载更大的事情。很多事情都发生了变化,目标和方向都不一样了。

    现在看事物的角度、解决问题的角度,胸怀、抱负、肚量、做事情都和以前不同了。我以前开玩笑对他们说,不上市我就相当于在家里做小作坊,炒炒菜,上市后像裸奔,在聚光灯下摆桌设宴,随便哪个人都可以跑到厨房来看一看。

    这才是真正的懂事了,已经是全开放的公司,我们自己的胸怀也要开放,要海纳百川,用心去接受团队、文化、合作方,包括境外的金融机构。别人不接受你,不认可你,是因为不了解你。

    我们是新朋友,首先就要有包容开放的心态,不是低声下气拍人马屁,而是要主动让别人了解你,这有一个过程,相识相知有个过程。

    观点地产新媒体:大发缺钱吗?

    葛一暘:从业绩角度来讲不担心,我们业绩的增长一定是符合市场预期的。

    我们要做的是给市场多一些惊喜,到年底要给市场一个小惊喜,要低调前行。

    观点地产新媒体:除了篮球、网球以外,您有没有其他兴趣爱好?

    葛一暘:我喜欢运动,喜欢开摩托车,在全球都开过。

    观点地产新媒体:开摩托车还是有风险的。

    葛一暘:做企业也很危险,这就像不懂打篮球的人说投三分球是靠运气,其实投三分球是苦练出来的。

    开摩托车也是一样,工作也是一样,我们要专注,要控制风险,要规划好行程。但是计划永远没有变化快,在过程中突然会遇到雷暴雨,突然遇到什么特殊情况,所以一定要做好充分准备,做好最坏打算,穿上最好的护甲防护,用最好的硬件。你自己是软件,要操控自我。

    其实人生很美丽,要从什么角度看问题,过程是最美的。做企业也是一样,这么多年过来我们不是仅仅为了追求结果,而是过程,过程很漂亮。

    人一辈子一定要活得精彩,活在当下,和财富没有任何关系。今天上市公司给我赚多少钱,这个根本不是我想要的,也不是我们这个家族想要的,这个企业存在这么多年,是有价值和使命的。

    观点地产新媒体:现在的成就和您从小在英国读书的经历有关系吗?

    葛一暘:我觉得有结合,英国文化和中国文化太像了,都是传承。英国的历史过往和中国也很像,只是在工业革命的时候经济结构产生了变化,但是底层是一模一样的,讲究文化和传承。

    我觉得在我身上跨文化影响非常大,接受西方的教育,接受西方的成长,在中国做生意,做企业,在香港上市,香港也是中西文化结合的地方。

    在香港的时候我觉得没有任何的隔阂,可以畅怀地聊英语,可以畅怀地说普通话。我们见投资人的时候,投资人是老外,我们就聊英语,很容易和投资人进行交流,进行碰撞,进行沟通。

    现在大发也是一样,我们的公司文化也是跨文化的,有香港公司来的人,有台湾公司来的人,有全国各地来的人。一个公司要做好,国际性的文化非常重要。

    观点地产新媒体:提到年轻这个词,您觉得年轻对于团队来说意味着什么?您怎么看待年轻这个词?

    葛一暘:我觉得代表年轻活力,和年纪其实没关系。有些人年纪比较大,但是内心很年轻,很有活力。

    我们去评判年轻的时候用活力,或者激情,这是评判一个人年不年轻最重要的指标。现在很多年轻人没有激情,比如很多人天天宅。

    我们廖总在团队里面算年纪大的,但他这个人激情和活力就像年轻人一样,和他没任何隔阂,我觉得这就是年轻。

    青年领袖 | 寄予厚望的地产新力量,在如初兴奋和激动的时代,思索未来,回归理性。

    撰文:陆欣    

    审校:徐耀辉



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    观点人物

    大发地产

    2019特刊