博鳌演讲 | 赵驹:资本对房地产业仍然充满了热情

观点地产网

2018-08-03 09:46

  • 地产行业始终是伴随着融资,无论是股本市场、银行市场还是债务市场,无论是境内还是境外。

    赵驹(招商银行总行副行长、招银国际首席执行官):大家早上好!我上一次参加博鳌论坛是2013年,这是时隔5年第二次来参加博鳌论坛,参加的人数越来越多,公司也越来越多,说明整个地产行业在国内的影响也越来越大。

    当然金融跟地产行业还是息息相关的,所以今天我会花一点时间给大家介绍一下目前地产金融的一些新的走势和趋势。

    昨天我也谈到,尽管我们有很多调控的措施,实际上核心还是一个,就是调控价格,希望价格能够稳定,政府所关心的也是价格,价格在所有的政策里面都是在非常主要的一个调控目标方位上。

    我们也看到一些房地产企业还在等,他觉得周边的二级市场的房价高,如果按照现在的价格推出来的话,可能要低于周边的市场价格,但是现在政府的决心还是相当坚决的,有的时候为了自有资金方面能够得到很好的回笼的话,价格还是应该放在一个次要考虑的方面。

    昨天我们也看到很多公司还在拿地,大家拿地也是相当稳健,昨天也听到旭辉、禹洲拿地的原则也相当谨慎,当然现在有一些好的地块,价格也是趋于平稳。

    这是中国非常大的特点,销售的集中度越来越高,大型房企占的位置越来越重。今年我们可能有很多会超过6000亿、7000亿,甚至达到8000亿,甚至也有房地产公司提出销售规模过万亿。万亿是什么概念呢?按照现在的汇率,就是1300亿美元。这么大的公司在世界上都罕见,只有在我们国家能做到,我非常钦佩,我们的地产行业做成了快销行业。

    昨天我也问了阳光城的吴总,他们现在也能做到1500、1600亿。这在房地产企业里面的规模已经不算是最大的。美国总统特朗普也是做地产的,但是它的规模也就五六十亿美元的销售额,香港的恒隆地产的销售额可能也就两三百亿港币,所以我们内地的地产公司的确创造了世界奇迹。

    地产行业始终是伴随着融资,无论是股本市场、银行市场还是债务市场,无论是境内还是境外。特别是境内,面临着政策的影响,对我们的融资的步骤、融资的规模、融资的质量、融资的价格都有很大的影响。

    我们也看到境内境外的估值体系和信用评价体系也是不一样的,在内和境外发债的评级还是有比较大的差异。当然这里面有国有和大型的房企,在整个融资里面占据了非常好的位置。

    从融资的渠道来讲,境内的渠道,刚才谈到银行、发债、信托、基金,包括各种证券化的产品。境内的股本市场始终是波动比较大的。我就曾经帮助富力从2006、2007年做A股,后来因为各种政策的变化,2012、2013年再做,始终没有上去,到目前也没能够在A股市场发行。

    境外市场,股权、发债、REITs、基金还是相对比较活跃的。

    银行在开发贷方面现在比较谨慎,过去通过资管方式进行配资,现在受到资管新规的影响,在规模、比例上可能都会发生新的变化。

    当然大家看到几乎所有银行的按揭在过去一年都是增长的,说明按揭对于银行来讲,特别是银行的个人服务来讲还是相当重要的,对银行来讲,这部分的不良率是相对比较低的。

    在境内市场发债主要通过两个渠道,一个是银行间市场,就是我们做的中小短融、超短融,第二个是交易所市场,这在2015、2016年发的规模、体量都非常大。

    银行间市场始终是比较保守的,主要是对国企和大型房企有一定的开放,大家主要还是通过交易所市场,现在交易所市场也收得比较紧,基本上也是用于借新还旧。

    今年信托增长比较快,也是因为几个市场受到了一定的影响,我们要支持这么大体量的销售,这么大体量的开发,如果别的渠道出现一些阻碍,信托也成为一个很好的选择。

    我们看到尽管境外资本市场估值比较低,旭辉目前的市盈率也就5倍,阳光城也就四五倍市盈率,确实比较低,但是2017年依然是股本市场非常大的一个转折点,转折点之一是境外市场,主要是香港市场,我们的房地产公司的股价普遍都有一倍以上的成长,境内去年比较平稳,今年两个市场都出现了下跌,我们看到境外市场下跌的幅度要小于境内市场。

    尽管境外市盈率比较低,发行非常困难,所以昨天也有人谈到这些年在香港的发行,中资机构都排在前列,其实这些难啃的骨头,包括今年上的正荣地产、弘阳地产,这些都是在发行过程中要找大量的基石,主要是中资背景的基石,这些都不是外资投行所擅长的,所以中资投行目前在香港市场上,在发行的联合募集人方面,我们的排名都是靠前的。

    债券方面,我们近期看到美元债券市场非常繁荣,一个是发改委给了一些额度,当然它也要求是借新还旧,可是我觉得目前中美贸易大的环境下,境内还是需要外汇,外汇政策可能也会有些变化,也可能鼓励大家境外发完债之后尽可能结汇汇回境内,所以这也是大家可以关注的一个市场可能的变化。

    REITs始终是有,但是从目前无论发行的规模,还是发行的数量来讲都不是很多,可能跟它的结构、能达到的效果,还有它的流动性、公开性等等方面都有比较大的不确定性。特别是流动性,我们发行的REITs无论在新加坡市场,还是香港市场,流动性都是比较差的。

    刚才谈了一些融资的渠道,和我们面临的环境,我觉得也有一些机遇和挑战,包括很多优质的资产,主要是境内优质资产逐步浮现出来,并购机会逐步增多。

    一方面是境内公司之间,另外就是境外投资人,也在出售境内的资产和境内的土地。比如说在2016年我们也帮助万科去收购了黑石中国的商业地产,现在万科也通过它的商业地产平台印力去收购了新加坡凯德在中国的20个大型的商业项目。

    外资会有更多的想法出售国内的物业和资产,主要是从汇率的角度,如果人民币汇率出现一些波动,特别是昨天我们谈到的在贸易战的背景下,这种情况下外资有可能更多的出售它在中国的物业。

    当然我们也看到在外延方面,我们也有很多的机遇,大家也在做相关的工作,包括物业管理、养老地产、旅游地产、文化地产、众创空间等等,这些也是很多大型房地产公司目前在广泛布局的领域。

    这些领域也是大家在考虑,这么大规模的房地产公司,下一步是不是会持续这样,如果我们的房地产做到1万亿的销售、2万亿的销售、3万亿的销售,可能在往后瓶颈会越来越多,所以我们也看到很多的房地产公司现在也在做各种各样的多元化的经营。

    比如说我们看现在销售额最大的碧桂园,现在网络上它的各种负面新闻非常多,它的摊子铺得太大了,必然会出现各种各样的问题。最近有报道它开始做农业项目,开始做一些其它的跟房地产相关的其它的业务,如果它能破1万亿,下一步到哪里去找这么多的收入来支撑它的持续增长?

    当然我们也看到更多的外延产业上市的案例,比如说物业,大家看这么多的物业公司上市,主要还是看估值,地产公司的估值都是很低的,绿城可能稍微高一点,低一点的估值也就4-8倍。但是分拆出来之后,它的物业的估值还是令人鼓舞的。

    银行金融服务现在出现了一些新的生态,我觉得主要是三个方面,一是有大量的私募股权参与到金融融资的行列中来,今天我也看到很多的基金来参加我们的研讨,说明大家对在房地产行业寻找投资机会还是充满了热情。

    第二是私人银行或者财富管理的客户在未来房地产融资中,它也会扮演非常重要的角色。招商银行是中国最大的私人银行的服务机构,我们也做了统计,国内的高净值人群的可投资资产规模在58万亿,是很大的规模,这些高净值的客户都希望透过各种产品做一些房地产的项目,因为总体看房地产项目还是稳健的,收益还是可以保障的,所以大家对这个领域还是充满着热情的。

    特别是今年资管新规以后,招商银行已经正式公布,我们会成立资管公司,资管公司今后融资的一个很重要的渠道也是向高净值客户发放产品。这些产品中肯定还是会有相当一部分是跟房地产相关的。

    第三是融资市场由境内转向境外。招银国际今年基本上一周做一到两个境外债券的发行,房地产公司在里面占了主要的部分,说明在境外市场还是有相当的需求,整个的融资规模4月份就是88亿美元,在刚刚过去的7月会达到100亿美元。

    所以境外的融资金额、规模都在不断增加,尽管我们现在要求它还是借新还旧,但是我们看到很多地产公司还是获得了发改委备案的许可,拿着额度正在等待着发行的机会。而且我们看境外投资人对这一块还是很感兴趣,毕竟这一块的收益率各个方面,大家觉得还是一个不错的投资品种。

    招银国际有5块业务:投资银行、结构化融资、财富管理、私募基金、资产管理。我们在香港成立的年头比较长,但是发展业务比较重要的阶段还是过去三年,我们已经在香港市场初步建立起了我们的声誉,我们也愿意为在座的地产公司和地产相关联的公司提供服务。

    撰文:赵驹

    审校:徐耀辉

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