戴德梁行:2019年香港物业市场将遇冷

观点地产网

2018-12-06 17:13

  • 物业投资市场本年创下成交宗数及金额的史上最高纪录,但明年市场前景转差,纪录或难以保持。

    戴德梁行指出,外围环境的不稳定因素正影响着香港物业市场的表现,导致楼市交投及价格下跌,核心区写字楼及商铺租金的增长在年末放缓,物业投资市场自下半年起转冷,第四季成交量不及前一季的一半。展望明年上半年,各类型物业市场将较为沉寂。

    住宅市场:上半年达高峰 下半年转冷

    本港住宅市场交投量在第二季登上本年高峰,全季录得住宅物业临时买卖合约共18,881宗,当时市场尚未受到中美贸易摩擦及其他负面因素的影响;但自第二季末中美贸易关系转差,8月起的住宅物业临时买卖合约数字就一直维持在5,000宗以下。随着市道进一步转差,10月及11月的住宅物业临时买卖合约数字分别跌至4,243宗及2,635宗,预料第四季全季住宅成交数字约9,400宗,令本季成为自2016年首季以来住宅交投量最低的一季。

    戴德梁行大中华区副总裁及大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿先生表示:「现时一手住宅成交量是自2015年年底以来首次超越二手成交量,反映买家倾向观望,而只有在过去楼市上升周期已取得利润的业主才较为愿意减价出售其物业。不过,目前市道疲弱,一手成交亦较少。」

    楼价自2016年4月以来逐步上升,至本年8月登上高峰后开始下调,近月跌势较急,部分受欢迎屋苑如沙田第一城及太古城在12月的价格分别自8月高峰位下跌了20.0%及15.7%,豪宅如贝沙湾下跌11.3%,君临天下则下跌14.0%。可以说,大部分屋苑在本年内原本录得价格升幅,但现在其价格已回落至去年水平。

    陶先生称:「对上一次楼价下调出现在2015年年中,并持续至翌年年中,主要是基于政策原因;然而本轮下调的速度较上次更急,而我们预期外围因素的各种不确定性,包括中美贸易摩擦及利率走势等,将继续在短期影响市场前景。住宅成交主要来自一手市场,以及有较大折让的二手成交,惟若市况持续受压,楼价在明年仍有机会再跌一成,但预料待楼价回落较多后将吸引部分买家寻底,可望为成交量带来支持。」

    物业投资市场:下半年气氛逆转 成交宗数及金额仍创新高

    截至11月底,2018年香港物业投资市场共录得409宗1亿港元或以上的大额交易,涉及金额共2,206亿港元,两者皆打破历来最高纪录。不过,蓬勃交投只集中在上半年,下半年气氛逆转,第三、第四季市场转静。

    本年首季及第二季的大额成交分别有143宗及142宗,属单季最高纪录,但第三季起由于受到中美贸易摩擦影响,该季大额成交宗数按季下跌37%,第四季买家继续倾向观望,成交量再跌至第三季的一半以下,成交金额则是第三季金额的22%。

    戴德梁行香港资本市场部执行董事高伟雄先生表示:「2018年上半年市况活跃,造就全年成交打破纪录,但自从第三季起,面对外围不稳定因素,资深投资者都趋向审慎,预料明年物业投资市场会继续淡静,直至外围情况变得较为清晣。」

    高先生续称:「第四季迄今的成交仍以豪宅买卖占大多数,预料短期内投资需求仍会集中于豪宅,大部分成交由用家需求所主导;另外,鉴于政策支持及需求面仍然殷切,预料工业物业亦会受到投资者的垂青。」

    写字楼租赁市场:中区租金仍居全球首位 外围不确定因素影响租户需求

    自第三季起,外围环境的不确定因素亦对本港写字楼租赁市场带来影响,及至第四季,中区甲级写字楼平均实呎租金只是按季增长0.2%至每月每平方呎138.2港元,超甲级写字楼实呎租金亦只按季增长0.3%至每月每呎164.8港元。

    从跨国公司及中资公司在中区的租赁需求骤减可以看到,中区租务市场对于外围因素的反应比其他地区更快,这亦影响到第四季全港吸纳量跌至-11,744平方呎,是两年以来首次录得负吸纳量。

    虽然多区释出楼面多于全港总吸纳量,但部分写字楼区份的租务表现仍然值得留意,特别是港岛东及港岛南两区,这些地区仍然是企业为减省开支而搬迁的主要目的地,亦造就了该两区在本季录得较显著的租金升幅,分别是按季上升2.3%及6.7%。

    全港甲级写字楼净吸纳量在2018年各个季度续有变化,但每季的待租率则相对稳定,大约维持在7%的水平。戴德梁行香港董事总经理萧亮辉先生指出:「虽然第四季的租务活动因为中美贸易摩擦等而减慢,但中区的平均待租率仍维持在5.1%的健康水平,超甲级写字楼的待租率亦只有4.2%,令租金得以保持轻微增长。反观待租率较高的九龙东(13.0%)及港岛南(11.1%),由于有较多簇新、优质的楼面选择,料将继续吸引希望减省营运开支的企业迁入。」

    共享办公行业在本年香港写字楼租务市场中可谓异军突起,本年部分市场瞩目的大宗租赁成交当中,有部分就是来自内地的共享办公营运商承租核心区商厦的个案,反映内地营运商积极在港抢占市场份额,与欧美的营运商一较高下。戴德梁行执行董事、香港写字楼部主管韩其峰先生称:「共享办公行业至今增长步伐未止,但我们预期随着明年营商环境趋向严峻,共享办公行业除了较具实力的龙头企业外,其他营办商的扩充步伐将会减慢。」

    商铺租赁市场:核心区铺租止跌回升 市场前景仍然保守

    与上述市场相比,本港商铺租赁市场在内地游客量增长及奢侈品销量强劲的支持下,受到外围不明朗因素的冲击相对较小,上半年市场气氛良好,及至下半年才因中美贸易摩擦影响而令零售商心态趋于观望。不过,受惠于广深港高铁香港段及港珠澳大桥开通,第四季访港游客量保持强劲增幅,可望撑起年末的零售市道。」

    第四季核心区铺租走势大致平稳,大部分地区按季升幅介乎0.3%至1.2%,中环租金仍然按季下跌1.6%。回顾去年第四季,铜锣湾、尖沙咀及旺角租金按年下跌3.3%至5.8%,但现时的租金较1月时则分别上升了1.5%、2.3%及5.6%,只有中环在同期内仍然下跌6.3%,显示在上半年良好市况带动下,铜锣湾、尖沙咀及旺角三区的铺租已止跌回升,升幅集中在上半年间。同时,核心区商铺空置率在本年间持续改善,特别是铜锣湾已连续在第三及第四季录得零空置率。戴德梁行执行董事、香港商铺部主管林应威先生指出:「核心区空置率低是稳定租金走势的重要因素,不过,目前零售商对于扩充的意欲不强,我们预期明年上半年核心区租金有望上升1%至3%,中环租金则仍会下调3%至5%。」

    虽然香港市民饮食开支持续上升,但食肆铺租在本年则持续走下。林先生指出:「人手短缺及人工开支仍然是饮食业扩充的最大障碍,核心区的情况较为严峻,非核心区因为人手供应较为充裕,扩充相对容易。因此,铜锣湾食肆租金年内录得8.4%的跌幅,正好反映此一趋势。」

    香港铺租位居全球首位,而本地零售商亦不断寻求突破,务求以更精采的顾客体验以保持生意额。林先生说:「本年零售市场中表现最佳的行业,包括运动休闲及个人护理/健康,不少有增加投资于其店铺的设计布置,务求更顾客营造更佳的体验,相信在明年零售商扩充意欲保守的环境下,顾客体验将成为零售市场的一个亮点。」

    审校:欧阳颖

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