合富研究院:写字楼市场再有突破,公寓商铺迎来曙光

观点地产网

2019-01-30 08:38

  • 写字楼供求量均为历年之最,成交面积同比上升64%,突破百万大关,业态成交占比亦上升至超过4成.

    合富辉煌商业地产2018年度广州商业市场回顾与展望

    写字楼大市向好,公寓跌幅收窄,商铺成交趋稳

    写字楼供求量均为历年之最,成交面积同比上升64%,突破百万大关,业态成交占比亦上升至超过4成;公寓在330新政影响下,供求双双同比下降;成交量首度低于100万㎡,为近5年低位,但降幅已相对偏缓;商铺供应量急降4成,为近年谷点;大手支撑下成交持平,近年保持大致稳定。

    2018年广州各类商用物业供求价数据

    商服物业政策不断优化,为商业市场健康持续发展提供支撑

    合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌先生指出,从新政优化后的周度成交表现可以看出,公寓市场成交量受新政拉动效应较为明显,集中释放了之前潜在个人买家需求,回归到较为活跃水平,预计一波集中成交过后会相对放缓,但整体成交水平会有所提升,政策释放的积极信号给市场带来了生机与活力;写字楼市场仍主要受大手交易主导,商铺年末同样有大宗成交带动,但新政优化对其成交也有一定推动作用。

    整个商服物业市场将会向成交释放、价格稳健态势发展,因为开发商及客户目前已经比较成熟看待新政,不会再有价格波动较大情况出现,而是会理性对待。此次政策对销售对象的调整,其实是令商服类物业回归其自有属性,因为商服类物业与住宅尤其刚需住宅不同,商服类物业具有一定保值增值的投资属性,而政策的调整刚好是令到不同类型的物业都能够对应不同客户需求,使得房地产市场更加全面均衡发展起来。

    土地市场:定向引入特定产业,底价成交自持比例较高

    合富大数据显示,2018年商业用地成交166万㎡,同比下降36%,其中外围区下降52%;天河区商业地总成交为全市成交榜首,成交主力区域来自金融城。

    以定向底价出让为主基调,“IAB”等产业色彩日益鲜明

    2018年所出让的纯商业性质土地,仍主要分布于各行政区相对“传统”的商务核心区域,如天河金融城、海珠琶洲等;南沙庆盛枢纽板块则属于年内新崛起力量,主打人工智能等科技创新产业及相应的投资业务。其余板块商业用地,亦同样有鲜明的产业特色,其地块定向出让条件与相关产业紧密关联。除较房地产、金融等行业外,“IAB”(新一代信息技术、人工智能、生物医药)相关产业在土拍市场中占据显著比重。

    商业地块基本要求自持比例,其中科学城、琶洲地块自持比例高达70%;天河区、南沙区稍低;以产业定向为基调的前提下,除琶洲西区AH040117地块(可建自持型公寓)产生溢价外,其他地块均以底价成交 。

    2018年广州主要板块纯商业用地成交情况

    合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌先生指出,经历过2017一波商业用地供应小高潮之后,2018年广州商业用地供应有所减少,主要是外围区域供应放缓。本年度商业用地的出让更有针对性,定向引入企业的趋势更为突出。

    地块成交基本为定向引入相关企业,政府在商务地块竞拍之前就已因应地块所在板块的整体规划定位,进行准入门槛及产业引入等相关条件细化,起到筑巢引凤作用,吸引更多相关企业及人才进驻,利于各片区日后产业发展规划及聚集效应的形成。预计今后商业地产亦将继续定向引入片区发展定位所需企业及产业,而且相关条件会越趋细化。

    写字楼市场:成交突破百万,大宗交易占比近七成

    全市新增供应创下近年峰值,新黄埔区占比过半

    合富大数据显示,全年写字楼供应量为95.9万㎡,是近年来峰值,同比2017年增长14%。区域分布偏向外围区域,供应面积73.8万㎡,占比77%,较去年同期大幅上升10个百分点;其中原萝岗供应量居各区之首,供应主要来自知识城的广州绿地城,单个项目供应量24.7万㎡;中心区域的新增供应则主要来自原黄埔的保利鱼珠港项目,单个项目新增供应14万㎡。

    写字楼同比上升超六成,成交面积过百万创下历史新高

    全年写字楼成交量为103.8万㎡,同比大幅上升64%;成交量连续三年增长,在多宗大手交易支撑下,写字楼成交面积过百万,创下历史新高。

    超十宗大手交易集中年末释放,12月份成交量创下月度历史新高

    除了春节月的特殊月份,4-11月均在4.0-8.0万㎡的区间波动,整个年度呈中间低,两头高的走势,尤其是12月份超十宗大手交易集体释放的36.9万㎡,创下月度成交历史新高,单月占比高达36%。

    新黄埔及番禺两区几乎垄断榜单,上榜项目均含大手交易

    在写字楼市场大手交易为主的特征愈加明显的情况下,榜单项目多不提供报价对外散售,并且无一例外包含不同比例的大手交易,其中榜首的广州绿地城通过与知识城主导产业相结合,政府支持下定向引入相关企业,实现多栋写字楼整体销售,网签面积高达12.7万㎡;新黄埔区及番禺两区项目几乎垄断榜单,突显万博、知识城等相应新兴板块的崛起,亦与广州近年城建、产业、轨道交通布局高度吻合。

    中心区域核心板块有望提供可观货量,解渴市场

    预计2019年字楼市场潜在新货供应71.5万㎡,加上存量120万㎡,未来总货量达191万㎡;与2018年供应量偏向外围区域不同,2019年的潜在新货中,中心区域提供约65%货量,预计金融城、琶洲、白云新城等核心板块有望贡献可观的货量。外围区域方面,南沙区较值得留意,近年所竞拍土地将陆续带来南恒大厦、利通智汇晶谷等全新项目,区域可售货量居全市之首。

    写字楼大单交易已为成交中坚,与主导产业联系愈加紧密

    写字楼市场大手交易作为市场中坚力量,贯穿2018年全年,并且于12月集中爆发,促成当月交易量达到历史峰值。大单成交主要位于外围,尤其较为集中在广州东部及南部,知识城、科学城、鱼珠、万博、明珠湾等热点板块均录得不止一例的大单成交。小独栋产品形态较多,使以“栋”作为交易单位较为普遍。

    紧密结合产业:各个板块在政府的规划引导之下,吸引更多相关企业及人才进驻,催生写字楼购置需求。区域板块主导产业相关公司购买写字楼用于自用办公现象有所增多,该现象在绿地集团旗下项目中表现尤为明显。同为龙头房企的万科在广州布局产业地产的未来之丘项目亦录得大手交易。

    2018年写字楼大宗交易情况

    中心商务板块相对缺货,成交向次核心板块倾斜

    全年成交主要集中在外围区域,中心区域成交减幅明显,主要由于天河区珠江新城以及金融城两大板块的主力项目如天盈广场、保利金融大都汇等在2018年已经进入尾货阶段,板块供货相对稀缺;海珠琶洲板块情况亦相似,金融城及琶洲虽有多个商业商务地块成交,但可售写字楼货量仍处于青黄不接阶段;

    值得留意的是原黄埔区域成交占比挤进前三,主要由于临港CBD板块保利鱼珠港等项目成交带动,而且板块邻近金融城,作为第二CBD核心区域地段优势凸显;

    南沙区本年成交同样抢眼,成交同比增幅明显,大湾区等利好带动下,明珠湾等板块办公物业受关注度渐增。

    合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌先生指出,写字楼市场成交突破百万平米,同比大幅增加超六成,同年度成交量首度超越公寓,在写字楼成交越趋活跃的背后,是大宗交易主导支撑作用越发明显。据不完全统计,写字楼大宗交易占全年成交量的占比近七成之多,整栋、小独栋、多层及整层的写字楼交易在市场上频密出现。

    写字楼市场与产业发展及板块规划密不可分,去年成交最为活跃的科学城及知识城板块,一是有产业发展利好带动,二是由于商业地块供应集中区域货量充足;而全年珠江新城、金融城及琶洲所在的天河区及海珠区均无新增供应,标杆项目天盈广场、琶洲保利一系列项目售罄,核心商务板块供货“青黄不接”,此时延伸区域如黄埔临港CBD板块成交活跃起来,番禺万博、南站以及南沙明珠湾等区域板块成交占比亦有所扩大。

    预计来年写字楼成交将会持续活跃,核心板块如金融城及琶洲供货会陆续增多同时拉动成交,次核心板块由于货量充足亦有产业规划利好带动,将能保持良好成交表现,而片区发展及商务氛围日趋浓厚,写字楼物业价值亦将逐步凸显。

    公寓市场:同比跌幅收窄,年底新政激活成交

    新增供应同比回落近三成,外围区域新增供应占比超八成

    公寓全年供应量为107万㎡,同比去年下降26%;330新政在2018年对于供应端有明显影响;供应量仍以外围区域为主,外围区域新增供应共87万㎡,占82%;其中花都区新增供应占全市近四分之一,主要新增供应来自广州国际空港中心,原萝岗、南沙区和番禺区等外围区紧接其后。

    330政策持续影响公寓成交,2018年成交量下降至近年低位

    合富大数据显示,公寓全年成交量为87.6万㎡,同比2017年下降16%;在330政策的持续影响下,2018年整体成交量下降至近年低位,但降幅已有所收窄。

    总体稳中有升,12月政策松绑创下近20万㎡的年内最高值

    除了春节月,2018年整体成交稳中有升,可见在330政策后经过一段时间的消化接受后仍旧展现对公寓市场的看好与支持,而12月19日广州公寓松绑政策颁布之后,更是刺激了一波公寓的成交,除个别项目有大手成交拉动因素,其余多为散售成交居多,由此创下近20万㎡的年内峰值。

    外围区域、总价150万元内中小户型产品仍为公寓市场主流

    与整体成交结构类似,本榜单项目仍以外围区域为主流,占据8个席位,原萝岗及番禺区各占3席;中心区域仅远洋天骄广场及保利金沙大都汇上榜;

    小面积、低总价仍为公寓产品独特优势,项目单价基本为1、2字头中低价产品,套均总价得以控制在150万元以内;公寓市场大手交易有增多趋势,其中榜首的保利中珺广场以及远洋天骄广场均出现以整栋为单位的交易案例。

    南沙区、海珠区可售货量分别领衔2019年公寓市场

    预计2018年公寓市场潜在新货供应60.2万㎡,加上存量205.8万㎡,未来总货量达266万㎡;潜在新货中,中心/外围区域比例大致为45:55;随着大湾区规划落地以及近年土拍市场货量释放,南沙区将领衔外围区域;而目前市场活跃度较低的海珠区,亦将由越秀星汇海珠湾、越秀大干围等项目注入新鲜血液。

    遭遇销售困局,大客户整体购买渐成公寓市场重要生力军

    2017年330政策出台后,以低总价为卖点,以产品散售为基本销售模式的公寓市场遭遇严峻困局,市场降温明显。为适应新的形势,开发商转变销售思路,整售营销方式在新政后亦日益成为市场突围的重要途径。该特征同样在2018年市场中延续。

    其中保利中珺广场通过内部方式进行定向销售,合计成交5个整栋,成为年内公寓销冠;同时,公寓销售与产业的联动效应有所加强,广州国际空港中心及广州绿地城均为产城融合的典范,其公寓买家亦带有相关的行业色彩;

    另外番禺金龙城、从化嘉东广场、越秀国际总部广场等外围项目亦出现以整层为单位的交易。

    2018年公寓大宗交易情况

    年末政策优化成利好,成交水平明显提升

    从新政前后全市公寓网签成交数据来看,成交套数及成交面积都有大幅度增长,表明政策调整优化,放开个人购买公寓之后,不少潜在个人买家都纷纷出手购置公寓,政策带动成交效应显著。

    从各区成交情况来看,基本全部区域都有较大幅度增长,除原萝岗区有大宗成交拉动,其他区域均为散售居多,因此新政对各区的公寓成交拉动效果十分明显。其中白云区成交有所回落,主要是由于早前个盘集中网签对比所致,该区整体成交仍较活跃水平。

    合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌先生指出,公寓市场成交跌破百万平米水平,是近年来新低,虽对比17年跌幅有所收窄,但330新政对公寓市场影响持续,市场整体低迷。有见及此,政府多次调整优化政策,先有对旧改项目放开最小面积及销售对象限制,再有年末对330前拿地项目放开个人购买限制,公寓市场可谓迎来了曙光。

    虽然政策影响市场低迷,但个别项目仍保持不俗成交,例如白云区保利金沙大都汇,十月开售以来成交持续活跃,表明这类型地铁上盖、实用率高、具有价格优势的项目还是受到了不少买家青睐。政策优化释放了不少潜在个人买家对公寓的需求,成交量提升亦较为明显,价格趋稳,预计未来公寓整体成交水平同比会有所提升。

    商铺市场:

    新增供应同比大幅下降,番禺等外围区域为商铺供应主力

    合富大数据显示,商铺全年的新增供应量为51.1万㎡,同比去年下降39%,330政策等因素较大程度影响了实体商业的供应端;供应量仍以外围区域为主,外围区域新增供应43万㎡,占84%,中心区域占比16%;番禺区供应量稳占第一,主要来自区域内广晟万博城等大型综合体项目。

    大手交易支撑,实力投资者入场,商铺成交量稳中有升

    商铺全年成交量60.7万㎡,多宗大手交易支撑,同比小幅上升5%;成交套数则连续两年下降,同比降13%。单套面积上升达113㎡,表明政策调控下,传统商铺散户投资者离场,由实力更雄厚的资金进场取代。

    月度成交走势波动较大,年末新政促成商铺12月份成交高值

    2018年月度成交走势波动较大,但从下半年8月份开始逐月递增,12月19日的新政增加了商铺购买与投资的信心,促使一波商铺的成交,加上年底有大宗交易网签,12月份的成交量达到了19万㎡高位。

    预计外围延续强势,增城区可售货量领衔2019年商铺市场

    预计2019年商铺市场潜在新货供应36.5万㎡,加上存量110万㎡,未来总货量达147万㎡;潜在新货中,中心/外围区域比例大致为三七分,预计外围区域为主的成交状况仍将延续;作为成交大区的增城可售货量同样为全市最高,预计2019年仍由众多住宅楼盘供应各类别社区商铺。而知识城、南站、南沙自贸区等热点板块仍将持续提供综合体类别商铺。

    中心、外围区域均现大手交易,住宅社区商铺异军突起

    在2017年330政策影响下,商铺市场同样过渡到以大手整售模式为主。2018年全年,无论是中心城区抑或外围区域,均不乏大手交易的案例。

    购物中心类及写字楼底商类商业因整体运营管理,仍为2018年商铺写字楼大手交易的主力;其中保利金融大都汇以及广州国际智慧产业中心均出现5万㎡级别的整体交易。

    社区商铺大手销售为近两年异军突起的一种市场趋势。由于其拥有稳定的消费人群、电商冲击压力小、新零售力量赋能等优势,“风口”之下亦获得更多资金关注。2018年同样浮现多起社区商铺大手案例,尤为集中于近期获地铁线网加持最多的增城区,单宗成交面积多为1-2万㎡。

    2018年商铺大宗交易情况

    新开业商场增幅达56%,多个商业知名品牌齐抢滩

    全年新开业的商场达14个,同比增长56%,项目体量水平也比去年大,体量超10万㎡的项目达6个,占比近半;新开业商场主要分布在白云、天河、番禺、海珠、增城五大区域,其中白云区占比达29%。

    从开发商情况来看,品牌开发商增多,商业领先品牌新世界年内开业两大商场——K11及云门NEWPARK,万科、保利、万达等亦有呈现全线商业项目;从项目定位来看,整体更侧重于生活、艺术等多元体验,开放式互动社交场景设置亦明显增多。

    合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌先生指出,从数据上看,商铺近年的成交总量都维持在一个稳定水平,波动不大,但其实商铺市场格局已发生变化。2017年330新政之后,由于个人购买受限制,整个商铺市场的散售情况并不乐观。

    此时商铺整售、大手成交情况增多,一方面是整栋商务楼成交带动底商整体成交,另一方面是住宅项目的社区型商业整体成交增多,两者成为支撑整体商铺市场的主要因素。年末新政对330前拿地商铺放开个人购买,有望带动一波散客成交,为商铺市场添驻活力。但商铺整体运营及面积限制等因素决定未来商铺仍将走整售方向为主。

    审校:欧阳颖

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