博鳌演讲 | 吴建斌:房地产仍然是一个最好的行业

观点地产网

2018-08-03 12:02

  • “中国房地产市场是永远有机会的,关键看你怎么做。”

     

    吴建斌(阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人):大家早上好!这两天的学习让我对房地产市场有一个新的认识,让我们在今后很多的工作方面可能把握得更好一些。

    房地产是不是进入了冰河期?感觉好像是进入了冰河期,家家都在叫苦,从这两天的情况来看,悲观的情绪比较高,我的感觉是“冰河期”可能稍微严重了一点。

    什么叫冰河期?那就是天气非常冷,而且跨度很长,经过一段时间之后,冰冻可以冻至几米厚,很多的生物可能会死掉,这就是冰河期。所以我想我们房地产市场到目前为止,应该还没到冰河期。

    有几个观点可以看一看,短期的政策是一个短期的行为,不能代表房地产真实的现状。另外,房地产的根本动力我认为没有变,过去几年有几个动力,比如城镇化,地方政府财政的需求,人们对美好生活的需求、房地产增值保值功能以及金融对房地产的支持,这些因素没有变。

    目前大中城市、西部地区的供求矛盾仍然是不平衡,需求量仍然是很大的,这个情况也没变。1-7月份每家房地产公司的销售都不错,需求方面仍然是畅旺的。一手房和二手房的价格比较,二手房的价格超过一手房,这种倒挂的现象也出现了,所以没有理由不看好房地产市场。

    目前房地产市场和房企到底存在什么样的问题?我自己感受到大概有四个方面的问题可能急需解决。

    第一,2016、2017年两年房地产市场表现得非常好,但是2018年因为各种原因,各种政策的调控,特别是2018年,很多公司对未来三年发展的规划都制定了很高的目标,导致投资额剧增,应收款也在剧增,借贷比例居高不下。

    第二,家家都在喊着高周转,但是对真正高周转的意义并不了解。其实高周转要求从每个环节来保障高周转,实际上我们好多企业是叫了高周转,实际上不是真正意义的高周转。

    第三,很多企业规模上去了,但是后续的施工管理、品质管理、完美交楼根本就没有引起高度的重视,导致了客户满意度的下降。

    第四,发展是硬道理,但是发展的过程中,大量的企业都是杠杆放得比较高,所以这两天有几位专家说房地产规模上升是靠高杠杆,这也是事实。

    这四个方面的原因如果不改善,有可能会产生一些非常大的影响或者冲击。

    有几条建议:第一,还是要重新回归到重视现金流管理,房地产企业说来说去就是现金流管理,高周转也是为了现金流管理。

    在这种情况下,现金流管理有几种方式,一是把增长的目标下调一些,原来可能增长30%、50%,现在调整到增长5%到10%就可以了。一个行业能保持5%到10%的长期增长,已经非常了不起,所以这个目标可以下调一些。

    二是买地的节奏控制一下,原来因为对市场的前景看得很乐观,所以买地的节奏就很快,现在是不是把节奏稍微控制一下?

    三是内部的库存尽快的清理,把它变成现金。

    四是融资方面做一些调整,我们知道什么能做,什么不能做,能做的就做到极致,不能做的就不要做,不要浪费时间。

    五是在未来半年以内,起码要把现金流作为重要的工作来抓。

    第二条交易是找到合适自己的安全点,每个企业发展过程中对风险控制的意识是不一样的,有些企业可能追求高风险下的高成长,有些企业可能不是这样,但在这个过程中,每个企业自己心里的安全垫在哪里一定要找到。

    这个安全垫是什么?就是在万一市场出现了极端的情况下,怎么让企业还能活下来,所以一定要保证未来3个月、6个月甚至9个月可以动用的现金,否则可能这些小劫过不去,发展上就会遇到大麻烦。

    第三条建议,高周转是化解风险最根本的方式。房地产企业不管怎么转型还是要算账,算账的根本目的就是高周转,如果你做不到高周转,其实压力是非常大的。

    因为我们现在融资难,融资成本也很高,基于这两个因素必须要求高周转,如果做不到高周转,你在这个行业继续去做生意可能要小心。这个行业是资金密集型行业,需要强大的资金支持。如果说你没有强大的资金支持,几乎是寸步难行的。

    什么叫高周转?就是买完地之后快开工、快销售、快资金回笼。高周转并不是让你施工的工期缩短,并不是影响你的品质,而是很快的通过你的销售之后把钱拿回自己的口袋,然后用这个钱一方面把原来买地的钱找清楚,另外一方面用更多的钱推动建设,但是施工期该多长还是多长,施工品质还是要保证,这是两码事。

    我们不要把这个混淆了,以为高周转就放松了品质的要求或者工期的要求,这是不允许的。所以在这些方面,一定要建立一个非常好的企业文化或者企业的品质追求方面的管理上的改变,否则可能也会带来一些新问题。

    第四条建议,动态监测,顺应大道。市场在变,我们今天对市场感觉很悲观,但可能一夜之间它就变好了。市场是变的,可能外界某一个条件的改变,整个市场又会发生新的变化,所以对市场不需要太悲观。

    怎么看一个市场?我觉得有几个层面,国家的层面,要看清大势,目前我们的大势是欣欣向荣。

    从行业的角度来看,房地产仍然是一个最好的行业,其它的行业我不了解,但从很多资料和报告来看,我们会认为房地产行业是一个最好的行业。

    从企业层面来讲,每个企业在发展过程中,对自己的要求也不一样,所处的阶段也不一样,所以每个企业自己要知道自己的优势在哪里、弱势在哪里,所以要均衡的发展,把自己的短板尽快补上,只有补上之后,才能有一个很好的发展。

    财务方面,要了解自己的家底,要确保在最极端的情况下有没有钱让你渡过难关,如果能渡过,我觉得可以把更多的钱拿去买地,这没问题,如果渡不过,就要想办法去改善净现金流,特别是改善可以动用的现金流。

    大势不错、行业不错,关键看企业怎么做,这是我对房地产行业的一些基本认识。

    第五条建议,房地产企业还是要买地,土储是房企的核心竞争力。如果未来发展没有位置好的便宜的土地,你这个企业要增长是不可能的,所以在金融危机或者在未来前景比较看淡的情况下,危就是机,怎么样在这个过程中找到最好的地,这是非常关键的。

    比如说几个月之前我们想买的地买不了,可能现在就能买,当时的价格推得很高,条件要的很高,现在市场变了,可能现在的地就会便宜,位置还更好。如果你有多余的钱,我觉得还是要买地。

    第六条建议,逆势增长,弯道超车。最近有篇报告有专家讲逆势增长、弯道超车是不可能的,其实什么事情都是辩证的,不是绝对的。我认为危就是机,大危就是大机。这次中美贸易的摩擦,包括大家对未来房地产市场产生了很多像冰河期的这么一种观念,我觉得就是大危。

    在这个大危的时候,我的理论应该是大机,这时候才能展现企业在这个时间段有可能在某几件事情的选择上选择对了,才能上台阶,才能把原来想超越的一些目标超越过,所以在这个阶段一定要把握危和机之间的逻辑关系,不要太悲观。

    最后的结论,中国房地产市场是永远有机会的,关键看你怎么做。短期之内是有必要通过盘活你的资产,扩大有效的融资,最大限度地储存现金,今年四季度或者是明年上半年,也许就是买地的最佳时机,一定要把财务资源在这个阶段配置好,保证你的安全运行,迎来更好的发展。

    撰文:吴建斌

    审校:徐耀辉

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