现场 | 胡葆森谈溢价收购装配公司与中民投资产

观点地产网

2019-07-22 23:04

  • 我本人对装配式住宅的兴趣源于十五六年前。

    观点地产网 7月22日上午十点,穿着浅蓝色中式对襟衫的胡葆森出现在建业地产总部大楼的会议室。

    胡葆森的心情不错,发布会过程中,他始终保持着一贯的笑容,会上,他还不时侧过身子与声旁的伙伴们对话,谈吐之间,眼角、眉梢亦是掩不住的笑意。

    发布会早些时候,中民筑友智造科技集团有限公司联合恩辉投资有限公司发布公告称,建业地产董事会主席胡葆森以16.5亿元收购天津中民筑友科技有限公司100%股权,后者为一家专注于装配式建筑的公司。

    上述收购事项已于2019年7月10日完成。不少分析表示,此次收购事项,是中民投筹措偿债资金一种方式。至于胡葆森,收购装配式建筑公司则是其为建业地产住宅产业化发展下的一盘大棋。

    但也有观点表示,中民筑友业绩并不稳定,加之建业地产过往并没有装配式建筑的经验,收购完成后,能够实现“1+1大于2”的效果,依旧等待时间检验。

    在接下来长达一个多小时的发布会里,围绕建业地产与中民投订立的股权转让协议,围绕在场百余名媒体人的问题,胡葆森进行了详细的介绍与解释。

    溢价46.5%收购案

    据观点地产新媒体获悉,中国民生投资股份有限公司作为卖方,而胡葆森的间接全资附属公司河南弘道商务信息咨询有限公司作为买方,双方于7月5日订立股权转让协议。

    据此,胡葆森以代价人民币16.5亿元收购天津中民筑友科技有限公司100%股权。

    中民筑友主要于中国从事预制装配式建筑业务的一般咨询及设计,是中民投于2014年孵化的实业企业。

    “那时候没有很多的政策红利,这个行业在起步阶段,前期也是比较困难的”,中民筑友科技产业集团董事长誾军表示,2014年到2015年是中民筑友的起步阶段,2016年到2018年则是快速发展的阶段,这个时期,中民筑友在全国各地跑马圈地,截至目前,在22个省48个城市开工、投产10个工厂,在建的8个工厂。

    “现在我们进入第三个阶段了”,誾军提到,胡葆森十分看好装配式建筑业务。

    “此次收购是一个重要的风向标,原来是地产之外的一帮人在做这个事情,现在主流地产商对这一块非常看好,包括几个大的地产商也开始进入到这一块,由少部分人介入到现在主流地产商接入、政府平台的介入,给这个行业的发展带来了很大的期望。”

    据观点地产新媒体了解,此次交易后,胡葆森旗下的弘道咨询将全自持有中民筑友,而中民投的持股比例则从100%瞬间下降至0%,这也意味着中民投将退出装配式建筑板块业务。

    实际上,中民投出售旗下资产早已有迹可循。

    据上海清算所披露,截至2015年末、2016年末、2017年末和2018年9月末,中民投负债总额分别为988.46亿元、2004.45亿元、2292.47亿元和2327.92亿元。截至2018年9月末,中民投一年内到期的非流动负债为429.76亿元。

    今年一月,中民投30亿规模的债券出现技术性违约,随后,中民投未足额兑付15亿元的融资券等消息陆续传出,在巨大的债务危机面前,中民投选择出售旗下资产以填补资金空白。

    今年年初,中民投陆续出售董家渡项目、阳光城股权、上置集团项目等多项资产。因此,有分析表示,中民投此次出售中民筑友,也是为了到期债务筹措偿还资金。

    本次的股权转让协议中,弘道咨询还同意向中民投垫付一笔总额为人民币10亿元的贷款,贷款期限自提取日期起计为期一年,而利率须由卖方与买方协定,不得高于中国人民银行公布的相关贷款基准利率。于2019年6月25日,中民投已提取人民币5亿元,并于2019年7月9日提取余下人民币5亿元。

    无论是提前垫付的10亿元贷款,亦或是16.5亿元的资产剥离动作,显然都是中民投剥离债务的一次尝试。对此,在发布会上,有媒体甚至直接向誾军提问道:“我想请公司方面介绍一下公司自成立以来的主要发展阶段和现在的资产情况是什么样的?”

    值得一提的是,收购事项中,中民筑友每股股份的实际收购价为0.1465港元。而中民筑友于最后交易日7月4日的收市价为0.1港元/股,按此计算,上述要约价格溢价达到46.5%。

    至于此次的收购价格,建业集团执行总裁王俊则表示:“价格是经过多轮的磋商的,参考了多个估值的因素,包括账面的轻资产、行业的未来,应该说,双方都认为这个价格是一个公平的市场价格”。

    装配式建筑与建业+

    “我本人对装配式住宅的兴趣源于十五六年前。”

    提及收购中民筑友的初衷,胡葆森回忆起十多年前和王石、冯仑等一帮业界的朋友到日本参观学习的经历。

    胡葆森表示,通过十五、六年前的参观以及关注和思考,他认识到,解决产品的质量问题是房地产开发商的根本出路,因此,在2008年,建业地产制定了住宅产业化的发展规划。

    在胡葆森的规划当中,住宅产业化发展要分三步走,第一步是把建业的产品做成系列化,“第二步就是标准化,在系列化的基础上按照不同的系列做不同的标准”。

    第三步则是标准化,胡葆森表示:“现在不同系列产品的标准,完善率大约在70%或者以上,为建业集团的住宅产业化第三步也就是走产业化发展奠定了比较好的基础”。

    “我们在三年前郑州的北部惠济区的花园里项目已经和建筑商中天集团在装配式建筑方面拿出了一个项目作为试点。”

    在他看来,装配式建筑能够极大的优化工程的质量、工期、成本,与此同时,装配式建筑都是在自有工厂内完成生产,会协助房地产行业降低污染,相信在环保方面,在建筑行业方面有很大帮助。

    因此,胡葆森认为,在这样一个背景下,这个板块将会给建业地产现在的主营业务带来协同效应。此次收购中民筑友,无疑是胡葆森住宅产业化的又一个迈步,更为建业地产“建业+”的战略增添一枚新兵。

    “中民筑友今后要改成筑友智造”,胡葆森表示,未来,对建业来讲希望得到一个如虎添翼的效果,对筑友智造来讲,希望收取一个如鱼得水的效应。

    但坊间也传来不少的疑虑声音,毕竟筑友智造近几年的业绩并不算稳定,未来,建业地产如何联动筑友智造实现协同效应,依旧存疑。

    资料显示,于交易完成前,中民筑友持有上市公司中民筑友智造科技集团有限公司已发行股份约63.5%。数据显示,2016年、2017年、2018年,中民筑友分别录得营收3704.20万元、2.17亿元、5.30亿元,分别同比增长486.49%、144.24%。

    但2016年以前,中民筑友的净利润均录得负值,一直处于亏损的状态,直到2017年,该公司的净利润终于由负转正,录得1.32亿元,但2018年,这一数字仅为2742.70万元,同比减少79.55%。

    或许,对于装配式建筑的新玩家——建业地产而言,如何成功成为“第一个吃螃蟹的人”,如何更好的利用筑友智造这个平台实现建业地产更快的发展,依旧等待时间检验。

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    撰文:龚丽欣    

    审校:武瑾莹



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