博鳌演讲 | 杨现领:中介行业的结构性裂变

观点地产网

2018-08-03 11:45

  • 我们未来的转型、改革,没有一条曲线可以让我们走到黑,走到最终的尽头,我们只有不断地进化和迭代,才能找到更大、更长的生存空间和可持续发展的道路。

    杨现领(贝壳研究院院长、贝壳找房首席经济学家):我是来自贝壳的杨现领,来自中介行业,所以今天也跟大家分享一下我们这个行业的一些基本的情况。因为我们从1998年中国全面的房改开始,从中介行业开始起步,到今天也有了20年的历史。

    这20年中介行业到底走过了一条什么样的发展路径,今天的现状怎么样,未来又会怎么样进一步变化和发展,我也希望通过这短短的15分钟跟大家做一个简单的沟通。

    从数据来讲,过去20年全国二手房交易规模,从1998年不到百亿的量级,到今天的万亿级别,2017年中国的二手房交易额大概是超过5万亿,新房住宅交易额大概十几万亿,所以这个比例大概是1比2的关系。总体上我们的二手房交易额已经有了一个非常大的提升,这是从全国的总体情况来看。

    从个别的城市来看,比如说一线城市交易量基本上80%都来自二手,新房交易量基本上可以忽略,所以今天的一线城市总体上已经快速的迈入到这个市场,二线城市在迈入这个市场,三四线城市正在往这边靠近。

    接下来的市场变化,我认为是新房向二手房的变化,这是一个结构性的迁移,这个前提会改变市场的运行规律,原来是新房带着二手走,二手未来会带着新房走,二手房会成为一个主流。在二手房的时代,业主和客户都是C端,两端都是高度分散的情况下,应该是一个波动性、周期性很强的市场,所以未来的周期性会显著加大,这是因为在新房供给时代,供给弹性很小,需求弹性很大,所以这种弹性的错配导致房价刚性上涨。

    因为需求量很容易在预期的波动下产生快速的上扬,但是供给跟不上去,所以房价天然存在上涨的动力。但是在存量时代,供给和需求是一起波动的,两边都足有弹性,所以在未来整个局面会发生很大的变化。这是过去20年交易节奏的变化。

    从大的数据来看,我们做了简单的统计,过去20年全国二手房的交易是30万亿,总交易套数是2400万套。总体上来说,相对新房的开工量和新房的交易量是比较低的,过去20年中国的开发商为中国的消费者大概建造了1.4亿套左右的房子,这是一个比较大的量级。

    1998年的时候,我们的人均住房面积还非常低,今天我们的人均住房面积超过36.6平方米,住房条件得到很大的改善,所以很大程度上也得益于我们住房开发浪潮。总体上我们跟新房交易量相比还是比较低的。

    但是过去5年,2400万套的交易里面,有70%是发生在过去5年的,也就是说过去5年的交易量超过1500万套,过去5年是二手房市场加速发展的5年,未来会进一步保持这个发展的态势,这是从全国来讲。

    从北京和上海来讲也比较明显,过去20年北京的总体的二手房交易额是5万亿,交易套数是210万套,这个占比相对来说就比较高,一线城市已经进入了二手房市场。这是第一个数据,20年,30万亿,2400万套。

    第二个数据是我们的20万个店和150万的经纪人。我们这个行业经过差不多20年的发展,基本上形成了20万家门店,150万经纪人,应该说这一批经纪人作为服务者,他扎根在社区里面,为买房、租房、卖房的人提供服务,大概是这种情况。

    总体形成了150万服务2亿社区家庭的经纪人阶层。这是我们行业发展最大的一个成果,就是我们沉淀了一批经纪人。

    分城市来看,经纪人主要还是分布在一线城市,特别是北京、上海这两个城市,分别达到了8万左右的经纪人总量,所以他们加在一起大概15万左右,占经纪人总量的10%。这是一个相对来说高度集中的市场。

    从门店的数量来看,上海、广州等一线城市大概有几千家的门店扎根在社区。

    还有一系列的直营和特许品牌的崛起。今天在这个市场上已经形成了一批不错的品牌,以链家为代表的,还有中原。包括我爱我家、麦田,这些企业大家可能今天不是特别的熟悉,实际上他们都有了差不多20年的发展历史,他们是与住房改革一同成长的。这些企业大概是在这个土壤上生根发芽了20年,今天总体上形成了一些非常不错的品牌。

    总体上来说,经过20年的发展,大概已经形成了行业的基础架构。但是从这个问题上来讲,已然存在很多的问题,比如说我们的效率非常低,我们的人均单量,平均一个经纪人一年卖几套房子,这个数据是非常低的,从我们的分析来看,差不多50个商机带来一个带看,每50个带看带来一个成交,所以一个成交大概需要2500个商机,一个商机平均要花费半个小时,所以经纪人每成交一单,大概需要花费2500个小时,这样我们满打满算,经纪人不怎么休息,这样算下来一年的平均交易能力也就是3单,所以我们的效率还是比较低的。

    在效率低的背后还有一个问题,在普遍产能比较低的情况下,我们的产能分布还是不均匀的,大部分的成交在少数人的手里,这些经纪人在社区扎根时间越久,他的成交能力就越强,这是我们这个行业的基本情况,产能普遍比较低,效率比较低,同时产能的分布也不太均匀。

    另外,这个行业作为一个整体,生存空间依然非常有限,虽然我们的交易额有五六万亿,但是跟开发商的10万亿相比,那是没办法比的,10万亿的新房交易能产生的利润空间跟5万亿的二手房交易能够产生的中介的利润空间差距是非常大的。

    我们这个行业假如说有5万亿的交易额,平均20%的佣金也就是1000亿佣金的盘子,这里面500亿是经纪人的工资,150亿是管理人的工资,还有100亿是后台的支出,100亿是店面的租金,还有税收和其它的费用,这样加起来,整个利润率相对来说,我们这个行业的生存空间不太大。这几年中介行业之所以有一个比较好的发展,也得益于一二手市场的联动,新房的销售、租赁市场的发展等等。

    所以我们这个行业现在正在寻找更大的生存空间的路径里面,怎么样从二手房交易产生更多的衍生服务,比如说跟开发商更好的连接,服务开发商的交易,服务于租赁市场等等。

    这是生存空间,另外还有很大的问题,经纪人的从业年限普遍比较短,行业的平均从业年限只有8个月,经纪人频繁的流动,导致行业的专业化程度不高,这是我们这个行业非常大的问题。

    另外我们这个行业的佣金率比较低,大家可能觉得中介费比较高,但是我们的佣金是全球最低的,我们的实收佣金全国平均1.6%左右,好的城市也只能收到2%左右,平均来讲非常低。

    面临这种格局和这些问题,我们行业的出路在哪里呢?总体上我觉得有几个大的方向,未来的新经济,或者说从过去的20年走向未来的20年,我们这个行业也在转型,它的发展走向一个共同型的网络时代的新经济的格局,这是我们希望能够出现的,比如在流量端会出现一个或多个服务平台,能够为品牌,为经纪人提供有价值的服务,在底层我们能看到一系列基础设施的建设。

    总体上在这个平台的崛起的过程中,我们会看到几个变化,第一个是我们这个行业的总体的流通率会从今天的2%,每年平均大概400万左右的交易量,在未来的5—10年会达到1000万套,这是未来5—10年中介行业所完成的二手房交易的平均水平,这是有可能出现的,2%到4%的流通率的转变。

    第二个转变是我们的人均的时间投入,人均产能可能很难变化,比如我们今天平均有3单,也许可以做到4单、5单,这个方面不会有太大的变化,但是我们的工作时间会缩短,时效会比较高。

    另外一个是我们这个行业的NPS水平过去是负的,大概是负30,好的大概是0,大家整体对我们这个行业不太满意,我们跨行业进行比较的时候,发现中国有两个行业消费者是最不满意的,一个是中介行业,一个是装修行业,它们都具备两个特征,一是非常复杂,一是服务周期非常长,多元协同非常困难,所以使得我们这个行业的口碑不太好。

    我相信这个行业在未来一段时间会出现一些结构性的迁移,效率会得到一定程度的提升,消费者的满意度会有所上升,经纪人和经纪公司之间会出现一批比较不错的,新型的连锁品牌。

    不像过去,过去中原也好,链家也好,我们都是长在一个非互联网时代的企业,今天在互联网的时代,我们会看到一批新的创业者,他们会用新的方法、新的逻辑、新的框架来重新定义经纪行业,希望未来是对用户好的,是追求体验的,是对经纪人好的,希望经纪人是合作的,我相信这个行业会出现一些结构性的裂变。

    总体来说,我们这个行业跟房地产开发商是一样的,都经过了20年的发展和裂变,都在寻找发展的第二曲线。第一曲线总体以规模扩张为主,我们都在走量,第二曲线总体以品质服务为主,我相信我们未来的转型、改革,没有一条曲线可以让我们走到黑,走到最终的尽头,我们只有不断地进化和迭代,才能找到更大、更长的生存空间和可持续发展的道路。

    撰文:杨现领

    审校:徐耀辉

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