股东会见闻录 | 郭家兄弟与股东的“三种情绪”

观点地产网

2019-05-29 20:51

  • 相较于派息、股价与礼物,不少股东更关注公司本身业务发展,包括土储、旧改进展与文旅业务的资本之路。

    观点地产网 5月底的香港天气有些恶劣,接连几天的暴雨、雷阵雨,街上都是撑着伞匆匆赶路的身影。

    不过,这并不影响“执着”的股东们。5月29日,离规定的奥园股东周年大会开始的时间还有二十分钟,九龙香格里拉酒店地下二层大厅已排起长龙,一眼望去大多都是两鬓斑白的老人,正在排着队登记进场,以及领上一份小礼物。

    今年奥园为股东们准备的礼物,是一小盒曲奇饼和一罐铁观音茶。

    股东会在11点准时开始了,台下三百余个座位都坐满了人,稍有些吵闹。台上,主席郭梓文带领着副主席兼行政总裁郭梓宁、营运总裁马军,以及副总裁陈嘉扬等共八人,从左边过道走上台,然后是循例的拍照环节。

    没有过多的寒暄,郭梓文先是简单介绍了奥园2018年的销售及盈利状况。随后,主持人逐一宣读决议案。

    当天,奥园股东会投票表决8项决议案,包括接纳2018年度报告、宣布派息42港仙、重选5位董事、给予董事回购最多10%的股份,以及批准奥园健康生活购股权计划,与其他公司并无太大差别。

    投票同样进行得很快,20分钟不到,主流程就完毕了。余下的时间为股东交流环节,大多投完票的股东拿着礼品起身离开,一下子,整个厅空落落的,仅剩三四十人。

    称赞、遗憾与不满

    剩下的人,似乎都是长期关注奥园的忠实股东们。

    有趣的是,现场股东们还就管理层用普通话还是粤语交流各执己见。一大陆股东在听了半小时的粤语后,终于忍不住:“现场也有一些是大陆来的投资者,能不能用普通话?”

    随后,在郭梓宁用不太利索的普通话回答完一串问题后,一位阿婆又发声:“能不能用粤语再讲一次?”现场纷纷笑出声,郭梓宁又用了近七八分钟复述回答。

    而纵观整场,当天股东们对于奥园的作为,既有称赞,也有遗憾,甚至还带着怒气的不满。

    首先举手的是一个年事已高的阿伯,说话速度缓慢,一字一顿地。其并没有提多么尖锐的问题,有大湾区发展的问题,有海外布局的问题,更重要的是,他对去年的派息表达了满意。

    “这对于股东来说,都是很好的反馈,回报……作为你们的股东,都很幸运!”

    观点地产新媒体了解,奥园董事会建议派发末期股息每股人民币36分(相当于42港仙),派息比率达40%,这在行业中确实属于“出手阔绰”。

    而另一边,一位同样头发花白的股东则稍显遗憾。

    戏剧性的是,这位股东的遗憾,却是与奥园一路攀升的股价相关。

    据悉,今年以来中国奥园股价一路上升,在4月15日涨至10.28港元,为历来最高。而截至5月29日收盘,中国奥园报8.31港元,比昨日收盘下跌1.773%。

    “股价在年初的时候是5块钱……我给卖掉了,然后结果现在8块、9块了……”股东有些蔫蔫地说道,现场又一阵笑声,不少股东交头接耳讨论起自己的情况来。

    郭梓文显得有些自豪:“奥园从今年年初到现在,股价累计升幅是超过70%的。如果是4月底,是超过90%的。”

    其进而表示,奥园股价得以上升与业绩、基本面等相关,管理层也在为市值积极做努力,使股价提升到应有的价值。

    原本平静和谐的股东会,突然有了转折,一位股东站起来喊着:“我不用麦的啦,听唔听到?”

    这位情绪激烈的股东,对现场股东会的会务组织提出了不满:“地方又浅窄,又没有位置坐。吃的又不能选择,有些老人家不能吃虾的……”

    主持人连声“谢谢这位股东的意见”,股东仍旧难掩怒气,续称对今年的小礼物不满意。最后,这位股东说道:“赚钱了也要敬一下老,希望明年过来开会,你们做好各种设施……”

    主席郭梓文不免充满歉意地安抚道:“好意见,收到,明年会安排得更加好的。” 那位小股东随后即离了场。

    土储、旧改与文旅上市

    相较于派息、股价与礼物,不少股东更关注公司本身业务发展,包括土储、旧改进展与文旅业务的资本之路。

    土储方面,截至2018年底,奥园共拥有土储面积达到3410万平米,总货值为3650亿元,认为足够未来3年左右的发展。

    问及之后的拿地安排,郭梓宁表示,目前奥园还是集中在三旧改造、并购、招拍挂以及产业拿地。除继续以收并购扩储外,三旧改造将会是奥园今后土地重要来源。

    据悉,截至目前,奥园拥有16个处于不同阶段的主要的城市更新项目,规划总建筑面积有980万平米,预计可售资源有1450亿元。

    此前业绩会上,陈嘉扬也曾披露,预计2019年将会有9个大湾区城市更新项目逐步会转为土储,甚至开盘销售,增加可售资源约660亿元。

    股东没有忘记业绩会上的“承诺”:660亿元的可售土地储备是怎样释放的? 2019年一整年?还是逐步释放?目前的旧改进展呢?

    郭梓宁没有回答旧改可售资源的释放时间问题,而是“如数家珍”地披露了今年大湾区旧改项目的进程。

    “特别告诉你一个好消息!珠海翠微村这个月19日通过村民表决,将集体物业一并列入改造了……”郭梓宁提高了声调。

    珠海是奥园旧改项目的重仓之地,旧改项目多达8个。据了解,翠微村是珠海市最大的城中村翠微村旧改项目,在去年8月,奥园通过政府批准成为翠微村旧改项目的开发企业。

    彼时奥园方面透露,该项目的总投资需约121亿元,预计可售面积为70万平方米,可售货值约为240亿元。

    而此次新进展,按照法规,这标志着翠微村已经满足 “双90%”规定,即奥园可以成为翠微村项目实施主体。“翠微村今年可以开发,并且会产生收益。”郭梓宁说道。

    其进一步透露,在珠海拱北还有3个旧改村正在推进,包括关闸、联安、高沙,其实联安表决率已达85%,即将在今年进入二级开发阶段。此外,还有两个旧厂改造进行报规阶段。这意味着,奥园今年在珠海起码会有4个项目可进行二级开发。

    广州的旧改同样是奥园看重的。相较于保利、富力等广州旧改大户,奥园在广州的旧改并不多,目前仅有去年4月份与恒基兆业合作拿下的番禺氮肥厂项目,并于10月份成为荔湾东塱村的前期合作企业。

    郭梓宁披露,番禺氮肥厂项目预计于今年8、9月可通过政府收储,进入市场招拍挂,从而可二级开发。

    对奥园而言,荔湾区东塱村所带来的意义可能更加不一般。观点地产新媒体了解,此前奥园在广州的项目多分布于番禺、南沙、增城等非核心区域,而东塱村则位于荔湾区芳村东南部,紧邻着广钢新城、广船这两大明星改造项目,可以说正处于广州核心区域。

    此外,相较于奥园住宅项目销售价格,东塱村旧改项目后续的想象空间明显不同。据悉,奥园近几年住宅均价在1.2万元/平方米左右,在广州的重点住宅项目中,位于增城的奥园誉峰均价在2.3万元/平方米左右,番禺区南国奥园则在3.5万元/平方米左右。

    对比而言,如今在广钢新城的在售项目中,葛洲坝广州紫郡府、振业天颂花园、中海花湾壹号等项目均价则在4.5万元-5.3万元/平方米左右。

    郭梓宁语气明显透露着开心:“按照三旧改造政策,一般奥园也会成为(东塱村旧改项目)后续开发企业,这个项目可售面积50、60万平米,目前广钢新城周围房价则达5、6万元。”

    “下一次股东会,你们就会见到更多的好成绩。”

    股东会接近尾声,关于文旅板块的上市问题也被股东所提出。

    据悉,奥园旗下共有七大集团,包括地产、商业地产、国际投资、金控、文旅、健康生活、奥买家七大板块。其中,文旅从2014年开始发展,计划从2017年开始用三年时间培养成有100亿营业额的集团,也早在此前提出分拆上市的计划。

    在奥园健康生活于今年3月份正式登陆港交所后,市场更关注,文旅板块的资本之路是不是也会相继开启?

    在回应前,郭梓文先是打起了广告,称旗下斥资150亿打造的“奥园英德巧克力王国”文旅项目,预计在今年11月分左右开业——“欢迎股东们来感受文旅的快乐。”

    “对文旅寻找资本化的安排,我们是有一定追求,预计在今年底明年初,寻找资本化支持方面会有一定实现。”

    撰文:林心林    

    审校:刘满桃



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