保利投顾研究院:图解粤港澳9市楼市周期

观点地产网

2019-02-19 16:21

  • 本期我们将聚焦粤港澳大湾区广东区域内的9城,在本轮楼市周期中表现及后市走势。

    2月18日,中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》,粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市(以下称珠三角九市),总面积5.6万平方公里,2017年末总人口约7000万人,是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一,在国家发展大局中具有重要战略地位。

    纲要在“完善城市群和城镇发展体系”章节,明确提出以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎,继续发挥比较优势做优做强,增强对周边区域发展的辐射带动作用。

    ——香港。巩固和提升国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽地位,强化全球离岸人民币业务枢纽地位、国际资产管理中心及风险管理中心功能,推动金融、商贸、物流、专业服务等向高端高增值方向发展,大力发展创新及科技事业,培育新兴产业,建设亚太区国际法律及争议解决服务中心,打造更具竞争力的国际大都会。

    ——澳门。建设世界旅游休闲中心、中国与葡语国家商贸合作服务平台,促进经济适度多元发展,打造以中华文化为主流、多元文化共存的交流合作基地。

    ——广州。充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用,全面增强国际商贸中心、综合交通枢纽功能,培育提升科技教育文化中心功能,着力建设国际大都市。

    ——深圳。发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用,加快建成现代化国际化城市,努力成为具有世界影响力的创新创意之都。

    建设重要节点城市。支持珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆等城市充分发挥自身优势,深化改革创新,增强城市综合实力,形成特色鲜明、功能互补、具有竞争力的重要节点城市。增强发展的协调性,强化与中心城市的互动合作,带动周边特色城镇发展,共同提升城市群发展质量。

    纲要全文约2.5万字,对区域内城市对提及次数分别为:香港102次、澳门90次、广州41次、深圳39次、珠海20次、佛山9次、中山9次、东莞8次、惠州6次、肇庆5次。

    对于上述城市房地产市场而言,纲要的正式发布意味着配套政策将逐步落地,利好逐步兑现。保利投顾研究院持续关注粤港澳大湾区进程,关注其对区域房地产对影响,曾发布过多个专题研究成果。本期我们将聚焦粤港澳大湾区广东区域内的9城,在本轮楼市周期中表现及后市走势。

    一、本轮周期轮动分析

    从全省范围看,粤港澳大湾区周期领先。2014年下半年率先起量,2015-2016年成交大幅放量,率先触发调控后,成交逐步趋弱、趋稳。

    核心城市深圳市场高敏感度、成交波动明显,其外溢型城市受深圳市场走势影响大,随调控政策轮动,惠州调控弱持续承接外溢。

    核心城市广州市场表现更稳,外溢需求承接随政策轮动:佛山→清远→肇鹤。

    1、核心城市

    深圳:周期引领全国、盘整早,市场情绪高敏感度,上升期中短时间量冲高、价格快速攀升;2018年市场有筑底回温迹象,但调控再度升级,当前市场再次转冷。

    广州:过往周期与深圳较一致,本轮有滞后,需求支撑力大、供应亦有保障,市场表现更稳,当前政策逐步改善。

    珠海:政策敏感度高,调控下成交迅速转冷,调控过于严格、市场调整幅度较大,当前限购局部松动,成交有望逐步修复。

    2、外溢城市

    第一类,深圳外溢城市。受深圳市场走势影响大,随调控政策轮动,惠州调控弱持续承接外溢。

    东莞:东莞率先受深圳辐射,前期走势与深圳有较强一致性,亦较早受政策调控,成交随即收缩;持续承接深圳外溢,一旦限购有松动,有望率先迎来成交复苏。

    中山:深中通道重大基建预期影响下,成交较早复苏,调控略晚于东莞、力度不大,2018年下半年开始逐步放松限价限签。

    惠州:调控政策弱,可持续承接外溢需求,市场随核心城市有调整,但幅度不大、市场趋稳。

    数据来源:保利投顾研究院

    第二类,广州外溢城市。外溢需求承接随政策轮动,呈现佛山→清远→肇鹤的传递链条。

    佛山:2014下半年限购松绑,成交回升时点早于广州,重启限购后成交早于广州走弱,成交受限购政策影响大。

    清远:承接外溢需求释放滞后于佛山,广州限购升级、佛山重启限购后,成交短时间冲高,2018年投资需求开始退潮。

    肇庆、鹤山:本轮周期逐步由内生转为外溢型,2016年底广佛调控后,逐步承接广佛外溢需求,当前市场明显转冷。

    数据来源:保利投顾研究院

    3、内生型城市

    江门:内生型城市调控政策普遍较为宽松,多数主要受房贷利率快速攀升影响,部分城市存限签限价或者是中心限购等调控措施;总体周期轮动较为滞后,江门作为强基本面城市周期轮动相对领先。

    二、后市展望

    2018年2季度开始,广深及佛莞市场阶段较前的城市,开始趋势走弱,呈现量跌、价格高位波动特征,但目前调整幅度有限。

    预计2019年整体表现较“稳”,深圳及周边城市持续寻底,上半年压力持续,下半年珠三角核心城市有望陆续筑底复苏。

    1、核心城市

    核心城市深圳、广州和珠海,2019年将持续寻底。

    深圳: 市场供需矛盾突出,购买力强,客户高敏感;2018年市场本已有回暖但调控继续加码,后市场再次降温,当前政策极为严格,预期后市成交低温、价格高位波动。

    广州: 楼市基本面健康,刚需支撑力较强,预期明年调整幅度有限,同时持续寻底,大概率率先筑底。

    珠海:限购政策严格程度比肩一线城市,市场持续调整下,目前外围限购松动;若调控政策持续松动,市场成交有望低位回升。

    (1)以广州/珠海为例

    ——广州:强需求支撑力、预计调整幅度有限、大概率率先筑底

    量稳增:周期间多释放537万㎡

    价涨急:周期涨幅超80%,价格存在一定透支

    调控:备案价优化降低门槛,商业限购松绑

    数据来源:保利投顾研究院

    ——珠海:本地需求支撑力偏弱、后市受政策因素影响大、目前外围区域已有所放松

    成交波动大:调控后成交持续回落

    价涨快:周期涨幅超60%,局部存在价格透支

    调控:限购政策严格,目前局部松绑

    数据来源:保利投顾研究院

    2、外溢城市

    强基本面类率先跟随核心城市变化,弱基本面类则调整持续时间将较长。

    基本面较强类(佛莞惠中):该类城市因与核心城市联系紧密、融合发展,内生与外溢需求均旺盛;紧跟核心城市调控,市场预期受核心城市影响大;预计市场调整幅度可控,后市若放松限购政策,有望持续承接外溢需求。

    基本面较弱类(清肇鹤):该类城市在本轮周期中量价短时间冲高,部分城市或已透支需求,投资客退潮后成交下滑、价格调整,城市基本面偏弱,预计调整持续时间将较长。

    (1)以佛山为例

    ——佛山:外溢内生需求均旺盛、市场周期紧随核心城市、限购松动是市场筑底的重要时间点

    量:近三年成交同比上涨35%,限购启动后出现小幅下滑

    价:4年累计涨幅超50%,临广区域涨幅更大

    调控:限购政策严格,目前局部松绑

    数据来源:保利投顾研究院

    3、内生型城市

    ——江门: 该类城市内需支撑较强,本轮周期需求释放较集中,价格涨幅较大、购买力瓶颈明显。本轮周期轮动时点较滞后,2019年市场或将持续调整,下半年市场将好于上半年,市区抗风险能力较强。

    审校:欧阳颖



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