致力规模、利润、杠杆三维平衡,融信稳健谋篇千亿变局

观点地产网

2018-09-13 13:26

  • 近年来以“黑马”姿态示人的融信中国(3301.HK)也正致力于探索规模、利润、杠杆的平衡发展,稳健实现年初提出的千亿目标。

    随着市场调控持续深入,房地产企业越来越多地调整策略,从原来的粗放式扩张转为多元化精耕,主动控制拿地节奏,“提质控速”成为当下房地产企业的普遍战略。

    近年来以“黑马”姿态示人的融信中国(3301.HK)也正致力于探索规模、利润、杠杆的平衡发展,稳健实现年初提出的千亿目标。

    “融信中国坚持品质信仰,定位核心城市改善型需求。公司善于把握城市周期,践行城市深耕,销售规模在 2016、2017 年持续翻番,2018 年有望突破千亿规模,为公司未来业绩打下坚实基础。”东吴证券地产分析师齐东表示。

    合约售价位列地产30强第二

    2018年1-8月,公司总合约销售额约为人民币748.50亿元,较年初定下的1200亿元目标已完成62.38%;总合约建筑面积约为340.23万平方米;平均合约售价约为每平方米人民币2.2万元。其中,根据机构数据,融信在杭州的权益销售金额达152.22亿元人民币,摘得在杭房企排行榜的首位。

    “对于融信来说,其业绩成长较快,和其部分城市销售行情较好有关,类似杭州等市场,当前市场交易不错,对于此类企业的资金回笼等,其实是有较为积极的意义的,这也充分体现了当前融信在业绩‘马拉松赛跑’过程中实现了加速的效应。当然其产品线相对有较好品质,这两年业绩提升的可能性也是比较大的。”严跃进称。

    融信品质在单价水平上得以体现。数据显示,融信中国上半年平均合约售价为21494元/平方米,位列地产30强第二位。这一均价水平在2017年年末21046元/平方米的基础上稳中有升,较去年同期的25855元/平方米有一定的下降。

    据融信中国相关负责人表示,销售均价同比出现下降,主要受到并购海亮的影响,海亮的项目均价水平较低。而去年同期均价不包含海亮项目,若剔除影响,融信上半年的平均合约售价为29528元/平方米,同比上涨14.21%。

    审时度势控制拿地节奏

    2018年上半年,融信中国在已有优质土储的基础上,积极审视市场状况,采取更为审慎的拿地策略,主动控制拿地节奏。反映在具体数据上,2018 年上半年融信新增土地储备249万平米,同比下降35%;上半年新增权益拿地支出74亿元,同比下降49%。

    而在拿地方式方面,融信继续保持积极的合作态势。除传统的招拍挂市场拿地外,公司积极通过收购方式切入中西部地区。2018年2月,公司以8.02亿元收购郑州清华园房地产开发有限公司的土地使用权,总地盘面积29.53万平米。

    据统计,在上半年获取的14块地中,12块为合作开发,新增权益建面占比为45%,相比2017年末继续下降了5个百分点。“通过轻资产合作的发展策略,企业在提高企业市场占有率的同时,也能更好地保持财务健康。”克而瑞地产研究中心指出。

    放缓拿地节奏的背后,也源于融信“手中有粮,心中不慌”的底气。截至2018年6月30日,融信中国已覆盖全国 38个城市,项目共147个,总土地储备面积约 2517万平方米,土地储备58%的面积位于中国一、二线城市的黄金地段。范围上涵盖了“八大城市群”--海西、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、西南、西北。

    “全国化布局在一定程度上可以熨平区域市场周期带来的波动,保持公司销售增长的稳健性。”东吴证券指出,公司优质充足的土储,足以支撑未来3-5年的稳健发展。

    净负债率全年降至1倍

    除销售规模的稳健增长之外,融信2018年上半年实现了盈利、杠杆的双改善。其中,实现营业收入142.88 亿元,同比增长 20.06%;净利润 22.54 亿元,同比增长 101.61%;归母净利润15.24亿元,同比增长121.5%。净债务较上年末下降5.37%,净负债率下降19个百分点。

    在2018年中期业绩会上,融信中国CFO曾飞燕称,融信将进一步控制总债,同时控制投资节奏、创造更好的流动性;也将保持持续的、有保障的核心的利润;通过销售回款、结转利润,增厚净资产。此外,也将进一步优化股东结构;在合适的时候,在集团不同层面用轻资产的模式引进权益类的合作。

    “我们上半年净负债率降到1.4倍,全年降到1倍以下没有任何压力。总债预计在今年会下降,全年保守预计下降50亿的金额。”曾飞燕表示。

    现金流方面,截至2018年6月30日,融信中国现金及银行余额共计203.07亿元,借款总额666.26亿元,尚未偿还借款的加权平均实际利率约7.1%,短期偿债压力很小。

    当前,融信执行审慎的投资策略,可售货值充足,下半年推盘货值约人民币1100亿元;公司产品在多地热销,销售和去化情况良好,具备归还到期债务的能力。

    近日,国际信用评级机构穆迪及标普相继宣布,将融信中国主体评级展望调至“稳定”。标普在评级报告中也表示,未来12个月融信中国将保持强劲的销售执行、良好的利润率,并采取更有节制的举债扩张策略,因此公司的杠杆率将自当前的较高水平持续改善。

    审校:劳蓉蓉

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