原报道丨远洋资本投资局与平衡角色

观点指数研究院

2018-12-07 17:51

  • 相关数据显示,远洋资本目前已累计投资了30余个项目,控股、参股近20家企业;并实现了5个项目的退出,平均退出回报为50%。

    观点指数 2011年,远洋集团与私募巨头KKR合作成立了首支双GP房地产基金;2013年2月,远洋地产房地产金融事业部成立,并于2015年更名为“远洋地产资本运营事业部”。自此,远洋资本投资的触角开始向各领域延伸。

    继2017年下半年在物流领域频频布局后,2018年以来,远洋资本已进一步投资了驹马物流、发网供应链、壹米滴答,以及联合丽格、盈创回收、纳什空间等,并在购入存量资产包的同时,为自身的城市更新基金引资。

    而近日首开股份的一纸公告,就揭开了远洋资本城市更新、存量投资版图的一角。

    大体来看,远洋资本投资的项目很多来自于物流、大健康等与土地、空间高度相关的行业,这源于远洋集团作为地产商对于土地的需求。另一方面,在协调集团地产开发业务与多元业务之中,具备金融属性的远洋资本也充当着不一样的角色。

    股权投资路径

    回顾远洋资本的股权投资路径可以发现,它一开始投资的领域较为分散,并没有“重仓”的方向。

    观点指数查阅获悉,以2015年为例,远洋资本既有对新能源行业珠海银隆2亿元的A轮投资,也有对教育行业爱乐祺1000万元的投资;既入股过风电设备企业金风科技,也成为了华融股份港股IPO的基石投资者。

    远洋资本曾披露,A轮投资珠海银隆后的投资收益率高达94.5%,但或许是为了进一步规避投资风险,此后远洋资本为自身的投资划定了界限,即着眼于成长期和成熟期企业,不做种子、天使、VC和A轮投资。

    2016年下半年,远洋资本初涉物流领域,集团旗下的专项投资公司东颖投资,认购了中国物流资产2.96亿股H股IPO股份,占发行总股数的9.99%,但金额并未披露。此次投资,拓展了远洋资本的物流地产规模。

    远洋资本管理层曾对外披露,预计截至2018年年底,公司物流地产的管理面积为200万平方米,三年内将达到800万平方米的体量。而在重资产布局的同时,远洋资本开始将目光转向了细分领域,开拓冷链运输、物流配送等新型服务业业务。

    据观点指数不完全统计,从2017年初至今,远洋资本先后投资了九曳供应链、郑明现代物流,以及驹马物流、发网供应链、壹米滴答等业务,总投资额逾20亿元。

    远洋资本在股权投资中,执行的是“集中+攀溯”原则,即锚定目标赛道中的项目或企业,通过股权、夹层、债券等多种方式进行重点投资;另外,以被投项目及熟悉的产业为基点,沿着产业链及相关产业进行攀溯,寻找整个产业链条的投资标的与机会。

    基于此,远洋资本逐渐确定了股权投资的领域,除了物流之外,还包含大数据、大健康、大物流、大环保、新地产等。今年以来,远洋资本已投资了联合丽格、盈创回收、纳什空间等,涉及多个领域。

    相关数据显示,远洋资本目前已累计投资了30余个项目,控股、参股近20家企业;并实现了5个项目的退出,平均退出回报为50%。

    存量资管拼图

    股权投资在远洋资本的业务总量中,只占到20%左右;其他业务板块里,地产投资占比约40%、债权投资占比20%,资产管理及海外投资业务则分别占比约10%和5%。近年来,远洋资本对存量资产的投资规模也在逐渐增大。

    近日首开股份的一纸公告,就揭开了远洋资本城市更新、存量投资版图的一角。

    具体而言,首开股份全资子公司首开盈信拟出资不超过6亿元,投资芜湖远翔的有限合伙份额,成为其有限合伙人。据悉,芜湖远翔正是远洋资本成立的城市更新基金。

    相关信息显示,芜湖远翔成立于2017年6月12日,主要关注一线及强二线城市(包括但不限于杭州、苏州、南京、成都及西安)的办公、商业及公寓等项目的股权投资及相关投资,但基金的募集规模并未披露。

    该合伙企业由远洋集团间接控制的宁波繁菁作为普通合伙人,并担任执行事务合伙人,负责合伙企业的日常经营事务以及投资项目的筛选、立项、尽职调查及投后管理、基金退出等工作。

    事实上,资管平台设立城市更新基金已屡见不鲜。今年以来,就有西藏中平信与中洲控股联合发起设立45亿元城市更新投资基金、盛煦地产与融创设立200亿元存量资产并购资金、柯罗尼资本与云起资本设立100亿元城市更新产业基金等。

    市场人士对观点指数表示,城市更新项目需要社会投资机构,比如基金的参与,这有利于加大杠杆规模,在资产管理中用金融手段去推动价值的提升。

    而资产管理可以渗透至改造项目的所有环节中,包括初期物业资产的市场再定位、规划设计、维护翻新,项目运营阶段中招商计划、营销策略的制定和实施,以及退出阶段时退出计划的确定,项目资产证券化的进行等等。

    远洋资本成立城市更新基金,无疑是为了加大存量项目的投资规模,寻求更高的回报。而在该基金浮现之前,远洋资本已布局、运营了一部分的存量物业。

    2016年8月,远洋资本以较低的对价获得了上海的科恩国际中心项目,并对其进行自持改造;2017年,远洋资本再次通过自持改造,将集团收购的上海东海商业中心项目翻新为“上海远洋商业大厦”。

    同年7月11日,远洋资本宣布已通过境外股权交易的方式收购中银资产包项目,并完成交割。

    彼时收购的中银资产包为中银集团旗下的6个子项目,包括北京硅谷亮城4号楼、北京钻石大厦、上海大宁商业广场、上海海兴广场、成都华敏翰尊大厦、沈阳百利保大厦。该资产包所含项目总建筑面积约20万平方米,截至2018年中期,远洋资本拥有该资产包项目50%的权益。

    直至今年9月,远洋资本宣布实现了“中银资产包”中硅谷亮城项目的退出。有数据显示,按照完成收购时每平方米资产作价及收购总价计算,截至退出交易交割完成,在约14个月的持有期内,硅谷亮城项目实现了超50%的IRR。

    而时隔两个月,远洋资本就瞄准了另外一个投资标的,通过债转股的方式完成了对上海元博酒店项目的收购。并初步确定将元博酒店改造为“以公寓为主、以商办为辅的综合业态体”的总体改造思路。

    多元业务中的平衡角色

    2016年,远洋集团董事局主席、行政总裁李明曾在发布会上表示,未来公司销售规模会以每年百亿元的速度增长,其中将有相当一部分来自于远洋资本,即房地产金融。言外之意,远洋资本成为了远洋集团发展的筹码之一。

    此前投资中国物流资产,就体现了这一点。彼时的投资,远洋作为地产商的角色,使得远洋资本并不只充当单纯的财务投资人,对于土地的获取与增值,它有着一定的诉求。

    招股书显示,截至2016年中期,中国物流资产的运营中项目建筑面积为100万平方米,此外还有110万平方米的在建项目、90万平方米的未开发土地,以及360万平方米的将收购项目。

    对此,远洋曾表示,双方可共同投资开发以物流产业园为主要形式的工业物业,及获取配套住宅、商业及办公用地;投资物流用地,发展和持有运营现代物流仓储物业;也可与写字楼开发相结合,形成全面的产业园区开发策略。

    而据远洋资本相关人士介绍,从物流资产端分析,远洋资本的布局也是按照级数分布的,一级为北上广深及其辐射的卫星城市,二级为重点二线城市、省会城市及交通枢纽,三级为区域性节点。这种投资布局也可以促成了资本和地产开发板块的协同。

    数据来源:企业财报、观点指数整理

    得益于物流地产以及存量并购获取的项目,远洋集团近年来的土储总量不断增长。截至2018年6月末,远洋集团拥有土地储备3918.7万平方米。但在经营层面,远洋集团的毛利率却在浮动中处于低位。

    今年上半年,远洋的毛利率为24%,比2017年末的25%稍有下降。近年来远洋高喊“多元化”的口号,并于2016年去地产化,更名为“远洋集团”。而从目前来看,远洋集团的多元业务给它自身带来了一定的压力。

    财报显示,2017年远洋投资活动产生的现金流量净额为-29.04亿元,其中注资予合营企业消耗了42.96亿元,注资予联营公司花去了18.76亿元;而仅过半年时光,2018年中期,远洋投资活动产生的现金流量净额就进一步变为-157.06亿元,其中投资商业伙伴款项耗去了167.89亿元。

    数据来源:企业财报、观点指数整理

    对此,远洋集团在中期投资者会上表示,集团的整体结构出现一些问题,持有的物业、新的业务、非地产业务占用了较大的资源和管理精力。所以远洋集团将加快让公司回归到以开发业务为主的轨道上来,其它业务采取资产证券化、分离等操作方式进行。

    彼时远洋集团管理层透露,截至今年中期,其非住宅开发物业面积大概有400万平方米,这些物业的周期会长一点,至少五到六年,所以集团计划每一年新增50万平米以上的开发面积和运营面积,再把这些项目装到核心物业基金里面去,实现利润的回收。

    例如,远洋集团会将北京、上海的一些核心地段的写字楼资产,与规模较大的养老基金进行合作,通过出让部分权益的方式,只保留大概30%到40%权益;在对这些资产维持一定控制权的情况下,加快现金回流。

    作为远洋旗下的投融资平台,具有金融属性的远洋资本,在集团协调主业与其他业务板块的过程中,必然成为基金措施的关键角色。而具体调整情况如何,还要等时间来验证。

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    撰文:曾树佳

    审校:欧阳颖

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