第一太平戴维斯:中美贸易战窒碍工厦买卖 惟现代化仓库租金上涨

第一太平戴维斯

2019-01-09 15:51

  • 第四季度工厦售价跌2.9%,为2015年尾至今首次下降;货仓价格总体持平。

    现代化仓库租金继续上涨

    由于加息及中美贸易冲突的不明朗因素,工业楼宇销售气氛归于平静

    由于近期加息及中美贸易冲突的不明朗因素使工业楼宇投资者退缩,整幢工厦销售交易稀少,惟最终用户仍在积极寻求适合自用的物业。

    因搬迁需求转移至青衣,现代化仓库市场本已紧张的供应进一步紧绷,空置率降至0.5%,推动现代化仓库租金于第四季度进一步上涨。

    持续的中美贸易冲突使得受影响商品的交易提前,导致过去几个月间大多数第三方物流公司的业务激增,但前景可能更加黯淡。

    新意网赢得将军澳数据中心用地的招标,令该区汇聚数量可观的高品质数据中心。该地的楼面地价为每平方英尺4,500港元,有望提振具有类似潜力的工业用地价格。

    由于持续的贸易冲突及即将推行的活化政策,投资者保持谨慎,预期销售市场将继续疲软。

    预先付运的物流需求及搬迁需求现已消退,未来几个月仓库租赁市场的活跃度或有所降低。

    销售市场

    正如我们在上一次简报预测的,销售市场于2018年第四季度趋于平静,这主要由于9月底香港第一次加息及中美贸易冲突的不明朗因素,导致许多潜在买家搁置交易。发展商及投资基金格外谨慎,因近期事件使潜在收购的成本及收益难以预测。根据土地注册处的资料,观塘敬业街41号的用地以15.83亿港元出售予一个本地投资财团,楼面地价为每平方英尺5,996港元,如作商业重建项目,则需支付土地溢价。

    终端用户受投资气氛影响较小,并继续寻找适合业主自用的物业。观塘大业街4号的建筑地块以约5.4亿港元出售予香港浸信会医院,楼面地价约为每平方英尺6,800港元。

    工业楼宇销售市场淡静,从第四季度成交量及价值的显着下跌(分别按季跌54%及59%)可见一斑。在第四季度投资气氛疲软的背景下,工业楼宇价格自2015年底(当时美国首次加息)以来首次下跌2.9%,而仓库价格于2018年第四季度持平。

    租赁市场

    光辉冻仓(二仓)早于第二季度出售予本地投资者,随后又有传言称,新业主不会续签将于2019年到期的冻仓营运商租赁合约,造成近30万平方英尺高质冷库仓储空间的搬迁需求。

    据报道,光辉冻仓已于第四季度租用招商局物流中心的两个楼层(约35万平方英尺)及亚洲物流中心—顺丰大厦的一个楼层(约10万平方英尺)作搬迁之用,两者均位于青衣,令现代化仓库空置率进一步收紧至约0.5%。因此,现代化仓库租金于第四季度继续上涨2.1%。

    由于市面几乎无租盘供应,许多物流营运商选择维持现状,续签现有租约:全球电子组件分销商Arrow Asia Pacific于亚洲货柜物流中心扩充楼面,租期三年;环球全局电讯将葵涌屈臣氏中心的租约再延长三年。 

    中美贸易冲突持续,对投资气氛构成深远影响,但在物流行业,许多买卖受影响货物的公司已预先付运,导致大多数第三方物流公司的业务于过去几个月有所增加。因此,第四季度整体空置率降至2%,整体仓库租金上涨1%。然而,当需求在未来一两个季度下降时,从短期贸易增长中受益的货运代理及低端第三方物流公司的前景暂且可能会更加黯淡。

    将军澳的数据中心用地再次由新意网中标

    新意网出价约54.6亿港元赢得位于将军澳第85区最新招标的数据中心用地。该地的最高总楼面面积约为120万平方英尺,楼面地价为每平方英尺4,500港元。加之最近在将军澳工业邨开业的四级数据中心MEGAPlus,三至四年后新意网在将军澳拥有并营运的优质数据中心面积将达到160万平方英尺,再加上附近现有的总面积约340万平方英尺的数据中心,将推动将军澳成为未来最重要的高级数据中心集群。

    尽管如此,每平方英尺4,500港元的楼面地价比新意网今年年初在荃湾购买的数据中心用地高出25%,较五年前投标的MEGA Plus用地高出五倍。

    数据中心用地的平均价格飙升,可能会大大推高具有类似潜力的工业用地价格,使数据中心营运商更加难以在此日益增长的市场扩大版图。

    展望

    由于持续的贸易冲突及即将推行的活化政策,投资者保持谨慎,预期销售市场将继续疲软。尽管贸易冲突的发展走向仍取决于两国在2019年第一季度的进一步谈判,但即将推行的活化政策(预计于2019年4月)尚未出台进一步细则,因此许多投资者暂缓决策。然而,我们认为,重启活化政策的影响范围可能不如2010年首次推出时广泛,因为市场在过去六年已有足够时间评估其影响。

    随着预先付运的物流需求及搬迁需求转瞬即逝,仓库租赁市场于未来几个月可能更加淡静。现代化仓库市场应继续得益于极为紧张的供应,以及零售复苏、电商新兴而带来的日益增长的物流需求,但如果中美贸易冲突短期内仍未解决,整体市场可能会受到更大的冲击。

    审校:劳蓉蓉

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