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观点地产网

2019-05-05 01:01

  • 2018年终于过去,而2019年已经来到。

    01

    最春风得意的一群人

    意气风发的这一群人,从此时起就开始了
           在各自地产江湖中彼此相望的岁月。

    2001年8月盛夏,被著名经济学家樊纲称为“世界上最春风得意的一群人”在博鳌齐聚一堂。

    这一年,中国正式加入WTO并且申奥成功让人欢欣鼓舞,所有人脸上都写满了希望。樊纲此时就预言“展望未来,房地产业前途无限”。

    事实证明,自这时起,中国房地产行业拉开了黄金时代的序幕,短短10年间,房地产企业的最高销售额已从2001年的30多亿元,增长到2010年的千亿规模,至2018年,这个数字突破6000亿元。

    但樊纲的前瞻性还不仅于此,他警示道,新的信息技术主要不是增加了新的消费对象,主要的作用是降低了企业的交易成本。提高效率,降低成本,搞清这一点,对我们传统的各行各业都很重要,包括房地产。

    19年时光荏苒,新经济大潮汹涌而来,有质量增长已成为中国房地产的发展共识。

    任志强当年就说,我国房地产吸引的外资,90%以上是来自港台和东南亚国家,中国加入WTO后,这种状况将会大大改变,而且中国房地产制度、结构、管理等将会发生很大的变化。

    如今房地产行业的一切足以印证任志强的观点。而这一年,一起为2001博鳌房地产论坛做主旨演讲的还有回海南追忆万通时光的冯仑和潘石屹,以及刚从供职了近十年的万科离开的林少洲。

    而意气风发的这一群人,从此时起就开始了在各自地产江湖中彼此相望的岁月。

    02

    台风来了

    历史总是惊人地相似,15年后,
           地产商们讨论最多一个话题还是金融紧缩。

    虽然前途无限,但2003年对于中国房地产并不轻松——“SARS”的影响尚未完全消散;6月,中国人民银行121号文件一纸令下,更使得中国房地产企业突遭信贷严寒。

    2002年,地产商们还在讨论财富;2003年,论坛的主题变成了“金融紧缩”。

    而就在2003年论坛召开时,恰逢当年第12号台风“科罗旺”造访,犹如那一年的121号文件,让一切都变得措手不及。

    房地产和金融的关系密不可分,而在金融紧缩的情况下,被誉为地产界“带头大哥”的刘晓光不吝给出了自己的意见。

    他说,在金融紧缩的情况下,一是地产企业本身要有一部分自有资金,如果完全从资本市场获取资金其实很难,一般企业至少要有35%以上的自有资金;二是银行融资,这需要企业的品牌和信誉保证;三是海外上市;四是利用海外资金,可通过与外资企业组建项目公司,由中方控股;五是加大基础设施建设,投资基础设施,可先期减少土地支付资金,从银行融资的条件看,对于基础设施的贷款银行较为支持。除此之外,还有企业债券、内部股权等一些融资渠道。

    而向来低调的奥园集团主席郭梓文就说,金融紧缩背景下,房地产的发展方向将迎来资本时代和产业结构的调整。

    实施这种发展思路的关键,是要引入市场化手段吸纳资源,实施由资源向资产的转化。引入企业化运用,实现资产向资金转化,再通过市场化将资金转换成资本,资本再转换成资源的价值链转换。

    这一年,冯仑和潘石屹再次回到了海南,但这一次他们不再谈情怀;任志强的演讲依然理据充分。仿佛抱团取暖一般,这一年还有更多著名企业家来到博鳌,包括金地凌克、复地范伟等。

    历史总是惊人地相似,15年后,地产商们讨论最多一个话题还是金融紧缩。

    03

    王石的话

    无论大小,高负债经营公司会受到明显影响,
    所谓的黑马受影响应该是最大的。

    2004年,王石不相信孙宏斌的顺驰一年销售可以达到100亿元,因为那时他口中的“地产航母”合生创展才首冲百亿规模,万科亦只有92亿元销售额,但他在演讲中表示,坚信中国的房地产会逐步成为一个主流行业,乃至成为国民经济发展的支柱,一定是必然的趋势。

    事实证明,中国房地产最终仍然是中国经济稳健发展的基石, 虽然这种作用在争论中不断被否定和肯定。

    此刻,对于资金密集型的房地产行业而言,阴霾笼罩。在这种情况下,开发商受到明显的影响,王石就告诫大家:无论大小,高负债经营公司会受到明显影响,所谓的黑马受影响应该是最大的,因为它靠高负债来进行经营,以假定市场会持续增长,不是波浪式的前进;第二,产业化专业化开发商会受到明显的影响;第三,非主流的住宅开发商会受到明显影响。

    为此,他当时还说出了“万科必须专注房地产”的观点:“万科去年(2003年)63个亿才超越了小企业的范围,所以在中小企业当中一定要搞专业化。万科已经专业化到不仅仅非房地产行业不做,就是房地产的行业当中我们也选择做什么,我们只做住宅。”

    时隔两年后,郁亮作为王石下一任接班人来到台前,出席了2006年的博鳌房地产论坛,而后者在万科多元化发展思路就被传与王石有理念分歧。事实上,王石时代的万科一直专注于住宅地产开发,而万科开始发展商业地产,是王石2011年游学海外之后做出的一个重要战略转型。

    对此,王石2012年争辩,以前如果有人游说把万科业务多元化,他会回应“我死了以后才好想。”但现在想法有变:“就算我死了,你们搞多元化,我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你。”

    但时代的车轮在不断向前,多元化发展的潮流亦将万科裹挟其中,如今它已相继布局了物流地产、商业地产、长租公寓、养老、滑雪度假与文化娱乐等多个全新业务。

    只是在十五年前,如此多元化的业务是多么不可思议,而调控之下大家更加关注的是如何卖更多的房子。

    2004年第一次出席博鳌房地产论坛的孙宏斌对此就深有感触:“(调控)这个影响是立竿见影的,马上就有的。真实的需求确实是没有变,但是现在买的人比原来少了,或是比以前谨慎了,或是比原来考虑的周期长了,或是贷款慢了,这种造成了什么结果?就是现在你觉得非常困难。”

    这一年来到博鳌的房地产企业更多了,富力董事长李思廉首次亮相博鳌,来自香港的中原集团施永青,以及凯德置地林明彦、建业地产胡葆森、世联行陈劲松、今典集团张宝全等地产人,在论坛大舞台上挥斥方遒。满眼望去,都是火热的未来。

    04

    无法让人忘记的年份

    中国房地产在这一年经历了从低谷到复苏的历程。

    改革开放30年、北京奥运会举办、神舟七号载人飞船成功发射……2008年注定是一个让人无法忘记的年份,但也是一个让人不安的多事之秋——1月,南方雪灾;5月,汶川地震;9月,由美国次贷危机形成的金融危机席卷全球;10月,中国股市跌至最低点……

    虽有再多磨难,但恰逢改革开放三十年的时代契机,中国房地产在这一年经历了从低谷到复苏的历程,博鳌房地产论坛并未缺席。

    低谷并非都是坏事,有时只是立场和角度的问题。自2007年起几乎从未缺席博鳌房地产论坛的恒隆地产主席陈启宗,在这一年就留下了一个经典语录。

    “熊市对我来说是大好事,我是最喜欢熊市的一个人。我不怕北极熊,我拥抱‘熊’。”他在演讲的同时,还伸出双手做拥抱动作。

    “熊市对我来说是大好事,第一是把我的竞争对手都打下去了,不用我打了,我非常高兴;第二是买地,便宜点给你;第三我可以发股权,股票低的时候,我发股权给我的员工,对他们是件好事。”

    这年,绿地集团董事长张玉良来到了博鳌,那时候的绿地锋芒并未尽露,但他的发言中已暗含峥嵘。

    他说,对于企业家而言胆和色两者是必须兼而有之的,缺一不可,有胆无色则是一个莽夫,有色无胆则是无能的人。

    六年后的2014年,绿地全年销售2408亿元,力压万科成为年度销冠。

    05

    有形之手与无形之手

    十年之后,我还是说
    你们还是春风得意的一批企业家。

    博鳌房地产论坛走到2010年已是第十个年头,行业飞速发展,变得更成熟、更专业,相关的延展产业也更加多元。

    这一年,朱中一、樊纲、陈启宗、巴曙松、陈淮、周其仁、孟晓苏、蔡洪平、刘晓光、任志强、凌克、施永青、张宝全、谢世东、范伟等一大批新老嘉宾,在博鳌小镇重聚,感叹十年时光荏苒。

    第三次参加博鳌房地产论坛的中房集团理事长孟晓苏,通过自问自答的方式说出自己对房地产的感情:“工作有了很大变动,但是我还经常被请去参加房地产的活动。任志强就挺奇怪,他问我你都干保险了,还参加房地产的会干什么?是啊,人有房地产的爱好。但是工作再调整,还都是对房地产业情有独钟,让我搞保险,我就研究以房养老。”

    他是最早提出在住房保障制度建设中引进“反向抵押贷款”保险机制的建言人士,这是一些发达国家健全养老保障体系的成熟产品,自此,社会上掀起了对“以房养老”新模式的热议。如今中国人口老龄化问题更显突出,但孟晓苏“以房养老”的革命却仍需努力。

    这一年,也是调控严厉得几乎让人窒息的一年,但作为中国房地产业协会领头人并为行业发声的朱中一依然是不变的淡定。对于“新政下的中国房地产”这一命题,他说希望我们的企业要坚定信心, 顺应政策的调整,做好市场定位,加强企业管理,促进企业的平稳发展。

    著名经济学家、北京大学国家发展研究院教授周其仁对此谈到:“为什么这些年老要调控?其实政府也是蛮辛苦的。一会儿管这个行业、一会儿管那个行业。但是为什么要那么辛苦?它就是有一个不平衡的力量在里头,如果不处置好,整个经济增长的节奏、未来,它就可能受影响。”

    但不可否认的就是,在“有形之手”和“无形之手”双重作用下,房地产行业仍在规范与开放的要求中大步向前,虽然此时已有声音隐约传来,房地产的黄金十年已走到了尾声,只是更多的声音认为,这种说法还为时过早。

    再次参与论坛的樊纲就说:“看到门口那些语录,我第一年说的那个话还摆在那儿,说的是‘一批最春风得意的企业家们汇聚在这里’。十年之后,我还是说你们还是春风得意的一批企业家。”

    而金地凌克就呼吁要用“创新”来推动下一个“黄金十年”。

    06

    “老朋友”的改变

    两人总是有意无意地戏谑对方的观点,
    或争辩一番。

    博学多思的著名经济学家巴曙松向来幽默风趣,与同场嘉宾的互动总是让人会心一笑。

    往年,陈淮是巴曙松的“老朋友”,两人总是有意无意地戏谑对方的观点,或争辩一番。

    而2016年,他们的演讲被安排在了不同的场次,这次在巴曙松之前的演讲者变成了陈启宗,但这并不影响巴曙松调动现场气氛的反应能力。

    一开场,巴曙松就调侃道:“陈启宗先生是我认识的香港朋友里边普通话讲得最好的,所以如果在座的各位听得不是太明白,不是他讲得不清楚,是大家的普通话水平需要提高。”台下立刻传出哈哈的笑声。

    他还自嘲不是“大牌”嘉宾,所以只能认真做好PPT 演讲:“我发现今天到目前为止,前面那些演讲的企业家、专家都不用PPT,所以好像是博鳌房地产论坛的一个不成文的惯例,特别大牌的讲到哪儿就到哪儿,拿一个纸片上来就能讲,小牌的必须认真做PPT。”

    事实上,巴曙松的演讲,经常能够将房地产市场周期律与趋势娓娓道来。

    这一年他说,2015年以来,一线、二线城市的房地产销量价格持续升温,库存下降很明显。而三四线城市则呈现出销售低迷,去库存压力比较大的情况。

    而对于这种供需失衡,“老朋友”陈淮也有相同的观察,他指出,去库存从深层次上其实是一种供求关系失衡的正常表现,房地产业供大于求和供不应求的反复交替,本来就是这个领域中常态的现象。

    “今天的去库存化中,我们注意到的分化问题本质上仍然是这样一个二三线、中小城市、小城镇发展严重不足导致的……我们一定要把去库存,着眼于中长期的大中小城市的协调发展放在眼里,作为去库存化的政策组成部分。”

    少了戏谑调侃之后,陈淮和巴曙松的观点难得一致,这也从另一个方面展示了论坛主题“改变的力量”。

    07

    艰难的一年

    我们千万别低估2018年,
    此后一段时间我们可能面对的艰难。

    2018年海南,预期的火热温度并未出现。

    在调控背景下,这年融资收紧和行业紧绷的现实使不少房企出现了焦虑情绪,“高周转”模式也因此一再被反复讨论。

    “喜欢拥抱熊”的陈启宗在演讲中多次提到了一年前他曾经提过的“疯子理论”,因为在主张稳健与低负债的陈启宗眼中,只着眼于“量”的比赛都是疯子行为。

    “因为只有量的比赛,只有速度的比赛,你不是‘疯子’就不容易致胜,所以在过往几十年有很多疯子出现。”但到最后,这些疯子没有一个能存活下来的,绝大部分破产了,有一部分进了监牢。

    很显然,疯子是寻求短线的威风,牺牲了长远成功的可能性,陈启宗担心内地开发商再次踏上香港开发商的老路:“内地的‘疯子’会不会这样呢?我个人觉得应该也差不多。”

    “乐观派”陈淮就特地警示,我们千万别低估2018年及此后一段时间我们可能面对的艰难。在第一天下午的演讲中,陈淮表示,房地产真的危机会来的,十几年来,这个行业没有很好地调整过,也许我们需要一个冷静期。这个冷静期很多基础性的制度建设要加强,土地制度、投融资制度,政府和市场关系,保障性建设、房地产税等制度之外,还有很多。

    前景并不乐观,但身处房地产行业的地产商们却身不由己,清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群说,当你想小而精致,小而美的时候,周围的房地产开发商都在拼命地追求规模、追求速度、追求高周转,在这种情况下,除非你有足够多的资金静下心来打造,否则你没办法跟其他的房地产开发商竞争。

    “为什么房地产开发商强调要进入30强、20强,甚至进入10强?因为你不做到这样的规模,银行可能不会给你贷款,所以你必须要追求规模,追求规模才能拿到资金,才能进一步发展。”

    在焦虑中煎熬,2018年终于过去,而2019年已经来到。

    撰文:刘满桃    

    审校:劳蓉蓉



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