世说 | 合生创展北方往事 天戴河三度被拍卖

观点地产网

2019-04-15 23:49

  • 对朱孟依来说,天戴河或许不那么重要。京津新城,才是他曾经寄予厚望的项目。

    观点地产网 朱孟依一如既往沉默是金、低调神秘,但一则拍卖消息,却让他的地产帝国合生创展再次进入大众视野。

    近期消息,合生辽宁天戴河项目将被拍卖,核心资产为项目土地、在建工程和建成的联排别墅,总资产评估价为14.86亿元。涉及三幅项目用地,面积合计约67万平米,联排别墅面积约5万平米。

    拍卖的发起人不是别人,正是天戴河项目的合作方中国融亿达资源投资有限公司,市场消息称,双方因经营理念分歧多次对簿公堂,最终项目被清算。

    结局让人唏嘘,但合生创展在北方项目上吃过的亏又何止这一次,最为人熟知的是京津新城项目。

    这个项目一直被人称为是合生最大的拖累,合生创展因此与地产发展的黄金十年擦身而过。

    天戴河被卖

    天下熙熙,皆为利来;天下壤壤,皆为利往。利益能让互不相识的双方成为合作伙伴,也能够瞬间将一切推翻。

    近期,据阿里司法拍卖网消息,合生创展旗下绥中海盛旅游置业发展有限公司的项目资产,将被公开拍卖,拍卖日期定为4月17日,起拍价12.63亿元。

    海盛旅游置业由合生创展持股51%,中国融亿达资源投资持股49%。公司主要持有合生辽宁天戴河项目。

    这是天戴河项目第三次拍卖,项目于2018年11月份已进行过第一次清算拍卖,今年3月底进行了第二次拍卖。

    截止目前,合生天戴河项目累计售出、预定共计34户,均未交房。根据拍卖公告,竞拍人拍得项目资产后,需要对购房者继续履行交房、赔偿违约金、退房、退款等交易相关方面的义务和责任。

    拍卖的理由,主要在于双方经营理念的分歧造成的矛盾。报道称,在过去几年中,双方就曾多次对簿公堂,这个百万平米体量的项目也多年处于停滞状态。

    报道进而引援本地地产人士透露,双方矛盾主要在于经营理念不同。由于当地楼市不景气,小户型销售较好,而别墅等大户型住宅去化较难。“一个是要做成小户型快点回笼资金,一个想囤地等升值后再变现。”

    利益勾引出的分歧无法调和,双方合作破裂。拍卖的消息让合生天戴河项目的危机浮出水面,人们得以窥探到“地产航母”庞大版图中的一角。

    但对朱孟依来说,天戴河或许不那么重要。京津新城,才是他曾经寄予厚望的项目。

    受累京津新城

    在过去激荡的数十年间,老一辈潮商似乎有相同的经历,从小商小贩做起,积累资本进入房地产,慢慢构筑起一个庞大的商业帝国。

    朱孟依也是潮汕人,他的地产王国合生创展,发家于广州天河,那是一段连万科都可望不可及的时代。

    1998年,朱孟依带领合生创展在香港上市。那时,在资本的助力下,合生在短短一年内开发楼宇百余个,成为名副其实的广州地主。

    2004年,是属于合生创展的高光时刻,年度销售额首次突破100亿,成为最早实现房地产行业百亿销售额的房企。

    第一家百亿房企、王石眼中的“地产航母”,合生创展的身上有很多标签。但是,作为早期地产发展时期的领头羊,却日渐在房企的规模追逐中掉队。

    若谈起合生创展发展的分水岭,一个项目随即进入脑中,那就是被称为“亚洲最大鬼城”的京津新城项目。

    合生创展拥有大盘开发的实力。在1993年尝到广州华景新城项目甜头之后,接连打造了暨南花园、愉景雅苑、骏景花园等多个大型项目,带来了大笔财富。

    成也萧何败也萧何。因“大盘模式”崛起的合生最终也因“大盘模式”陷入困境。

    2003年,善于经营的朱孟依以78元/平米的成本价拿到天津宝坻一块2.5万亩的盐碱地,并计划就此打造“京津新城”。彼时,宝坻区政府在这片盐碱地上描绘了一幅“大北京”京津唐城市带中心腹地的美好蓝图,称要再造一个曼哈顿。

    朱孟依也认定京津冀一体化的趋势。按照当时规划,这片土地将盖起上千座别墅、900个房间的五星级酒店、温泉城和双语学校,耗资200-300亿。

    但是,当时,“京津冀一体化”还只个模糊不清的构想,但朱孟依却认定这片盐碱地有望成为未来京津之际的财富新城。

    事实告诉我们,京津新城不仅没有成为合生创展站上新台阶的踏板,反而是其由带头大哥沦为陪跑小弟的肇始。

    一切来的猝不及防,2006年,天津滨海新区规划出台,天津城市建设的重点东移,这座承载朱孟依雄心壮志的新城被彻底遗忘,这片广袤的大地上人烟稀少。

    无论如何,京津新城成了合生尾大不掉的负担。销售收入与投入不成正比,巨大的资金沉淀开始让合生的处境变得艰难,再加上涉黄光裕案带来的影响,合生创展失去了地产发展的黄金年代。

    一切,犹如南柯一梦。

    合生地产轨迹

    朱孟依变得更沉默了,但未来还是迈着脚步悄然而至。

    传言,朱孟依曾和助理总裁余洁有过这样一段对话。

    朱孟依问余洁在读什么书,余洁说在读《孙子兵法》,研究开国皇帝们怎么打江山、守江山。听了余洁的话,朱孟依摆摆手,表示不认同。

    朱孟依说,《孙子兵法》只讲手段,让人短期去拼规模和速度,只能取胜一时。他认为,做生意要多读《菜根谭》,懂得做人做事的方法,培养正确的世界观,学会淡定从容。这样才能在商场行得远、活得久。

    所以,合生创展依旧钟情于低价购地、长期捂盘,一直都没有改变。甚至于,学起了港资的慢周转模式。合生创展对外的回应是,“我们希望实现每一块土地的价值最大化。”

    企业发展的轨迹、步伐与领导人的心性紧密相关。但是,市场波谲云诡,善于审时度势的企业早已开始借助杠杆和高周转做大市场份额,合生创展不出意外地掉队了。

    2013年,朱孟依将合生创展的帅印正式交给女儿朱桔榕。朱小姐并没有对合生创展作出大刀阔斧的变革,合生创展依旧延续着以往独善其身的发展模式。

    在2009年销售额冲至150亿元的最高记录后,合生销售表现一直欠佳。2010-2017年,分别只有110亿、99亿、116亿、112亿、53亿、99.87亿、81亿、92.28亿元。

    2018年,合生创展实现合约销售额149.75亿元,同比增长62.3%,增幅之高为近8年来少见,但行业排名依旧在百名之外。与此同时,行业三巨头已稳步踏上5000亿关口,千亿房企阵营扩围至31家,相差云泥。

    合生手上还有筹码,其拥有的北上广深大量优质土储,被视为其最后的宝藏。财报中显示,截至2018年末,合生持有土地储备达2922万平米,主要分布在广州、惠州、北京、上海、天津、宁波等一线、强二线和部分三线城市,其中北上广占半数以上。

    未来已来,佛系的合生还面临着种种考验和不确定。

    世说 | 钩沉里的商业笔记:你能看到多远的过去,就能看到多远的未来。

    撰文:陈玲    

    审校:杨晓敏



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