合富研究院:金九开局【粤港澳湾区9城市场报告】

观点地产网

2018-09-14 09:02

  • 政策环境与金融环境严苛使市场购买力受压,各城市场推货量未见明显上升,仅东莞出现房企集中推货现象。

    粤港澳湾区9城第36周(9.3-9.9)市场情况总结:

    政策环境与金融环境严苛使市场购买力受压,各城市场推货量未见明显上升,仅东莞出现房企集中推货现象。当前成交效率更多需要以“特价促销”手段维持,值得注意的是,包括肇庆、江门等市场亦开始出现市场松动,销售压力持续增加。

    由于前段时间市场推货持续低位,本周各城网签成交普遍继续下滑,即使部分网签环比上升的城市,其水平仍徘徊在相对低位。

    当前土地市场仍然延续8月以来的发展态势,地价总体持稳、溢价率低。

    各城具体市场情况,详见以下:

    广州本周迎来今年土地挂牌高峰,1日内挂牌9宗地(7居住+2商住);番禺居住地底价出让,花都湖地块延期拍卖。一周全市商品住宅网签15万㎡(约1314套),环比降38%,主要受外围网签大幅下降影响,外围热销盘近期推货减少是主因。二手成交亦持续低迷。

    本周一手新货市场整体延续8月以来降价走量的态势,项目大多积极促余货的销售,各区域的促销力度有所分化。

    【广州居住/商住用地挂牌】

    9月7日挂牌9宗地块:7宗居住+2宗商住

    东部:黄埔1宗居住+1宗商住、增城4宗居住

    南部:南沙1宗商住

    北部:白云空港2宗居住

    【广州居住/商住用地成交】

    9月7日广州成交1宗居住地,1宗居住地延期

    大华以底价20154元/㎡获得番禺沙头街居住地

    【广州商品住宅网签】

    本周全市网签14.6万㎡(约1314套),环比降38%。

    外围六区?网签9.3万㎡,跌破10万㎡,降48%。房企采取少量顺推的策略以及销售速度放缓是网签明显下降的主因。

    中心五区?网签5.3万㎡,持平,占全市网签36%,九成网签为积压网签。

    【广州楼盘开盘表现】

    区域楼市表现分化:

    增城 促销力度较大,推出特价单位的项目增加,人气和成交有所回升

    黄埔 保利、万科走货较积极,价格维稳或小幅下调,来访及成交保持

    南沙 楼盘普遍降价促销,优惠幅度约5%,性价比高的项目去化保持

    番禺 区域缺货,楼盘稳价顺销为主,整体成交放缓;热点盘亚运城,吹风价高,收筹不理想,新货推迟发售

    花都 限价过低,楼市持续低迷;路劲天隽峰稳价推新

    中心区 荔湾原芳村板块促销持续,楼盘来访量及去化表均现优于其他区域。芳村保利多个项目每周联动,推特价单位促销,对其他区域的人气和成交形成分流

    受到顺德网签骤减影响,导致整体网签量回落。价格方面,受到南海项目新货补充入市影响,在区域缺货情况下楼价略有上涨,三水别墅项目集中签约使网签价突破万元大关。

    全市有两个项目有推新,每个项目货量在120-240套之间,去化率一般。

    【佛山居住/商住用地 挂牌/成交】

    本周无挂牌,无成交

    【佛山商品住宅网签】

    全市网签20万㎡(约2440套),环比下降39%,主要受顺德网签量大幅锐减影响。五区仅南海网签成交量上涨。顺德环比跌幅超六成,主要是由于新货匮乏导致成交逐渐锐减。

    受限价影响网签价格稳定缓慢增长。

    南海、高明全新项目网签拉动区域价格走高,南海网签集中售价较高的板块,带动区域均价提升;高明绿地拾野川网签,由于项目定价较高拉动高明均价上涨。三水本周集中签约别墅项目促进价格提高。

    【佛山楼盘开盘表现】

    本周监测到2盘推新,每个项目货量均在120-240套之间

    南海 保利茉莉公馆,狮山板块,由于开盘收筹时间短,需通过后续持销。

    顺德 美的西江御府,龙江板块,较首开价格上调1000元/㎡,由于是自然销售,去化率一般。

    鼎湖区接连推出新增商住用地,且大多成功拍出,表明开发商对肇庆新区市场后市信心充足。由于此前开盘项目网签消化告一段落,上周全市各区域住宅网签多有不同程度下跌,但总体成交仍在正常水平。上周住宅网签依然集中在肇庆市直属区域(端州、鼎湖、大旺),但四会市的网签水平亦相当亮眼。

    上周恒大翡翠华庭、鸿益幸福湖畔均有新品加推。在售楼盘加大促销力度、以价换量逐渐成为趋势。

    【肇庆居住/商住用地挂牌】

    挂牌4宗居住地块,鼎湖1宗,高要3宗

    【肇庆居住/商住用地成交】

    成交1宗居住地块,位于端州区。

    【肇庆商品住宅网签】

    全市网签10.78万㎡(约1016套),环比跌45%,鼎湖前期开盘网签释放完成,成交回复正常水平。怀集县受此前碧桂园·玖龙湾大批网签影响,8.25-8.31成交达到今年的高位,但该批网签消化完后,怀集县网签又回落到正常水平。

    近两周全市网签均价分别为7366元/㎡ 、7306元/㎡。受此前大量新盘入市影响,肇庆市各镇区均不同程度上进入“供过于求”状态;部分开发商为谋求快速去化开始推出大量一口价单位,拉低市场成交均价。

    【肇庆楼盘开盘表现】

    本周监测到2盘推新,项目货量均在100套以上

    端州 恒大翡翠华庭,城东板块,恒大集团全线打折低开走货,人气旺;

    鼎湖 海缙蓝湾,全线一口价折扣,毛坯均价约7500元/㎡,打价格战吸引人气。

    高新区 正黄金色悦府启动渠道大量上客,折后均价低于周边楼盘,采用以价换量战术,3天去化300套

    居住用地零供应,零成交。全市商品住宅网签面积6.39万㎡,处于今年中高位水平,主要受新政前积压的网签释放影响。网签区域主要集中在龙岗区和宝安区。全市网签均价54388元/㎡,保持在稳定水平。

    本周仅1盘(公寓)新推,去化率低。受新政影响,市场处于观望期,开发商推盘谨慎。

    【深圳居住/商住用地 挂牌/成交】

    本周无挂牌,无成交

    【深圳商品住宅网签】

    全市商品住宅网签面积6.39万㎡,处于今年中高位水平,主要受新政前所积压的网签量(以华润城为主)释放影响。?全市商品住宅网签均价54388元/㎡,环比基本持平,成交均价维持稳定。

    【深圳楼盘开盘表现】

    全市仅1盘新推售,去化率仅11%。受新政影响,市场处于观望期,开发商推盘谨慎。

    龙光玖钻加推600套公寓,受公寓限售5年政策影响,去化情况一般。

    本周挂牌两宗商住用地,挂牌地块均处于热门区域,其中南城挂牌“巨无霸”商住地,配建+自持面积高达21万方;本周网签主要集中于虎门、高埗和万江,总量占全市37%,其余区域低迷;区域呈现一定的“金九”行情,全市迎来6个住宅项目集中推货,由此可见伴随重大节点的到来,房企资金回笼心理已然非常强烈。

    【东莞居住/商住用地挂牌】

    挂牌2宗居住地块,茶山1宗,南城1宗

    南城挂牌“巨无霸”商住地挂牌,配建+自持面积高达21万方

    【东莞居住/商住用地成交】

    本周无成交

    【东莞商品住宅网签】

    全市网签9.25万㎡(约772套),环比减22%。近两周全市网签均价分别为17586元/㎡ 、17313元/㎡,全月均价稳定在1.7万元/平方米上下。各区域房价波动较小,凤岗镇连续2周网签均价全市最高。

    【东莞楼盘开盘表现】

    全市6盘推新,每个项目货量均在30-150套之间

    水乡板块 麻涌碧桂园信鸿铜雀台,首次开盘,毛坯价格1.45万元,价格合理,人气旺,开盘售罄

    市区 东城万科皇马郦宫,万科收购后首次推洋房,价格2.9万,比收购前明显上涨,去化6成,人气较好;东城泰禾新天地,首推商铺,去化7成,人气较好

    松湖板块 寮步万科时富金色家园,人气旺,推货节奏紧凑,每次少批量加推,去化理想

    滨海板块 板块属热门区域,卓越维港、虎门印象,价格平稳,人气旺

    挂牌供应5宗营业性土地,成交4宗营业性土地。全市共网签住宅面积21.39万㎡,环比下降14.9%。

    全市4盘推新,每个项目货量均在120-440套之间,多批次小货量持续推新品的楼盘,去化率效果明显

    【惠州居住/商住用地挂牌】

    本周挂牌5宗土地,3宗位于仲恺、1宗位于惠东、1宗位于博罗。

    【惠州居住/商住用地成交】

    【惠州商品住宅网签】

    全市共网签住宅面积21.39万㎡/网签住宅2102套,环比下降14.9%。主要受供应量减少新盘加推少影响。近两周全市网签均价为10690元/㎡,11040元/㎡,价格波动不大,维持平稳态势。

    【惠州楼盘开盘表现】

    全市4盘推新,每个项目货量均在120-440套之间,多批次小货量持续推新品,去化率较高

    惠阳 龙光玖龙山,价格9200元/㎡,当头解筹70套,新客成交28套。

    惠城 中骏雍景台级深惠颐景园人气较好,去化保持9成左右;价格稳定。

    滨海线 虹海金岸去化低,主要是前期蓄客期过长,客户流失严重及渠道启动仓促。整体去化效果一般。

    1宗住宅用地底价出让;网签成交虽持续上升,但仍处于低位徘徊;斗门、金湾持续成交领跑,占比53%;金九首战,开局遇冷

    【珠海居住/商住用地挂牌】

    本周无挂牌

    【珠海居住/商住用地成交】

    本周成交1宗居住用地,位于唐家。

    【珠海商品住宅网签】

    全市网签3.3万㎡(315套),环比升20%,周度成交仍处于低位。“市区八区”除吉大、新香洲和拱北外,各区网签环比升幅均超九成,唐家、南湾和老香洲倍增。 “西区三区”高栏港环比升幅2成,斗门平稳,金湾下跌近3成。

    【珠海楼盘开盘表现】

    金九“冷淡”开局,单盘高价加推新品,客户谨慎置业,开发商放缓推货节奏。

    全市1盘推新,加推1栋2单元87㎡二房单位,推出30套货量

    【斗门】龙光玖龙湖,白蕉板块,价格1.4万,略高于周边均价,人气一般。

    时隔3个月首推2宗城镇住宅用地,虽然面积小但位置佳。此次土竞有新要求,地价超过8000元/㎡转为竞配人才房。

    全市住宅网签量环比上涨159%。以南部板块(坦洲、三乡、南朗、板芙、神湾)成交为主。

    开盘楼盘成绩不甚理想,市场有所松动,不少楼盘推出特殊应对政策如下

    1,一次性折扣高达87折

    2,低首付,首付低至十余万

    3,推出高低楼层,特价直降3000-4000元/㎡

    【中山居住/商住用地挂牌】

    挂牌2宗居住地块,均位于南头镇

    【中山居住/商住用地成交】

    本周无成交

    【中山商品住宅网签】

    全市网签1523套,环比升159%,主要因为限签有一定放松,越来越多的项目得以排队网签。

    【中山楼盘开盘表现】

    全市2盘推新,其中西区项目货量为173套。

    西区 雅居乐·剑桥郡,大牌效应,学区优势,设施齐全,交通便利,去化对于比上周有所下降。

    东区 敏捷紫岭国际,东区旺地,价格趋于2万

    网签数据持续下降,但网签均价企稳。

    后续储备地块以及项目的潜在供应房源较多,客户观望严重,市场逐渐降温。

    【蓬江/江海 居住/商住用地挂牌】

    本周无挂牌

    【蓬江/江海 居住/商住用地成交】

    本周成交2宗居住用地,分布于蓬江与江海

    【蓬江/江海 商品住宅网签】

    蓬江、江海本周网签1.4万㎡(约119套),环比下降36%。除潮荷片区外,各片区网签环比下降,滨棠片区环比下降超5成。近两周网签均价环比稳定。

    【江门(蓬江/江海)楼盘开盘表现】

    蓬江区项目较少,货源不足,基本以顺卖为主。

    江海区新盘较多,每月都有个别项目进行加推、开盘。上半年以来,江海区楼盘成交持续火热,进入下半年,市场逐渐降温。

    审校:欧阳颖

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