清和学院:政策、交易、业绩——一文带你回顾上半年房地产风云

观点地产网

2018-09-26 16:44

  • 2018年上半年楼市调控的基调为:继续抑制非理性需求,扩大并落实“有效供给”。

    一、影响地产行业的政策梳理

    2018年上半年楼市调控的基调为:继续抑制非理性需求,扩大并落实“有效供给”。主要内容梳理如下:

    (一)楼市调控政策持续深化,稳控房地产市场秩序

    调控的主要方向是“支持刚需自住,抑制投机需求”,楼市调控打击点向热点城市集中,保障房地产市场平稳健康发展。具体调控内容为:

    1、限售成为主要调控工具,部分热点二线城市升级限售,政策进一步向三四线城市下沉。如西安严控新房、二手房限转条件,新房为取得《不动产权证书》满2年或网签满3年,二手房为取得《不动产权证书》满2年;长沙将限售期提升为4年。

    2、出台摇号细则,暂停企业购房。此前全国已有上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉和深圳等城市要求全部或者部分房源通过摇号出让。青岛高新区出台摇号买房细则,提出一户一号,放弃购房资格的一年内不能参加摇号。西安率先提出暂停企业在限购区域内购房。随后,长沙、杭州陆续跟进,长沙还规定已购住房的企业须限售5年。

    3、保护刚需,遏制炒房。西安、武汉支持刚需购房,按照刚需家庭、普通家庭为先后次序进行摇号,刚需优先选房比例西安不少于50%,武汉不少于60%。

    4、加强房地产市场管控,切实稳定市场预期。国家层面开始了对房地产市场违法违规现象的整治,住建部等七部委于2018年7月初至12月底,在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。本次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。

    (二)深化住房制度改革,楼市进入增加“有效供给”新时期

    “增加有效供给”成为一线城市出台中长期住房发展规划的核心。北京、上海、深圳在多元供给侧改革实践中有所突破。通过对比京沪深三地未来的住房供应计划,三个一线城市的住房供应基本体现为把普通商品住宅的供应占比缩至40%以下,同时扩大政策性支持住房及租赁住房比重。目前一线城市住房供应结构特点已非常明显,形成普通商品住宅、政策性支持住房、租赁住房4:4:2的住房供应体系。预计未来对人口增长显著的一线城市和强二线城市具有参考意义。

    (三)不动产登记全国联网,利好于房地产市场长期健康发展

    我国统一不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,不动产登记体系进入到全面运行阶段。此举有助于提高房产信息的全面性和透明度,从而使房地产调控更具针对性和有效性,也能够为房地产税的推进提供充分的依据和基础信息。因此,不动产登记全国联网极大程度地推动了我国房地产市场基础性住房制度的完善和长效机制的建立。

    (四)金融领域适时精准化调控,引导社会融资规模合理增长

    央行二季度会提出稳健的货币政策保持中性,要松紧适度,管好货币供给总闸门,保持流动性合理充裕,引导货币信贷及社会融资规模合理增长。同时,继续深化金融体制改革,健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架,疏通货币政策传导渠道。

    二、土地市场交易数据

    2018年上半年,全国300个主要城市土地成交依然旺盛,土地供应量、成交量均上涨,但土地溢价率走低。

    (一)供需情况

    1、供应情况:上半年供地总量同比增加三成,住宅用地供应增近四成,二三线城市供应同比续增

    2018年上半年,全国300个城市共推出土地13438宗,同比增加16%;推出土地面积59791万平方米,同比增加30%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)4323宗,同比增加21%;推出土地面积22088万平方米,同比增加36%。

    2、成交情况:成交总量同比回暖,一季度增幅较为明显,二季度二三线城市入市面积走高

    2018年上半年,全国300个城市共成交土地11517宗,同比增加15%;成交面积50243万平方米,同比增加27%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)3562宗,同比增加14%;成交面积18086万平方米,同比增加28%。

    (二)出让金与楼面价

    1、出让金:上半年收金总额同比增加近三成,仅一线城市缩水

    2018年上半年,全国300个城市土地出让金总额为19597亿元,同比增加28%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为16032亿元,同比增加30%。多数二线城市交易活跃,收金同比走高;一线城市上半年供应缩水,收金走低,深圳、北京降幅进前十。

    2、楼面均价:除住宅用地均价同比续增,楼面均价同比回落;整体溢价率呈下行趋势

    2018年上半年,全国300个城市成交楼面均价为2172元/平方米,同比减少1%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为3909元/平方米,同比上涨5%。

    2018年上半年,全国300个城市土地平均溢价率20%,较去年同期下降16个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率23%,较去年同期下降20个百分点。

    (三)各类城市:一线城市出让金缩水,二线城市供应回暖,三线城市量价双涨

    2018年上半年,一线城市供地节奏放缓,成交方面量涨价跌,出让金总额减少超两成。二线重点城市供应同比上升,平均溢价率同比续降,出让金较去年同期增加超三成。三四线城市面对热点城市的需求外溢,供求各指标除溢价外均涨。

    三、住宅销售市场数据

    (一)需求情况:上半年楼市调控抑制需求,成交整体呈下降态势

    2018年上半年,24个主要城市中17个城市成交面积同比下降,其中杭州、北京和汕头下降幅度均超35%;同比上升的城市中,泉州升幅为69.18%。

    (二)库存情况:库存总量上扬,厦门库存下降

    截至2018年6月末,主要城市库存总量环比上升3.4%。重点城市中,福州升幅较大,为21.40%,南京位居次位,升幅为10.73%。另外环比下降的城市中,厦门降幅最大,达4.69%。

    (三)成交价格:70城住宅价格总体坚挺,三线城市领跑,个别城市现下跌

    从价格的角度看,三线城市的住宅价格上涨动能依旧强劲。根据对70个主要城市住宅价格的变动的追踪,无论是同比还是环比,三线城市的住房价格增 长动力依旧较足,对冲一、二线城市的相对偏弱的局面。三线城市价格坚挺主因在于落户政策放松的利好和棚改政策效用的延续。

    四、行业融资情况

    (一)房企融资渠道与规模

    2017年全国新增房地产开发资金约19万亿,同比增速6.3%,占比最高的依次是销售回款、自筹资金、应付账款、国内贷款和其他资金,对应的主要融资渠道包括个人住房金融、银行贷款、非标融资、境内外证券市场融资、应付款融资,占比分别为43%、20%、15%、5%和17%。

    2018年上半年,房地产开发企业到位资金为79287亿元,同比增长4.6%。具体来看,国内贷款为12292亿元,同比下降7.9%;利用外资为28亿元,同比下降73.1%;自筹资金为25541亿元,同比增长9.7%。其他资金来源中,定金及预付款为26123亿元,同比增长12.5%;个人按揭贷款为11524亿元,同比下降4.0%。国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预付款及个人按揭贷款分别占比15.5%、0.04%、32.2%、32.9%和14.5%。房企资金在国内外住房信贷监管不断趋严的形势下持续承压。

    (二)区域融资情况

    2018年房地产整体融资承压,但融资难度存在区域分化。对比东中西部的房地产到位资金,东部地区房地产国内融资上半年依旧占比较高,说明东部发达地区的房地产建设受到金融机构的支撑作用依旧较大,因此对应的自筹资金的占比也保持了最低。而中西部房企自筹资金的压力均较大,且信贷资金的规模占比出现了明显下滑。这反映出今年上半年房地产融资不仅整体承压,结构上也有一定分化,投资价值越高的地区,信贷融资的难度相对较小。

    五、规模房企数据分析

    (一)上半年业绩与行业集中度

    2018年上半年房企销售业绩排名已公布。从行业集中度的角度看,头部房企,无论是销售金额还是销售面积,总体占比均大幅提高:TOP50房企提供了近 60%的销售额和40%的销售面积,且排名在20-50的房企无论是销售金额还是面积均有明显增长。

    从行业动能的角度看,上半年规模效应是房地产行业的主要驱动力。虽然TOP50房企的销售额和销售面积占比均明显提高,但是纵向比较同比增速,上半年TOP50房企销售额的同比明显回落,销售面积的同比却出现上行。这反映出,今年上半年价格效应对于房地产行业的贡献并不大,取而代之的是规模效应。

    (二)行业利润及负债情况

    1、行业利润

    1.1 净利润

    2018年上半年,房地产板块整体净利润同比增长40.3%,较2017年提升 11.7%。虽然在2016年高基数上略有放缓,但增速仍是2011年以来的次高位。其中,一线房企净利润同比增长38.1%,较2017年提升10.3%;二线房企净利润同比增长59.9%,较2017年提升42.7%;三线房企净利润同比增长31.5%,较2017年下降11.4%。

    2018年上半年房企净利润普遍实现高增长,主要是因为房企一般结算周期滞后于销售周期1.5-2年的时间,由于2015年下半年到2016年房价进入到上行周期,带动项目毛利率持续提升,业绩进入集中释放期。同时各线房企净利润增速分化明显,整体呈现二线>一线>三线的现象。其中,一线房企中,招商蛇口和金地集团的净利润分别为+105%和+108%,领跑一线房企;二线房企中,首开股份(+337%)、阳光城(+214%)、新湖中宝(+207%)、中南建设 (+180%)、新城控股(+123%)均实现高增速,领跑二线房企。

    1.2 净利率

    2018年上半年,房企整体净利率为12.2%,较2017年提升0.9%。其中,一线房企净利率为13.6%,较2017年提升0.3%;二线房企净利率为10.6%,较2017年提升0.2%;三线房企净利率为11.9%,较2017年提升2.4%。

    2、毛利率

    2018年上半年,房企整体毛利率为34.3%,较2017年提升2.2%。其中一线房企毛利率为38.4%,较2017年提升2.1%;二线房企毛利率为30.7%,较2017年提升1.8%;三线房企毛利率为31.8%,较2017年提升2.9%。

    在重点一二线房企中,2017年结算毛利率仍保持较高水平的企业大多具有开发模式的稀缺性,如华侨城(57%)、华夏幸福(46%)和招商蛇口(43%), 或具有较强的区域资源优势,如苏宁环球(57%)、泛海控股(54%)、金融街(45%)等。

    3、负债率

    2018年上半年,房企整体资产负债率继续上行,整体资产负债率为79.3%,较2017年末提升1.1%。其中,一线房企资产负债率为80.8%,较2017年末增长1.9%;二线房企净资产负债率为82.2%,较2017年末提升0.35;三线房企净资产负债率为73.4%,较2017年末提升0.5%。

    2018年上半年房企负债率上升的主因是预收款的增长,同期预收账款占比总资产为25.9%,较2017年末提升2.8%,剔除预收款后负债率降至53.4%,较 2017年末降低1.6%。

    六、总结与建议

    2018年上半年,房地产行业依赖于规模效应,各类数据整体表现不弱。其中龙头房企表现不俗,销售额再创新高;从区域发展来看,2018年上半年,二三四线城市的购买力被进一步挖掘且仍有发展空间。随着政策调控的深入,行业总体成交量有所下降,住宅价格稳中有升。在2018年上半年房地产政策相对严格的情况下,房地产经济对整体经济发展的牵制作用逐步下降,房地产行业向着良性发展逐步迈进。

    同时各项数据等表明,整个行业集中度更高,马太效应凸显。无论是销售额还是融资的难度,中小房企的生存空间不断压缩,房地产行业内部优胜劣汰、强者恒强。

    随着央行信贷、MLF的相关操作和理财新规的落地以及政治局会议的定调,房地产市场去杠杆方向不变但节奏更加灵活,融资压力将得到部分缓释。但是尽管金融监管有所缓和,对于融资端的结构性去杠杆步调并未放松,房地产的调控政策也在持续。在政策不发生方向性变化的背景下,地产行业的投资应该关注优质房企、仔细甄别资产、聚焦仍有利润释放空间的区域,同时关注行业流动性问题、保持投资节奏的稳健。

    审校:欧阳颖

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