普华永道:尽管资产价格高企,上海继续提供交易与投资机会

观点地产网

2018-12-06 15:47

  • 尽管土地资产价格高企,竞争激烈,上海作为中国大陆最具流动性的城市,将继续提供投资机会。

    由城市土地学会(ULI)和普华永道(PwC)联合编制的《2019年亚太区房地产新兴趋势》(下称“报告”)显示,尽管土地资产价格高企,竞争激烈,上海作为中国大陆最具流动性的城市,将继续提供投资机会。

    报告提到,尽管上海办公楼的现金收益低于4%,该城市仍然是外国投资者在中国寻求核心资产作全球投资组合多样化手段的首选。鉴于现金充裕的本地保险公司持续把资本投入高端市场,资本化率保持下行趋势。上海还呈现了其他趋势–由于市中心资产的高昂价格,外国投资者在考虑非核心区域的投资机会;增值型投资日益受到青睐,虽然合适的资产很难找到。

    纵观整个亚太地区,投资者之间部署资本的持续竞争仍在影响资产投资的方式。例如在上海,增值型投资继续成为焦点,业主通过提供更多灵活性、更好的用户体验以及利用设计与技术功能来为资产升级。结果,投资者现时倾向于作出更针对性的地区部署,并采取自下而上而不是自上而下的投资策略。

    该报告提到亚太地区的一些趋势:

    物流设施仍然是投资热点:这是个投资者全体看好的唯一领域,2018年对该领域的投资大幅上涨。

    共享居住成为未来住宅的模板:随着城市人口密度越来越大以及房价上涨,更多的开发商将共享居住作为把更多的人放进更小地方的一个方法。

    资本流动依然强劲:亚太地区流动性的持续增长仍然导致巨额资金跨越边境,用于购置境外资产。该地区的强劲资本外流似乎一定会继续,特别是来自日本的新储备可能在2019年流入市场。

    城市土地学会亚太区首席执行官费约翰(JohnFitzgerald)表示:“对很多人来说,上海依然是个具有吸引力的投资目的地,而且这种情况很有可能继续下去。本报告显示,面对日渐升级的中美贸易战,上海正在增加信贷供应;而且,如果中国经济进入深度或长期低迷,房地产可能会得益于进一步的信贷松动。”

    普华永道中国审计合伙人孙颖认为:“今年上海在投资和发展前景方面的排名较去年略微出现了下滑。然而,只要你可以获得土地以及强大的本土合作伙伴,在上海的开发前景仍然良好。有很多外国基金需在中国投资以多元化其全球房地产组合。加上中国境内出现的海量流动资本,尤其是本土保险公司,两者持续建仓,并在未来数年可能持续成为活跃的市场买家。”

    未来几周,新兴趋势报告将在全亚洲的一系列活动中发布。该报告提供了关于亚太地区房地产投资与发展趋势、房地产金融与资本市场以及各地产板块和大都会区域趋势的展望。该报告基于350多份来自地产专业人士的调查回应,包括投资者、开发商、物业公司代表、贷款机构、经纪人和顾问等。

    2019年投资及发展前景排名前五位的市场:

    ——墨尔本(投资第一名,发展前景第一名)-今年墨尔本超越了悉尼。墨尔本办公楼的未来供应受限,且提供良好的债务成本与主权债券收益率利差,是一个具有市场深度以及强流动性的核心市场。墨尔本具有不错的租金增长前景。

    ——新加坡(投资第二名,发展前景第八名)-新加坡继续从周期性的低点反弹,其办公楼市场的改善将其推上投资排名的第二位。

    ——悉尼(投资第三名,发展前景第三名)-悉尼依然排名靠前,原因与墨尔本一样。因其提供较高的投资回报以及投资避风港的作用,悉尼是全球投资者的心仪之选。资产竞争有助于维持价格,而低空置率和日益增长的空间需求预示租金将继续上涨。

    ——东京(投资第四名,发展前景第四名)-在去年排名下降之后,东京今年升至第四名有点令人惊讶,但也许是反映了其一直以来深受机构投资者青睐的因素:融资成本低、具有吸引力的投资杠杆、良好的利差以及大量的投资级资产。

    ——大阪(投资第五位,发展前景第六位)-由于东京缺少合理价格的核心资产,投资者继续转向地方经济日益成熟稳定的日本其他区域。大阪住宅与办公楼供应均紧张,可能是首都以外的最佳市场。

    审校:欧阳颖

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