股东会见闻 | 股民的不满 张玉良:改善市值需非常规措施

观点地产网

2019-05-16 22:36

  • 张玉良表示,刺激股价需要一些非常规性的措施。

    观点地产网 “特意来看你,(希望)把股价搞上去。”

    作为上海本地最大的上市房企,张玉良有一批“忠实”的小股东,面对股东们的强烈渴求,他则是双手合十,微笑以示感谢。

    5月16日下午,绿地控股在上海召开2018年度股东大会,主席台上仅有张玉良一人,监事会、财务部、董秘等管理层和部分独董则分别坐在一边与台下,另外有22名股东及股东代表出席现场。

    不少股东都是连续几年都来参加股东大会,不时交头分享各自的持股数和入手价,也有从外地赶来的股东,他们需要通过每年的年度股东大会向管理层传达各自的诉求。

    观点地产新媒体了解,本次股东大会共计审议11项议案,包括向全体股东每10股派发现金红利3.00元的2018年度分红方案;2019年,绿地房地产项目储备权益土地总投资额计划为1300亿元。

    此外,第9个和第10议案显示,2019年绿地还计划为下属公司、下属公司计划互相之间提供总额不超过980亿元的担保额度,以及为董家渡项目公司提供300亿元贷款担保。

    晚间发布的公告显示,尽管上述议案全部通过股东审议,但对公司2019年度980亿元的担保额度,以及为董家渡项目提供300亿担保的两个议案,均有超过1%的股东投出了反对票。

    股民反对董家渡项目

    股东会开场,依旧是由董秘王晓东介绍绿地2018年的业绩表现及2019年展望。

    数据显示,2018年绿地控股实现营业收入3484亿元,同比增长20%;利润总额243亿元,同比增长26%;归母净利润114亿元,同比增长26%。

    其中,2018年房地产销售额3875亿元,其中67%是住宅,33%是商办,年内回款2968亿元,回款率77%;大基建业务全年实现经营收入1481亿元,同比增长41%;新签合同金额3162亿元,同比增长63%。

    截至目前,绿地共计拥有土地储备1.5亿平方米,其中在建1亿平方米,拟开发5000万平方米,2018年新增土地权益计容建筑面积4337万平方米,其中75%为住宅,25%为商办。

    观点地产新媒体了解,对于2019年的市场走向,张玉良认为,虽然市场的走势仍在高位且总体看稳,但市区区域分化会日益严重,目前绿地的重点布局是在大都市城市群、中部六省和西南、西北两个城市圈。

    被问及年初121亿元收购董家渡项目50%股权时,张玉良回应称,项目预计可销售货值约700亿,会在今年三季度开始销售,虽然自持比例高,但平衡现金流没有问题,绿地还计划为该项目提供300亿元贷款担保。

    然而这种畅想并不能让所有股东买账。根据当天股东会决议公告,《关于为中民外滩房地产开发有限公司提供担保额度的议案》总同意票占比达98.7020%,但5%以下股东的表决情况中,该议案反对票合计达到了29.1059%。

    数据显示,绿地董家渡项目须自持办公部分地上建筑面积不低于60%,十年内不得转让,项目的总投资预计高达700亿元,目前项目已被命名为“绿地外滩中心”。

    尽管股东希望绿地的规模、利润能更进一步,但在张玉良看来,近三年,绿地已经进入了一个稳定、健康,并保持相对较高增长的阶段,“我们每年公告计划是20%-30%的增长,但内部落实的目标还会高10%-15%。”

    控负债、利润率与基建质疑

    另外,较低的利润率和高负债也是绿地一直被质疑的表现,现场也有小股东提问“如何平衡规模与现金流”“房价上涨利润率却反而下降”等问题。

    观点地产新媒体了解,据董秘介绍,2018年绿地的有息负债2689亿元,同时较年初减少71亿元。张玉良也表示未来会继续控制负债,但他也指出公司很大部分负债是预收账款。

    利润表现方面,张玉良解释称,房地产的结算具有滞后性,因此并不是房价上涨就能立即反映在企业的数据上。他透露绿地有6000亿已售正在结算,其中有33%甚至是已经竣工的物业。

    不过,相对于同行,绿地27%的毛利率表现确实难以称得上优秀,更有不少观点质疑基建业务低毛利率拉低了绿地的整体表现,数据显示去年基建业务全年营收1481亿元,利润却仅有30多亿元。

    对此,张玉良不以为然,他一再指出绿地多元化战略发挥的协同作用,同时强调基建业务收款的可靠性。

    “基建项目的收款很快,很可靠,另外ROE也有一定保证,在14%-15%,不然公司也不会投。”

    对于绿地控股整体的ROE,张玉良也十分满意,“2018年公司净资产收益率有17.14%,这个数字是央企的4倍,是上海国有企业的2倍,当然绿地还有很大成长空间。”

    他同时补充到,相比民营企业,绿地由于机制问题,效率还是较低,另外产品结构也是导致利润较同行低的因素。

    值得一提的是,过去几年,绿地大基建业务的快速发展基本围绕参与国企混改展开,一方面是响应中央政策,另一方面也为绿地扩大迅速营收提供帮助。

    据观点地产新媒体了解,2015年至今,绿地一共斥资约47亿元收购省属建工集团,张玉良透露未来绿地还会参加更高层面的混改,目前正在推进,以公告发出为准。

    “刺激股价需要非常规措施”

    “今年分红比去年多了五毛钱,也可以了。”显然对于大多数小股东而言,股价、分红或许才是他们最关心的事,对市值的管理也成为绿地股东会必被问及的问题。

    一位成都来的股民就表示,入手绿地两年,公司的利润表现和股价并没有随着房地市场的上涨而提升,言语间带着不满与“怨气”。

    颇为无奈的张玉良则始终保持笑容,“很遗憾股价没涨,表示歉意。”他坦言,绿地市值确实与公司表现不匹配,一直在努力改善,但同时指出有些改善需要非常规性措施。

    具体而言,张玉良表示,“品牌的发展,加强与资本市场对接,这些都需要去做。另外有一点,绿地的股东一直比较稳定,所以市值的增长也不大,如果能有重要股东的变化或许会更有帮助。”

    为此,他还举例称,“昨天红星美凯龙刚刚宣布获得阿里的增资,今天一天就涨了10%。”

    事实上,自2015年上市以来,除平安大量减持并退出外,绿地的股东结构一直比较稳定,尽管2018年6月30日有89.45亿股的限售股份解除了限售,但持有者上海格林兰、上海地产集团、上海城投集团并未减持,依旧维绿地的前三大股东,共计持股超过75%。

    另外持股超过1%的股东则为天宸股份、中国证券金融股份、香港中央结算有限公司,分别持有2.29%、2.9%和1.5%。

    此外,2016年绿地提出的定增计划,管理层表示也还在努力中,“目前已提交了第八次的更新材料,排队相对靠前,如果监管层面放开,希望可以早点顺利通过,不过价格肯定是按最新的市场价格。”

    资料显示,2016年初,刚上市不久的绿地曾提出募资规模达301.5亿元的定增方案,发行价格14.51元/股,随后绿地下调融资金额至157亿元。

    但由于A股监管层面的因素,非空开发行股票一直处于暂停阶段,包括阳光城在内的千亿规模房企也有尚待通过的定增发行计划。

    撰文:黎倩    

    审校:钟凯



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