博鳌演讲 | 施永青:存量房时代的租金、房价与市场周期

观点地产网

2018-08-03 11:18

  • 做房地产大部分都会在一个周期里面,有人赚大钱,但是也有人亏本,也有人破产,香港的每一次低潮都有开发商倒闭,所以对周期的观察是很重要的。

    施永青(中原集团主席兼总裁):主办单位要求我讲一讲在香港我从事存量房工作的一些观察,我是1976年开始从事房地产行业的,刚开始是在开发商工作,1978年出来创业,当然没有条件做开发商,因为我跟我的伙伴每人才5000块港币的资金,加起来才1万块,存量房行业的特色就是小本经营也可以生存。

    我今天讲讲我做存量房工作对一些统计数据的观察和市场周期跟这些数据的关系,另外我想讲讲存量房提供了什么样的商机,跟大家现在做增量房有什么分别。

    我昨天听大家谈存量房的时候,很多时候都会引用一个数据,就是存量房占整体成交的比例,内地的一线城市可能已经超过50%,但是三四线城市都是增量房为主。香港的情况是怎么样呢?昨天我看到的数据是某一时间段的数据,说香港的存量房有百分之六七十的水平。

    其实香港存量房的成交在1997年,亚洲金融风暴之前,最高的时候达到了90%,只有10%是增量房的成交,当然这个比例也不是固定的,它会高,也会低,低的时候,在2003年非典的时候只是56%。

    增量房在香港的变化没有存量房的变化这么大,增量房多的时候一年才3万宗左右,少的时候1万宗也不到,当然当中也有相差2倍到3倍。存量房交投量的变化是可以很大的,从3万个左右到15万左右,有5倍的增幅。

    为什么存量房的变化比增量房大呢?因为存量房总体的量比较大,掌握在很多小业主的手里面,他可以根据市场不同的预期,从买家变卖家是很容易变的,他把房子卖掉,租房也可以。但是增量房是开发商销售,开发商在情况最不好的时候还是要卖房的,因为他有资金流的问题,他做了投资总要卖掉,在香港拿了地,它也限制你在一定的时间内一定要建好。

    所以增量房每年的供应量都是相对稳定的,明年有多少,后年有多少,基本上取决于前一段时间政府卖了多少地,开发商做了多少投资。

    但是存量房很大的程度就是大家对市场未来有什么样的预期。一般来说为什么增加这么多?都是跟投机因素和投资因素有关系的。在投资和投机的因素影响下,可以使市场周期性相对明显。

    我在香港观察了40多年的时间,这个情况和内地是不一样的,内地前20年都是不断上升的,在香港和其它自由市场,市场的周期性是很强的,如果你把握不到周期性,你受的冲击、做错的决定会很大。

    在中国过去20年来,谁的胆子大,谁愿意借更多的钱,愿意投更多的地,陈启宗先生说这是“疯子”。但是这些“疯子”在过去20年越疯的成就越大,胆子小的不要说越做越小,虽然他能够生存下来,但是基本上都被人家甩到了十万九千里之外。在自由市场里面,受周期性影响是很大的。

    美国总统特朗普也是做地产的,他有一段时间周期性把握得不好,差一点破产,后来是香港的几个开发商去救了他,救了他之后,他还反咬一口,最后还打官司,还要救他的人赔他钱,所以这个人是没有道义的。

    做房地产大部分都会在一个周期里面,有人赚大钱,但是也有人亏本,也有人破产,香港的每一次低潮都有开发商倒闭,所以对周期的观察是很重要的。

    我自己观察周期,觉得有两个数字是可以留意的,因为你研究一个市场,除了靠基本分析之外,还需要有一些技术性的分析。

    基本分析大家都知道,经济增长怎么样,人口增长怎么样,政府的财政政策怎么样,银行做按揭的态度怎么样,这些很多因素都会同时存在,这么多的因素同时存在,产生什么结果呢?每一段时间都可以用同样的因素,有人看好,有人看不好。

    我用一个技术性的方法,我拿租金跟房价的变动上的不同表现,可以把市场分成四个阶段,这四个阶段是马克思年代就提出来的,就是资本主义的周期可以分为复苏期、高涨期、危机期和萧条期。

    能够判断市场处于什么阶段,对你做投资,无论是开发商投地,还是中介人加不加开分行,都有很大的关系。

    什么时候叫做复苏期呢?这几个周期的阶段都是周而复始的,其实复苏期是在萧条期之后,萧条期就是房价和租金都大量下跌的时候,投资的意愿很低,这种情况下买房子的人少,租房子的人多。

    房子不是一个消费品,不是消耗性的,房子是一个投资性的商品,消耗性的商品在价格下跌的时候需求会增加。鲍鱼的价钱便宜了,我没吃过的也会去尝尝,它会吸引新的购买力。

    但是房价下跌的时候,它是不吸引人家来买的,因为我买了之后,我要亏损,我买了不是把它吃掉,我还是一路持有的,所以房价跌的时候不产生新的需求,反而会逼人家把楼卖出来。

    所以在萧条期的时候投资量是很低的,无论是开发商还是小投资者,都不会买房子,就算是刚需的,跟女朋友要结婚了,我们商量好了还是租房子,可能我买了房子,500万买回来,过了两年变成300万了,损失很大。

    所以在楼市复苏的初期,一定是租的需要显现的比买的需要要快,复苏期经济开始好转,人的负担能力提升,人口增长、组织家庭的数量提升,提升的时候,这个新的需求会集中的在租赁方面表现出来。中国过去大家对租的数字不太关注,现在开始搞长租公寓,才留意多一点。

    我自己看到市场什么时候确定复苏呢?就是租金开始上升。租金是没有投机因素的,没有将来的因素到眼前来反映的,租金就是现在租客的负担能力,跟现在社会上有多少盘源、多少空置的单位可以提供给租客选择,这都是现成的因素,没有投机因素,没有未来因素,所以租金上升了,就代表社会上的需求增加。这段时间建房子的少,投资者也少,所以空置量会慢慢的下跌。

    现在内地不怎么谈空置量,因为大家只是关注开发商手上有多少库存,其实社会上有多少库存也是很重要的,去库存只是替开发商去库存,没有替社会去库存是没有意思的,还是造成很多浪费。人的负担租金能力上升、需求上升,租金就开始上来,买卖的还没有上来。

    所以你看到如果租金上升的速度带头出现了,房价还没有升,也是代表整体经济在改善,复苏期就开始了,到租金上升到一定的程度,就变成回报率上升,回报率上升以后,你放在银行也好,放在其它的投资也好,资金就开始流入,资金流入是回报率上升带动的,这是很健康的。

    资金流入会产生什么影响呢?如果资金流入的速度比新建房的速度要快,房价就会上升,房价上升就进入了第二个阶段,就是租金跟房价同步上升,这就叫高涨期,整个市场非常蓬勃,租金上升,房价也上升。房价不但反映现在的需求,也反映未来的前景,所以它可以透支未来的需求,大家看好未来,现在就买下来。

    这段时间租金、房价上升的速度越来越快,房价可以利用存量资金继续上升,租金大部分是利用增量资金,就是经济好、人的收入高,看自己每个月增加多少去负担租金。房价就是以前积累的财富也可以买房,未来的需要也可以买房,所以这种情况下,投机投资的需要加上用家的需要都集中出来,房价就升得很高,升到一定程度租金就跟不上了。

    租金停留在某一个位置,回报率好的时候5%,慢慢的变成4%、3%、2%,回报率就下降了,这时候我叫它危机期,就是这个自持率来自于大家对未来的看好,危机期可以持续多久呢?危机期看社会上的资金有多少,看资金从其它地方流进来有多少,资金对房地产的偏好有多大,它可以脱离实际的需求,脱离实际的经济增长,持续一段很长的时间,在一线城市被扭曲的情况会更严重,因为它有其它地方的资金过来。

    危机期到什么时候会出问题呢?泡沫什么时候破灭呢?一般是不会破灭的,除非你身边的人有房子比现金多,现在身边人还有人有现金,所以他还可以买房子,到了这个时候,如果出现一些政治上的事件,就像1982年香港的中英谈判的问题,一下子就把这个泡沫戳破了。

    1997年亚洲金融风暴,2008年金融海啸,这些外来的事件改变了人对前景的预期,这个时候泡沫破灭,大家都要把房子卖掉,银行本来可以借8成、9成,在这个时候只借70%、60%,很多人还要拿钱还给银行,这时候房价就跌下来了。

    以前业主对租金的要求不高,房价不涨了,他对租金的要求又提高了,但是整个社会的气氛不好,因为房价下跌,内需受影响,通货紧缩,经济受影响,普通人的负担能力也会受影响,所以这种情况下,租金跟房价都一起掉下来,这个时候就进入萧条期。

    因为时间关系,我简单说,这四个阶段每一个阶段租金跟房价的表现都不一样。第一个阶段,租金先升,房价不升。第二个阶段,房价、租金一起升。第三个阶段,房价升,租金不升。第四个阶段,租金、房价一起跌。这是我观察存量房时代租金跟房价的关系和周期的影响。

    撰文:施永青

    审校:徐耀辉

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