艰难一年 | 蓝光光亮

观点指数研究院

2019-01-18 18:17

  • 如何才能扯破“黑暗”,杨铿和他的蓝光还在继续寻找那只带来光明的蜡烛。

    编者按:我们处在一个前所未有的创新时代,预测未来已经非常艰难,要如何才能做到更进一步——重构未来?对于房地产行业的未来,这是一个特别的命题,所有人都有自己的判断,每一家企业都在调整自身的战略和模式。无论如何,一切关于未来的猜想,想要重构未来,都应是基于过去的经验和总结。

    故此,观点地产新媒体旗下研究团队——观点指数,通过分析标杆房企2018年经营策略和业绩表现,重磅推出“艰难一年”系列深度报道,让我们一起去观察,这些房企怎样应对艰难的2018年?又为2019年打下了什么样的基础?他们怎样重构自己的未来?

    观点指数 舞台一片静寂,一黑一白的身影,在伸手不见五指的“黑暗”中小心翻转、试探,稍有动静时,便在铜锣奏乐声中打得难舍难分,分开时,又各自在黑夜中无声摸索。

    川剧经典折子戏《三岔口》中,奉命保护宋朝大将焦赞的任堂惠,在途经三岔口时,与店主刘利华因误会在暗夜中展开一场漫长而又戏剧的打斗。在新的剧本中,故事的最后,是刘夫人与焦赞手捧着烛台进入房间,一室黑暗被打破,误会也在亮光中消除殆尽。

    在黑暗中摸索搏斗到迎来光亮,倘若蓝光发展董事会主席杨铿曾经看过这部折子戏,应该会深有同感。毕竟对于这位四川人来说,从安逸稳定的国企职工到在资本市场上逐利的地产大亨,这种身份的转变,也经过了一段漫长的、方向不甚明确的摸索与拼搏。

    决定创业之前,杨铿在成都工程机械集团上游一家机械厂干了近十年,做过行政人员,当过车间主任,26岁的时候还升任了集团技术开发部主任,倘若世事无变改,他将会在机油味的陪伴中度过安逸平稳的一生。

    然而,这位土生土长的蜀地人,骨子里流淌着的血液并不安分。1990年,年仅29岁的杨铿从国企离职下海,最初开过汽车配件厂,后来通过大型电子电器市场开发以及大量的旧城改造商业项目,完成了原始的资本积累。

    2005年之后,意识到住宅产品带来的高利润,杨铿将企业发展重心从商业开发调整为住宅开发,2015年借壳迪康药业完成上市,蓝光成为四川第一家登陆资本市场的房企。

    拨开云雾,杨铿迎来了人生的第一个高光时刻,蓝光也迈开了规模冲刺的步伐,至2017年,这家川系房企销售跃至581.52亿元,三年复合增长率达78.4%。

    时间行进至2018年,在地产寒冬中,顶着销售与融资双重压力的房企走到了至暗时刻。对于蓝光本身,在踏破千亿的这一年中,也伴随着人事变动、利润增长、杠杆驱动等挑战因素。

    打造新的发展模式迫在眼前,这也正像《三岔口》中暗夜里无声的搏斗,带着一种小心翼翼的试探。如何才能扯破“黑暗”,杨铿和他的蓝光还在继续寻找那只带来光明的蜡烛。

    千亿时刻

    八字眉,笑起来温和又带点喜感,杨铿的面相自带川蜀人安逸的成分,但显然,从企业经营的角度来看,这位四川最大房企的掌舵人更热衷于在“蜀道”上攀登,“九年千亿”是他在2013年便已提出的目标。

    2012年,蓝光销售突破百亿大关,在次年的一场战略伙伴合作会上,杨铿就喊出了“九年千亿”,当时他表示,2013年蓝光将斥资150亿元用于土地投资,以保企业能以60%的年复合增长率达到千亿。

    不用九年,杨铿就实现他的梦想了。据观点指数统计,2018年全年,蓝光录得销售金额为1170.6亿元,这家川系房企正式迈入千亿俱乐部。

    每家企业都有各自的发展模式,对于蓝光来说,突破千亿的密码是全国扩张。观点指数了解到,蓝光起家于成都,在长达十多年的时间里都偏安一隅,直至2008年才有所改变。那一年,在国家调控政策以及地震对成都市场造成的影响下,蓝光一度出现经营困局。那时杨铿就意识到,鸡蛋不能都放在一个篮子里。

    随后的2009年,蓝光先后大手笔在重庆、北京拿下地块,迈出跨向全国发展的步伐,为了配合向外拓展,蓝光开始对管理结构、人力资源乃至发展理念做出修正与调整。

    然而,在市场调控以及自身转型阵痛之下,蓝光的出川之路并不是一番风顺,真正突飞猛进应该是在成功借壳迪康药业上市之后的2015年。那一年,蓝光地产业务销售仅为182.72亿元,两年后的2017年跃至581.52亿元,三年复合增长率达78.4%。

    分区域来看,在“东进、南下”的发展战略下,2017年华东、华中区域的签约金额达到206.1亿元,规模占比达到35.4%,华南区域在2017年实现零的突破,至2018年上半年销售18.26亿元。

    来源:观点指数整理

    规模上的跃进,表现在土地市场上是逐年加大的投资。年报数据显示,2017年蓝光通过合作、股权收购、代工代建等方式在全国揽下31宗地块,合同金额约为186.44亿元,土地面积为255.85万平方米,其中非直接招拍挂项目的储备资源占比超过85%。

    在2018年4月份的利润分配说明会上,蓝光曾预定2018年度土地投资计划总额不超过650亿元,这个数额超过了2017年全年销售额。

    不过,受制于资金因素,蓝光并没有实现650亿的投资额,据观点指数不完全统计,2018年1-12月,蓝光通累计拿下67宗地块,总土地面积约为515.51万平方米,金额约为219.73亿元。

    规模的挑战

    硬币有双面,在蓝光卯足了劲冲刺千亿的2018年,仍然有着存留的挑战。毕竟有时候身体走得太快,灵魂可能还没有跟上。

    最先出现的是人事变动,这个自2016年便已开场的故事,在2018年里有了新的演绎。

    中期报告显示,任职董事和高级副总裁的吕正刚、及任东川、李澄宇两位董事均为离任状态;至8月份,李高飞辞去董事、副总裁及董事会秘书职务,而分管地产业务的蓝光和骏实业总裁魏开忠去职,后来又在12月中正式公告离任董事。

    实际上,2018年的房地产行业,职业经理人来来去去已是司空见惯,但对于正在跨越千亿的蓝光来讲,频繁的人事浮动可能意味着在高速发展之时,蓝光自身也面临着诸多明显试错式的变阵。

    人事之外,更多挑战因素体现在逐渐走高的财务表现上。数据显示,截至2018年9月30日,蓝光流动负债总计709.74亿元,与年初的519.57亿元相比增长36.6%,其中短期借款及一年内到期的非流动负债103.9亿元,较年初增长31.62%。而得益于债券的发行,货币资金(包括受限)较年初增长了28%至163.93亿元。

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    不过,从公开披露的数据来看,蓝光近年来资产负债率尚处于缓慢爬坡的状态,至前三季度为81.53%,与年初相比增加不足两个百分点,而这得益“永续债”工具的应用。

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    永续债被称为降负债“神器”,这种被计入权益而非债务的融资工具,曾为恒大、碧桂园实现弯道超车立下功绩。为了扩大规模,蓝光在2016年发行8亿永续债,2017年这一规模增至45.53亿元,至2018年前三季度回落至39.7亿元。

    另外,据观点指数了解,在川渝一带有名的“刚需王”蓝光在2016年调整为以改善型产品开发为主,得益于产品结构的调整,蓝光近年来净利润得到提升。

    2018年前三季度,蓝光实现营业收入142.78亿元,归属于上市公司股东的净利润12.2亿元,与2017年年末的6.2亿相比,大增122.64%。

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    不过,永续债有着利息支出蚕食利润的“隐忧”,蓝光对此就公告提示,12.2亿归属于上市公司股东的净利润,并未扣除其他权益工具-永续债可递延并累积至以后期间支付的利息的影响。

    数据显示,2018年上半年因永续债利息增加,蓝光应付股利大增280.47%至1.79亿元,至前三季度,这个数字变为2.28亿元。倘若扣除这部分股利,前三季度归属上市股东净利润为9.92亿元。

    寻找光亮

    “如果房地产业以前是在高速路上行驶,那么在新的形势和环境下,的确非常像在川藏路上前行。”杨铿形容,川藏路危险又充满挑战,但沿途的风景很美。

    事实上,住宅开发增速放慢已经成为业内共识的当下,中小房企在规模追逐中注定要付出更多代价,比如成本上升、负债增加以及利润遭到压缩。在突飞猛进迈入千亿的一年,但杨铿和他的蓝光需要更加谨慎地在这条“川藏路”上加速前进。

    杨铿早就意识到转型的重要性,此前他曾提及:“在我看来,如果不做颠覆式的商业模式再造,只是一个纯粹的地产商,今后很难生存,所以一定要尝试新的商业模式。”

    借壳上市后,蓝光提出了“人居蓝光+生命蓝光”的发展模式,按照“地产金融+文化旅游+现代服务业”及“3D生物打印+生物医药”两条主线发展。

    住宅开发利润遭压缩的情况下,以物业服务为主的嘉宝股份和以制药为主的迪康药业被赋予了最大的期望。

    2018年,蓝光已经打算将上述两家子公司进行分拆,推动其在H股上市。12月,嘉宝股份提交的港交所上市行政许可申请已获得中国证监会的受理。

    作为蓝光旗下的物业公司,嘉宝股份在2015年挂牌新三板,至2018年6月摘牌,三年间实现了快速的增长。数据显示,截至2017年12月,嘉宝股份实现在管项目313个,对应管理项目5329万平方米,实现营业收入9.72亿元,同比增长42.91%;实现归属于挂牌公司股东的净利润1.92亿元,同比增长91.07%。

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    另一个将被推上港股市场的平台迪康药业,2017年全年实现销售收入7.82亿元,同比增长41%,实现净利润8725万元。两家子公司合计净利润约为2.79亿元,占蓝光当年全年13.66亿元净利润的20.42%。

    除了物业与医药,以“水果侠主题世界”为主的旅游地产也成为了蓝光的一大发展新方向。2017年4月,首个项目都江堰落成,2018年8月,以“水果侠”为主打IP的蓝光欢乐城一期在昆明落成;至于此前宣称的济南、西安、扬州等地的项目,目前尚未有最新动态。

    从宣传的角度来看,相比于2017年发布会的声势浩大,进入2018年,水果侠开始步入稳步建设期,2018年三季报显示,因水果侠项目转入在建工程核算,蓝光前9月在建工程款项从年初的1.27亿元大幅增长595.02%至8.86亿元。

    除此以外,作为蓝光最初起家的商业地产同样不可忽视。在11月份观点商业年会中,蓝光商业董事长刘侠对蓝光商业未来发展做了详细介绍,他告诉观点指数,未来会尝试中高端的长租公寓,以及包括商业写字楼在内的就物业的升级改造。

    当然,在2018年,蓝光商业最大的尝试在轻资产输出方面,根据刘侠当时的介绍,“轻资产接了二十几个项目,预计到年底会有三十个项目”。

    物业管理、生物医药、文旅地产、商业地产……在蓝光铺开的大版图中,每一项业务都开始散发出淡淡的光芒,而杨铿也在期待,未来能成为照亮暗夜的那支蜡烛。

    原报道 | 用事实说话,用客观、深入的态度记录和报道;洞察全局,综合分析,运用材料与数据,还原真实。

    撰文:曾剑萍

    审校:欧阳颖

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