恒隆90亿港元物业剥离里的资产秘密

观点地产网

2019-02-19 16:56

  • 将非核心资产剥离套现,转而对旗下资产进行优化,这是恒隆正在进行的商业逻辑。

    观点地产网 "过去六年,我们经历的重重难关就好比一场'完美风暴'。"2017年,陈启宗在自己亲写的《致股东函》如此形容恒隆过去六年(2011-2016)的表现。

    《完美风暴》是一部电影,讲述一艘捕鱼船在大西洋上遭遇百年罕见的风暴,船员们在船长比利的带领下与风暴搏斗的故事。

    陈启宗用这一电影比喻恒隆的过往。一方面,过去六年恒隆经历了零售业的经济低潮,六年间恒隆地产租金涨幅小,五年间租金的复合增长率为6.99%。另一方面,过去六年恒隆也采取了策略去与这大风大浪搏斗。

    在陈启宗看来,恒隆在逆市中能够稳当体面地生存下来,与它的资产组合优化之道相关。

    背后的窍门简单但有效:把好的留下来,把差的卖出去。2012年,恒隆大幅出售旗下非核心投资物业以及住宅物业,2017年,恒隆以总价约28亿港元出售香港3个非核心区域商业物业,折价近三成。

    恒隆一直没有停止"瘦身"。2019年开春伊始,再传消息,恒隆地产计划出售旗下位于佐敦、长沙湾等区域的四项物业,这一次,资产总市值约90亿港元。

    近百亿资产的背后,是简单的资产剥离与优化,然而更深一步,或者是关于股价的守护。

    90亿资产标售

    港媒2月18日报道,恒隆地产已委托测量师行,计划出售旗下四项物业,总市值约90亿港元。

    据悉,这四项标售物业包括两处长沙湾工厦、一处佐敦商厦及一处旺角停车场。其中,总市值最高的是一处位于长沙湾的工厦--永康街9号全幢物业,市值约40亿港元,该物业已有20余年历史,自1996年落成,楼高35层,总楼面37.91万平方呎,出租情况理想。

    值得注意的是,此次出售的佐敦恒福商业中心全幢并不是第一次招标。最早于2017年年初,恒隆委托测量师行标售香港佐敦恒福商业中心全幢商厦,意向价约25亿港元,平均呎价约3.6万港元,将于2018年1月截标。

    该物业位于佐敦弥敦道,属佐敦区核心地段,地盘面积约6200平方呎,楼高14层,地下及地库设多个铺位,现由手提电话配件、西饼店等租用,1-3楼为餐厅,4-14楼为写字楼。

    彼时,因该栋商厦出租率理想,且该年全幢商厦承接力理想,市场预计该项目获本地及外资基金洽购。

    但直至现在,项目仍未觅得接盘者。对于是否是定价过高的缘故,莱坊执行董事、估价及咨询部主管林浩文对观点地产新媒体称,香港许多业主都会把价钱定的较高,然后慢慢卖。

    "对很多香港大型的开发商来说,他们没有一个固定的时间表,规定说今年一定要把一样资产卖掉,他们永远是看出价好不好,如果好的话才卖。"

    此外,出售的还有另外一处位于长沙湾荔枝角道822号的工厦,楼高11层,总楼面约9.42万平方呎,地盘面积约1.42万平方呎,可重建成工厦及商厦,可提供14.6万平方呎,估值超10亿港元;以及一处停车场,位于旺角广东道1112号,属多层停车场,提供1000个车位,市值达15亿港元。

    该消息还指出,对于此次四项非住宅物业的出售,恒隆地产更倾向于由单一买家承接所有物业。也就是说,接盘买家或许需要掷大手笔把全部标售物业打包带走。

    恒隆出售非核心资产的战线拉得很长。

    最早于2012年,陈启宗在恒隆中期业绩会上表示,现时市场情况稳定,是时候考虑出售部分香港非核心业务;当年,恒隆在香港出售两项非核心业务,即葵涌的红A中心及铜锣湾的栢景台商舖和停车位,共为其带来溢利2.2亿港元。

    在2017年,恒隆以总价近28亿港元出售何文田君逸山商场,长沙湾碧海蓝天商场和香港荃湾湾景花园商场,而此前,这三个物业计划推售时总估值达40亿港元,相当于折让30%。

    对于此时恒隆再出手,意将估值近90亿港元资产进行出售的动作,林浩文表示,时下香港资产价格处于高位,对业主来说现在是一个好的出售时间点。

    林浩文进一步表示,随着日前中美关系缓和及股市回暖的因素,开年以来市场的氛围已有好转。对于90亿港元的资产估值,其表示与市场价格差不多,通常成交价会比开价低一点,但不会相差太多。

    更为重要的是,把钱回笼之后会做什么?"这些资产对恒隆而言并不是很重要的资产,资产回报也不高;现在在一个不错的出售时机,可以趁早将其卖掉,变现成资金转移到其他投资,对资产做优化。"林浩文表示。

    将非核心资产剥离,转而对旗下资产进行优化,这是恒隆正在进行的商业逻辑。

    资产秘密与股价守卫

    对于恒隆而言,一边将香港的非核心资产转手出售,另一边也在斥资将旗下的优质物业进行升级。这背后的资产秘密,便是对旗下资产进行组合、优化、升级,以获得收益增长和市值提升。

    陈启宗不止一次在公开场合有类似这样的表示"当世道不好,品牌商户不得不缩减同一个城市的门店数量的时候,他一定会选择留下最好位置、最好商场的那一两个。"

    这个商业功课的窍门,或许是从同样从事商业地产的澳大利亚西田集团那里学来的。2013年,西田是世界上拥有购物中心数量最多的企业;之后,西田发现规模不意味着效益;2015年西田开始将品牌购物中心数量锐减到87个,但市值却上升到700亿美元;并将分拆而来的资金用以强化澳新本土购物中心核心资产价值。

    在市场饱和以及商业寒冬的大环境下,恒隆也像西田一样开启资产升级计划。观点地产新媒体了解,自2012年起,恒隆地产便分阶段投入逾20亿港元,改善及翻新香港及上海项目,其中香港项目占4亿港元,其余则用于上海两个大型广场。

    恒隆地产董事陈家岳曾透露,整个资产优化工程完成后可为公司带来平均约30%的资金收入增长,回本期平均为3年。

    其中,上海恒隆广场的优化工程从2015年开始,于2017年9月,一场盛大派对宣告着上海恒隆广场结束了耗时两年的翻新优化工程。改造之后,恒隆广场更加突出顶级奢侈品牌资源优势,同时翻新内部空间,实现部分楼层功能转换。

    因为翻新工程,上海恒隆广场的租金收入一度受影响,但其在2017年年报中已实现逆转:总收入增加8%至14.09亿元人民币;商场的零售额按年大幅增长26%;租金收入增幅达22%;商场出租率由提升至96%。

    而据2018年年报数据,上海恒隆广场的总收入上升10%至15.54亿元,且商场近乎全部租出。

    此外,港汇恒隆广场也自2017年1月展开三年期大型优化计划,"港汇的动作更大"陈启宗曾说道。整个计划包括新增商场全新主入口、连接地铁九号线的全新地下通道等等,工程将分阶段进行直至2019年年中,其中部分受影响区域已自2018年年中起分阶段重新开业。

    在香港市场,恒隆的商场物业也都在进行资产优化。其中,因租户优化等原因,位于港岛东的康怡广场租金收入上升9%;位于九龙东的淘大商场同样进行大规模的租户组合重整,促使该商场租金收入提升4%。

    此外,山顶广场已进入为期3年的翻新优化工程,计划于2019年全面完工。

    将旗下资产作为一个组合,恒隆一直在对这个资产包进行优化升级,撇除收益低的非核心资产,升级收益高的优质资产。而恒隆的资产表现,也一定程度上影响上市公司的股价。

    换句话说,诸如此类的资产出售、升级动作,可以看作是对恒隆股价的"加力"。最近几年,恒隆的股价表现并不太理想,大幅跑输恒指,前复权后恒隆地产股价更是由28.36港元下跌至18.04港元左右,6年跌幅近40%,去年股价跌21%。

    对于恒隆的股价表现,林浩文指出,恒隆在住宅开发商已基本没什么项目,所以大部分收入都在香港、内地一些收租性的物业项目;反之,如果这些物业的出租率没那么高、租金增长没有之前那么高,股票方面对于投资者来说吸引性就会减弱。

    林浩文进一步指出,恒隆在国内的商业地产项目,除了上海以外,在沈阳等一些二线城市布局的购物中心具有一定的业绩和租金压力,比较来看,整体的收益增长率并没有其他的开发商那么好。所以,有意地通过变卖非核心资产升级现有资产,进而去升级开发旗下其他优质资产,可以让旗下整个资产包表现更优质,从而拉动股价。

    观点地产新媒体了解,恒隆地产围绕着"一超多强"的概念,在开拓上海之后又相继开拓了济南、沈阳、无锡、天津、大连等二三线城市。但据2017年数据显示,8座恒隆广场中有一半营收相较2016年出现下滑,大连恒隆广场开业两年仅7成租出率。

    有人指出,恒隆的"上海依赖症"稍显明显,因恒隆内地商场部分66%的租金收入都由上海项目贡献。而沈阳市府恒隆广场、无锡恒隆广场便一直是"重点关注对象"。

    不过,近两年恒隆也在对内地八座恒隆广场进行转型升级。据2018年年报,恒隆内地八个商场的收入增加3%至27.55亿元,倘撇除港汇恒隆广场翻新期间的影响则上升6%。

    在麦格理的一份报告称,恒隆地产短期催化剂具吸引力,包括上海港汇恒隆广场完成翻新,带动2019年收入增长13%;此外,出售香港非核心资产可带来显着收益。

    而针对此次出售香港事项,摩根士丹利发表研究报告称,若真的如消息所言,潜在的收益率为2%左右,出售收益或45亿元以上;账面价值理应增加3%。更重要的是,净负债率或会由10.4%下跌至4.3%。

    撰文:林心林

    审校:武瑾莹

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