华创证券:流拍增多、地价走弱,土地市场继续降温

观点地产网

2018-09-11 20:08

  • 1-7月,全国土地流拍数量高达796宗,并且下半年以来土地流拍明显增加。

    土地供应

    1、土地供应面积:8月供地环比+13%、同比+3%,其中住宅供地环比+9%、同比+31%,宅地供给较强

    2018年8月,百城各类型土地合计供应建面13,068万平米,环比+13.3%,同比+2.8%,前8月累计同比+23.8%。

    其中,分用地性质土地供应建面占比来看,住宅用地33.1%、商住用地19.8%、商服用地12.9%、工业用地31.5%;分用地性质土地供应建面环比来看,住宅用地+9.4%、商住用地+28.3%、商服用地+31.5%、工业用地+2.5%;分用地性质土地供应建面同比来看,住宅用地+31.2%、商住用地+25.2%、商服用地+17.5%、工业用地-27.8%;分用地性质土地供应建面累计同比来看,住宅用地+35.9%、商住用地+37.2%、商服用地+7.9%、工业用地+17.5%。

    上述数据显示,8月供地环比+13%、同比+3%,其中环比涨幅+8pct,连续两月扩大,同比涨幅-34pct,主要源于去年8月开始基数逐渐走高以及8月工业用地供给同比-28%,对总供给形成拖累。

    考虑到9、11、12月均属于高基数月份,叠加今年6月开始土地流拍现象增多后政府供地意愿减弱,预计下半年土地供应同比将大概率略有走弱。

    分结构看,8月住宅、商住供地分别同比+31%、+25%,表现仍较不错,对整体供给形成有力支撑;商服用地同比+18%,仍属低位震荡,在当前商业地产去库存背景下,商服供给表现较差状态料难以扭转。

    图:百城土地供应建面(按土地性质分类)

    2、住宅类土地供应面积:8月住宅类供地环比+16%、同比+29%,一二线宅地供给表现更强

    从住宅类用地来看(住宅+商住),2018年8月,住宅类用地供应建面6,908万平米,环比+15.8%,同比+28.9%,前8月累计同比+36.3%。

    其中,分城市能级住宅类用地供应建面占比来看,一线4.0%、二线48.5%、三四线47.5%;分城市能级住宅类用地供应建面环比来看,一线+33.7%、二线+38.3%、三四线-1.6%,分城市能级住宅类用地供应建面同比来看,一线+46.6%、二线+29.3%、三四线+27.2%;分城市能级住宅类用地供应建面累计同比来看,一线-9.6%、二线+28.7%、三四线+47.7%。

    上述数据显示,8月住宅类土地供应环比+16%、同比+29%,各线城市仍实现同比两位数增长。

    同比结构来看,一线城市>二线城市>三四线城市,其中一线城市受去年8月低基数影响同比涨幅较大,18年以来供给整体呈现较大波动,考虑到一线城市1-8月累计供应同比-10%,预计去年一线城市高基数以及调控从严下后续土地供应仍处于低位;二线城市8月供应同比+29%,在历经6月短暂回调后连续两月实现两位数增长,1-8月累计同比+29%,较17年全年供给-10%已明显改善;三四线城市7月供给同比涨幅虽有所回落,但已实现连续13个月增长。

    图:百城住宅类土地供应建面(按城市能级分类)

    土地成交

    1、土地成交面积:8月土地成交环比-16%、同比-13%,其中住宅环比-3%、同比+1%,同比继续放缓

    2018年8月,百城各类型土地合计成交建面7,888万平米,环比-16.0%,同比-13.0%,前8月累计同比+15.2%。

    其中,分用地性质土地成交建面占比来看,住宅用地38.2%、商住用地15.2%、商服用地11.2%、工业用地33.5%;分用地性质土地成交建面环比来看,住宅用地-2.6%、商住用地-39.5%、商服用地+8.2%、工业用地-15.6%;分用地性质土地成交建面同比来看,住宅用地+1.2%、商住用地-15.6%、商服用地-21.1%、工业用地-18.6%;分用地性质土地成交建面累计同比来看,住宅用地+17.3%、商住用地+9.4%、商服用地-2.6%、工业用地+25.6%。

    上述数据显示,8月土地成交环比-16%、同比-13%,环比、同比降幅继续扩大。

    分结构看,住宅成交同比+1%,较上月回落26pct,考虑到上月住宅供给同比+77%,而去年8月基数略有上行,成交同比走弱更多源于今年5月以来土地流拍率逐渐走高影响。在住宅成交走弱背景下,商住、商服、工业成交更为低迷,其中商住成交同比-16%,在连续6个月增长后首次由正转负;商服在去库存背景下,已连续两位数以上下降;考虑到下半年基数逐渐走高、行业融资端短期内难以全面放松、以及土地市场逐渐回归理性后流拍现象增多,下半年成交同比或将承压。

    图:百城土地成交建面(按土地性质分类)

    2、住宅类土地成交面积:8月住宅类土地成交环比-17%、同比-4%,其中一线上涨、二三四线下降

    从住宅类用地来看(住宅+商住),2018年8月,住宅类用地成交建面4,217万平米,环比-17.0%,同比-4.2%,前8月累计同比+14.4%。

    其中,分城市能级住宅类用地成交建面占比来看,一线6.1%、二线41.7%、三四线52.2%;分城市能级住宅类用地成交建面环比来看,一线+79.4%、二线-10.4%、三四线-25.9%,分城市能级住宅类用地成交建面同比来看,一线+27.0%、二线-9.4%、三四线-2.6%;分城市能级住宅类用地成交建面累计同比来看,一线+3.2%、二线+1.7%、三四线+28.6%。

    上述数据显示,8月住宅类土地成交环比-17%、同比-4%,主要系二三四线城市成交表现低迷拖累。

    分城市来看,8月一线城市成交环比+79%、同比+27%,主要源于上月供给同比、环比高增推动;二线城市成交同比-9%,同比由正转负,二线走弱更多源于流拍现象增多致成交推盘比较上月明显下降;三四线城市8月成交同比-3%,在连续5个月2位数增长后首次由正转负。

    1-8月各线城市住宅类土地累计同比增长14%,较17年累计同比21%下降7pct,显示出行业资金端紧张以及限价政策在拿地端已经有所反映。

    图:提前一个月土地供应建面同比与土地成交建面同比的强关联关系

    3、住宅类土地成交金额:8月住宅类土地成交额环比-16%、同比-10%,其中一二线下降、三四线上涨

    从住宅类用地来看(住宅+商住),2018年8月,住宅类用地成交金额2,091亿,环比-16.2%,同比-10.2%,前8月累计同比+16.7%。

    其中,分城市能级住宅类用地成交金额占比来看,一线17.5%、二线44.2%、三四线38.3%;分城市能级住宅类用地成交金额环比来看,一线+59.8%、二线-32.2%、三四线-11.1%,分城市能级住宅类用地成交金额同比来看,一线-6.8%、二线-23.4%、三四线+10.0%;分城市能级住宅类用地成交金额累计同比来看,一线-18.5%、二线+8.3%、三四线+52.0%。

    以上数据显示,8月成交金额环比-16%,成交面积环比-17%,主要系8月住宅类土地成交均价环比+1%所致。

    分城市能级来看,一线城市住宅类土地成交额环比+60%,成交面积环比+79%,显示出8月一线城市成交均价环比有所回落;二线城市成交金额同比、环比降幅大于成交面积,显示出二线城市扩大土地供给以来成交均价有所回调,并近期成交均价继续回落;三四线城市成交金额同比上升、成交面积同比下降,成交金额环比降幅小于成交面积,显示出三四线城市地价同比有所上升,并且8月地价在7月回落后再次反弹。

    土地供需

    住宅类土地供需指标方面,2018年8月,百城住宅类土地成交/需求比0.61倍,较7月0.85倍下降28%,8月土地成交/供应继续下降,并创年内新低,主要由于8月成交环比下降,供给环比提升所致。考虑到一方面土地新规出台后,在库存低位、财政压力较大背景下政府供地意愿仍强,另一方面行业资金趋紧背景下房企拿地节奏放缓,流拍率有所上行,供需关系或将继续维持改善状态,其中,分城市能级来看,一线0.93倍,较7月0.69倍上升34%,二线0.53倍,较7月0.81倍下降35%,三线0.67倍,较7月0.89倍下降25%。

    一线城市8月成交/供应比明显上升主要源于7月供给同比、环比高增推动8月成交表现不错,而同期供给同比大幅回落,此外一线城市月度供地波动较大,致成交/供应比宽幅震荡,鉴于一线城市库存持续低位,去年低基数下新增供应总量仍不大,在房企补库存需求旺盛背景下,其供需结构偏紧状态短期内难以根本性改变;

    二线城市供需关系在4月收紧后连续4个月放松,并创年内新低,考虑到二线城市17年住宅类用地供给累计同比下降10%,18年1-8月供给虽低位有所回升,但其补库存需求仍十分旺盛,供需紧张局面仍未根本改变;

    三四线城市成交/供应比已连续7个月低于1,并在经历10月成交/供应比高点后持续震荡下行,由于其库存相对宽松,供给有所放量,未来成交/供应比将持续保持较健康状态。

    住宅类土地成交价格方面,2018年8月,百城住宅类用地成交楼面均价4,958元,环比+1.0%,同比-6.2%。8月成交均价环比上涨、同比下降,主要系一二线城市成交面积占比提升所致,考虑到在土地新规约束、地方财政压力下,未来供应或将打开,推动供需关系改善,土地成交均价或将继续稳中回落。

    分城市能级来看,一线14,326元/平米,二线5,252元/平米,三线3,637元/平米,分别环比:一线-10.9%,二线-24.4%,三四线+20.0%,分别同比:一线-26.6%,二线-15.5%,三四线+12.9%,一线城市7月挂牌均价下降叠加8月成交零溢价综合推动8月成交均价环比下行;二线城市7月成交均价同比降幅扩大,环比由正转负,考虑到二线成交均价17年下半年开始逐渐走高,下半年同比或将维持下行势态;三四线城市成交均价环比由负转正、同比涨幅扩大,成交均价在7月回落后再次反弹,考虑到三四线供需关系较为宽松,土地市场回归理性背景下房企三四线拿地或将放缓。

    住宅类土地成交溢价率方面,2018年8月,百城住宅类土地成交溢价率9%,较7月下降3pct,其中,一线0%、二线10%和三四线12%,分别较7月-6pct、-0pct和-4pct,8月百城土地成交溢价率再创16年9月高点以来新低,尤其18年以来溢价率继续走低,下半年流拍现象增多,从另一方面反映出在行业资金趋紧房企拿地意愿逐渐减弱,同时考虑到在降杠杆背景下政府财政压力更为凸显,下半年土地供给意愿仍强。预计下半年土地市场的供需关系改善将持续推动挂牌均价及成交溢价率走低。

    流拍增多、溢价下行,土地市场继续降温

    土地供应方面,8月住宅类供地环比+16%、同比+29%,累计同比+36%,8月宅地供应在基数走高背景下表现仍较不错,但考虑到9、11、12月均属高基数月以及近期土地流拍现象增多后政府供地意愿减弱,预计后续宅地供应同比或将略有走弱。

    土地成交方面,8月住宅类土地成交环比-17%、同比-4%,8月宅地成交在7月供给同比高增、8月基数略有上行下背景下表现低迷,更多源于土地流拍率持续走高影响。土地供需方面,8月土地成交/供应比0.61倍,较7月下降28%,成交溢价率9%,较7月再降3pct,分别创年内和16年9月高点以来新低;8月住宅类土地成交均价环比+1%、同比-6%;此外,1-7月,全国土地流拍数量高达796宗,并且下半年以来土地流拍明显增加,值得关注;8月土地成交/供应比、溢价率再创新低,预计土地市场的走弱或将约束地方政策的进一步从严以及改善房企毛利率的悲观预期。

    审校:欧阳颖

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