博鳌演讲 | 刘成城:联合办公的黄金时代

观点地产网

2018-08-03 15:01

  • 从本质上来说,联合办公不是一个地产生意,而是更接近零售生意,是一个科技含量很高的新零售,我们把社区的工位租给用户,有点像酒店,它是一个服务提供商。

    刘成城(氪空间创始人兼董事长):各位嘉宾下午好!非常高兴有机会来博鳌跟大家做这样一个分享。刚才主持人说得非常对,联合办公这个行业大概是2015年开始在国内出现。

    过去两三年,在“大众创业,万众创新”活动的推动下,联合办公出现了一轮发展热潮,其中也包括了很多政府和大公司支持的孵化器,众创空间,这几种业态和联合办公混合在一起。今年,联合办公行业仍在高速增长的企业已经很少了,氪空间目前的扩张速度大概是以每个月6万平米在增长,大家可以在我们的网站上看到每个月都有很多新开的社区。

    其实,很多人对于联合办公这个行业了解得并不全面,我今天想比较完整地介绍一下这个业态。

    中国联合办公行业主要的参考对象是2010年在美国出现的WeWork,国内是在2015年开始出现联合办公,氪空间是2016年1月份进入这个行业,在此之前我们主要是做36氪,是一家在科技、创投领域知名度非常高的媒体。我们在2016年1月份组建了氪空间的团队,启动了这个项目,开始专注联合办公,氪空间和36氪是完全独立的两家公司。

    36氪是蚂蚁金服和经纬中国投资的,而氪空间是IDG、中民投等机构投资的。(联合办公)这个行业在2016年其实是比较初始、混乱的的状态,很多孵化器也打着联合办公的标签,但实际上孵化器和联合办公是有很大区别的,只能算是比较初级、比较低端的联合办公业态。2017年联合办公行业算是洗牌的一年,出现了优胜劣汰的趋势,获得资本支持的企业明显减少,到了今年,仍然有实力进行大规模扩张的联合办公企业,基本上只有个位数了。

    大家可以看一下氪空间做的联合办公社区,我们这个产品简单理解的话,就是在一个写字楼租一整层或者两三层,把每层楼面隔成三个片区,一个是共享大厅,有些类似于酒店的大堂吧,第二个区域是共享办公区,第三个区域是独立办公室。

    联合办公解决的是一个什么需求呢?简单来讲,其实就是公司小型化、团队小型化的办公空间需求。从传统写字楼模式的租赁经理的视角来看,五六年前可能他接触的客户大部分是租半层、整层写字楼的,但在今天,他可能每个月接触的客户数量比原来翻了两三倍,而单个客户对于租赁面积的需求是减少的,这就是因为科技的发展,导致了企业的组织形式和办公方式发生变化,进而影响了写字楼租户的需求在发生变化。

    现在来租用氪空间联合办公的客户里面,大概40%是新成立的公司(成立5年时间以内)。新成立的公司采用联合办公,是远远优于其它办公解决方案的,因为联合办公是“拎包入住”,综合成本也比传统租赁模式低30%左右,新公司如果去租一个独立办公室,在装修、办公家具采购和后期管理需要投入大量人力物力,联合办公不仅节省成本,更省去了很多时间和精力,所以新公司对于联合办公的需求很大。

    中国每年注册600多万间新公司,其中真正活跃的大概只有17%左右,北京、上海的新公司又在这17%里面占到了百分之十几。按照现在经济发展的规律,新公司的平均生命周期是在不断缩短的,大量新公司快速的出现,快速的消亡,接着又会有更多的新公司出现,所以联合办公的市场需求是非常大的。

    除了新公司,成熟的大中型企业对于联合办公也有大量需求。目前,氪空间的客户里面,有20%多是企业的分支机构,不是像IBM或者今日头条这样的超大型企业的分支机构,而是中小企业的分支机构,大概占到了13%左右,比如说云南一家十几个人的小公司,它也需要在北京设立一个分支机构,去拓展业务、服务客户。在氪空间是一个工位就可以起租,那这样的小公司在北京CBD每个月3000多块钱就可以租用一个工位,开设一个分支机构,这3000多块钱除了有自己的工位,还可以使用社区的会议室、共享大厅这些功能区域。

    这些都是因为技术的发展,或者说商业生态的变化,导致这些小公司越来越多。小公司出现得越来越快,大公司的团队也越来越小,大企业的分支机构越来越多,这一系列变化导致了联合办公的需求不断增长。

    因为这些小公司、小团队按照传统租赁模式去找写字楼,其实是非常不划算的,公司的生命周期越来越短,租一个写字楼装修后,很少有公司能够使用10年、20年的,这意味着装修的摊销成本是非常高的,而且往往被浪费掉了。

    另外小公司人数非常少,即使想租也很难进入到好的写字楼,传统的写字楼租赁模式不会把面积切割得这么小。氪空间的用户平均人数大概在9个人左右,如果只看小客户,平均每个企业在氪空间租用的工位数是6个,这些小公司、小团队的需求是传统的写字楼或者办公园区都无法满足的。

    目前在租房这个领域,把装修好的公寓租给客户是一个大趋势,其实在办公行业也有这样的趋势。过去,办公楼市场的大部分客户是租用写字楼或者商住楼,许多小公司在租的时候也不知道会用多久,所以装修投入越省越好,这会导致办公的体验很糟糕。所以,当公司使用办公空间的周期越来越短,租用联合办公这种拎包入住的办公室肯定是划算的。

    今年以来,北京、上海的甲级写字楼市场,联合办公成为主力租户,占据了很大比例。今年上半年,上海的甲级写字楼净吸纳量是65万多平方米,其中联合办公占到18%,大概12万平米,我们氪空间上半年在上海新签了8万多平米的甲级写字楼,在这个12万平米中大概占70%多,在北京我们大概占40%左右,增长很快。

    联合办公这个业态最核心就是做三件事情,一是选址,二是运营,三是服务。当然中间还有一个环节就是我们把联合办公社区做出来。从本质上来说,联合办公不是一个地产生意,而是更接近零售生意,是一个科技含量很高的新零售,我们把社区的工位租给用户,有点像酒店,它是一个服务提供商。从零售角度来看,现在氪空间的坪效能够达到传统写字楼的2倍多到3倍。

    截止目前,氪空间在国内已经开了47个项目,目前在装修过程中的还有30多个,到8月底,我们能开业的社区数量将达到70几个,每个社区的面积平均下来是5000平米,相当于一个标准写字楼三层左右的面积,大部分写字楼每层面积就在1600到2000平方米左右。

    从氪空间的用户画像来看,入驻的公司中,成立5年以上占比是40%,这是和孵化器非常大的一个区别,孵化器的入驻企业基本都是刚成立的创业公司,而我们现在成立时间两年内的用户只占20%,2-5年的占40%,5年以上的占40%。

    从企业类型来讲,氪空间的50%用户是小公司整体入住,25%左右是本地大公司的小团队,还有25%是外地大中小型企业的分支机构。我们在接触投资人的时候经常被问到,如果经济不景气,小公司数量减少,联合办公行业会不会受到很大影响。其实,我们相信联合办公行业在经济大环境不好的时候,反而是会逆势增长的,因为大公司和小公司都需要缩减成本,采用更灵活、综合成本更低的联合办公、灵活办公作为解决方案。

    从用户的行业类型来看,氪空间有20%左右的用户是科技信息行业,有10%是企业服务行业,其它的没有占比超过10%的,行业类型非常分散。科技信息行业占比多,可能有两个原因,第一是36氪是做科技媒体出身,氪空间在这类用户群体中的影响比较大。第二是科技信息行业的企业生命周期更短,对于联合办公这种灵活解决方案接受度更高。

    氪空间现在的策略是,一个写字楼最多拿1/3的楼层,最常见的是写字楼的1-3层,平均5000平方米左右。开发商方面,我们今年签了很多战略合作,包括我们跟世茂合作,先是厦门最高的世茂国际中心,然后在上海我们也合作了一个项目。另外,我们跟上海的K11和香港的K11同时签约,在K11的几个项目里也做了联合办公社区。

    对于开放商或者业主来说,联合办公是给他们带来新增用户,主要是中小型企业,传统写字楼的模式满足不了这些企业的需求,但可以通过联合办公来解决这个问题。联合办公可以看成是这个楼的孵化器,如果租用联合办公社区的用户成长了,需要更大的办公面积,它就有可能还在这栋楼里租半层或整层,从小客户变成大客户。同时,联合办公社区还可以解决大企业的过渡性需求,比如在香港的K11,可能有一些大企业租了一整层,但在装修期间,它就可以把团队放在同一栋楼里的联合办公临时过渡。包括楼内的其它大租户,当他们需要更多工位的时候,原有的面积满足不了,就可以使用联合办公作为缓冲,所以联合办公是一个写字楼非常好的配套,对于业主有很大价值。

    联合办公企业和业主方是可以有很多合作模式的。截止目前,氪空间全部是直营模式,我们从业主手里把楼租过来,我们装修,投入大概是每平方米3000到4000元,一个社区的装修投入大概一两千万,然后我们再租出去。接下来,我们也会尝试一些新的合作方式,和业主实现利益分享,达到共赢,比如保底分成,业主给氪空间的租金是市场价的50%,我们投入装修,社区运营之后的收入,我们与业主方来分成。

    最近,我们在北京国贸CBD区域的中海广场社区下个月会开业,上海也有多个社区开业,在陆家嘴商圈,我们的密度最高,今年可能要开出11个社区。以上就是我们对联合办公和氪空间的分享,谢谢大家!

    撰文:刘成城

    审校:徐耀辉

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