蓝光与观点面对面:CEO张巧龙的日常

观点地产网

2019-07-30 21:11

  • “我们希望做出来之后再去说,不是说了再去做。”

    编者按:8月6-9日,2019博鳌房地产论坛将在海南继续举办。连续十九年的持之以恒,造就了一个属于房地产全行业的年度盛会,此间传奇还在继续。

    每一年博鳌房地产论坛,我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。

    当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时,我们将拥有全新路径与模式,可以观察、记录和解读中国的房地产行业。

    观点地产网 张巧龙是老朋友了,见了面难免要合影一张。

    “张总,下巴可以稍微收一点。”若不是摄影师的轻声提示,或许我们已经不经意地忽略,眼前的这位老总——蓝光发展副董事长兼首席执行官,是最年轻的上市公司CEO之一。

    如果翻看网上的照片,不管人多人少,合影之时,总能在人群中一眼认出张巧龙。无论是站着,或是坐着,他总是微微抬头,露出标准的八齿笑,双眼坚定地望着前方,神态自信。

    接近三个小时的采访时间里,他习惯眉头微皱,仔细思考每一个问题,用略快的语速,笃定的语气,表述出自己的观点,并不借助肢体语言。

    采访地点在张巧龙位于成都蓝光集团总部的办公室,当我们来到的时候,他刚刚开完一个会议,参会的同事正准备离开。简单的寒暄之后,我们便移步到与办公室相连的会客厅。

    这是一个由两面实体墙、两面玻璃墙以及玻璃天花板组成的空间。布置很简单,几张沙发、一张能容纳八人的长桌、占据了一面墙的书柜以及一台跑步机。

    除了几株绿植之外,其他能找到的为数不多的装饰,一个是张巧龙女儿、儿子的合照,另一个则是一幅董事长杨铿落款的字——向前方,时间丁酉年春(2017年春)。

    2017年初,正是张巧龙获任四川蓝光发展股份有限公司副董事长、总裁的时间。

    《向前方》是一首诗,杨铿2011年8月在企业歌曲《蓝光人》合唱时有感而作,在2018年的年会上,杨铿将它作为新年礼物送给了蓝光人。

    华丽的诗篇总是把成就颂扬

    真实的生活其实充满了感伤

    勇敢地面对才能激情豪放

    历尽艰辛最能谱写华章

    ……

    蓝色的信念

    像智慧和坚韧的灯塔

    指引着我们——向前方

    全诗134个字,寄予了杨铿对蓝光人的期望,也是对张巧龙的期望。

    年轻的总裁

    2017年1月4日,张巧龙正式接任蓝光发展总裁。在众多早已过“知天命”岁数的总裁中,彼时才41岁的张巧龙属于最年轻的一代。

    我们好奇背后的秘密,谈起的话题自然避不开这点。

    “我们现在的联席总裁更年轻,82年的。”张巧龙并没有正面回答。但从他的回答中,我们感受到的是,蓝光重用年轻人的企业文化成就了他。

    在蓝光的官网上,企业文化只有四大点:核心理念、绩效文化、核心价值观以及用人理念,分别针对企业发展、用人标准等。

    用人方面,蓝光有着成都这座城市的血统,是开放的。

    “我们现在的管理年轻化,很多副总裁都是三十五、六岁,最年轻的运营副总裁才33岁。”在张巧龙看来,年轻人有思想、有冲劲,各方面表现都很好。

    “不管以前做到多大贡献,做得怎样,都是以现在为主。”张巧龙称:“我们的文化很简单,比较透明,考核也是以业绩、结果为导向。”

    张巧龙就是典型的代表之一。他已经有10多年的蓝光生涯,从2011年起历任重庆和骏置业有限公司总经理,四川蓝光和骏实业有限公司重庆区域兼昆明区域董事长,四川蓝光和骏实业有限公司经营副总裁、常务副总裁、总裁,四川蓝光发展股份有限公司第六届董事会副董事长兼公司总裁。

    2018年6月,他被任命为蓝光发展副董事长兼首席执行官。

    成绩也是斐然的,从2015年重组上市到2018年,蓝光发展销售额从183亿元增长至855亿元,营业收入从176亿元增长至308.21亿元,归属于上市公司股东的净利润由8.05亿元增长至22.24亿元。

    2015年12月,蓝光发展首次公布限制性股票激励计划及首次授予激励对象,彼时张巧龙作为地产事业部总部的经营副总裁也位列其中。

    这个股权激励方案有严格的解锁条件,要求在2015年-2017年归属于上市公司股东扣除非经常性损益后净利润分别不低于8.15亿元、9.5亿元和11.7亿元。

    相关条件也已完成,2018年1月,蓝光再次向23名核心高管打开股权激励通道。这一次更加严格,要求2020年归母扣非净利润不低于50亿元。

    根据期权激励相关公告显示,三年的业绩拆解,2018年至2020年,归母扣非净利润分别不低于22亿元、33亿元、50亿元。

    年报显示,在2018年,张巧龙担任总裁后的第二个年度,蓝光实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润24.69亿元。

    与之相对应,蓝光释放出的股票期权共1.8亿股,占总股本的6%左右,占比远超同行业水平。

    “公司这两年在人才激励机制上变化很大,我们的五大核心能力构建中把人才能力构建放在第一位。”张巧龙称:“这也是杨铿董事长亲自抓的。”

    在张巧龙看来,这也是大家认可的方式,讲究开放,以结果为导向。据他透露,蓝光每年都要做高管盘点,不管是副总裁、常务副总裁、总裁必须要拿业绩说话。

    行稳以致远

    张巧龙的任务,不止于规模和利润。

    “公司安全方面一定是优于一切考核,优于净利润等其他所有指标,这里面有财务安全、工程安全等。”张巧龙强调。

    杨铿董事长曾将调控下的房地产业比喻为在“川藏线”上行进,不再是以前的“高速公路”。

    我们知道,“高速公路”上前进,开快点可以早点到达目的地,但在“川藏线”上,开太快可能随时冲出悬崖峭壁。

    不过,险以远,则至者少。而世之奇伟、瑰怪、非常之观,常在于险远。

    杨铿董事长也是这么认为,现在正是考手艺、考本事、考团队能力的时候。在这种情况下发展得好,成长起来,那就是优势。

    如何将蓝光安全又快速地开到目的地,是张巧龙作为“司机”的“开车手艺”。

    “蓝光一直追求持续稳健增长,不想起伏很大。蓝光的战略是中而强,坚持规模与利润并重,实现高质量增长。”张巧龙称:“我们内部是按照10%净利润率来控制。”

    在张巧龙看来,当投资、资本、产品、营销等各项能力达到一定水平,规模与利润是能够同时实现的。

    换而言之,蓝光会去把握节奏,把握窗口期,实现规模上的增长,但不会简单的以利润换规模,10%的净利润是红线。

    “有人说兼顾规模和利润是个伪命题,我们也在不断摸索,但能够找到一些方法。当然这对内部管理,对团队提出了更高要求。”

    从已经成为蓝光发展CEO的张巧龙依然需要花很多时间在项目上,可看出一二。他向我们分享,其实他就是投委会的执行主任,公司在投资把关方面做得很强,要打造一流的投委会。

    “我们的项目标准非常清晰,一定要达到标准后投委会成员才可能同意,并且是赞成票达到70%以上才投。这样能够更有效地避免投错项目。”

    张巧龙透露,蓝光的事权和决策权是分开的,区域有事权,要把项目分析透,从前期尽调到项目的交易架构、财务分析、产品等,然后上报总部,由总部召开投委会决策项目是否可行。

    与此同时,蓝光在财务杠杆上严控,负债率扣除预收后不能超过70%。“这是董事会定的原则。”张巧龙表示,蓝光最重要还是在经营方面,要把经营抓起来,加大经营回款,把经营上的杠杆合理使用。

    他表示,房地产具有金融属性,要规模不可能不讲究周转率,蓝光也强调周转。

    但行业中将高周转发挥到极致的企业,或多或少出现一些安全事故,也让蓝光并没有将所有项目一刀切:“我们把公司的项目进行了分类,哪些高周转,哪些中周转,哪些低周转,分类管理。”

    至于更长远的目标,张巧龙没有更详细描述,仅表示内部要求每年目标都要有进步,且成长要求也不低。

    “我们希望做出来之后再去说,不是说了再去做。”

    蓝光的基因

    业内一直认为,张巧龙能够坐上总裁及CEO的位置,与他在地产业务上的卓越表现是紧密相关的。

    早在2012年,杨铿正式提出要跳出区域开发商的角色,进行全国化扩张,这是蓝光全国化布局的开端。

    在这个背景下,蓝光提出“1+3+N”的城市战略,布局都市圈轮动区域上的价值洼地。

    张巧龙确实交出了一份优异的成绩单,截至2018年年报,蓝光已经扩张到全国50余个城市,累计开发项目近300个。

    “未来我们大发展的时候,华东、华南肯定是重点。”张巧龙表示,未来,他也将搬去上海办公。

    办公地点是位于上海青浦区的虹桥世界中心578号,这是蓝光今年4月底刚刚买下的一幢办公楼。

    问及为什么选择上海,张巧龙向我们解释:“上海有优秀的信息平台、人才平台、金融平台。”

    他透露,在蓝光,我们要求职能部门向行业中优秀企业学习,怎么把能力做到前五、前三,怎么样缩小差距。

    上海是一个能为蓝光提供更好视野的地方,同时也是一个人才聚集地。

    “现在我们的人才结构也是全国化的,五湖四海的人才都有。高管团队也都是前20强房企出来的。”张巧龙说,在人才、能力方面的不断构建,支撑着公司持续进步,是最核心的。在不断学习、改进过程中,总结一些自己的东西,慢慢就越来越有信心。

    同时,蓝光亦非常重视内部人才的培养。张巧龙表示:“校招的时候,发展总裁、联席总裁都会去亲自面试。”他指出,这样的投入很值得,未来一两年,陆续会有人才苗子出来,后劲很足。

    我们问张巧龙,现在蓝光有意网罗全国化人才,从四川蓝光到中国蓝光,并启动上海总部,未来希望外界听到蓝光时,会想起什么样的关键词?

    张巧龙并没有直接提出具象的标签,只是和我们说:“蓝光行稳致远,坚持打造市场化竞争力。”

    而上海,是全国商业氛围最浓厚的城市。

    以下为观点地产新媒体对四川蓝光发展股份有限公司副董事长、首席执行官张巧龙先生的采访实录:

    观点地产新媒体:蓝光怎样应对因城施策政策?今年战略是什么样的?

    张巧龙:因城施策政策是很正确的,因为房地产行业区域特性很强,区域差异化很强,根据不同城市采用不同的方法,这个政策是对的。

    我们在投资布局方面还是围绕1+3+N战略进行,首先把战略重点划出来了,成都区域是我们的根据地,3是指长三角、华南、环渤海区域,N是指省会城市。

    大的布局是按照这个战略进行的,但是根据城市的存量、人口、经济等因素分析,包括调控政策,我们也会做调整。比如说像有的城市调控力度很大,以现在的价格进去拿地没法卖,没有利润,甚至亏损,像这样的城市我们就不去。

    我们会往周边或者三四线城市布局,但不是机会主义,而是要完全符合投资标准,比如说存量、去化周期符合要求范围内。

    我们不仅是参与招拍挂,拿地手段更加多元化,包括收并购、产业拿地、代工代建、合作开发,符合财务指标才拿,不符合财务指标就不拿。

    观点地产新媒体:会不会影响到规模?

    张巧龙:对我们的投资压力比较大,面铺得宽一点,投资团队要大一点,投资能力要强一点,这样才能做到规模。

    大的房地产企业也不是在每一个地方拿地,去和别人血拼,如果超过了自己的标准,他们该放弃的也会放弃。

    观点地产新媒体:三四线城市会不会有压力?

    张巧龙:三四五线城市还要进行区分,比如说四川和华东的城市不一样,华东的一个县有可能是全国百强县。如果是前几的百强县,有可能相当于四川的地级市。

    要看市场容量和去化周期,总体来说,三四线城市市场容量相对小一些,我们在进入这些城市的时候一定会分析清楚,容量、去化周期、广义存量、狭义存量这些都要分析得很透彻。

    到三四线城市还要在产品方面下工夫,要把产品做得很有竞争力,而不是做普通产品,同质化很严重的时候,去化很难保证。

    我们这几年打造了五大产品系,一城一标杆产品战略效果显著,在每一个城市的客户认同都非常高,而且溢价率也很不错。

    观点地产新媒体:蓝光的战略比较坚定,不用羡慕其他的企业怎么做?

    张巧龙:也不是说不羡慕其他企业。我们也会进行行业对标,不是光喊口号,用结果来考核。

    我们要求部门去牵头,要求其他职能部门必须向行业中的优秀企业学习,怎么把自己的能力做到前五、前三。我们现阶段和前五、前三企业之间有什么样的差距?别人的方法是什么?我们怎么缩小差距?

    蓝光在开放性方面,不断学习,积极向上方面在这些年变化非常大,支撑公司的持续进步,这些是最核心的。包括现在我们的人才结构是全国化的,五湖四海的人才都有,高管团队都是前20强房地产企业出来的。

    观点地产新媒体:您算是比较年轻的CEO。

    张巧龙:我们现在的联席总裁余驰总更年轻,1982年的。

    观点地产新媒体:为什么敢让这么年轻的人接手?

    张巧龙:怎么不敢?年轻人有思想,有冲劲,各方面都表现得很好。现在我们管理年轻化,很多副总裁都是三十五、六岁,最年轻的运营副总裁才33岁。

    观点地产新媒体:如果大量年轻领导层上来,和杨铿董事长打天下的这些老人怎么办?

    张巧龙:有些老功臣照常有冲劲、有激情,继续在一线上奋斗打天下。有些主动选择休息,公司都会按照制度处理好。

    观点地产新媒体:蓝光的企业文化从杨铿董事长开始在坚决贯彻尽量开放,这个和企业领导人的思维很重要。

    张巧龙:对,这个和企业文化有关。以前肯定也有打天下、做出重要贡献的老人,到了一定阶段时候公司也会很好地安排他们。在现有的情况下,必须引进和内部培养新人,对高管团队结构、中层结构进行优化调整。

    我们做这个的决心很大,结果也是比较好的。

    我们每年都要做高管盘点,不管是副总裁,还是总裁,做得不好就会被淘汰。因为盘点不只是领导打分,还有平级打分、下属打分,大家再进行评定。

    业绩是可量化的,摆在那里,不好就是不好,不好肯定要淘汰,有可能走人,有可能岗位调整。

    大家很认同这个方式,蓝光是开放的,结果导向很明显,能够顶得住压力就到蓝光来。

    现在我们的激励机制非常好,待遇在行业内排前面。比如说我们的股权激励、合伙人机制、双享机制,这些都是在行业中排得比较靠前的。公司给了这么多好的条件,在这个地方如果说做不出业绩还占着岗位,这肯定不合适。

    这两年大的变化还是在人才和激励机制,这也是杨铿董事长亲自抓的,真正做到对人的重视,五大核心能力构建中把人才能力构建放在第一位。

    观点地产新媒体:采取引入外来员工的政策吗?

    张巧龙:有一部分是内部培养的,有部分人从优秀企业过来,两三年就成长起来了。

    观点地产新媒体:外来人才价值观和自己培养的人才价值观需要磨合时间吗?

    张巧龙:这个和企业文化有很大的关系,成都这座城市很包容,很开放,没有外来人的感觉。

    企业也是一样,这个企业是不是真的开放?是不是真的用人五湖四海?不能讲究谁是老蓝光人,我们所有的人都是蓝光人,没有什么老人、新人。

    不管你以前做了多大贡献,做得怎样,都是以现在的表现为标准。我们的文化很简单,大家比较透明,考核也是以业绩、结果为导向。

    观点地产新媒体:管理团队中内部和外部人员的比例是多少?

    张巧龙:现在应该是五五比例,未来会慢慢往六四、七三方向走,我们还是强化内部培养,持续提升。

    观点地产新媒体:管培生也用得比较多?

    张巧龙:是的,我们有一个基业长青工程,对团队基础培养力度比较大。

    观点地产新媒体:校招基本上集中在双一流学校,或者顶尖几个学校?

    张巧龙:对,包括发展总裁,联席总裁,亲自去面试,非常重视。而且我们把这个比例做得很大,我们认为这样的投入是很值得的。

    坚持了一两年之后,陆续会有很多人才苗子出来,后劲很足,人才的底子会越来越厚,而不是通过挖人的形式。

    观点地产新媒体:内部培养的人才会更了解公司。

    张巧龙:对,有很强的文化认同感,但还是会保持一定的外部引进。

    观点地产新媒体:最近土地市场比较火,感觉市场在回暖吗?

    张巧龙:去年12月份的时候应该是低点,大家都看不清楚。今年3-5月份突然就火了,政府又有一些导向性的政策出台。

    我们预计现在土地热度会往下减一减,因为政府对地产的政策延续性,不让房价暴涨、暴跌,市场平稳发展。

    观点地产新媒体:今年拿地现金支出预计是500亿吗?

    张巧龙:没有这么多现金支付,但今年的资源储备会在去年基础上有比较大的增幅。我们获取资源的方式多一些,包括现在产业拿地在全国推进情况也比较好。

    观点地产新媒体:有没有想过通过旧改的方式进入?

    张巧龙:要找机会,我们在华南的投资近两年增长比较快,因为华南区域是我们的重点。

    未来我们扩大规模的时候,华东、华南肯定是重点。

    观点地产新媒体:蓝光现在沿着大湾区布局吗?

    张巧龙:是,比如说我们在惠州、珠海、中山、佛山、茂名这些地方都有项目。

    在深圳也找了一些机会,但是有一些项目商业体量太大,周转有问题,在目前阶段不会选择。

    观点地产新媒体:接下来会大量收并购公司吗?

    张巧龙:不会大量收并购,会进行一些资产包的收并购。

    观点地产新媒体:有和融创合作吗?

    张巧龙:有。

    观点地产新媒体:融创的基因和蓝光完全不同。

    张巧龙:我们的合作比较开放,哪些是我们操盘,哪些他们操盘,都讲得很清楚。我们之间合作很好。

    观点地产新媒体:重庆一直被认为是价值洼地。

    张巧龙:对,这两年变化很大。

    观点地产新媒体:现在重庆的项目利润点比较好?

    张巧龙:现在价格有所提升,未来利润会很好。

    观点地产新媒体:今年蓝光竣工面积、新开工面积都会提高,预计有较大增长幅度,是不是意味着周转速度会加快?

    张巧龙:我们也强调周转,因为做房地产行业不可能不讲究周转率,因为房地产也具有金融属性。

    我们把公司的项目进行了分类,哪部分是高周转,哪些是中周转的,哪些是低周转的,周转低的原因是什么,分类管理,不是一味追求高周转。

    公司安全方面一定是优于一切考核,优于净利润率等其他所有指标,有财务的安全,还有工程的安全等等。

    观点地产新媒体:一般要求多少利润?

    张巧龙:我们内部是按照10%净利润率来控制,不像以前觉得哪个项目一定要拿,哪怕利润差一点也要拿。现在我们的方法多了,选择面多了。

    观点地产新媒体:作为CEO更多在战略层面考虑?要参与拿地吗?

    张巧龙:要,我是投委会的执行主任,因为公司在投资把关方面做得很强,我们要打造一流的投委会。

    投委会的项目标准非常清晰,一定要达到标准后才可能同意投,赞成票达到70%以上才能去投。

    我们在把关投资方面很重视,因为投错了项目后面太难做,风险也太大。

    观点地产新媒体:全部由总部决策?

    张巧龙:我们事权和决策权分开,区域有事权,要把这个项目分析透,要很清楚我们的标准。

    从前期的尽调到项目的交易架构、财务分析、产品等,这些都做好以后,他们认为这个项目可投,然后报给总部,总部召开投委会决策这个项目行还是不行,最终的决策权在总部。

    观点地产新媒体:今年蓝光全年销售预计是多少?前5个月完成了多少目标?

    张巧龙:我们这些年还在调结构,上半年占比稍微少一点,下半年占比高一些。今年在去年基础上会保持增长。

    观点地产新媒体:这可能和生产周期有关,有的是放到了4-6月份,有的放到了9-10月份,蓝光大部分资源放到了下半年?

    张巧龙:公司的推售资源结构上下半年大概4:6,这和拿地的节奏有一定的关系,随着土地储备提升,结构会更均衡一些。

    观点地产新媒体:您觉得四川企业是不是相对低调了?

    张巧龙:第一,作为公司经营来说还是要把握大势,把握节奏。中国的企业是走在时代的前沿,要把握大的形势。蓝光一直把企业战略定为行稳致远,坚持规模与利润并重,实现高质量增长,要有利润的增长。

    一定要兼顾规模和利润,有人说这是个伪命题,在这个过程中我们也在不断摸索,能够找到一些方法,当然这对内部管理、对团队也提出了更高的要求。

    比如说在投资方面,没有达到财务指标的项目不投,相应可选择的面就会更窄,需要更多标的物。我们投资团队的专业能力要求更高,铺的面要更广一些,包括拿到项目以后怎么在产品上下工夫,在管理、成本方面下工夫,把利润做出来。

    操作的时候和行业其他企业都差不多,但是每一个公司做的又不一样。比如说前几年我们的盈利水平相对比较低,现在有大幅改善,而且还会持续改善,我们的经营思想和财务标准有了大幅提升。

    我们在大的经营思想上是走比较稳健的路线,持续把自己核心能力构建起来,同时也在把握一些节奏和窗口期,而不是说在某一个时间段激进。

    每一个企业的战略和选择都不同,有各自的风格,不可能所有的公司都一样。我们在总结过程中认为,现在我们的战略还是很正确的,能够持续发展,能够行稳致远,而且形成很好的发展势头。

    整个公司都很有信心,按照这样的速度发展,公司会一年比一年做得更好。

    我觉得这个行业中还是有很多企业像我们这样,务实、低调,好好做事情,跟着国家政策去发展,好好和合作伙伴关系维护好,把产品做好,把客户服务做好。

    观点地产新媒体:假如让行业看蓝光,给蓝光贴个标签,您希望大家看到的是一个什么样的蓝光?希望给自己贴个什么样的标签?

    张巧龙:我们蓝光一直追求持续稳健增长,不想起伏很大。我们的战略是中而强,坚持规模与利润并重,实现高质量增长,按照持续稳健增长的目标在发展。

    按照行稳致远的原则,我们也会把握节奏,把握窗口期,但是不会用赌的方式去做。

    我个人以务实、讲究结果为主,少说多做。这和我们公司的氛围有关系,公司一直主张把自身做好,这就是我们公司的主基调。

    不管是投资者还是媒体,最终还是看你的业绩。如果经常在外面露面,业绩不好也不行。

    我们比较务实、低调,内部要求每年都要有进步,成长要求也不低,但是我们希望做出来之后再去说,不是说了再去做。

    观点地产新媒体:目前最流行的是任正非说的那句话,至暗时刻,他们做了很多备胎,蓝光需不需要备胎?

    张巧龙:我们还是要持续低调,持续稳健。

    观点地产新媒体:蓝光是借壳迪康上市,嘉宝即将香港上市,境内、境外都有融资渠道,未来融资通道会不会更多一点?

    张巧龙:我们在逐步丰富融资渠道,A+H股的模式,未来也会做一些资本运作方面新的规划。

    刚才讲了投资、人力,还有个核心是财务,这几年通过对几大核心能力的持续打造,公司的经营质量不断改善,使得这几年我们的财务结构也在持续优化,变化很大,财务方面包括利润的持续提升,ROE方面的提升,负债率的稳中有降,这些方面变化很大。

    这也是我们这两年调整的最重要方面,持续提升公司的财务能力。核心考验的还是自身能力和怎么应对,有风浪的时候,就是体现游泳者水性的时候。

    观点地产新媒体:刚才说过财务成本控制优化,去年蓝光融资成本是7.54%,优化到什么水平是比较理想的?

    张巧龙:2016年我们的融资成本是7.2%,去年略有增加,除了受宏观政策的影响,融资成本也受信用评级的影响,公司目前AA+,随着综合表现的提升,力争提升至AAA,我们融资成本还有较大的改善空间。

    观点地产新媒体:主要是用价格提升和资金管控来对冲融资成本吗?

    张巧龙:对,这个是整体宏观政策的影响,我们也有一些措施,比如说加强和银行总对总的战略合作。我们现在总行级客户数量有了很大的增加,去年和招商银行签了总行战略客户协议,现在有14家战略合作伙伴。

    第二个,现在融资方式多元化了,我们发了10亿美元债,发行效果也比较好,还包括中票、公募、ABS等,手段更加多元化。

    观点地产新媒体:资金压力大不大?

    张巧龙:我们比较稳健,在财务杠杆上严控,扣除预收后不能超过70%,这是董事会定的原则,我们这么多年全部是按照这样做,财务杠杆一直严控。

    刚才说市场好的时候是不是要加杠杆发展,我们不会采取激进的方式加杠杆,每一个企业的选择不一样。

    最重要还是在经营方面,要把经营抓起来,加大经营回款,合理使用经营上的杠杆。

    观点地产新媒体:3月份是还债高峰期,接下来9月份也是还款高峰期。

    张巧龙:我们公司有错峰管理,在某些还贷高峰期的时候要提前还一部分钱,让峰值降下来。

    公司对现金流管理非常重视,当然,每一个企业都重视现金流安全问题。

    观点地产新媒体:未来文旅是重资产持有还是轻资产输出管理为主?

    张巧龙:首先,还是以住宅开发为主,一定讲究流动性、现金流。

    文旅项目现在占比比较小,能够用住宅项目利润覆盖文旅的成本,让整个项目有利润的项目,我们才会做。

    不像迪士尼那么大的规模,是相对中小型的,5到10亿的投入,城市近郊30到50公里的城市主题乐园。

    这种主题乐园每年有盈利,经营上能打平,比如说我们酒店是赚钱的,都江堰的文旅项目基本上能够在前三年打平。

    这些项目在前期拿地的时候能够把这部分成本覆盖,经营方面能够有微利的时候,基本上就是轻资产模式,不会带来大量持续资产投入。还是要求流动性,要求轻资产,在现在这个规模,持有这些项目要比较谨慎。

    观点地产新媒体:蓝光的商业是采用大资管模式吗?

    张巧龙:是的,我们朝着这个方向在做,朝着资产运营和资产管理做,对标凯德,朝着资产管理的方向走。

    观点地产新媒体:嘉宝也会接外部的物业吗?

    张巧龙:截至2018年底,蓝光嘉宝在管第三方项目数量达264个,2016-2018复合年增长率达到182.8%;第三方物业开发商的在管总建筑面积占公司在管总建筑面积的58.9%,已超过蓝光发展项目占比。

    嘉宝不断通过项目全委托、收购并购、轻资产联盟等方式加快市场外拓的步伐,多次战略性的收购行为,使嘉宝市场份额进一步加大。

    截止2018年12月31日,蓝光嘉宝进驻全国69个城市,拥有425个在管项目及35个已订约管理但未交付项目,在管总建筑面积达6062万平方米合约面积达7356万平方米。

    观点地产新媒体:嘉宝盈利还可以,如果要盈利需要很大的量吗?

    张巧龙:2018年,嘉宝物业的毛利率为33.2%,净利润率为20.3%,盈利能力高于百强物业企业平均水平。

    规模只是盈利的条件之一,嘉宝之所以具备较高的盈利能力,还得益于公司坚持践行有质量的增长。

    一方面,蓝光嘉宝一直积极拥抱新经济、新技术,不断将互联网、物联网技术与传统物业服务深度融合,打字造科技智慧物业,走在了大部分同行的前列。

    另一方面,嘉宝始终不忘物业服务“初心”,坚守物业服务本质,守正出奇,打造以“金管家”为核心的四种服务模式,通过“好产品+好服务”,持续为业主提供“满意+惊喜+感动”的物业服务。

    观点地产新媒体:主要营收还是物业管理费吗?

    张巧龙:事实上,嘉宝的收入主要来自物业管理服务、咨询服务、社区增值服务3条业务线。其中,物业管理服务在年收入占比中呈下降趋势,而凭借物业管理的长期经营及专业团队,向业主及住户提供的广泛的社区增值服务的表现越来越亮眼。

    2016年至2018年,嘉宝的社区增值服务所产生的收入分别为1.27亿元、1.81亿元、3.33亿元,分别占收入的19.3%、19.7%及22.8%。

    观点地产新媒体:物业的战略是什么样的?

    张巧龙:蓝光嘉宝致力于成为中国领先的社区生活服务供应商及商业资产运营商。

    除了借力资本市场,嘉宝还将继续通过战略投资、合作、收并购等方式拓展业务规模,巩固西南区域市场地位并继续面向全国价值高地布局。

    此外,嘉宝还将继续强化新技术、新方法的应用,升级“生活家服务体系”,深化打造“生活家联盟生态圈”,开发科技智慧物业,践行为千万社区提供嘉宝金牌服务的企业愿景。

    观点地产新媒体:如果重新来过,会不会选择做房地产?

    张巧龙:我还是做房地产,因为我只懂这个。

    观点地产新媒体:觉得做房地产还是最有乐趣?

    张巧龙:主要是专业,我一直是地产人,对这个行业充满信心。经过这么多年的了解,市场的需求在这里,大家做起来就有驱动力。

    和团队一起把一个企业从几十亿做到上百亿、上千亿,很有收获。

    观点地产新媒体:您会让两个孩子和房地产沾边吗?

    张巧龙:还早。

    观点地产新媒体:您女儿以后是往艺术方面走吗?

    张巧龙:她想当老师,她一年级的时候说要当幼儿园老师,到现在也没改变这个志向,我很支持。

    观点地产新媒体:您个人有什么爱好,看书还是锻炼?

    张巧龙:我酷爱网球,每周会打两三次。这边有全国最好的网球场,我打了十多年了。

    观点地产新媒体:这是唯一的健身项目?

    张巧龙:对,我健身就喜欢打网球,偶尔走下路,我还是很喜欢运动。

    观点地产新媒体:看哪方面的书比较多?

    张巧龙:多方面,管理为主,以听书为主,比如说喜马拉雅和樊登读书会这些。

    观点地产新媒体:有没有其他的解压方式?

    张巧龙:我觉得运动是最好的解压方式。

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    撰文:廖尧    

    审校:徐耀辉



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