主题讨论一:展望后市 重构地产

观点地产网

2019-03-19 17:59

  • 度过艰难一年,中国经济与房地产呈现全新的格局。改革深化、经济转型与产业升级相互交错,最重要的是下一步选择。房地产在创造15万亿销售的纪录顶端,远望寻路,未来在哪里?

    主持嘉宾:世联行首席技术官黎振伟先生

    讨论嘉宾:彩生活服务集团有限公司执行董事、首席执行官唐学斌先生;莱蒙国际集团执行副总裁、莱蒙商业董事总经理李国华先生;海蓝控股集团副总裁朱怀宇先生;合富辉煌(中国)深惠公司总经理李举明先生;安云集团董事长、广东安云更新律师事务所创始人耿延良先生

    黎振伟:我们继续第二场对话,上一场对话是关于股票和房地产,这是一个热门,说到地产,我觉得最重要的还是要创新,如果不转型创新的话,很可能我们就没有春天了,在座的嘉宾都很清楚这一点。

    接下来我们这个话题就谈到了展望重构。我们对重构的理解是来自于软件,通过调整程序的代码,改善软件的质量、性能,提高软件的扩展性和维护性,如果说转型创新很多时候还不好理解,很多人一转就转死了,因为它不是改善,它来一个大转变,那就麻烦了。所以今天讲重构可能会更加科学一点、更加客观一点。

    我们谈到的第一个话题,稳中求进,经济变局下的地产新趋势。我们的嘉宾能不能用你的角度来理解今天你所在的行业、所在的企业的公司,你所看到的企业的兴趣是什么?唐总你是做服务业的,现在有很多物业服务的企业上市,它的趋势在哪里?

    唐学斌:刚才爱明总讲目标和结果,这个话题很辩证,我们现在看到物业行业真的是非常热闹,昨天奥园也在香港主板挂牌上市,现在在香港已经有十几家物业公司上市了。

    2014年彩生活上市的时候,可能大家认为物业公司上市是一个很不可思议的事,是很荒谬的事。当时香港联交所问了我们无数的问题,其实问的核心就是你一个物业公司为什么上市?你拿了钱想干什么?现在似乎这一切都是理所当然了,好像物业公司以后不上市才是一个很怪的事,我相信将来50强的地产公司下属的物业公司,很可能都会想上市。

    但是上市就是物业公司的目标吗?我觉得这才是考量物业公司的根本。我觉得上市根本没有改变物业公司的本质。如果说我们的物业公司不改变你的目标,你上市肯定也是没用的,我认为只是增加了成本,游历了一下资本市场。香港上市公司多,香港1亿港币以下市值的上市公司可能要占到所有上市公司的百分之二三十,很多股票一天的成交可能连1000股都没有,为了这么一个上市公司,你每年要花几百万的审计费用、渠道费用,有什么意义?

    所以我觉得物业公司上市只是我们所有的人都看到了一个全新的市场,房子已经盖成了,但是房子的服务才刚刚开始,历练的其实也就是你将来会不会成为恒隆,会不会成为某一个产业、某一个服务的真正的很优秀的企业,我觉得这是根本。

    彩生活上市,当时讲的是我们要把物业管理当成一个入口,我们要把家庭服务当成我们的目标,这是我们上市的目的。所以我觉得这一点很多企业都会有不同的诠释。

    黎振伟:物业公司上市不是目的,我们是应该为了做好服务而上市,而不是为了上市去做公司。下一位嘉宾,莱蒙的李总,你们企业不是属于很大的企业,但是做东西很精,您对现在这个趋势怎么看?

    李国华:其实我们一直都在思索创新发展和重构,在未来我们在产品上,不管是住宅、写字楼还是商业,我们要有更多的智能、智慧和互联网的技术,以及家居智能化、家电智能化,把这些东西融入到房子里面。我们的每一代房子都在不断地升级,只有这样才会有更好的居住的环境,有更好的品质和价值。

    同时我们也在聚焦社区生活的环境和场景的构造,在产品上我们会更多注重未来发展居住的环境、服务和健康、绿色、环保、节能的因素,体现在我们的社区和小区里面,让我们居住的环境有更好的社交活动和体验感,使得我们的产品能够更长远,买一个房子就不是让你经常去更换不同的小区或者是房屋,这是我们在思索也在做的。

    另外一个,我们在商业、购物中心和商业街的服务上,现在我们也在场景、科技和新零售上进行结合。这一两年我们引入了一些新零售所打造的场景,整体的商业租金是有比较大幅度提升的,出租率也是比较不错的,都在99%以上。

    在重构方面,莱蒙国际聚焦在粤港澳大湾区,这两年我们更多的在跟随着大湾区总体规划,在寻找一些更好的机会,大家都看到大湾区的发展趋势,在未来的10年、50年,我们都坚信是全球最大的湾区,它的产业、科技和制度,以及我们40年改革开放带来的沉淀是非常有张力的。

    我们过去两年也在大湾区收购了一些教育的产业,来提升莱蒙国际整个集团对社区的生活以及教育的服务,让我们的业主将来享受更好的教育和其它的服务。未来我们还会持续不断地升级。

    黎振伟:谢谢莱蒙李总,你们的企业比较有代表性,你们做东西还是比较精的。下一位是合富的李总,我们是同行业的,接下来还要继续卖楼吗,现在光卖楼好像不行了。

    李举明:我们是为发展商服务的,发展商好我们才好,对地产来讲最重要的是两个层面,一个层面是卖不卖得好,就看经济环境怎么样,去年经济环境不好的时候,对楼市的影响很大。今年是稳中求进,不但要稳,还要求进,从总的经济环境来看,我还是比较看好今年的经济,至少比2018年要好。

    第二个是政策层面,政策层面要关注两点,一是金融的政策,二是房地产调控的政策。金融政策现在陆陆续续有很多金融的方式或者融资的渠道,所以对金融这一块来讲,应该也是偏好一些。

    从宏观调控的政策来看,今年讲得最多的是因城施策,过去全国的政策基本上统一行动,但是现在来提因城施策,也就是把每一个城市确实遇到的问题进行化解,包括从去年的山东最早放开的一个限售的政策,到广东的公寓的政策的调整,也就是在各地做一些政策微调,当然我们看到深圳的政策没有调整,这也是因城施策带来的变化,对行业的发展前景我是非常看好的。包括今年过完年之后整个市场的变化,包括销售的走量,消费者信心的回升,我对今年的整体走势是比较看好的。

    黎振伟:谢谢李总,我们终于从2018年的困局走出来了,所以中介看好,开发商也放心,我们也有很好的服务。海蓝的朱总,您怎么看这个趋势?

    朱怀宇:海蓝是一个规模很小的公司,我加入这个公司也就一年多的时间,我觉得在小公司看市场的机会跟大公司不一样。以前我在万科、绿地,我们到任何地方都是政府招商引资的座上客,现在在小公司,感觉机会比较分散,它呈现一个比较碎片的机会。

    但是我看这个市场的机会,我认为还是在人口聚集、产业聚集,区域资源比较聚集的城市,这些地方机会比较多,比如说粤港澳大湾区,这一点大家都很了解。

    但是除了在湾区以外,在泛湾区的地方,比如说湾区周边的昆明、贵阳、南宁、长沙等等城市,最近都很活跃,这是从市场来看。

    从产品、客户端来看,我认为这个机会在于转型升级,在于我们制造一些差异化的产品,在这些方面仍然还有比较多的机会。这是我对一些机会和市场的看法。

    黎振伟:朱总谈到了大湾区,其实大湾区现在都好,但是竞争很激烈,不是每个企业都可以在这里站住脚的。大湾区现在很热,很多外地来大湾区的开发商,但是很多企业还是找不到地,最后还是回去了。最后一位是广东安云更新律师事务所的创始人耿延良先生,请您谈谈您的观点。

    耿延良:刚才主持人给了一个话题,谈的是趋势的问题,我的观点是,城市更新的时代来临了,而且是全面更新的时代来临了。

    从全球的经济发展和城市化的历史来看,城市化比例从60%到80%的阶段,行业集中度提高、都市圈形成,人口向都市或者是大城市聚集的效应是比较明显的,所以在这种趋势下,在我们国家来说,现实的这样一个情况来看,存量时代来临了。

    北上广深、武汉、西安等等这样的城市都在做存量。房地产Top100也罢,Top50也罢,大部分企业都进入了存量开发的模式中,这是一个现实的问题。

    另外从去年的政府工作报告的关键词来看,有几个关键词大家比较关注,首先是“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期),还有两个关键词,一个是棚户区改造,第二是保障房供应。后面这两个关键词,我认为就是给我们行业有了指示灯,有了方向,那就是城市更新。

    举个例子,粤港澳大湾区规划的落地,实际上未来要依靠我们的城市更新,不管是广州还是深圳、珠海,或者是粤港澳大湾区其它的城市,未来要成为全球经济的领头羊,或者是发动机。

    我们因城施策,然后分工行动,我们的交通改善、宜居环境等等的打造都需要空间,空间怎么来呢?我们的高端技术产业落地,我们的人才要有住房,我们都是建成区,需要做城市更新。

    所以我觉得城市更新一改过去局部的阶段性的性质,变成现在的全局性、可持续性,未来全面性的发展,这样的阶段已经来临。

    黎振伟:未来土地增量确实不大,但是旧改的量非常大,光广州就有600多个村要改造,深圳已经改得差不多了,但是广州还有很多,所以在广州还是有机会的,但是旧改很专业、很难,朱总有机会也可以关注它,先不要做大,可以先做小的。

    第二个话题,收敛聚焦,慢下来的房地产企业。今年还有一个很大的话题是大家要慢下来了。我刚刚看到昨天碧桂园的年报公布,以往碧桂园都是信心满满的,预测新一年的目标,但是今年它没有预测新一年的目标,尽管它已经做到5000亿了,但是还是要让给安全、让给品质。但是确实有一个问题,我们的企业都喜欢大,你不大的话,政府不支持你,银行不贷款你。

    同时这边又要慢,这个慢与大还真的是挺矛盾的。我们在座各位有大有小,我们怎么看这个慢与快,怎么去找到这个平衡?

    唐学斌:前不久我们有一个合作伙伴,是越南的富美兴地产,它在越南胡志明市干了30多年,把一块沼泽地变成了一个美式的街区,到那个地方你感受不到是在越南,而是感受到在欧洲,或者在美国的某一个城里面。那个区域大部分都是外国人,有日本人、韩国人、中国人,还有越南的一些高端人士住在那些小区里。人家活得也很好,这个富美兴现在每年开发的量也就一二十万平方,它的心态很好,它的底气很足,而且它在越南的影响力非常大。

    中国大陆很多的大企业,他们还嫌不够大,他们还想更大。我接触很多开发商,都是过去10年一共开发了1000万平方米,说未来三年还要干1000万平方米。我觉得房地产到了现在这个阶段,大干快上这个时间肯定已经过了,关键要看谁的工夫越足,单平方米赚的钱越多,可能这一点会更加重要。

    我觉得有一些事情是需要大的,有一些事情是需要小的,所以它比较辩证,你真的想要有工匠精神,要想做好一个产品,你做得太快了,怎么可能做出一个好产品?但是你说你想做一个平台,想做一个工具,你不快,没什么人用,这个东西也没用。

    所以有一些东西我认为是要快的,就像世联,可能要做大一点,因为你不做大了也不行。但是有一些房地产企业,产值那么高,搞那么快,几下把这个市场全部搞没了,那也不行。

    所以我觉得调控绝对不是坏事,我们要感谢政府调控,不调控的话,可能过两三年就玩完了,调控之后,可能我们还能玩二三十年。

    黎振伟:我认同唐总的观点,我觉得还是目标和目的的问题,我们是为做好而大,好是目标,大不是目标。

    李国华:确实是这样,慢是为了走得更好、走得更远。在这一波经济周期里面,大家都看到2018年资金面是很紧的,令很多企业不得不慢下来,也有很多企业确实是同比增速在下降的。

    从宏观环境上来看,我认为这是有利于企业为下一波的经济发展助力,因为有的企业可以在慢下来之后练内功。我们认为在这个时期做好产品,把战略定位更加清晰聚焦,可能会有利于企业下一步发展得更稳健。另外一点,慢下来可以做很多新兴的技术,能够为企业下一波的核心竞争力的提升有很大的帮助。

    因为你的速度慢下来了,你就有足够的时间、人力、资金来调整整个集团或者是企业的结构,聚焦在更有利的价值板块上去发力。国内过去是高周转,增速是很快的,GDP增长是两位数以上的,企业伴随着这一波快速增长发展下来,现在国家的GDP也下降到6.5%了,所以企业慢下来,能够把企业的战略目标和企业的内功,以及企业的工匠精神和品质做得更好。

    黎振伟:为了走得更远而慢,为了练好内功而慢,今后走起来会更快。

    李举明:在去年的市场行情下,普遍表现出行业的危机感和焦虑感。下一步追求更高质量的发展,包括国家GDP的调整,从这些方面都可以看出来。看到媒体报道说万科要聚焦,要慢下来,包括利润率的保障,在过去房地产确实是一个密集资金的行业,还有高杠杆,虽然它的利润率在下降,但是利润总额还是保持很高。

    其实我们行业很多企业都在转型升级创新,通过这几年的发展,转型升级并不是说三年两年就可以成功的,它其实是一个长期的过程。所以我们对转型升级要保持足够的耐心。

    合富在2018年的时候也在尝试做更多的变化,包括我们在去年8月20号跟保利投顾成立合营公司,我们在合富美筑、合富金融、合富创寓方面都做了很多的尝试。

    但是在发展的过程中面临一些问题,比如说我们的长租公寓,面临的很大问题就是资金来源、政策、税收方面的配套设施,很难把我们的长租公寓做得更大。

    我希望未来政府在这方面,特别是在政策层面能够多支持一些,能够投入到国家所说的租售并举的国家大计,让民间力量多多参与,这才是未来的发展方式。

    黎振伟:那你们担不担心慢下来,大的会吃掉你呢?

    朱怀宇:从我们来看,也没有做大的需求,我认为把自己的事情做好了才是最重要的。就像唐总说的,你的目的是什么,我们不能把这个做大变成一个目标,而是要把自己的事情做好变成自己的目标。

    黎振伟:我想在座的很多嘉宾跟您是有点相似的,都是类同的企业,我们用心把企业做好,把产品做好。耿总,您是做旧改的,这个更不容易,旧改更不能快。

    耿延良:我觉得慢下来之后,我们房地产企业有两点值得思考的问题,第一点是我们要及时调整我们的战略目标,第二个是打造我们的核心竞争力。

    这两点针对我个人的企业来讲,我过去也有旧改项目,我曾经打造了深圳4个城市更新公司,但是现在我就专门收购了一个律师事务所,成立了全国第一家城市更新律师事务所,为所有的房企和城市更新企业来服务。

    我们的目标就是发挥我们的优势和特长,在这一点上,我们非常清晰我们能做什么,因为我们打造过上百个项目,我们的团队经历了很多从深圳市最早的旧改项目到现在的项目,对城市更新项目我们比较有经验,这是第一个。

    第二个,在打造我们的核心竞争力方面,我们把评估、规划和财税等等很多的专家吸纳到我们的团队来,为我们的城市更新企业服务,这就是我们的核心竞争力,我们超越所有的律师事务所、评估公司和财税公司。

    我们跟在座的企业相比是一个很小的企业但我们也有我们的竞争优势,这就是我们的竞争右优势。

    黎振伟:最后一个话题,未来之问,三稳基调下的房地产。我们预测一下,去年中国房地产销售15万亿,在严控的情况下又创了新高,大家预测一下2019年会不会再创新高呢?或者是稍微回落?我们预测一下,明年再在这里看看我们的预测是否准确。

    唐学斌:我认为中国的楼市能够稳定在15万亿上下,那就是国家之福,就是房地产公司之福,所以我认为还是维持一个相对平稳的发展。

    李国华:我认为是平稳健康发展,结构上会有变化,位置好的、品质好的、小区配套完善的、交通便利的房子会越来越值钱,一线城市总体来讲还是向上的。

    李举明:国家提出三稳政策,其实给老百姓吃了颗定心丸,至少大家不会觉得房地产会大起大落。稳地价、稳房价、稳预期,特别是稳房价,可能要变相来看,不能说房价的交易是稳的,其实一个行业如果说是价格平稳,它是一潭死水,如果这个行业是一潭死水,对这个行业就是致命的打击。所以我觉得稳房价,政府宏观调控的价格应该是阶段性的,未来还是会交给市场做一些调控。

    黎振伟:那是涨还是降呢?

    李举明:今年整个调性是稳。

    朱怀宇:其实我更多的是期望今年的市场规模略有增长,价格能够保持平稳,这样我们整个行业都能有一个比较平稳的环境。

    耿延良:我基本都赞同在座各位专家的意见,我觉得将来市场的归市场,政府的归政府。比如说深圳,我们2035年达到的目标是市场化的商品住宅供应只占40%,政府的人才住房和廉租房等等保障房要占60%,这是一个大的趋势,从这个趋势来看,我相信大家有自己的预判。

    黎振伟:我做这个行业也做了30年了,我觉得在中国大的发展方式不改变的情况下,要稳是很难的,当然要看我们的改革力度有多大,转变的力度有多大,要看国家的发展,还要看我们整个行业的提升。

    审校:徐耀辉



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