资本“龙门” 新力控股赴港上市

观点地产网

2019-05-26 21:23

  • 此次若能成功上市,股权融资能够帮助新力获得一笔便宜的“长钱”。

    观点地产网 2010年,建筑商张园林34岁。这一年,他创办江西新力置地,以新力帝泊湾为起点,开启了地产之路。

    建筑出身的人总有点情怀。彼时,他的第一个项目“南昌帝泊湾”就惊艳了江西地产圈,随之在江西有了一席之地。

    不过,“温水煮青蛙”是大忌,更何况,地产圈素来不待见没有梦想的人。

    “江西房地产市场自2016年起快速发展,政府出台了一系列文件以抑制房价上涨。”也是在这一年,新力走出江西,踏足苏州、惠州、武汉等城市。

    2017年,新力将总部迁至上海,目的不言而喻。完成资本意志是企业发展的必由之路,成立9年后,张园林决定将年轻的新力控股送上香港资本市场。

    5月24日,港交所披露新力控股(集团)有限公司招股书。800多页的招股书,是新力地产登陆资本市场的敲门砖。

    如若新力控股成功上市,那么,它将成为江西首家上市房企。但囿于今年以来IPO降温,新力的上市路或许还面临着挑战。

    谈业绩:近三年收益复合年增长率94.6%

    招股书显示,新力控股2016-2018年分别录得收益22.23亿元、52.41亿元及84.15亿元,复合年增长率约为94.6%。其中,物业销售收入是主要的收入来源,分别录得22.08亿元、52.31亿元及83.89亿元,约占同年总收益的99.3%、99.8%及99.7%。

    上述三年间,新力控股净利润分别为1.31亿元、2.78亿元及5.55亿元,复合年增长率约为105.9%。已交付建筑面积由2016年的35.65万平米,增至2017年的67.87万平米,并进一步增至2018年的111.96万平米。

    毛利率也逐渐提升至行业较高水平。近三年,新力的毛利率从2016年24.7%升至2017年33.7%,再进一步提升至37.3%。

    在观点指数发布的2018年销售金额TOP100中,新力2018年度销售额为822亿元,位列第36位。从2016年161亿元的行业百强,2017年452亿元的行业40强,再到2018年的822亿元,新力地产近三年的年均复合增长率超过120%。照此计算,新力今年达到千亿目标是大概率事件。

    公开资料显示,2018年新力在江西地区的销售额达到了539亿元,占总销售额的59%。招股书中援引戴德梁行报告,就2018年住宅物业的签约销售总额而言,新力位居江西省房地产开发商之首。

    不过,招股书中的一句话也指出其过于依赖单一地区的潜在风险:“公司的大部分收益均来自江西省,因而江西省经济状况的任何显著下滑均可能对我们的经营业绩、财务状况及业务前景造成重大不利影响。”

    从土地储备中就可以窥探一二。截至2019年3月31日,新力共计拥有101个处于不同发展阶段的物业项目,包括77个由公司子公司开发的项目,以及24个由合营公司和联营公司开发的项目,合计建筑面积约为1480万平米。其中,包括已竣工面积10.93万平米、开发中物业面积1130万平米,及持作未来开发物业的总建筑面积约340万平米。

    分区域来看,大本营江西省占据新力的半壁江山,合计持有项目55个,土地储备约778.11万平米,占总土地储备的52.6%;其次是大湾区,合计持有项目20个,土地储备约383.76万平米,占总土地储备的26%;再是华中及华西核心城市以及其他具高增长潜力地区,合计持有项目15个,土地储备约193.58万平米,占总土地储备的13.1%;长三角则合计持有项目11个,土地储备约121.25万平米,占总土地储备的8.2%。

    另外,在2019年一季度,新力控股新增7宗地块,斥资约34.7亿元,合计新增50.4万平米土地。

    谈杠杆:净资产负债比率233%

    如何扩大规模?历史的经验告诉我们,最大的密钥是找到支点,用好杠杆。

    但是,规模的大幅增长必然伴随资金压力。2016-2018年,新力控股的资产总额分别为200.2亿元、488亿元及776亿元;净资产分别为28亿元、45.95亿元以及50.6亿元。细细算来,新力近三年的杠杆率(总资产/净资产)分别为7.15、10.62以及15.34,处于上行通道中。

    招股书中的财务资料显示,截至2016-2018年末,新力控股的现金及银行结余分别为10.33亿元、42.83亿元、100.65亿元。

    截至上述三年末,新力控股的借款总额(包括计息银行及其他借款以及公司债券)分别约为64.38亿元、166.76亿元、221亿元。

    观点地产新媒体于招股书中获悉,按截至有关年度末的借款总额减现金及银行结余除以权益总额计算,新力控股的净资本负债比率从2016年的190%增加至2017年度的270%,然后小幅下降至2018年度约240%。

    对此,新力也有相关解释。净资本负债比率由2016年的1.9倍增加至2017年的2.7倍,原因在于同年银行及其他借款增加;而净资本负债比率由2017年的2.7倍减少至2018年的2.4倍,原因是新力控股在2018年完成及交付了更多的物业使得现金流量增加。

    当然,回款能力是企业健康发展的必备要素,新力也深谙此理。据了解,新力控股通过采用“120天启动项目、180天达到预售标准”的高周转开发模式,以保证现金流。

    就算如此,财务状况仍然承压,这也使得新力的融资成本处于行业较高水平。数据显示,新力尚未偿还银行及其他借款(不包括公司债券)加权平均实际利率高达9.3%。

    因此,此次若能成功上市,股权融资能够帮助新力获得一笔便宜的“长钱”。既能在一定程度上改善财务状况,亦能有更多的粮草用于规模扩张。

    在正荣地产、美的置业、弘阳地产、大发地产等房企纷纷赴港上市之后,新力或许会获得下一个名额。有消息人士透露,如进展顺利,新力控股将于年内登陆港交所,迟一些预计于2020年初完成上市。

    撰文:陈玲    

    审校:刘满桃



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