仲量联行:第三季度租金增幅创八年来最高

观点地产网

2018-10-17 15:26

  • 回顾2018年第三季度,广州甲级办公楼市场持续活跃,联合办公成为租赁市场新亮点,互联网企业大面积需求持续显著。

    回顾2018年第三季度,广州甲级办公楼市场持续活跃,联合办公成为租赁市场新亮点,互联网企业大面积需求持续显著;租金增速连续第三个季度出现提升,整体租金环比增长达到3.6%,单季增幅为近八年来最高。”优质零售物业市场方面,完成阶段性业态或定位调整的商场成为需求增长点,零售商看好此类市区商场,进驻意欲高于其他商场;新零售成为未来零售行业发展的趋势,继续寻求在广州开拓市场;本季度空置率持续降低,虽然租金增长幅度较小,但投资市场依然活跃。

    甲级办公楼

    联合办公成为租赁市场新亮点,互联网企业大面积需求持续显著。本季度广州甲级办公楼租赁需求延续了近几季度活跃的态势。尽管整体租赁需求继续保持在高位,市场问询积极,但由于核心CBD珠江新城可租空间已经极为有限,因此本季度租赁成交集中出现在琶洲市场,尤其是新竣工的项目当中。

    各大知名联合办公品牌加快布局广州的步伐,如氪空间、WeWork等在本季度均有实质性进展;与此同时,一些大型企业也表现出将部分业务转移至联合办公空间的需求。此外,科技行业表现活跃——有大型互联网公司寻求继续扩租的机会,而本地科技企业的办公室升级需求也十分突出。

    琶洲迎来新供应,全市整体空置率仍稳中微降。本季度有一座甲级办公楼在琶洲落成,总体量超过87,000万平方米。这是广州2018年首个新增甲级办公楼项目,而琶洲也继2017年第二季度以来第一次迎来新增供应。

    尽管本季度有新增供应的出现,但其良好的出租率使得琶洲市场空置率仅有小幅的上升,而核心区域可租面积的继续吸纳则保证了全市整体空置率的稳定。第三季度全市甲级办公楼整体空置率环比下降0.3个百分点,至6.6%。

    整体租金涨幅继续提速,机构投资者密切关注核心区域。受到核心CBD珠江新城长期供不应求的推动,甲级办公楼租金增速连续第三个季度出现提升。本季度整体租金环比增长达到3.6%,单季增幅为近八年来最高。珠江新城市场租金增幅引领全市,而琶洲市场租金则受新增供应影响,在连续几个季度的蹿升后出现一定程度的放缓。

    受办公楼市场租金上涨以及粤港澳大湾区协同发展的带动,广州甲级办公楼投资市场情绪保持积极。除核心区域外,发展势头良好的新兴甲级市场如琶洲与广州国际金融城也受到各类投资者的关注。本季度非甲级项目成交较上季度有所增加。

    市场展望

    新增供应入市将小幅推高空置率,租金增长或保持强劲势头。未来12个月内广州将有五处新增甲级办公楼落成,分别有两处位于珠江新城,三处位于琶洲。鉴于部分未来项目当前预租赁态势良好,且大多数新增供应都有预留业主自用部分,新增可租面积相对有限。仲量联行华南区商业地产部总监马炜图预计持续活跃的市场需求将带来稳定的吸纳,全市整体空置率仅会出现小幅上扬。值得关注的是,空置率一直处于低位的越秀区,其供应不足的问题将随着下一个优质甲级供应——星寰国际商业中心在2020年的落成而解决,新增8.9万平方米的甲级供应量,可舒缓越秀区积压的升级换代需求。

    因未来十二个月内落成项目中实际可租空间相对有限,广州甲级办公楼供不应求的整体情况无法得到根本性改善;因此,预计全市租金上升趋势持续。珠江新城在新增可租空间的竞争下租金涨幅或稍有回落,但其仍将成为助推全市整体租金继续上行的主要动力。

    零售物业

    *广州零售物业市场指广州优质购物中心市场

    完成阶段性业态或定位调整的商场成为需求增长点。本季度零售商对位于传统商圈的商场需求平淡,但部分完成了阶段性业态或定位调整的商场仍然有较高的吸纳量。另一方面,得益于充足的客流量与不断完善的基础设施建设,市郊商场销售业绩良好,对零售商依然保持较高的吸引力。

    从行业分布来看,新零售成为未来零售行业发展的趋势,继续寻求在广州开拓市场部分。例如京东和悦舍合作,在番禺万达广场开了第一家线下体验店。另外,“网红”店铺依然存在较大的盈利空间,呈现出较强的租赁需求。但传统餐饮及服饰行业扩张态势在持续了一段时间后,由于市场日渐趋于充分竞争而导致利润空间缩小,零售商的扩张需求有所放缓。

    空置率持续降低。白云区一商场于本季度完成了约35%的业态调整,成功转型为优质零售物业,为广州新增10万方米优质零售体量。

    本季度市区优质零售物业空置率较上季度下降 1.5%。特别是完成了阶段性业态及定位调整的商户,空置率大幅降低。市郊空置率小幅度上升,但总体来说,市郊的零售商场空置面积小,业主对未来租赁市场持乐观态度,选择性挑选符合消费者消费偏好的品牌。

    租金增长幅度较小,投资市场依然活跃。本季度广州优质零售物业租金增速较为缓慢,市郊由于商场密度较低,一站式消费体验带动客流量,因此租金上涨幅度较大,但市场租金整体增长幅度仍较小。

    投资市场情绪依然活跃。虽然市场整体租金面临增速放缓的预期没有改变,但投资者对于位置优良、经营状况良好的商场,或者未来具有发展和调整空间的项目依然保有乐观的预期。

    市场展望

    预期市场供求基本平衡,租金增长幅度较小。未来十二个月约有75万平方米新增优质零售物业供应进入广州市场,大部分将集中在郊区商圈。得益于周边消费者较强的消费需求,市郊商场一直维持较好的开业率,因此新开的商场对市郊以及全市商场整体空置率的拉升影响较小。仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明预期,2018年末广州全市优质购物中心空置率仅会有小幅度上升,2019年则会下降。新零售与精品超市等会继续寻求扩张,市场供求基本平衡。

    郭伟明预期租金增长主要来自市区表现良好和市郊具备客流量基础的商场,传统商圈内较陈旧商场的租金有机会进一步下降,因此全市整体租金上涨有限。

    备注:文中所述租金及售价,均基于建筑面积。

    审校:欧阳颖

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