出售京沪地产项目 泛海控股意欲何为

观点地产网

2019-01-22 12:58

  • 出售北京和上海项目、“去地产化”可以被看做泛海控股战略转型的一部分。

    1月21日早间,泛海控股发布公告称,子公司武汉中央商务区股份有限公司与融创房地产集团有限公司于1月20日签订《框架协议》,融创有意通过受让项目公司股权的方式,收购泛海控股旗下的北京和上海地产项目。

    公告显示,交易标的物包括北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目3个地块,交易金额148.87亿元。无论对于泛海控股,还是融创中国,这笔数百亿的交易可以达到双赢的效果。双方在公告中也进行阐述。

    泛海方面称,近年受房地产调控政策影响,其北京和上海项目价值释放速度放慢、资金周转速度降低、流动性不足等,出售两个项目,可有效优化产业结构和资产结构,是泛海持续深化落实转型战略的重要一步,也是泛海实现安全稳健发展的重要一步。

    融创中国在公告中表示,标的物项目为稀缺大体量优质项目,收购事项将有助于进一步增加融创在北京和上海核心位置优质土地储备和市场份额,并进一步巩固融创在一线城市的布局。

    百亿交易

    公告显示,北京项目交易资产主要为北京泛海国际居住区1号地块,占地面积7.52万平方米,建筑面积66.85万平方米,主要有住宅、商业、写字楼和酒店等多种业态,目前处于建设中。

    上海项目位于黄埔区南外滩董家渡金融城,由三个地块组成,占地面积12.03万平方米,总建筑面积62.8万平方米,主要为住宅和商业开发。其中10号地块建筑面积22.89万平方米,部分处于开发状态,12号和14号地块处于未开发阶段。

    泛海控股发布的公告显示,截止2018年11月底,标的物总资产为445.76亿元,总负债为356.17亿元,净资产为89.59亿元。上海项目的泛海建设浙江公司、御中公司及北京项目2、3号地不在交易范围内。

    优质项目缘何出售

    对于开发商来说,北京、上海、深圳等一线城市,由于土地资源稀缺和人口、公共资源压力较大,一直以来都处于“一地难求状态”。甚至一些开发商因为在北京拿不到土地,不得不裁撤北京区域机构。

    同时,一线城市又是受房地产调控政策影响较大的区域。从2016年的“930”新政到2017年的“317”新政,再到2018年1月楼市分类调控,房地产严调控政策已持续两年多,全国热点城市楼市降温明显。

    2017年初,北京和上海等城市开始在售价上施加影响,在北京,单价高于8万元的楼盘入市节奏逐步放缓。尤其高端地产项目在预售审批、销售价格、贷款比例和按揭利率等方面均受到较大限制。

    楼市调控政策对于泛海带来的影响显而易见,北京和上海为泛海地产板块重仓区之一。在限购之前,这些稀缺的项目不仅为泛海带来较高的回报,也成为支撑起泛海战略转型的主要力量。

    但是,随着调控政策日渐深入,这些优质项目变成鸡肋,虽然有巨额的资产,但由于变现周期较长,使得这些优质资源长期被动沉淀,不仅使得财务成本增加,而且还影响泛海整体业绩释放。

    对于泛海控股来说,一方面本次交易与泛海控股实施的“轻资产化”转型战略相契合,盘活了泛海沉淀资产,使得泛海控股房地产业务比重大幅下降,产业结构实现大幅优化,推动泛海控股向多元化业务形态构成的综合性控股公司转型。

    另一方面,通过出售资产,使得泛海资产负债结构得到实质性改善,负债率规模大幅下降,而且获得大额度现金回流,有效缓解现金流压力,提升财务稳健性。根据初步估算,交易完成后,泛海控股资产负债率大幅降低。虽然放弃了上百万平方米的优质资源,但是使得泛海风险防范化解能力获得全面提升,泛海控股财务结构更加稳健。

    对融创而言,一个4600亿元销售体量的地产巨头,凭借地产方面的丰富经验,有足够的时间和空间去开发、运营两个百亿级别的地产项目。况且,这两个项目处于一线城市的黄金位置,未来具备较高的升值空间。

    战略转型转向何方

    2014年初,泛海控股提出战略转型——由单一的房地产上市公司转向“金融+房地产+战略投资”综合性上市公司。

    战略转型4年以来,泛海控股金融、战略投资板块已有长足进步,2017年以来金融和战略投资板块的营收、净利润在整体占比中均已过半,泛海地产业务在公司整体经营中权重日益降低。

    本次交易完成后,泛海会继续保留武汉项目。在泛海方面看来,不同于上海、北京项目,武汉CBD项目寄托了武汉市战略目标和城市转型升级使命,是泛海逐步向经营型地产商转型的主要载体,也是泛海控股全方位协助政府主持城市重要功能区的规划、设计、建设、运营和管理的一块试验田。

    出售北京和上海项目、“去地产化”可以被看做泛海控股战略转型的一部分。未来泛海控股将全力推动武汉CBD项目价值释放;推动核心金融平台对业务和产品进行创新突破;投资平台将继续聚焦核心能力建设,围绕公司战略转型,提升投资收益。

    在公告中泛海控股表示,未来泛海控股可依托武汉中央商务区更好地促进公司金融、战略投资、不动产运营和资产管理等各项业务的联结,落实业务板块间互促互进、共同发展的经营理念,推动公司向多元化业务形态构成的综合型控股公司深入转型。

    审校:武瑾莹

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