观点指数·2019年上半年中国房地产企业权益销售金额TOP100

观点指数研究院

2019-07-01 17:27

  • 2019年1-6月,TOP100房企的平均权益比例为0.79,合约实现权益销售40594.62亿元,环比2019年1-5月增长31.65%,较1-5月的环比增幅微涨0.71%。

    观点指数 刚刚结束的上半年,房企陆续交出了一份不错的全口径销售成绩。虽然部分房企未能在年中实现正增长,但是从权益销售数据来看,还是录得不俗的表现。

    2019年1-6月,TOP100房企的平均权益比例为0.79,合约实现权益销售40594.62亿元,环比2019年1-5月增长31.65%,较1-5月的环比增幅微涨0.71%。

    权益销售金额环比增速较为平缓,一方面是因为随着调控的深入,消费者更加理性,上半年整体销售未能如期得到较大回暖,房企销售节奏受到阻滞。另一方面,随着小股操盘、合作及代建项目不断入市,房企的权益销售比例逐渐下降也会变得更加平常。

    数据来源:观点指数统计

    细化来看,可以看到TOP100房企中大部分的权益比例都超过平均线0.79,并且不少房企的权益比例接近于1。在合作拿地、引入开发愈发频繁的大环境下,要保持较高的权益比是比较难的,而这个数字恰恰反映的是企业比较真实的销售业绩,可以侧面观察企业锁定利润的能力。

    数据来源:观点指数统计

    上图将TOP100房企的权益比例做了归类整理,可以看到,高于平均线0.79(包含0.79)的房企有49家,几乎占了TOP100房企的一半,0.68-0.78之间的房企占比25%,数量仅次于第一个大梯队。不过也需要注意到,有4家房企的权益销售比例低于0.5,其中2家低于0.4。这些都是合作伙伴众多或者代建业务占大头的房企,自然权益销售也被消减了。

    其实,不可否认轻资产或者合作开发为房企做大盘子提供了捷径,但是回归到利润或者其他盈利指标上,确实是增收不增利的“买卖”。从上市企业的财务数据也可以看到,这些房企的营业收入增长速度远高于归母净利润,而少数股东录得的净利润却在逐年上升。

    换个角度,则可以更加直观的观察到不同阶梯房企的权益销售比例。2019年1-6月全口径销售达到千亿以上的房企,除了两家以外,权益比例均低于0.9,个别低于0.7。

    数据来源:观点指数统计

    而权益销售比例等于1的房企,全口径销售基本处于100-200亿元之间,也就是基本处于销售排行的末端。这部分房企销售体量较小,引入合作的优势相对短缺,另一方面引入合作方,也会瓜分本就“微薄”的利润。

    从上图来看,全口径销售超过3000亿元的房企,平均权益比例为0.68,在所有阶梯中是最低的。销售金额2000-3000亿元的房企平均权益销售比为0.78,1000-2000亿级别房企的平均权益销售比例为0.77。如上文所述,权益比例最高的是全口径销售为100-200亿级别的房企,权益比例达到0.86,比第一梯队高0.18。

    随着企业拿地压力与日俱增,以及对于规模的一定要求,我们预计TOP100房企的平均权益比例至年末还会下降,未来一段时间内,则会平稳下行。

    审校:欧阳颖



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