ROE连续八年超20%,龙光地产为何这么能赚?

观点地产网

2019-06-27 19:04

  • 2018年,龙光实现合约销售额约718亿元,同比增长65.4%,实现营业收入441.37亿元,同比增长59.4%;归母净利润82.88亿元,同比增长26.98%。

    83亿净利润,718亿元销售额、441亿元营业收入,尽管龙光地产(03380.HK)名气不及“恒碧万融”,但其盈利能力却丝毫不弱。

    龙光归母净利润总额82.88亿元,在整个中国房地产企业中,这一利润规模也排在了前列。要知道,其他房企销售规模都在千亿之上,甚至更高。也就是说,相比规模更庞大的房企,龙光更能赚钱,盈利能力已经跻身第一梯队。

    资本市场用脚投票

    龙光远优于同等规模房企

    过往八年中,ROE超过20%的房地产公司,仅有龙光地产一家。

    据统计,2011-2018年,在A股3610家上市公司中,仅有29家上市公司ROE连续超过20%,占比不足1%。

    港股方面,2011-2018年,在2372家港股上市公司中,仅有11家上市公司ROE连续超过20%,分别为腾讯控股、龙光地产、瑞声科技、恒安国际等。

    Wind数据显示,龙光地产上市后股价表现出众,累计涨幅达630%。从资本市场给予的估值来看,龙光也远优于同等规模房企。

    截至6月11日,龙光地产总市值为579.10亿元,远高于雅居乐、首开、蓝光和融信,甚至高于旭辉、金科以及富力等千亿房企。

    成长速度来看,龙光的业绩增长表现可圈可点。数据显示,2018年,龙光实现合约销售额约718亿元,同比增长65.4%,实现营业收入441.37亿元,同比增长59.4%;归母净利润82.88亿元,同比增长26.98%。

    在衡量企业核心盈利能力的净资产收益率这一指标上,龙光地产也呈现连续上升态势。根据财报显示,2017、2018年公司ROE分别为30.6%和31.5%,不断高位攀升。

    在依靠金融杠杆撬动快速增长的房企江湖,龙光却同时具备低负债、低借贷成本的特征。根据财报,2018年公司净负债率为63.2%,较2017年的67.9%下降近5个百分点,加权平均借贷成本6.1%,低于行业平均水平。

    值得注意的是,公司手握357亿元现金,比2017年增加59.4%,现金相当于1年内到期债务的逾2倍。

    只要拿地成本低

    赚钱只是时间问题

    “地买的便宜,怎么都能赚钱。”孙宏斌的话一点都没错,在商业模式相对简单的中国房地产市场,只要拿地成本低,赚钱只是时间问题。

    跨周期拿地,是龙光地产穿越牛熊的不二法门。据报道,在2007年,龙光将惠州龙光城项目收入囊中,平均地价仅300元/平米。而在2014-2016上半年,深圳楼价急速上升前,龙光又斩获四个地铁沿线项目。

    2016下半年开始,龙光避开了土地周期高点,以收并购和旧改方式纳储。这使得龙光始终保持低成本扩充土储的重要竞争力,如龙光在2018年获取的东莞长安项目、珠海金湾、佛山平洲项目地价均低于周边20%-30%。

    龙光在行业低谷期拿地,有效避开地价高峰,投资的时机选择避开行业高点,基本处于土地市场谷底,拿地后地价都出现大幅上涨。截至目前,该公司还没有拿过高价地和受限价影响而亏损的地块。

    数据显示,2018年龙光合约销售均价为16008元/平米,土地储备成本仅为3900元/平米,较2017年有所下降,平均土地成本占销售均价仅为24%,低于行业平均水平,为未来的持续高盈利打下基础。

    优异的表现,引来了国际投行花旗持续“看好”的目光。花旗甚至认为龙光地产为中国地产行业首选。

    花旗认为,该集团80%以上土储货值超前布局在大湾区内经济高增长区域,区内土储货值高达5000亿元以上,平均土地成本不到每平米4000元,低于平均售价的三分之一,盈利能力长期领先同业。

    “房地产不好干,可谁能找到比房地产更好的产业?”龙光创始人纪海鹏表示要坚持房地产主业。

    在2018年业绩发布会上,他表示,龙光拥有土储权益总货值6520亿元,82%位于大湾区,土地成本较低。

    “随着外来开发商纷纷涌入,大湾区资产价值必将水涨船高。单一个大湾区,强劲的市场需求及低成本的优质土储,可保证公司未来五年销售和利润的持续增长。”

    从土地储备分布来看,龙光地产过度依赖大湾区,占比超过八成;南宁区域占9%,汕头区域占5%,其他区域占4%。但在国家政策支持,高科技产业政策日益聚集的背景下,这种深耕大湾区的策略实属上策。

    当前,不少规模房企开启多元化之路,所投资的产业可谓五花八门。但纪海鹏却坚持在房地产主业,他对此非常清醒:“龙光一直坚持不要去做多元化,我们要高度聚焦主业,而且要去做可销售的物业,因为周转快、利润高。

    反过来,如果去投资很多占用资金的其他产业,那么现金流就会有压力。其他领域如商业、旅游长期是看好的,但短期内资金沉淀大、效益不高,除关注高潜力的轨道物业外,其他暂时谨慎看待。公司要集中资金投入在盈利性最高的行业跟区域。”

    郁亮曾经说过,指望新业务赚大钱是痴心妄想,目前还是房地产业比较赚钱,很难找到比房地产更好的市场和行业。

    押注一个极具潜力的市场,坚持主业,逆周期抄底,龙光地产的非典型策略,让其在资本市场受到热捧。

    近期,继标普之后,挑剔的惠誉亦将龙光地产的评级展望从稳定上调至正面。

    审校:武瑾莹



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