“大宗交易王” 深控泰富广场51.8亿整售中的销售筹码

观点地产网

2019-04-17 23:40

  • 50亿过后,大宗交易还会是深圳控股今年的销售筹码吗?

    观点地产网 在深圳,前海无疑是一面巨大的金字招牌,以至于其余区域都争破头想成为“下一个前海”。

    “西有前海”成为固定标签后,北有什么、东有什么等等层出不穷。而在官方表述中,罗湖区第一个喊出对标前海的发展口号:“西有前海,东有笋岗”。

    片区再造,城市更新,深港合作,打造国际时尚消费中心……在罗湖笋岗的发展逻辑下,招商、宝能、恒大、华润都纷纷抢占起来。

    深业集团也是其中一员,在笋岗打造了片区规模最大、总建筑面积约100万平方米的综合体项目深业泰富广场项目。4月16日,深业集团宣布称,深业泰富广场大宗交易总额达到51.8亿元,包括签约金额合计40.5亿元。

    其中,包含了3宗10亿级交易,总额分别为15.5亿元、15.1亿元、11.3亿元。据了解,这51.8亿元的交易基本都是在去年年底前完成的。

    也正是这个项目及其他大宗交易,使得深业集团旗下控股上市平台深圳控股得以在2018年落幕时踩线过关,全年销售额升至164.53亿元。50亿过后,大宗交易还会是深圳控股今年的销售筹码吗?

    51.8亿大宗整售

    深业泰富广场位于罗湖笋岗梨园路与梅园路交汇处,地处深圳地铁7号线、9号线交汇处,总建筑面积100万平方米,总占地面积4.45万平方米,也是目前笋岗片区唯一超过百万方体量的城市更新综合体。

    规划显示,深业泰富广场定位为“时尚创意综合体”,核心业态为国际高端家居主题会展中心,规划有商业、办公、酒店、公寓等业态,形成以高端家居消费为主,集购物、办公、娱乐、观光、信息集成及高端物流等资源为一体的一站式服务平台。

    项目总共将分成五期开发,产品涵盖商业、办公、公寓,初步规划有约400米高的超甲级写字楼,综合体的裙楼及地下规划有20万平的商业mall。其中,目前已售的一期体量为30万平方米。

    目前,深业泰富广场已获预售许可证,共备案2019套房源,具体包括商业100套、办公459套、公寓1460套,其中商业备案均价10.21万元/平方米,商务公寓备案为6.58万元/平方米,办公则为5.44万元/平方米。

    而此次深业集团公布的51.8亿元交易总额,则基本都是在2018年底集中完成的。观点地产新媒体了解,深业泰富广场于去年9月28日正式入市,开盘首发写字楼、公寓共5栋。

    于10月9日,数家机构共花18亿购入一整栋公寓和部分写字楼,买家包括一家国内500强企业。

    随后再于12月底,深业控股“加班加点”进行签约、备案工作,仅3天完成800套单位的签约手续,销售金额近24亿元。

    很明显,如此大宗的交易非零散成交促成。有消息披露,此次售出的D栋整栋、E栋整栋、C栋18个整层、A栋13个整层和大部分商业均是整购行为,收购方则包括央企、国企,均以产业自用为目的,所属行业主要以建筑设计、装饰设计及服装设计等创意类产业为主。

    按此计算,深业泰富广场整购总金额已经超过42亿元,加上认购的公寓及商铺,总交易总额已超50亿元。有报道指,项目登顶深圳2018年“大宗交易之王”宝座。

    在区域位置及潜力外,为何深业泰富广场得以成交超50亿元的大宗交易数额?

    “731新政之后,这些商务产品稀缺性比较大。”深圳业内人士对观点地产新媒体表示。据了解,去年, 深圳发布调控新政,提出2018年7月31日前各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等)上建设的商务公寓一律只租不售,且不得改变用途。

    该人士进一步指出,目前市场尚处于调整期,预计今年写字楼等物业的价格整体上会有些许松动,“这时候入手相对也会比较划算。”

    此外,相对于住宅物业而言,商办物业的金融属性也更强,属于资产配置的优质之选。

    值得一提的是,同在笋岗区,与深业泰富广场相邻的招商中环也有大宗整售出现。有数据显示,招商中环已销售近142亿元,成为深圳迄今为止单盘整售金额之王。

    根据戴德梁行数据,2018年深圳大宗交易市场全年录得交易总额约280亿元,其中,写字楼资产占全年大宗交易总额的近50%;而受限于整天金融环境、政策等,相较2017年有约20%的回落。

    对于今年大宗交易的走向,市场人士表示,商业、办公、公寓这三类物业的大宗收购预计还会持续出现,“对于开发商来说,一是融资现金压力仍在,二是整售可以保持项目完整性,出货快、回笼(资金)快。”

    深圳控股销售筹码

    目前,深业泰富广场入市面积仅25万平方米左右,此外二期用地已经拆迁完毕。且不论此后开发入市的二三四期出售是否顺利,目前整售的物业却对深圳控股贡献巨大,甚至成了其去年销售勉强达标的“救兵”。

    观点地产新媒体了解,早在2018年中期业绩会上,对于上半年合同销售额同比下跌超五成至43亿元的情况,管理层仍显得气定神闲,表示说这种情况将在下半年得到改善,并且将合同销售计划由150亿元提高至200亿元。

    具体而言,下半年深圳控股推出货值约210亿元的项目,且均位于深圳,预计去化六成以上。

    最终,深圳控股于去年完成总合同销售额约164.53亿元,同比上升43.1%,完成目标82.27%,仅完成了未调整前的全年销售目标;其中,全年深圳项目销售占比79%。

    其中,12月,深圳控股通过大宗交易的形式,将深业中城项目和泰富广场项目的写字楼及公寓,以及观澜玫瑰苑项目的商业出售,录得合同销售约68亿元,从而使得深圳控股全年销售升至164.53亿元。

    这几宗大宗交易对于深圳控股的意义是不言而喻的。从年报中看到,对于去年的表现,深圳控股用了“克服重重困难,通过物业大宗交易实现销售突破”“经过努力,实现大幅增长实属不易”“本年度大宗交易贡献巨大”来形容。

    其中,深业中城、泰富广场、观澜玫瑰苑、博丰大厦四个项目实现大宗交易总计约87.3亿元,占销售总额约53%。据观点地产新媒体查询,其中泰富广场贡献销售42.29亿元,占据全年销售的25.7%,仅次于销售49.62亿元的深圳中城。

    对于今年是否采取大宗交易的形式从而实现销售目标,深圳控股董事局主席吕华在3月举办的业绩会上表示,如果市场散售比较好,公司还是会倾向散售;但如果有大宗交易的机会,公司还是会争取。

    “虽然年初住宅和公寓市场有所回暖,特别是住宅,但是写字楼还是过剩的,非常需要大宗交易。”吕华如是称。

    如此来看,深业泰富广场、深业中城等项目的大宗交易,还是深圳控股今年180亿元销售目标的重要法宝。

    “非常需要大宗交易”的深圳控股,除此外还有什么业绩筹码呢?据悉,城市更新、片区统筹仍是深圳控股的主要发展方向。

    其中,去年深圳控股就信宏城城市更新项目与原业主签订拆迁补偿协议,并取得开发主体资格。该项目占地约9万平方米,位于深圳市光明新区公明街道将石村下石家村,将重新建设成为兼具住宅及商业功能的社区。深圳控股透露,该项目重建的总成本将为36.1亿元,未来可售总面积约为13.86万平方米。

    在片区统筹方面,深圳控股旗下的深圳车公庙、八卦岭等片区的统筹规划和城市更新工作也再加速推进。其中八卦岭上林苑项目于深圳“731”新政出台前已完成城市更新计划和专项规划审批,预计于2019年内取得开发主体资格。

    此外,目前深圳控股全面启动轻资产运营业务的混合所有制改革工作,在整合智慧园区运营、商业运营、代建业务以及物业管理等轻资产运营业务的基础上,分别设立了四家轻资产运营管理公司,制定包含引入战略投资者和经营者员工持股的混改方案。

    有报道指,深圳控股希望引进的战略投资者能在业务层面上形成协同、互补关系,带来资源及创新,“如果只是纯粹的财务投资者,我们并不欢迎,我们不缺钱。”

    撰文:林心林    

    审校:杨晓敏



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