业绩会直击 | 潘军:我们要加速去化(实录)

观点地产网

2018-08-23 23:43

  • “我们现在已经完成了113亿,还有180多亿的销售目标没有完成。上半年的回款接近90亿,预计下半年会有一个更大幅度的增长。”

    观点地产网 今年依旧是连轴转,花样年控股与彩生活的业绩会,基本上合二为一。两个多小时下来,高管换了一批,潘军依旧坐在台上。

    今年的业绩不能算差,也不能算太好。据刚退任CFO的林锦堂的“特色港普”播报,花样年上半年共实现合同销售额约为人民币113.07亿元,同比增长123.8%,合同销售面积116.52万平方米。

    利润录得约人民币1.8亿元,较2017年同期增长15.38%;毛利为约人民币13.18亿元,同比上升18.8%。

    唯独毛利率下跌的问题仍没有解决,该公司上半年毛利率约为25.4%,较上年同期下跌5.1个百分点,也较2017年年末数据下跌4.2%。

    未等媒体提问,林锦堂便解释,毛利率降主要是因为“今年上半年交付的基本上都是一些位于二三线的刚需盘,均价在7000多块”。

    “但大家也看到了,我们今年上半年合同销售的均价是有1万块的。”他承诺,所以等这些项目结算时,花样年全年的毛利率还是有信心维持在28-30%。

    与此同时,另一个造成花样年毛利下降的原因,源于旗下最重要物业管理平台彩生活的毛利也下降了。

    数据显示,2018年上半年,彩生活的毛利率为35.5%,比去年下降超过10个百分点。而且三大主要收入来源,物业管理服务、增值服务、工程服务的毛利,都有不同程度的下降。

    唐学斌称:“增值服务毛利率下降的原因主要是我们现在的增值服务里面,有一大部分是类似彩车位、彩富人生这样一些产品的销售。”

    据介绍,这些业务需要一定的后台成本去支撑,它和单纯的佣金收入有所不同,“所以增值服务毛利率下降是由一些新的产品加入带来的”。

    “我们并表了万象美,需要对并表的项目统一贯标(贯彻一致的标准),需要对一些项目进行工程升级。”这也是管理层对毛利下降的解释。

    未来,除了在提升毛利率方面要努力,潘军提出下半年还要通过加快去化,来应对国内复杂的经济情况:“一方面我们面临着经济下行风险挑战;二是外部环境,中美贸易摩擦等,同时房地产的调控也在继续深入,不确定性在加大。”

    “所以我们要加速去化。”潘军透露:“我们现在已经完成了113亿,还有180多亿的销售目标没有完成。上半年的回款接近90亿,预计下半年会有一个更大幅度的增长。”

    “我们还在申请三个发债的计划,包括长期租赁住宅的,包括小公募和私募。”潘军认为,第四季度应该是一个寻找优质土地资源的窗口期,所以在过往半年一直在积蓄手里的现金。

    截至目前,花样年目前手里还剩余600亿货值的项目。管理层指,这部分项目最主要集中在成都、南京、合肥、桂林四个城市,对应的建筑面积是500万平方米,将集中在2019-2020年竣工面市。

    另外,花样年通过旗下母基金存持有未并表项目5个,涉及建筑面积425.52万平方米。其中,青岛胶州、即墨两个项目面积占比较大,达到381.57万平方米。

    针对这部分土储,潘军表示,青岛方面的土储将在今年下半年完成并表,并在今年年底前推出首个项目,明年还将有数十亿货值推出市场。

    “我们在深圳还有旧改。”潘军说,这些项目已经存在四五年时间了,目前正取得关键性进展。集团会在比较短的时间内分批推向市场,来提升货值(7个项目210万平方米土储,对应了超过1000亿货值)。

    “其中坪山项目,已经获得了市场主体确认的资格,拆迁也已经完成了,预计交完地价以后,今年年底会进场施工,明年会推向市场。其余的6个项目也将在未来的三年推向市场。”

    “关键词是聚焦。”发布会临近结束,潘军再次强调花样年未来的任务是聚焦两个头部业务,一是地产,二是社区。

    “第一是提升我们的地产规模,2018、2019、2020年我们是300、500和1000亿的目标,这是我们集中要做的,第二是彩生活继续领跑行业的规模,通过社区入口深化变现。”

    围绕主心骨彩生活,一些新的业务也在尝试中。

    “未来我们也准备进入长租公寓。”潘军提出,集团会把更多注意力放在基于社区养老为发展前景的养老公寓。下半年,旗下位于成都和苏州的一些精品酒店,也会改造成养老公寓进行发展。

    “对于商业和文旅,我们是定位于配套社区的服务平台,主要是协助社区资源的变现,包括养老也是一样,我们的养老会成为我们5年后收入的增长极。”潘军告诉在场的媒体。

    以下为花样年控股集团有限公司以及彩生活服务集团有限公司2018年度中期业绩发布会现场问答整理实录:

    花样年部分:

    现场提问:关于深圳的旧改项目,7个项目中哪个会比较早的推出市场?现在的宏观环境,地产发债比较紧缩,会不会对公司下半年拿地的动作有一些影响?

    潘军:深圳坪山项目已经获得了市场主体确认的资格,而且拆迁也已经完成了,预计交完地价以后,今年年底会进场施工,明年会推向市场。

    其余的6个项目也将在未来的三年推向市场,因为这些项目也有四五年时间了,也将在比较短的时间内分批推向市场,以提升我们的货值。

    关于现在发债的问题,市场环境比较复杂,我们从5月份到现在,已经在解决这个问题。我们之前的一些到期债务有50%已经转售,我们还在申请三个发债的计划,包括长期租赁住宅的,包括小公募和私募,按照国家规定允许我们申请的额度。

    预计四季度应该是一个窗口期,所以我们在过往的半年,一直在积蓄手里的现金,准备在四季度寻找优质的土地的机会。刚才我们已经谈到了,实际上现在行业内已经进入到一个新的整合时期,中小型地产开发商将退出市场,谁能在这个时间点获取优质的土地,就能获取更高的利润。

    现场提问:不少公司都有发展长租公寓的计划,想问一下公司有兴趣开拓这部分的业务吗?对长租公寓市场有什么看法?

    潘军:关于长租公寓市场,我们过往已经在准备,但是这个公寓不是大家理解的青年公寓。

    我们今年下半年到明年将会在养老公寓方面进行更多的尝试,对此,我们下半年在常州和苏州将会把原来的精品酒店项目改造成为养老公寓。

    在美国的长租有几种,一种是散租的公寓,二是学生公寓,学生是每年一签的,第三类就是养老公寓,这也是长租公寓,经常是1-3年。我们未来更多的注意力希望放在基于社区养老为发展前景的养老公寓,所以下半年我们会在这方面进行相应的发展。

    未来我们也准备进入长租公寓,不光是长租公寓,还有长租住宅。

    对于最近出现的租金上涨的问题,我认为这是一个市场行为,这是必然会出现的。

    诸位居住在香港,香港的住宅的年化租金的回报率大约是2%,英国可以做到4%,美国大概也是2%左右,但是大陆现在的市场的租金回报率只有不到1%。

    我认为这件事情跟最近疯传的房产税有很大的关系,因为你要持有房产,就必须要靠租金对冲投资收益,必然是有一个上涨的过程,只不过这次上涨的速度过快,我想这是对年轻人影响比较大的。

    现场提问:报表中提到了在商业和文旅方面的规划,这两个方面有没有设定规模的目标?

    潘军:对于商业和文旅,我们是定位于配套社区的服务平台,对于这方面的业务的发展,我们更强调轻资产和专业属性。对于资产规模、运营规模,未来3年并没有做过高的要求。

    这三年,花样年最重要的就是聚焦两项业务,第一是提升地产规模,我们之前讲过,2018、2019、2020年是300、500和1000亿的目标,这是我们集中要做的;第二是彩生活继续领跑行业的规模,彩生活的业务通过把社区入口深化变现。

    我们的商业和文旅主要是协助社区资源的变现,包括养老也是一样。我们的养老会成为5年后收入的增长极,床位数、服务系统、配合社区把资源融合变现是我们这些社区+业务。

    彩生活部分:

    现场提问:上半年的增值服务毛利率继续有较大的下跌,是不是因为公司正在搞财务衍生品,对这一块毛利率有影响,未来的增值服务毛利率还会进一步下跌吗?

    唐学斌:你问到增值服务的毛利率下降的问题,其实和彩惠人生承诺的三年不赚钱的短期目标没有关系,我也希望通过你再告诉我们所有的业主、所有的投资人,彩惠人生这个产品我们不光是三年不赚钱,以后我们永远也不在这个上面挣钱。

    因为彩惠人生是我们构建的一个社区的入口级的产品,相当于腾讯的微信,我们把这个作为连接业主、作为我们构建社区服务的一个入口的一个很重要的抓手,所以这个产品是不赚钱的。但是它又和我们的增值服务毛利率下降没有关系,因为彩惠人生没有一分钱体现在增值服务里面。

    增值服务毛利率下降的原因主要是来自于我们现在的增值服务里面,有一大部分增值服务是来自于类似彩车位、彩富人生这样一些产品的销售,这些业务是需要一定的后台成本的,和我们之前的平台单纯的佣金收入是有所不同的,所以增值服务毛利率下降是有一些新的产品加入带来的。

    未来毛利率还有没有下降的可能?很可能随着我们一些拳头产品的推进,我们的毛利率会有一些小幅的下降,但是会在70%左右这样一个比较高的水平,因为这些增值服务毕竟只是一些后台的成本,一旦在平台推广以后,不会因为用户数量的增加,或者交易数量的增加而大幅度的增加我们的获客成本,这是互联网推广的一个很重要的特点,所以它的下降应该是非常有限的。

    现场提问:彩生活构建的社区服务金融板块的产品矩阵是什么样的?以及怎么把控风险?对于社区金融服务这一块,管理层构想的空间有多大?

    潘军:彩生活的金融业务就一个产品,叫彩惠人生。彩惠人生的合作单位也只有一个,就是花样年社区金融集团,所做的投资围绕着三个部分进行,第一是针对社区的业主,这是封闭投资圈的,大家知道最近P2P暴雷的事件,我们现在是完全按照监管部门的要求进行运营的。

    第二,我们现在的投资方向主要是一些合规的财富管理,主要做的是央企下面控制的信托等等,都是合规的公司。

    第三,投资于花样年所形成的供应链,以及彩生活所需要的一些改造,比如说电梯的更换,包括我们的一些门禁的更换等,主要投资于社区改造方面,我们按照能够收费的业务来投资,而且规模也比较小,大概十来亿,所以整体来讲风险是可控的。

    现场提问:上半年签约管理面积大约是7.7亿平米,通过其它渠道获取的管理面积有多少?平台服务合作面积有所增加,但是据我所知现在其它一些物业管理公司也很积极地做服务平台,彩生活的平台会有多大的优势或者是挑战?今年年底有没有一个目标,总体的管理面积会达到多少?

    唐学斌:今年上半年收购万达的服务面积,目标是6000多万平方米,实际上现在并表的是4000多万平米。我们上半年通过内生式的增长将近增长了3000万平米,和其它物业公司比,这个速度是很快的,而且这3000万平米不是靠钱买的,就收购了一个万象美。

    现在大量的物业公司都已经在向彩生活学习,所以物业拓展的难度其实是比两年前或者三年前要难得多,因为这些头部企业的地产公司开发的物业基本上都会归属到下属的物业公司去,整个市场上可供拓展的新增面积是比较少的,而存量市场竞争也非常激烈。

    彩生活不太想去抢别人的饭碗,所以存量物业也不会有特别大的拓展面积。

    下半年如果说给你们一个指引的话,估计可能跟今年上半年市场拓展的面积是差不多的,也就是2000万平米左右。

    下半年我们会在小股操盘上有比较大的收购,因为上半年我们有一些大的动作已经在管理的阶段,下半年都会呈现出来,小股操盘应该还是跟我们年初定的全年实现2亿的目标是吻合的,所以整个彩生活今年新增的管理面积应该说内生式增长的面积加上小股操盘的面积,大概是3000万平米。

    第二个问题是很多物业公司在向彩生活学习做平台,我觉得做平台需要有三个条件,第一是需要有平台基因,这是最根本的,我觉得我们这个行业能够学会彩生活做平台的,我们放到5年后、10年后看,能够真正地变成平台的企业绝对不会超过3家,包括彩生活在内。

    但是做平台的企业可能有300家,甚至可能有上千家,那些都没有任何价值,完全是在白花钱。我认为99%的平台都是没有意义的,最终只有数一数二,没有数三、数四、数五,那些都是没有意义的,所以基因是非常重要的。

    第二,平台是需要规模的,没有规模的平台是一个笑话,什么样的是有规模呢?在中国做平台,1000万用户是起步,1亿用户是能不能生存的底线,如果说最终不能做到1亿以上的用户,这个平台最终的出路只有一条,要么被别人并掉,要么被别人干掉,所以平台是需要规模的。但是你们看看现在的物业管理行业,做上亿用户的规模难度有多大?比我们想象的是要大得多。

    第三,即使有了平台,也有互联网的基因,但是如果不能把平台变现,你也白扯。

    我们看到多少平台最后都是积累了几亿用户,甚至是更多的用户,最后都做不下去。前不久在香港上市的美图秀秀曾经很火,现在不火了,因为没有多少用户的转换,不能找到盈利模式,所以平台这三个坎跨不过去。

    撰文:刘子栋

    审校:徐耀辉

    致信编辑 打印


  • 相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    资本

    业绩会

    花样年

    彩生活