艰难一年 | 新城重商

观点地产网

2019-01-23 18:43

  • 从中游房企到挤进第一梯队,新城在短短三年内完成了规模的三级跳。

    编者按:我们处在一个前所未有的创新时代,预测未来已经非常艰难,要如何才能做到更进一步——重构未来?对于房地产行业的未来,这是一个特别的命题,所有人都有自己的判断,每一家企业都在调整自身的战略和模式。无论如何,一切关于未来的猜想,想要重构未来,都应是基于过去的经验和总结。

    故此,观点地产新媒体旗下研究团队——观点指数,通过分析标杆房企2018年经营策略和业绩表现,重磅推出“艰难一年”系列深度报道,让我们一起去观察,这些房企怎样应对艰难的2018年?又为2019年打下了什么样的基础?他们怎样重构自己的未来?

    观点指数 艰难的2018年,对于王振华而言似乎并不是太糟,且不提新城首次超2000亿销售,更让其欣慰的应该是儿子王晓松回归。

    王晓松回到新城后曾透露,自己出去学习两年主要是为了弥补商业地产方面的不足。有坊间对此猜测,其回归之后或许会接手商业地产方面的业务。

    据接近新城的业内人士透露,如今商业板块是由王晓松和陈德力共同负责,其中王晓松回归后主掌商业开发事业部,陈德力则继续负责商业管理事业部。

    新城对商业板块的重视背后,反映出的是新城控股坚持实行“住宅+商业”双驱动模式。陈德力这位万达出身的商业老将做法与老东家类似,依然信奉“规模至上”,在刚刚过去的2018年里,吾悦广场共开业19座,开业总数增至42座。

    如今新城享受着这一模式所带来的高增速,从2015年的320亿元跃升至2204亿元,在观点指数·中国房地产销售金额TOP100榜单中位列第8名。这一年,新城的发展速度令市场侧目。

    当“碧万恒”的规模增速日趋稳定后,位于前十强后半部分房企们的竞争态势逐渐凸显。而位于前十强华润、龙湖等房企的稳健,无疑给新城控股的超车提供了机会。

    另一方面,随着吾悦广场的布局数量逐渐接近百座,新城对于商业地产的依赖也越来越重。

    正如硬币的两面,当重资产商业大规模铺开,租金等收益却未能快速形成回报时,庞大的资金沉淀与重资产运营将成为新城无法回避的一个挑战。

    商业与规模竞速

    从中游房企到挤进第一梯队,新城在短短三年内完成了规模的三级跳。与2017年相比,新城的销售总额增长幅度近千亿,虽然增速放缓,但总量可观。

    根据收入构成的直观呈现来看,新城并不复杂。几个季度的业绩报告显示,新城的主营业务收入只有两项,分别是物业销售和商业物业出租及管理。

    财报显示,2018上半年,新城实现营业收入157.58亿元,其中房地产开发这一主营业务占比98%,实现营收146.08亿元,同比增长34.81%;租金及管理业务则实现收入8.76亿元,同比增长154.93%,在主营业务中占比达到5.4%,这一数字与上年同期相比上升了2.4个百分点。

    新城物业销售与商业出租营业收入情况

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    变化已经悄然发生,虽然房地产开发依然是主力军,但所占份额已开始下降。相比之下,商业物业出租及管理收入增幅持续上升:商业出租总收入达到21.64亿元,较2017年的10.19亿元翻了一番。

    虽然商业基数小是这一增幅出现的根本原因,但从这几年数据变化来看,新城的商业发展显然已经进入了快车道。

    从数量来看,新城2018年上半年新开业了3座吾悦广场,下半年这一数字迅速放大,达到了42座。如果包含规划打造和在建的数量,新城控股到目前为止,已经在全国范围内布下90余座吾悦广场,逐渐向2020年开业100座吾悦广场的目标靠近。

    目前,百座吾悦广场所需的土地已经拿到了大部分,下一阶段的新城更多需要做的就是不断地开发和建设,将项目落地开业。不过,有市场分析人士认为,如果新城商业地产项目数量的开业频率保持2018年的速度,其商业地产运营盈收增长的挑战将急剧提升。

    因此,对于坚持“住宅+商业”双驱动模式的新城而言,商业地产业务发展的道路依然漫长。

    这从2018年的出租收入中已经能够看到端倪,据新城公告,21.64亿元的租金收益是由42个吾悦广场贡献出来的。其中,收入最高是常州的武进吾悦广场,年租金收入为1.79亿元。

    除此之外,42个项目中,仅有三个的年租金收益过亿,年内开业的19个项目,收益最低的一个项目录得5814万元租金收入。

    规模上去之后,如何提升项目的收益回报,或许就是新城控股需要思考的重要命题。

    否则,一旦投入过多而回报速度过慢,新城的商业地产板块最终也有可能会变成包袱。

    吾悦重资产与融资

    商业地产在不断提速,也正因速度太快,留给新城腾挪的时间并不多。不断掏钱拿地布局吾悦广场的同时,新城显然也看到了其中暗含着的资金难题。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    不难发现,自2016年开始,新城吾悦广场的数量开始出现了成倍数地增长态势。与数量快速增长同期发生变化的,是吾悦广场布局地点由一线城市逐渐转向了二三线甚至于四线城市。

    2018年开业的19个项目里,无一位于一线城市,二线城市分布也是少数。除了南宁、南昌、长沙等几个二线城市外,其他均位于昆山、句容、慈溪等三四线城市。

    包括这些在内,目前新城目前布局吾悦广场中,三线城市已经数量占优,与一二线城市总和相当,二者各占总量约四成,三线以下城市的布局数量则占两成。

    吾悦广场不断向三四线城市下沉的布局路径,其背后更深层的原因在于,对于追求商业规模的新城而言,一线城市的土地成本是其“难以承受之重”。

    在一二线城市土地成本走高的情况下,想要用同样总量的钱达到迅速扩大规模的效果,新城除了想办法拿更便宜的地外没有太多选择。

    迅速扩张之后,新城所要面临的资金问题,远不止土地成本这一个。虽然说新城已经把拿地的钱掏出了口袋,但大多数吾悦广场要走到最后落地开业甚至盈利回血还有一段很长距离。

    吾悦广场2018年投资情况

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    业绩报告显示,截至2018年上半年,新城在吾悦广场上共投资了40.34亿元。按2020年开业百座吾悦广场的目标来算,新城还有将近50座吾悦广场在排队等待建设开发中。从目前数据来看,每座吾悦广场的预计投资总额均不小于20亿元,最高超过30亿元。

    以此估算,剩余那50余座吾悦广场要按计划在2020年前顺利开业,对于新城整个资金链而言是一个不小的压力。

    这一压力在刚刚过去的2018年尤为明显。

    2018年,新城公开发行了五次票据和债券,其中与吾悦广场开发相关的融资就占了四次,总金额达到31亿元。

    2018年刚过,新城便再次宣布发行10亿债券,以用于补充商业地产营运资金,主要用于西安沣东吾悦广场、重庆吾悦广场及南宁吾悦广场的开发建设。

    2018年新城融资情况与资金用途

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    曾有市场评论说,刚刚过去的2018年是已经过去十年里最差的一年,但或许是未来十年里最好的一年。那么,如何能够在未来不容乐观的形势下找到足够的商业地产发展成长空间,或许将是新城未来最大的挑战。

    原报道 | 用事实说话,用客观、深入的态度记录和报道;洞察全局,综合分析,运用材料与数据,还原真实。

    撰文:陆欣    

    审校:徐耀辉



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