业绩会直击 | 阳光城朱荣斌:千亿之后我们心里更淡定了(实录)

观点地产网

2019-03-15 00:06

  • “双斌”加盟后的阳光城并非没有规模野望,不过在2018年市场下行的大环境下确实受到了一定掣肘,反映在数据上则是拿地收缩与土储增量不明显。

    观点地产网 作为新管理层入职后第一个完整财年,阳光城特地将2018年报表提前了近一个月发布。

    3月14日,阳光城集团股份有限公司在上海举行业绩发布会,公司执行董事长朱荣斌、执行副总裁吴建斌等一众管理层出席。

    虽然过去一年对房企而言大多是艰难一年,但在新管理层的带领下,阳光城还是顺利进入了千亿阵营。

    业绩会现场,朱荣斌依旧意气风发,介绍阳光城过去一年业绩表现的同时,更极力分享他在管理和经营上的新想法。

    年报显示,2018年阳光城全年最终实现全口径销售金额1628亿元,权益销售金额1183亿元。期内实现结算营业收入565亿元,同比增长70.28%,合并报表利润39亿元,同比增长75.3%,合并归属于上市公司股东的净利润30.18亿元,同比增长46.36%。

    虽然各方面指标都有增长,但横向来看,2018年阳光城的净利润率仅达到6.9%,与去年预期的8%仍有小小差距。

    对此,朱荣斌坦言:“我们过去的基础确实比较差,而2018年结转的项目多数还是2016年之前销售的,那时的售价、项目的盈利能力比较差,净利润率确实是没有达到我们的预期。”

    对于2019年,朱荣斌也提出目标:“全口径销售指标是1800亿元,营业收入与归母净利润要达到公司制定的股权激励标准。”

    显然,与2018年1628亿的销售额相比,2019年1800亿的销售目标对阳光城而言是颇为谨慎的,同比增长仅为10.56%。

    不过在朱荣斌看来:“规模到了1000多亿以后,我们不会唯规模论,应该说现在我们的心里更淡定了。”

    另一方面,他指出:“今年阳光城没有把供货看得特别重,而是强调跟随市场弹性供货,但我们的优势就是可以很敏锐地捕捉窗口机会,所以在供货规模的做了底线管理的同时,我们也有准备,只要有机会,我们说飞就能飞起来。”

    “现在大量的地等着资金到位”

    “双斌”加盟后的阳光城并非没有规模野望,不过在2018年市场下行的大环境下确实受到了一定掣肘,反映在数据上则是拿地收缩与土储增量不明显。

    据观点地产新媒体了解,2018年初,朱荣斌曾提出的买地预算为800亿元,占年度销售额的50%-60%左右,但最终只完成了权益地价306亿元,合计补充土地储备面积约1333万平方米,对应的新增货值在1700亿元左右。

    截止到2018年末,阳光城拥有土地储备总计4418万平米,预计货值5491亿元,其中一二线的土储面积占比76.87%,用货值来测算,一二线的比例是85.8%,公司整体的土地成本是每平米楼面价4339元,销售均价则在12900元每平方米左右。

    对于一家年销售近2000亿规模的房企而言,这样的土地储备显然并不算多。

    对此,朱荣斌解释称:“确实去年下半年因为市场的下行,我们收缩了很大的投资规模,最后董事会也没有把拿地作为我们的考核指标,加上2018年的出货消耗比较大,导致年底的土储较年初基本没有变化。”

    但他同时表示,在形势敏感的情况下,阳光城把安全运营放在比较高的位置,“如果土储规模跟公司的去化、开发能力不匹配,加上融资成本又这么高,房价不维持高增长的话,土储大了不见得是好事。”

    至于今年的拿地计划,掌管财务的吴建斌则透露:“我们管理以收定支是有量化指标的,原则上拿地会按照销售回款55%的比例进行,这是从财务预算上也是这样安排的。”不过具体还是会根据市场、政策、销售情况和土地市场进行适当的灵活调整。

    拿地布局上,阳光城则表示会收缩到一二线为主的城市投资,适当地关注一些经济比较发达、规模比较大的、人口吸附力强的城市。

    “进入一二线市场是大家的共识,所以大家现在都在去一二线,竞争也变得激烈,但阳光城还是有自己的玩法,比如在去年大家都不看好的时候,我们就频频出手。”朱荣斌补充道。

    他进一步透露,事实上现在大量的地都在等着资金到位。不出意外的话,最近我们会有一些比较大的动作。

    融资成本和负债率要继续下降

    在充满不确定性的环境面前,朱荣斌一再强调“安全”的重要性,而这一切还需有赖于老搭档吴建斌对财务的管控。

    数据显示,2018年,阳光城扣除预收帐款的资产负债率为60.84%,同比减少6个百分点,有息负债率42.75%,同比减少10%,净负债率182.22%,同比减少70%。

    与此同时,在平均回款率达到80.05%的历史最高水平下,阳光城的经营性现金流净额连续两年回正,2018年则达到218亿元,同比增长147.55%,帐面货币资金378亿元,占总资产的14.36%。

    值得一提的是,随着国家整体金融环境趋紧,阳光城2018年平均融资成本则提高到7.9%。

    吴建斌对此并不讳言,中海出身的他显然不满意近8%的融资成本:“这个结果是非常不好的,但是在去年这个特殊的环境下,我觉得是一种应对的措施。但从公司长远发展来看,这样的成本应该是接受不了的,将来融资成本一定是要下降的。”

    如何降低融资成本?吴建斌指出,一方面是提高内地和香港的评级,另一方面市场环境宽裕也有利于降低融资成本。

    据观点地产新媒体了解,目前阳光城在内地的评级是AA+,境外评级为B,吴建斌希望经过今年上半年的努力之后,争取获得境内AAA+;境外评级提升到BB。

    此外,他指出,今年前两个月融资形势比去年明显好很多,一个是市场上的资金充裕了,融资成本明显下降,所以相信今年最终融资成本会降到7.5%之内。

    关于净负债率,吴建斌去年就提出希望通过三年的时间,把阳光城的净负债率降低在100%之内。其中,2019年争取回到150%,2020年净负债率就可以降到100%之内。

    为此,吴建斌则期待国家对定增的开放:“2017年我们向相关部门申请了70亿元的定增,但没有获批,如果今年市场上有这样的机会,我们还会继续申请。如果定增的问题能解决,我们的净负债率水平就会迅速降下来。”

    虽然形势充满诸多不确定,但吴建斌仍旧颇为乐观:“我们对2019年还是比较期待的,因为市场在好转,我们在开工面积、销售方面是有期待的。”

    以下为阳光城集团股份有公司2018年全年业绩会现场问答实录:

    现场提问:阳光城2018年净利润是39亿,相对560亿的营收来说还是比较少,净利润率大概6.9%,与去年相若。去年说净利的要求是8%,为什么没有达到?去年拿地比较少,会不会对未来一两年的规模发展产生影响?

    朱荣斌:6.9%的净利润率确实比较低,没达到预期,主要是因为过去基础比较差。2018年结转的项目,多数是2016年之前销售的,当时售价、项目的盈利能力比较差。

    土地投资方面,我们去年计划完成3000亿货值,其实储备了大量的地,现在也等着资金到位。但去年下半年由于市场下行,我们大大收缩了投资规模,最后董事会也没有把拿地作为我们的考核指标。因为如果去年买多了就是包袱,这方面希望大家理解。

    其实,去年年底我们也开始出手拿地了,但因为去年消化比较大,年初有5900亿土储,年底大概是5400多亿。土储的变化小有两个原因,一个是出货比较大,有1600多亿的销售,第二是我们把土储的项目重新进行了梳理,所有的价格还原到今天的市场价格,而且是用销售面积算,5400多亿是非常精准的数字。

    现场提问:关于今年拿地的计划是怎样的?去年融资成本有所提高,今年对融资成本有什么样的计划?今年负债率的目标是希望控制在什么样的水平?

    徐爱国:拿地方面,今年应该还会坚持稳健、精准投资的战略不变,今年的投资规模原则上会按照我们销售回款55%的比例,这是行业正常的比例。具体我们会根据市场、政策、销售情况和土地市场进行适当的灵活调整。

    今年如果按照这个比例算,买地金额大概会在800亿。我们会主要投资于一二线城市,适当关注一些经济比较发达、规模比较大、人口吸附力强的城市,特别是大城市周边的城市群和二线城市,对三四线城市我们会保持适度地关注。

    整体会按照既定的战略做适时调整,但总体是在保证公司安全稳健的前提下,根据财务情况的变动做适时的调整。

    吴建斌:我稍微补充两句,因为我们管理以收定支是有量化指标的,基本上是按照预测的现金总额50%到55%拿地,2018年是这样一个水平,2019年从财务预算上也是这样安排的。

    融资成本的话,2018年下半年融资成本飙升,无论是内地融资,还是境外融资,成本都在提升,所以导致去年全年的平均融资成本将近8%,这个结果并不好,但这是在去年特殊环境下的一种应对措施。

    从公司长远发展来看,这样的成本应该是接受不了的,所以我们未来的融资成本一定要下降。

    有两个方法,一个方法是提高内地跟香港的评级,评级提高了,融资成本自然会下降。现在,我们在内地的评级是AA+,希望经过今年上半年的努力之后,获得AAA+,在境外我们的评级是B,希望跟投资机构沟通,评级变成BB。

    第二方面,今年前两个月我们的融资形势比去年明显好很多,一个是市场上的资金充裕,融资成本明显下降,所以我相信今年最终综合融资成本会降到7.5%之内。

    关于负债率,我们一直是非常重视负债率管理。在去年艰难的情况下,各种负债率指标都朝正向的方面发展。我们希望通过三年的时间,把净负债率降低在100%之内,2018年大概是180%,跟2017年的250%相比已经大幅下降了70个百分点,今年争取回到150%,希望在2020年我们的净负债率可以降到100%之内。

    另外是有息负债率,2018年总的有息负债是1100亿,跟2017年保持了一致的水平,稍微有所改善,我们希望2019年有息负债总额基本跟2018年保持相当的水平。

    我们对2019年还是比较期待的,因为市场在好转,我们在开工面积、销售方面是有期待的,在这种有期待的情况下,如果能够保持一个合理的、与去年相等的有息负债,对我们还是有利的。

    现场提问:朱总和吴总都是从碧桂园出来的,想请两位谈谈发展过程中如何避免高周转模式出现的一些问题?

    吴建斌:今天在台上的管理层,有一半来自中海。

    如何做好高周转,2017年,我跟荣斌总加盟阳光城之后,荣斌总提的理念很清晰,“规模上台阶、品质树标杆”双轮驱动。在2018年我们按照这样做,2019年也会这样做,高周转和品质是双轮驱动的。

    也就是说,我们在高周转的同时,一定会在安全、品质、发展质量方面下工夫。2018年,我们在这方面采取了非常多的举措,相信2019年会在2018年的基础上做得更好。

    50强都做得很好,都可以成为我们学习的标杆,我们努力学习他们好的方面,不一定学习碧桂园,只要是好的地方我们都可以学习。

    朱荣斌:碧桂园、万科、中海、龙湖都是我们学习的榜样,高周转是我们地产企业都追求的一个共同目标,碧桂园是这方面的楷模。

    我们的产品主要集中在一二线城市,一二线城市项目开发的速度是比三四线城市要慢的,阳光城在基础相对比较薄弱的情况下也实现了几个月高周转,这是我很自豪的一件事情。

    我跟建斌总在碧桂园工作了很长时间,碧桂园的工作经验对我们有一定帮助。但是,我们台上的这几位,有三位是阳光城的老臣子,其余4位是在中海有十几年到二十几年工作经历的同事,阳光城是一家多元化集众长于一身的公司。

    如果简单把两家公司的治理搬到阳光城,都是不准确的,我们的战略体系是非常阳光城的一个战略。我们要把阳光城的团队建设成一个很有自身特色、有自己基因的团队。

    现场提问:在投资方面,PPT里说帐面资金有近300亿,占总资产15%,管理层如何看待这个数字?是否意味着这个数字到今年年底还是保持这样,是否拿地等方面不会完全放开?

    朱荣斌:刚才说帐上还有300多亿。确实,去年我们在买地方面额外谨慎,如果买地多的话,不应该有这么多钱。

    从这点也可以看出,我们团队把安全运营放在了比较高的位置,活得久才会活得好。我们这方面还是足够小心谨慎,如果市场好,我们就会花比较多钱。

    现场提问:世茂前助理总裁胡雨波也加入了阳光城,分管新区域管理中心,请问新区域管理中心的定位是什么?阳光城有一支强大的高管团队,能否跟我们介绍一下未来的人才战略?2019年的预期规模达到多少?

    朱荣斌:掌声欢迎一下胡雨波,他确实到公司来上班了。雨波总分管的新区域管理中心是阳光城的特点,这个新区域管理中心是我亲自倡导提议成立的。

    我们30个区域各自成长、发展的阶段差异很大,有的老区域有十几年了,新区域刚刚成立,不管是团队还是经营规模都有很大的差异,必须实行分级、差异化的管理。基于这个目的,我们就将区域分成了成熟区域、发展区域和新区域。

    新区域有十几个,根据区域自身的情况,我们选了7个目前贡献度不是很大的区域,这些区域不会被当成重点,但最需要扶持,所以我提议得到了董事会的认可,成立了新区域管理中心。这个部门,就是当好辅导员、教练员,也加强对区域的监控,让新区域的发展成长更加顺利。

    第二个问题是我们对高管团队未来的人才战略,这一两年时间,我们的团队受到了大家的关注,阳光城过去以引援为主,慢慢的我们会从公司内部挖掘人才。在去年开始,我们在引援方面就加大了脚步,我们引入的宇波总非常优秀,他是今年唯一一个空降的高管,但估计未来空降的高管不会太多。

    第三个问题是关于今年的规模,我们制定的目标是1800亿,我们没有特别在意目标,因为我们是弹性供货。

    今年没有把供货看得特别重,这是阳光城的特点,一切围绕市场,跟着市场,顺应市场,还是看市场的情况。我们的优势就是会很及时、很敏锐地捕捉这些窗口机会,像去年11月、12月短短两个月,在一二线城市招拍挂上有出现小小的窗口,报一个底价就可以摘牌。

    现场提问:旭辉、新城提到未来拿地的目标主要集中在一二线城市,未来一二线的竞争会更加激烈,成本会上升,在这方面如何考虑?

    朱荣斌:进入一二线市场是大家的共识,随着地产企业这些年的积累和发展,有实力的公司越来越多,所以未来市场的竞争一定很激烈的。从这几天我们参与成都、宁波的几场拍卖就能看出来,只要市场有一点回暖的迹象,地产公司的行动速度就非常快,竞争非常激烈。

    阳光城有自己的玩法,在去年大家都不看好的时候,我们频频出手,拿了很多地,1月份我们还底价拿了北京的地,这在今天就不敢想象了。现在这个时候大家抢得那么热,我们报名的兴趣都不高。

    其实我们已经做了很多的准备,手上握了大量的经过公司评审通过的资源,大家不用担心。

    我们在并购方面有优势,不出意外的话,最近我们会有一些比较大的动作,说不定很快就会给大家带来惊喜。

    现场提问:2018年阳光城的业绩有一个非常大幅度的增长,主要贡献的城市和区域是哪些?在拿地上,2019年会是比较好的年份吗?并购和收购一直是阳光城土地储备的特色,今年会继续强化这种方式吗?现在在一线城市新土地是比较少的,主要是靠旧城改造,阳光城有没有这方面的计划?

    朱荣斌:在去年销售上,浙江、陕西、福建的贡献比较大的,都超过了200亿的,广州也是我们贡献比较大的区域。广州的丽景湾是销冠项目,全国签约面积最大的单盘是我们陕西的西咸壹号。

    土地是地产公司生存的基本,没有土地就没未来,土储的规模就是未来发展的基础,所以土地工作是我们头等工作。但土地投资是一个大学问,非常复杂,需要时间、节奏各方面踩准。如果在去年上半年拿地,在现在的限价环境下,就很苦恼,拿错了地都是包袱,所以不是越多越好。

    我们理解是,如果土储规模跟公司的去化、开发能力不匹配,加上高的融资成本,房价如果不维持高增长,土储越多不见得是好事,可能是包袱。并购确实是阳光城的长处,这个优势我们不会削弱,还会加强。

    另外, 一线城市确实比较难拿地,像广州的三旧改造,我们做了很多,只是三旧改造的周期很长,不确定性非常多,我们做完再给大家汇报。

    现场提问:吴总刚才提到三年降低资产负债率的目标,在降净负债方面有哪些具体的措施?刚才也提到如果定增放开的话,可能会考虑引入战投,引战投方面公司有什么样的要求或者是期望?朱总提到1月份开始的有效供货,说以销定产控库存,以销定产有没有什么比例?在各个区域是不是都适合?另外控制库存有哪些措施?

    吴建斌:三年的降负债率有下面几个措施。第一,加快在手项目的开发结转和结算,相信我们2019、2020年有机会年度结算额达到上千亿,这样利润额和净资产都会大幅提升。

    第二是通过股权融资,当然更希望能定增。我们在引战方面,董事局有非常明确的指示,一方面是能帮助我们,带来协同效应的,比如说保险公司、大型企业集团,或在管理、资金方面有优势的,都可以作为我们的战略投资者。在这方面我们有很多的方向,现在关键的问题是需要中国证监会批准我们可以引入战投。

    其实我们在2017年向相关部门申请了70亿元的定增,但是最后因为各种原因没有批,相信今年市场上有这样的机会,我们会继续向相关部门申请。如果说定增的问题能妥善的解决,净负债率的水平就会降下来。

    朱荣斌:我们对供货的管理叫有效供货,什么叫有效供货呢?没有供货实现不了销售,但是如果供出来的货市场不受欢迎,或者是尤其是在目前现有环境下,有的货供出来价格非常低,我们也舍不得卖,所以我们的供货是要严格按照我们对去化的预测来做的。

    规模到了1000多亿以后,我们不会唯规模论,应该说现在我们的心里更淡定了,我们要有效去化。

    2017年,我们做得最好的是签约跟去化率都达到了78%,这是非常高的,去年降低了一点,当然也超过了70%。现在房住不炒、销售下行,很多地方都有库存的情况,所以我们还是要追求一个高去化率,所以提出了“有效供货”,不把供货作为一个强制性的指标。

    撰文:黎倩 陈玲    

    审校:徐耀辉



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