特写 | 博鳌之夜 房地产并不沉重的未来

观点地产网

2018-08-03 23:18

  • “大家心情都相对有点沉重。”蔡金强觉得:“今晚的讨论不必如此沉重。”

    2018博鳌房地产论坛·特写 在金庸小说中,华山论剑参与者都是“绝顶高手”,博鳌论剑也是如此——行业精英一年一度汇聚一堂,各抒己见,剖析未来。

    8月2日晚上,2018年度中国地产风尚盛典结束后,人们并没有散去,另一项重要活动继续开启。“地产精英 博鳌论剑”第二场对话在原花旗银行董事总经理蔡金强的主持下开启,对话在企业家、经济学者和金融专家之间展开。

    话题 “地产归途 长远的未来”是一个大命题。事实上,今年以来,在中美贸易战和调控监管加紧的大背景下,市场充满不确定性,许多问题待解思绪待理。

    “大家心情都相对有点沉重。”蔡金强觉得:“今晚的讨论不必如此沉重。”

    著名经济学家陈淮首先给大家打了一剂强心针:“我是乐观派。” 他认为,不论是未来3年还是未来10年,中国的房地产市场仍将是全世界规模最大、发展最快的地产市场。

    但陈淮还是提醒,千万别低估此后一段时间市场可能面对的艰难。

    “汇率、利率、货币供应的问题,以及一些行政性干预,这些问题在未来一段时间对市场的买卖会有比较大的影响,而且不排除发生比较大的金融动荡。”

    中原施永青也持相同观点:“中国的房地产在过去20年基本上都处于上升的趋势,中间有一些调整,但是不属于一个周期性的萧条,这在外面是比较少见的。”

    但他亦注意到,目前国内存在投资过分集中的问题,国家在资源分配上,并非十分充分合理,很多都流向了房地产。施生表示:“目前需要有一个调整,这样的市场是会比较健康、合理一点。”

    至于面对调整,各大房企可以怎样做?在场的几位企业代表不约而同保持了一致的看法——开发商们要做好本业。

    “我们的房地产市场规模那么大,做1%就有1000亿了,而且它的情况和其它产业比还不错,所以你练内功,其实没有必要去转型。” 路劲地产主席单伟豹说。

    五矿地产何剑波表示赞同:“前些年很多企业都在讲转型,或者多元化,这代表了大家的一种探索,或者一种对未来发展的焦虑。”但是作为地产企业来说,鉴于未来的发展趋势,还是要坚持主业。”

    说到转型或者多元化,万科近年来提供了很多案例和猜想。在万科董秘朱旭的理解中,其实万科也不能算是转型,算是战略的升级和迭代:“我们从最开始的一个很多元化的企业,到专业化的开发商,然后现在又逐步升级为一个城乡建设和生活服务商。”

    但其实对于转型与否,这也是个关乎各取所需问题,“在目前这种纯住宅的开发上,确实我们面临着转型的问题。“

    苏宁置业金明表示,未来公司将主要去做存量物业的持有和增值,“我们主要是以苏宁广场和苏宁易购广场为主导的商业模式,这种商业模式在前期投入会大一些,但是未来通过管理经营,将使我们的物业实现增值和升值。”

    阳光城吴建斌则提出:“最近外围的环境突然间发生了一些重大的变化,比如中美的贸易关系,中央又有一些新的决策。但既然是未来,我们就不能看一年两年,我们可以看三年、五年、十年、八年。”

    他认为,因为中国的市场足够大,“城镇化率从58%到7-80%,没有十年八年还是完成不了的。同时,国内的经济仍将保持强劲的增长。”基于这样的事实基础,未来房企仍有机会可以继续保持高增长。

    听完几位同行的发言,绿城管理李军打趣道:“我实际上既不是开发商,也不是金融机构,我是个服务商,我们主要是给各位提供服务的,替各位打工的。”

    “今年年初以来,实体经济明显在下行,所以今年我接到代建的业务量是超过历年的。”但他解释,自己不是希望看到房地产往下,“因为最后还是要通过市场端去变现、去去化的。”

    而为了应对当前环境,绿城也正在作出改变,“目前260多个委托项目中接近1/3是政府委托的保障房、安置房项目,市场往下走的时候,政府是加大这一块的,今年很明显。”李军说,公司正在研究一种错峰的轻资产模式。

    中信证券高愈湘则从金融视角入手,令这场对话的视角更加全面:“很多做金融的朋友很担心地产债的兑付,很担心地产债会爆掉。但是我经常跟他们讲,只要地没拿错,它是非常容易变现的资产。”

    金融和地产一直都密不可分,只要投行善用其金融力量,与房企合作帮房企做一些相关的整合,高愈湘称:“这在某种意义上讲,房地产业比一般的工业企业更安全,而不是说更危险。”

    作为最后一名发言的嘉宾,JP摩根朱海斌再给大家敲了敲警钟:“房地产市场进一步洗牌的现象会加剧,Top10的市场份额以前是个位数,现在到了20%多,过几年可能会到30%多、40%多,在这个过程中,一大批中小企业会退出。”

    另一方面,朱海斌担心好的长效机制的建立将有阻滞,与之相对行政性的管制或越来越长期化。

    “从最早的限购、限价,到现在限售、限商,各种各样的行政型的管制,当初引入的时候是作为一个短期的政策因素,但是现在用得越来越频繁,这对房地产市场应该是一个非常深刻的打击。”

    厚土机构创始人林少洲是对话的另一主持人,但当晚他的话很少更多的时间在聆听:“我基本上都听明白了大家的意思,我简单做一个小结。”

    “我以前讲过一个观点,中国的房地产臭豆腐,我们老是在批判,政府永远打压房地产,就像野草一样”他说中美贸易战出来之后,自己对房地产稍微有了一些信心。

    “房地产是一个很重要的东西,房地产这个预期如果不稳了,其它的产业危矣,它的泡沫不能随便推出去,也不能把它随便捅破,这是一个最微妙的平衡。”

    撰文:刘子栋

    审校:徐耀辉

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