开元酒店香港闯关 定价是同行六倍管理费却承压

观点地产网

2019-02-25 22:42

  • 二三四线城市、非热门旅游目的地,很难生长出营收规模高、利润水平高的单体酒店,酒店品牌方的管理费用和酒店营收及利润水平直接挂钩。

    观点地产网 在房地产企业扎堆上市的密集期,作为酒店管理公司的浙江开元酒店管理股份有限公司显得有些特别。

    去年八月就提交了招股书的浙江开元酒店,在2月25日迎来了首场IPO路演。创始人陈妙林没有出来站台,派了董事会主席兼执行董事金文杰,总裁兼执行董事陈妙强,副总裁兼董事会秘书李东林,财务总监赵华娟出席。

    在整场大约50分钟的发布会上,管理层用了35分钟来介绍公司情况。的确,从后面的提问环节来看,香港媒体们对这家来自浙江的酒店管理公司并不太熟悉。

    据介绍,本次IPO发行规模7000万股,占发行后总股本的25%,定价区间每股13.37-20.05港元。按中间价16.71港元计算,募集金额大约为11亿港元。联席保荐人为中银国际、交银国际,股票代码1158.HK。

    其中,携程旅行网(香港)及Green Tree Hospitality Group Ltd﹒出任基石投资者,合共认购总额最多6200万美元,占30%-40%IPO份额。

    就定价而言,对比与之相对应酒店管理公司在港上市的锦江酒店,锦江酒店截至2月25日收盘股价仅2.23港元,开元酒店的定价是锦江酒店的至少六倍。

    在问答环节,金文杰回应观点地产新媒体的疑问称,目前受到短期市场的波动影响,酒店管理行业估值偏低,但是市场对其它同行估值对开元酒店影响不大。资本市场的估值最终还是看每个公司的(具体情况),公司会努力做好自己。

    那么业务主要集中在二三线城市的开元酒店,会否受到投资者的青睐?营业收入三年保持平稳,为何净利润直线上涨?

    截至2018年4月底,开元酒店59.2%的酒店位于浙江省,其余部分酒店均位于二线及三线城市。在开元旗下130家酒店中,仅有7家位于一线城市,约占5.4%;42家位于新一线城市,约占32.3%;39家位于二线城市,约占30%;25家位于三线城市,约占19.2%;17家位于其它城市,约占13.1%。

    据管理层介绍,2015-2017年,开元酒店的营业收入分别为15.221亿元、16.02亿元、16.65亿元,基本保持平稳。而净利润方面,开元酒店近3年增长明显,2015年至2017年分别为0.3亿元、0.84亿元、1.63亿元,呈现直线上扬的态势。

    翻查开元酒店资料,财务报表中销售成本一栏,“税项和征税”金额2015年为8400万元,2016年3300万元,2017年410万元。换言之,2017年比2015年少纳税了8000万元。

    显然,“营改增”政策减轻了酒店及管理行业的税负,同时增加了净利润。

    事实上,开元酒店旗下酒店及客房数量增速并不慢,2015年74家开业酒店、2万间客房,截至2018年4月,酒店数量增加到了130家,客房数量3万间。三年时间,酒店数量翻了一番。

    在规模不断扩大的同时,营业收入却并没有快速上升。数据显示,于2018年4月30日,开元酒店旗下拥有25家租赁酒店及6498间酒店客房,约占在营酒店客房的21.5%。自有酒店,仅两家及382间客房,占在营酒店客房的1.3%。全方位服务管理酒店,拥有90家,设有19923间酒店客房,约占66%。特许经营酒店,拥有13家,约占11.1%。

    在开元酒店营业收入中,酒店经营收入占比超过九成,也就是指25家租赁酒店及2家自有酒店。虽然管理酒店数量在快速增加,但是开元酒店的管理费收入很低。据开元酒店介绍,每家酒店业主支付的开业前咨询服务费用为80万-150万元。其中2017年的酒店管理费收入仅1.36亿元。

    分析人士认为,开元酒店管理费收入不高的另一方面原因是,旗下酒店大都位于二三四线城市,仅有7家位于一线城市。二三四线城市、非热门旅游目的地,很难生长出营收规模高、利润水平高的单体酒店,酒店品牌方的管理费用和酒店营收及利润水平直接挂钩。

    开元酒店似乎也注意到这个问题,决定在酒店运营上加大投入。这次IPO募集资金中,60%的资金将用于扩张租赁中高端酒店,扩大开元酒店品牌影响力。

    按照计划,开元酒店将于3月11日正式挂牌港交所,籍此陈妙林便拥有两个香港上市平台了。

    陈妙林曾表示,开元的酒店板块分重资产自持物业、轻资产租赁和管理两大部分,重资产业务通过房地产信托上市,而轻资产租赁和管理业务在未来也拟独立上市。

    翻查历史,开元赴港上市的故事讲了十五年。早在2004年,开元发布赴港上市计划,将浙江开元萧山宾馆、杭州开元之江度假村、萧山开元城市酒店等整体打包上市,募集资金2-3亿元。

    2008年开元重启上市计划,不料遭遇金融危机,计划再度搁浅。直至2013年,迫于与投资者凯雷集团签订的五年上市规划压力,开元将旗下5家自持物业的酒店房产资产打包,以REITs(产权信托投资基金)方式在证券市场曲线完成上市目标。

    开元酒店的轻资产故事能否再度打动投资者的心?

    金文杰在路演上表示,酒店管理公司最大的价值是品牌,而最有效的方式是把酒店开到全国,让品牌取得认同,轻资产更有助于快速扩张。

    撰文:杨晓敏    

    审校:钟凯



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