外资内涌 凯德拟128亿收购上海星外滩背后的内地投资镜像

观点地产网

2018-10-16 21:27

  • 由于国内信贷政策不断收紧,国内投资者对于大宗物业的态度愈发谨慎。相比之下,境外投资者却更活跃,紧抓投资机会增加在中国的投资。

    观点地产网 上港集团出售上海星外滩项目这一重磅买卖有了新动态。

    10月16日,有消息称,凯德集团拟以128亿元(约合18.5亿美元),收购上海星外滩项目。

    据统计,如果这一交易能够实现,凯德集团及其REIT附属公司过去一年内在大陆开发项目和创收房地产资产方面的投资已经接近250亿元。

    尽管是商业地产的翘楚,但花128亿元的大价钱收购一个不能散售的商办项目,还是需要不小勇气。

    有业内人士称,若加上贷款,凯德此次收购星外滩所付出的代价将远不止128亿元。

    凯德128亿欲购星外滩

    10月11日,上港集团通知联交所,将以约127.9亿元的保留价,将其在星港项目公司100%股权于政府支持的交易所挂牌上市。

    尽管上港集团在公告中称并未确认交易人,但有上海行业内人士透露,凯德或是此次星外滩的新买家。

    观点地产新媒体随后向凯德求证该消息,对方回应,作为凯德集团日常业务发展的一部分,会定期关注市场上的投资机会。如有实质性进展,会及时公告。

    从上港集团公告中获悉,星外滩主要负责在上海市虹口区海门路55号地块内从事商业及办公房地产的开发建设。截至2018年6月30日,该在建项目已经完成结构封顶,目前仍在建设中,预计2019年3月31日工程竣工。

    截至目前,星外滩的主要资产均处于正常运行状态,2017年及2018年上半年,并无营业收入。截至2018年上半年,净亏损734万元,总资产为109.03亿元,总负债约49.55亿元。

    资料显示,星外滩项目是一幢多层建筑群,总占地面积约4万平米,建筑面积约为42.76万平米,包括2幢263米高的现代化超高层城市综合体,4层商业裙房,地下6层地下室,因此又被称为北外滩的“双子楼”。

    其中一幢大楼计划完全用于办公空间,另一幢则包括了21层的办公室和24层服务式公寓。

    上港集团挂牌公告中称,星外滩基准日市场状况下的股东全部权益价值评估值为127.86亿元。其中,总资产的账面价值108.09亿元,评估价值176.41亿元,增值率63.21%;负债的账面价值48.55亿元,评估值48.55亿元,无增减值;净资产的账面价值59.54亿元,评估价值127.86亿元,增值额68.32亿元,增值率114.75%。

    但值得关注的是,去年12月,上港集团接盘金茂星外滩50%股权,价格为59.98亿元,金茂就出售事项获得收益约29.79亿元。若按这个价格计算,彼时星外滩估值约为119.96亿元,也意味着,将近一年的时间,星外滩的估值上升7.9亿元。

    对于此次出售,有利于进一步推进公司产业布局调整,优化资源配置,并将有效确保项目收益、回笼资金、降低运营风险是官方的解释。

    不过,有上海业内称,上港此类企业并不太擅长于物业经营,因此还是会更倾向于在物业增值以后转让出去快速套现,出售带来的现金流可以进行其他投资。

    “虹口现在也是上海旧城改造和城市更新的重点之一,未来产业的集聚,也会让这片区域内的租金和物业有更高的增值空间,这时候转让,溢价的空间还是比较大的。”

    事实上,商办项目不能散售,若加上贷款,凯德此次收购星外滩的代价将远不止128亿元。

    有业内人士分析称,以高价收购一个非散售项目,可以充分说明,凯德看好上海核心地带的商办投资价值。

    他继而解释,在自由港建设过程中,星外滩这类项目未来可以形成较好的产业集群概念。项目可能在企业注册等方面有优势,也就意味着,租金的潜在升值空间较大。

    截至目前,凯德已在中国境内收购了多项投资物业。有统计称,如果这一交易实现,凯德集团及其REIT附属公司过去一年内在大陆开发项目和创收房地产资产方面的投资已经接近250亿元人民币。

    外资内地投资镜像

    10月12日,仲量联行发布2018年第三季度上海房地产市场报告。报告中披露,该时段中国房地产投资市场总成交量同比上升25%至536亿元。

    其中,上海仍然是国内大宗物业投资的首选地,总成交额占全国六成,达到321亿元,环比有较大涨幅,上升90%,同比上升69%。

    办公物业则主导上海大宗物业投资市场。在第三季度,上海办公物业交易额达298亿元,占上海总成交量的88%。

    由于国内信贷政策不断收紧,国内投资者对于大宗物业的态度愈发谨慎。相比之下,境外投资者却更活跃,紧抓投资机会增加在中国的投资。

    “到今年3季度末,上海大宗交易成交量约为560亿元,交易买家以外资为主。”戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事总经理叶建成补充说,10笔交易中大约只有一个国内买家。

    与前两年不同,今年的大宗交易市场中,外资的成色更重了些。戴德梁行市场投资部主管刘兵称,事实上,这一趋势从2017年开始就有所显现,外资占去年全年交易量的21%。今年上半年占比为19%,上海的趋势更加明显。

    他预计到今年年底,外资占全年大宗交易量将达到20%—25%的区间。

    有分析认为,外资参与国内大宗交易的意愿提升,一方面是由于国家鼓励中外资本加强合作,准入门槛被放宽。

    另一方面,近期汇率的波动,增强了部分外资的购买力,境外投资者同时有相对低廉的融资成本,外资购买会出现更大的溢价空间。也就是说,这时候购买资产,会更合算。

    对于一些追求稳健收益、不偏好风险的外资基金来说,中国一些大体量、长周期且回报稳定的一线城市核心物业也很有吸引力。

    在区域选择上,外资机构或许也更青睐于流动性较高的一线城市和强二线城市,领展在内地持有的物业,就均位于一线城市。

    凯德集团总裁并主管中国区及投资业务的罗臻毓早前也称,今年继续聚焦北京、上海、广州、成都、武汉五个城市群,资产的调整也将围绕五个城市群进行。

    撰文:陈玲

    审校:刘满桃

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