观点指数 | 五月长租公寓报告:盈利难题犹在 蓝领公寓兴起

观点地产网

2019-06-18 17:40

  • 随着各地人才公寓新政的出台,大量租赁人口的需求将逐渐得到满足。作为房地产市场的重要组成部分,长租公寓将迎来新一轮发展机遇。

    观点指数“租购并举”基调下,住房租赁领域一直在加速发展。

    5月份,在公租房方面,财政部与住建部接连发声,提及对公租房建设期间用地及公租房建成后占地,免征城镇土地使用税,两年内对公租房免征房产税;而公租房的供给需求也将得到补充,可在商品房项目中配建比例。

    除此之外,诸如广州、东莞等城市也在完善着住房租赁体系。许多大中城市中,均有不同程度的旧厂房、商用楼等闲置物业,以及综合面貌较差的城中村;各类政策的出台,满足了该等物业活化的诉求,同时也能促进租赁房源的供给。

    月内出台的各类政策中,合肥发布文件称将健全管理机制,规范市场秩序,全力推进住房租赁合同网签备案工作;持续优化租赁平台功能,实行租赁备案网上办理,为承租人提供便捷的公共服务。

    南京则将人才政策与房租优惠相挂钩,而北京通州的分层次人才租金补贴方式也引发关注。

    5月21日,北京通州区发布文件提及,《通州区高层次人才认定标准》中第一至第四层级人才可根据需求选择房屋配租或租金补贴优惠方式。具体而言,各层级的人才给予最高100平方米、80平方米、70平方米、60平方米的租金补贴。

    随着各地人才公寓新政的出台,大量租赁人口的需求将逐渐得到满足。作为房地产市场的重要组成部分,长租公寓将迎来新一轮发展机遇。

    长租盈利难题仍在,市场供应逐渐推进

    月内,朗诗剥离旗下长租公寓等五项亏损及非房地产业务,引起了业内对长租领域盈利模式的新一轮讨论。

    一般而言,在涉足长租公寓的房企、中介、酒店、创业品牌等各方主体中,开发商“以住养商”,体现出较为突出的现金流优势,但即便如此,盈利仍是难题。

    资产价格的高企影响长租公寓租金收益率,使其处于较低水平,成为盈利的拦路虎。与地产快周期开发不同,租赁是慢周期行业,眼下长租的回报率普遍在2%左右,而房企的平均融资成本较高,回报率很难覆盖企业财务成本。

    从经营模式来看,目前在长租公寓市场中,魔方、城家、世联红璞等都以轻资产经营为主,龙湖冠寓及万科泊寓等虽有开发商背景,但产品也多为轻资产项目。轻资产运营商大多充当“二房东”的角色,从租赁业务、平台业务、家政服务业务、客户积累以及融资五个方面获益。

    另有部分房企从“代建+运营”入手,受土地所有者的委托,提供土地规划、建造和运营服务,向所有者缴纳固定租金,收取租客租金和服务费,赚取租金差价和服务费;土地所有者需支付房企建筑费用,享受资产增值和固定租金收益。

    但是,已有房企表示将加大对优质项目、租赁地块的获取,以进一步提高重资产项目的比重。企业通过资本运作来建设、收购或改造物业,然后自持管理或与第三方的公寓管理公司合作,以租金和服务费为主要收入来源,同时获得资产增值收益。

    近来,许多城市也明确提出“加大租赁类住宅用地供应”,供给端的发力,有利于企业降低运营成本,为其持有经营较为优质租赁资产、实现运营收益提供可能。

    5月份,住房租赁项目的供应有了新的进展。例如,南京浦口区康居集团承建的谢营1号地租赁住房项目正式开工;上海嘉定新城E17-1项目基础底板已完成;由华润操盘的上海首宗集体住房租赁试点入市地块,也已取得施工许可证。

    可以预见,随着租赁自持项目的完工与入市,未来长租公寓市场重资产项目比例将逐渐增加。

    数据来源:观点指数整理

    此外,作为房地产的新兴细分领域,长租公寓行业也离不开资金的输血,流动性显得尤为重要。月内,华住集团就与光大安石设立投资基金,专注于境内的酒店及公寓不动产的投资。此前,房企合作设立长租基金的案例已有不少,比如旭辉领寓联手平安不动产、龙湖联合GIC等。

    除了合作引资之外,发债也是融资的主要途径之一;5月份,越秀地产、宋都股份等房企都有相应的动作。

    其中,越秀地产宣布拟发行20亿住房租赁专项公司债,利率为3.8%。租赁住房专项债是在项目建设前或者初期通过发债融资,用融资所得资金进行建房、装修、经营。目前,债券发行的利率大概在5%左右。

    与上述融资方式不同,资产证券化利用资产的优质性吸引投资者,以较低的融资成本获取资金,强化资金配置,以时间换取运营的空间。近年来,长租公寓ABS逐渐受到各方主体的青睐,多笔专项计划都取得了进展。

    5月24日,上海证券交易所信息显示,合肥万达城投资有限公司国都证券-融创长租公寓一号资产支持专项计划项目状态更新为“已回复交易所意见”。据了解,这笔资产支持证券拟发行金额为3亿元。

    该ABS以合肥万达文化旅游城作为背书,项目位于合肥市滨湖新区,总投资超过300亿。

    此后,上交所披露信息显示,合景泰富长租公寓1号系列资产支持专项计划也处于“已回复交易所意见”的状态中,发行金额为20亿元。

    城市租金各异,蓝领公寓成大市场

    4月份以来,部分城市的租赁住房出现了量价齐跌的情况。以北京为例,相关机构数据显示,上月该城市租赁成交量环比减少20%,在16个区县中,仅有5个区县环比上涨,其他均为下降。其中,西城、密云、门头沟跌幅较大。

    北京之外,上海、广州、南京、温州、大连等一二线城市,房租出现了不同程度的环比下滑。

    有市场人士认为,目前租金与二手房房价排名存在差异,绝大多数城市租金水平偏低。在“稳”的基调下,今后城市的租金水平将会有一定程度的上扬。

    据观点指数统计数据显示,在15座城市中,北京、上海长租公寓的平均租金水平最高,其中北京达到220元/平方米/月,上海也超过了150元。此外,深圳、杭州均超过了100元;而广州、南京、天津、郑州、合肥等城市,租金水平则处于50至100元之间。总体来看,各城市之间的长租公寓租金水平出现了一定程度的分化。

    数据来源:观点指数整理

    从去年以来,北京、上海、深圳、西安、南京等多地发布了租赁市场相关管控政策,使得市场乱象大幅减少,租金朝着健康的方向发展。

    随着长租公寓的进一步发展,消费者群体的逐渐扩大,长租公寓的产品也出现了多元化的趋势。除了适合青年、白领的公寓产品外,近来蓝领公寓也备受关注。

    据央视报道,蓝领公寓作为租赁型职工宿舍,近些年在北京、深圳等一些地方发展较快。

    数据显示,针对低收入群体的蓝领公寓房间数每年增速超过50%,相关开发企业数量也在快速增加。蓝领公寓和业主方的合同期限一般较长,一般公寓出租率达到80%以上,基本四年时间就可以收回投资成本。如果按照蓝领公寓与楼宇业主签订十年合同计算,年回报率在20%左右。

    市场逐步成熟的过程中,资本也纷纷投向蓝领公寓,蓝领公寓成为长租公寓行业融资额增长最快的细分领域,而部分企业也在该领域上发力布局。

    5月29日,安歆集团宣布战略并购如家旗下的长租公寓品牌逗号公寓,并购完成后,逗号公寓将全部以员工公寓形式并入安歆的运营管理体系。预计交易后安歆公寓床位数将超10万张,业务布局也将增加到17个城市。

    安歆公寓在蓝领公寓布局了5年时间,主打企业员工公寓,目前在北京、上海、广州、深圳、杭州等全国一二线城市拥有200多个直营店。

    近来年,不同地方政府也有根据发展需要推出不同的蓝领住宅租赁产品。如2017年底杭州出台《关于加快筹集建设临时租赁住房的工作意见》和《关于加强临时租赁住房建设和管理若干问题的通知》,指出到2020年底累计筹集建设外来务工人员蓝领公寓4万套,以有效缓解杭州外来务工人员租房难问题。

    截至2018年底,杭州共有25个蓝领公寓项目启动租赁受理工作,推出房源10568套(间),十多个项目已交付,2019年杭州全市计划新增蓝领公寓15000套。

    撰文:曾树佳    

    审校:劳蓉蓉



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