对话 | 地产精英 博鳌论剑之二:地产归途

观点地产网

2018-08-02 22:38

  • 不论是未来3年还是未来10年,中国的房地产市场仍将是全世界规模最大、发展最快的房地产市场,这个前景不因为中美贸易战或者其它的问题而有所改变。

    主持嘉宾

    蔡金强  原花旗银行董事总经理、中国研究所所长、首席策略师、亚洲地产研究组组长

    林少洲  厚土机构创始人

    对话嘉宾

    陈淮  中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任

    施永青  中原集团主席兼总裁

    单伟豹  路劲地产集团有限公司董事局主席

    何剑波  五矿地产有限公司党委书记、总经理

    吴建斌  阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人

    金明  苏宁控股集团副总裁、苏宁置业集团总裁

    李军  绿城管理集团董事长、总经理

    朱海斌  摩根大通董事总经理、中国首席经济学家

    高愈湘  中信证券董事总经理

    朱旭  万科集团副总裁、董事会秘书

    蔡金强:各位好!我是蔡金强,首先谢谢观点邀请我来参加今天这个论坛,也非常有幸主持今天这个环节,我身边的嘉宾阵容相当强大,既有受大家尊敬的陈淮主任,也有中原地产的创始人施永青先生,也有很多地产企业的老总,还有中外的投资银行的专家,有中信的,也有JP摩根的。

    早上大会的主题稍微有点沉重,所以现场弥漫着悲观的气息。早上大家聊的是中美贸易战之下中国何去何从,巴曙松老师也让大家集中学习了政治局的一些指导精神,尤其是房价不能动的情况下,大家怎么办,所以大家都相对心情轻微有点沉重。

    过去这段时间我参加了各种房地产的论坛,对从业人员来说,这种悲观的意识或者是忧患的意识一直都还是比较常态的,所以我想大家内心深处应该还是比较正常的。俗话说生于忧患,这种忧患的意识让房地产的企业和从业人员也茁壮成长,所以这也是一个祝福。

    今天的主题是地产归途和长远的未来,刚才主持人也说得很沉重,等一下各位嘉宾在聊的时候,我们企业方面的代表可以集中聊一聊现在面对的最大的挑战和转型,专家们也可以聊聊今天早上巴曙松老师没有完成的那个课题,我们晚上也可以局部性的把它延伸下去,就是何谓房地产的长效机制这个话题,因为只有一个长效机制适合咱们国家,房地产才能茁壮成长,还有一个美好的未来。

    下面就把时间交给各位嘉宾,今天台上有十来位嘉宾,我们按照这上面名单的顺序来谈,首先有请陈淮老师。

    陈淮:博鳌论坛十多年来历次的主题,我一直说观点老是故做耸人听闻,其实没有那么严重,我是比较乐观派。但是今天我得说,我们千万别低估2018及此后一段时间我们可能面对的艰难,这是一方面。

    但是另一个未来,我们可以确定无疑地说,不论是未来3年还是未来10年,中国的房地产市场仍将是全世界规模最大、发展最快的房地产市场,这个前景不因为中美贸易战或者其它的问题而有所改变。

    蔡金强:陈主任给咱们也提了个醒,事实上也打了气,就是说这次不能低估,但是情况还可以,并不是很糟糕的。

    陈淮:我补充一句,现在不是有多少开发商能投资或者造多少房子,也不是老百姓打算不打算买多少房子,可能汇率的问题、利率的问题、货币供应的问题,以及一些行政性干预,这些问题在未来一段时间对市场的买卖对接方面会有比较大的影响,而且不排除有比较大的金融动荡,可能对我们的影响。我说的不要低估指的是这个意思。

    蔡金强:下一位请中原地产的施永青先生分享一下。

    施永青:中国的房地产在过去20年基本上都处于一个上升的趋势,中间有一些调整,但是不属于一个周期性的经过萧条情况下的调整,这在外面是比较少见的。

    别的国家或地区可能五年八年就有一个小的调整,十年可能有一个大的调整。我以前在外面看到的就是房地产价格上升,吸引的资金不断地增加,开发商也加强投入,总有一段时间是过度投资、过度开发,价钱过度上升,需要回落到一个相对合理的位置,减少投资了,空置率减少了,回报率又开始上升了,然后又进入另外一个循环。

    中国虽然一直说拐点,但是并没有真正的拐点,这种情况可能跟中国的经济增长也是一路上升有关系,高的时候是两位数的增长,这两年少一点,也有6%的增长,这是跟经济增长的趋势是拟合的。但是房地产的价格在某种程度上是升得比经济增长要快,比老百姓的收入增长要快。

    房地产不但是反映我们每年的增长,还会反映长期以来的积累,也反映一线城市的以外的资金集中地流向一线城市,所以它的价格的增长是比经济增长要快,这是其它地方汇聚到一个点的购买力。

    不能说完全没有合理性,但是从某一个角度来说,现在的确有投资过分集中,都流向房地产,国家的资源在分配上有些地方是没有得到应有的资源的分配,所以我相信是需要有一个调整,才会使它回落到一个合理的位置,重新上升,这样的市场是会比较健康、合理一点。

    这个情况是什么时候出现呢?有些人说快要出现了,外面也说我们的泡沫很严重,就要破裂了,但是一路都没有出现。

    这一次会不会出现真的拐点呢?我觉得这次有很多客观的因素,外围的中美的贸易战,中国对美国这个老大的威胁,它是不会轻易放过中国的,所以未来一段时间我们在经济发展上会不会像以前这样顺畅呢?

    如果在外面的压力下,加上我们的经济发展到一段时间之后,可能本身就需要有一个调整的机会,会不会在这一次出现呢?我觉得是值得留意的。

    另外中央政府的态度很明确,就是不要再吸引这么多的资金进入房地产,如果单是满足于房价不上升,统计的价格在一线城市已经没有升了,如果这是中央满意的结果,他为什么又加强了语气,把有些字眼修正了呢?好像他对现在表面上的价格还不是太满意,他会不会还有一些新的政策出来呢?这也是需要留意的地方。

    所以我觉得今年要谨慎一点是有道理的,因为现在房地产的价格压住之后,以前开发商做的某些投资,这个地价都是建立在以后房地产会升的基础上才有人去投地的,如果未来的价格不升,以前投的就可能变成亏损了。

    价格不升,对小投资者来说,因为他们原来投的目标就是投了会升,如果我投了不升的,现在的回报率这么低,怎么再去吸引新的资金过来呢?所以我比较悲观一点,因为我认为如果价格被压死在这里不升不跌的话,也代表未来有压力。

    之前是一路建立在价格上升的基础上才有房地产开发商这种勇气、这种信心去加强投入,也是因为价格上升,小投资者才愿意把自己积累的财富放在房地产上,如果真的价格被压平了,这对整个行业来说是一个不一样的生态环境,需要大家一起去面对,我也不敢说将来会出现怎么样的情况,所以问题是严重的,要审慎地面对,这是我的看法。

    蔡金强:陈淮老师跟施总都给大家提了个醒。下面企业方也可以跟大家分享一下,首先请路劲集团的单伟豹总跟大家分享一下现在的一些困难、转型,或者是对未来的看法。

    单伟豹:全世界比较发达的国家,房地产都是它的支柱产业,香港就不用说了,近100年房地产都是支柱产业。中国的体量特别大,我们别说14万亿、15万亿,就算是10万亿,也是一个非常庞大的市场。每一个房地产商,比如说你做1%,你就有1000亿的规模。

    所以在那么大的市场,无论如何变化,还是一个比较好的行业。在目前的房地产那么艰苦的情况下,前50名的量和利润都在增长,有些还增长得很快。我们就算它是普通的增长,就算它是10%的纯利润率,这也还是一个非常好的行业。

    我们不看一两年,因为政策市是看不通的,在未来10年、20年,房地产是支柱产业的根本格局是不会变的,每个房地产商只要在内部做好你的管理,做好你的创新,给消费者好的质量、好的性价比、好的服务,我相信无论怎么变,房地产都不会遇到什么特别的困难。

    蔡金强:路劲在创新和转型方面,这两三年有没有什么具体的方向?我们看到在香港路劲现在也有一些项目,除此之外,还有在创新和转型方面的方向吗?

    单伟豹:刚才我说了,我们的房地产市场规模那么大,做1%就有1000亿了,而且它的情况还不错,和其它产业比好很多,所以你练内功,做好你自己的工作,其实没有必要去转型。

    路劲本身看好两个大产业,一个是大健康,一个是文旅,我们选择比较容易做的一块,就是做文旅,文旅、大健康将来都是10万亿的产业,而且和房地产有关联,我们在文旅领域尝试一下,我觉得不算是创新,也不算是转型,就是我们尝试在未来有一个很好的行业里面,又是三产,所以我们做了一些工作,也投资了钱进去,这两年的进展也不错,但是不是因为房地产不好而做,而是另外有一个产业,我们觉得是朝阳产业,可能将来双线发展比单线发展更安全。

    蔡金强:说到转型或者多元化,万科现在在市场上还是大家经常会见到各种各样的案例,今天万科的朱旭总也在现场,从转型这方面,万科能不能跟大家分享一下你们是怎样布局和想法是怎样的?

    朱旭:今天的题目是“地产归途,长远的未来”,所谓的未来就是一个企业战略的制定、执行、评估,然后再修订的过程,对未来的展望。

    其实万科也不能算是转型,算是战略的升级和迭代。我们从最开始的一个很多元化的企业,到专业化的开发商,然后现在又逐步升级迭代为一个城乡建设和生活服务商,正是因为我们把握了时代发展的趋势和人民美好生活的需求。

    我们是围绕这两点,围绕城市的升级和消费的升级,从住宅的开发、物业的服务逐步延伸到物流仓储、商业、长租公寓,甚至到了养老、度假、装修等等,万科内部现在有一个活动,我们也是客户的体验活动。

    因为我们逐渐发现,如果这个客户在你这里只买了一套房子,只光顾了一次,这不是你的客户,这是顾客,我们希望客户在你这里买了房子之后,他有更多的频率参加进来,他们有孩子要参加夏令营、冬令营,老人要养老,年轻人要租房子,我们希望通过科技赋能的手段,把我们拥有的客户的大数据积累、分析,洞察到客户全方位的需求,再利用万科的事业合伙人的机制,使得我们在内部各个板块更好地协同起来,从而为客户提供全方位的、全生命周期的服务,这样才能更好地服务客户更多的方面,进而服务更多的客户。这也是万科转型升级的出发点。

    林少洲:作为老万科,我想插一句。90年代我在万科任研究室主任,当时王石是非常坚定的做减法,这是作为中国企业管理战略上非常成功的案例,王石非常坚定。

    到现在郁亮主政,现在是做加法,其实这是非常有意思的,万科做到行业老大,排了第一以后,战略上发生了很大的调整。但其实这里头就是刚才谈到的话题,它带有时代性,做到这个程度是一个必然的趋势,这么大体量的企业,要取得一定的战略空间,所以它的战略方向有调整。

    我有一个问题想问朱总,现在万科的非地产板块占到的营业额或者资产总额大概是什么情况?

    朱旭:其实根据年报也看到,我们主营业务有两块,一块是地产开发和万科物业服务,这两块的收入占了我们总收入的95%,其它的板块只占我们收入的5%。

    这是从比例来看,但是要从绝对量来看,因为毕竟我的地产的收入也在快速的增长中,从绝对量来看,这几块拓展的业务的增速还是非常喜人的,比如说我们的长租公寓,去年我们才不到10万套,今年上半年我们已经拓展到16万套,增速是非常喜人的。

    林少洲:这个数字有把物流的收入算进来吗?

    朱旭:有。因为物流的收入都是租金的收入,租金收入没法和房地产销售收入相比,但是资本市场的估值肯定是通过现金流来给估值的。

    林少洲:看来地产的地位要撼动、要超越还是有难度,但是这个方向已经很清楚了。

    蔡金强:五矿作为一个中央企业,现在整体市场也面临各种挑战,再加上整个外围甚至世界的秩序都有一些变化的情况下,五矿地产是怎样在创新跟转型中做铺垫,从而突围而出呢?

    何剑波:今天我们一直在谈论地产行业未来的发展,我们也可以看到今年以来,特别是再往后看,今年下半年或者明年,整个地产行业会处在一个比较趋紧的状态,甚至有一些观点认为市场会下行,我觉得在时常发生比较大的变化的情况下,我们作为地产企业,很重要的一点就是要稳健经营。

    我们看地产的发展趋势,有几个趋势是比较明显的,一个是从原来是投资占一个很大比例的因素,现在回归到居住为主的状态,这是一个变化。另外就是地产原来是有一个比较快速的增长的前景,现在来看地产可能会进入一个平稳发展的阶段。

    还有一点就是我们这个行业原来是一个市场化程度非常高的行业,现在通过不断加码的调控,它的政策属性、行政调控的属性会越来越多。所以我觉得我们作为一个企业来说,鉴于未来这么一种发展趋势,我觉得更多的是要回归到一个稳健发展的心态上来,同时我们要坚守地产的主业。前些年很多企业都在讲转型,或者多元化,这代表了大家的一种探索,或者一种对未来发展的焦虑。

    作为地产企业来说,这个行业比很多行业还是要好的,而且尽管很多企业在转型,实际上它的主要的业务还是地产,所以我觉得作为我们地产企业来说,最重要的还是要把内功练好,怎么样去做更好的产品、更好的服务、控制好成本,以及跟政策周期能够相匹配,这样能够使得企业有一个长远的发展。

    蔡金强:今天的主题还有一个是在说“长远的未来,美好的生活”,今天早上其中一个课题没有被讨论,就是长效机制的问题。五矿作为央企,你们觉得适合中国的长效机制应该是什么样的?

    何剑波:我个人认为还是要把保障和市场都做足。对于中低收入家庭来说,能够有充分的保障,例如我们现在在做的很多保障房、共有产权房,包括租售并举的政策。

    另外一方面,对于市场上的正常的需求,该交给市场的还得交给市场,因为中国这么大一个国家,这么多人口,经济发展水平那么不平衡,地产又是这么大的市场,它的需求实际上是高度差异化的,如果我们都是用一把尺子、一个标准来看待这个市场的话,我认为是有失偏颇的,所以我认为长效机制就是把该保障的做好,市场的交给市场去做。

    蔡金强:就是一个多元化供应的市场。今天的主题是讲地产的归途,在前两年大部分企业还在高歌猛进,还在讲大整合时代,还在讲特别高的增长,现在几个月过去画风有点变化了,现在大家都在讲回归到质量这一块。

    阳光城在过去几年事实上是一个增长非常迅猛的公司,在这一块中间怎样平衡?在前两三年,甚至早在今年年初的高歌猛进的基调,现在有一些什么样的变化,您能不能跟大家分享一下你们的看法?

    吴建斌:我们在六七月份在内部开过两次战略务虚会,对未来发展已经定调了,当然这个定调一个是对外围环境的分析,一个是对我们内部资源的分析,我们的内部资源包括财务资源、人力资源,甚至包括我们的商业模式,我们都做了研究。最后得出的结论还是,未来有机会可以继续高增长。

    因为今天探讨的是长远未来的安排,为什么要讨论这个问题?是因为最近外围的环境突然间发生了一些重大的变化,比如中美的贸易关系,中央又有一些新的决策。既然是未来,可能就不是看一年两年,我们可以看三年、五年、十年、八年。

    我们对未来还是充满信心的,我觉得房地产市场非常前景,因为中国的市场够大,城镇化率从58%到70%、80%,没有十年八年还是完成不了的,中国的经济保持强劲的增长,即使调到6%,我觉得也是高成长。

    这些方面都需要房地产这么一个强大的市场支持,而且相比其它行业,目前房地产公司在行业的各种表现也越来越成熟,所以在这种情况下,我认为阳光城继续会保持一个高速的成长,而且有这个基础,不会变道,而且以住宅产业作为我们主打的方向,当然在内部我们会在很多方面做得更加的完美,来完成我们的新目标。

    蔡金强:这两年阳光城的高速增长,其中一个很大的原因也是因为之前部署的三四线的表现特别好,阳光城未来要保持一个比较好的增长的情况下,在城市的布局方面会不会变道?还是说会有怎样的铺排?

    吴建斌:目前我们已经有30个区域,每个区域大概覆盖3—4个城市,这样就已经有将近100个城市在做房地产,如果这100个城市的房地产我们把它做深做透,这个生意是根本做不完的。

    我们想在目前的基础上把它做深做透,当然也根据形势的发展,比如说两年、三年以后我们再看市场的变化,再调整我们的结构,但从目前来讲,我认为这个布局基本上可以覆盖我们目前发展动力上的需要。

    蔡金强:苏宁置业作为一个在江苏有很强基础的地产公司,传统意义上大家也是觉得它在商业地产方面也很强。在前路和创新转型方面,可以跟大家分享一下苏宁的经验。

    金明:我是从零售行业到地产行业的,原来我一直在苏宁易购任总裁职务。当然我们从家电和3C的行业做了那么多年,也就是2万多亿的市场,今天到地产这个市场,十几万亿的市场规模,我觉得加入到这个大家庭是特别幸福的事情。

    虽然大家现在谈到有一些调控,还有一些市场的问题,但是我觉得这个市场适度的增长,一点点的增长,对其它行业来说都是一个规模非常庞大的数字,所以我觉得特别的幸福。

    从我个人对这个行业的理解,我觉得从近几年地产的发展来看,因为市场的需求在这里,首先我们国家宏观经济的增长,虽然我们目前遇到的一定的困难,但是我们的增长还是在6%以上,这是一个大的前提,另外就是我们的一些改善性需求,目前在一些一线城市或者1.5线城市,房龄超过30年以上的房屋占比还是非常高的,怎么满足大家的改善性需求,这一块也是一个很大的需求。

    另外还有城镇化的需求。我个人感觉在这样的环境下,虽然目前我们面临一些国际的竞争、外部环境的不确定性,但从总体来说,我认为这个市场应该是稳中有升的,长期来说这个趋势一定是上升的,从近一两年来说,我认为不会像以前那样大规模的增长,一年增长10%,就是上万亿的增长,我觉得这也不符合规律,我觉得它应该在一个常规的规律下增长,增长3%左右,这样的波动是理性的。

    所以基于这个判断,个人感觉虽然市场上遇到了一些外部环境的影响,但是近两年还是稳中有适度的增长,这个增长应该在2%、3%左右,在这样一个区间范围内,从经济上来说也是比较合理的。

    对苏宁置业大家的了解比较少,大家了解的还是从苏宁电器到苏宁云商,到现在我们更名为苏宁易购,苏宁控股下面8个产业,从苏宁的零售到苏宁置业,我们还有金融、文创、体育等等板块。作为我们置业这一块的发展,今天上午也听了各位专家、学者和行业大佬的发言,我也感受颇深。

    在目前这种纯住宅的开发上,确实我们面临着转型的问题。作为我们公司,我们还是结合我们自己的主业的发展在做整体的定位,我们的定位就是做一个智慧地产的发展商、智慧地产的零售商。怎么理解呢?我们主要是以苏宁广场和苏宁易购广场为主导的商业模式,这种商业模式在前期投入会大一些,但是未来我们通过管理,通过经营,使我们的物业实现增值和升值,通过我们的经营收入来达到我们的回报,在定位当中,我们跟其它在座的房地产企业还是有一定区别的。

    当然在这个过程中,我们这样的发展也在做一些转型,这个转型就是我们一直坚持的,首先我们还是做产品,我觉得无论是住宅地产,还是办公、公寓,尤其是我们主业现在做的商业苏宁广场和苏宁易购广场,这个转型主要还是以我们自有的很多IP,苏宁自身的店面,苏宁易购的云店、苏宁小店、苏宁红孩子、苏宁的超市,以我们的业态为主导的产品的IP的打造,这是我们在产品上的一个建设。另外一个是我们在商业地产上的建设,就是要结合大家所讲的场景式的体验上,我们做了一些IP的打造。

    另外我们在转型的过程中,我们一直是以用户经营为主导来作为出发点的,我们在一些科技产品的开发、苏宁云的运用上,苏宁广场的会员和苏宁易购的会员,怎么实现线上线下的共享、互联,我们的产品是围绕这些东西来进行打造的。这是我们做苏宁的商业综合体的一些经验,因为我们是一个零售企业出身的,我们今天来做地产,在这方面跟大家做一个方向。

    我们除了围绕产品打造之外,我们也围绕用户展开,因为我们的项目不多,全国一共只有十几个项目,一个项目都是五六十万方,主要是购物中心、办公、公寓和住宅开发。在我们的办公经营过程中,我们围绕打造一个生态圈来考虑,我们在南京做了一个项目,首先从产品的定位上,我们有十几二十万方的定位,同时我把一些金融的产品、生态的产品结合到我们这里面来了以后,在这上面做我们办公产品的打造,在这方面做了一些创新。

    蔡金强:感谢金总关于零售的分享。我身边这位是绿城代建业务的李军总,绿城在创新转型方面布局很早,他们在小镇、代建方面的立足点很早,请李军总跟大家聊一下在这两三年在代建的成长方面或者是利润率方面,跟当初的预期是不是吻合?

    李军:我实际上既不是开发商,也不是金融机构,我是个服务商,我们主要是给各位提供服务的,这两年确实有一些实践的经验,我们现在已经有260个受托管理的项目,有接近5000多万方的建筑面积在手里,但实际上我们还是个服务商,如果一定要说跟谁同类,我跟施总更接近一点,是替各位打工的。

    我们理解房地产行业在发生变化,尤其是今年年初以来,我的委托方当中有很多是实体经济的委托方。实体经济明显在下行,所以今年我接到代建的业务量是超过历年的。我们不是希望看到房地产往下,我的代建业务越来越多,因为我最后还是要在市场端把它变现、去化的,所以我们希望这个行业还是能健康的发展。

    蔡总说到它的创新模式,我们做了一些应对,我的260多个委托项目中接近1/3是政府委托的保障房、安置房项目,市场往下走的时候,政府是加大这一块的,今年很明显。

    第二,我们的很多委托方是国企、央企,在经济往下走的时候,他们反而是能够更多的得到资源,所以我也不担心。还有一块是我们正准备做的,包括我刚才跟高总商量的,我们给资本机构在做,包括给信达做不良的变现,我们用一种错峰的轻资产模式,以及不同的委托方的选择,来错开在房地产自投领域的加杠杆和高负债的逻辑。这是我们的一个特殊的安排。

    蔡金强:代建这一块,现在这种净利润率大概在怎样的水平?

    李军:我的ROE大约在50%以上。

    蔡金强:刚才李总也提到了高总,高总是中信证券房地产业务的负责人,您可以跟大家分享一下现在在市场比较艰难的情况下,您觉得怎样做到地产和金融的结合,您是怎么看待这个问题的?

    高愈湘:其实金融和地产一直都是密不可分的,在很多券商里头,或者是金融机构里头,他把金融、地产往往作为一个大的分类来进行工作的组合,现在国内的金融为地产服务分成几个大的部分,一个是正规的通道型业务,比如说发股、发债。一个是基金类业务,我们以前有一些假股假债,现在更多的是真股权,第三个是资产证券化的业务,这三类里头,金融机构都可以跟地产公司形成比较好的互动。

    对于今天晚上的主题,我也思考了一下,刚才主持人也讲了三点,我是很同意的,就是分化、转型和创新。在这里我想再补充两点,一个是平衡,一个是整合。

    平衡就涉及到金融,平衡是现金流的平衡,对地产企业来说,今天早上陈总也讲到,有的是百分之几十的资产负债率,有的是百分之几百,在这么大的政策变化的节点上,如果你的平衡做不好的话,可能就会进入到整合,当然整合也是金融和地产的结合,我们在整合的过程中也会提供我们的金融服务。

    但是在整合的时候,我又想再说一个观点,其实我对在一个城镇化率没有到极限的上升的市场上,我们认为地产公司所拥有的资源的流动性是非常好的,这一点我和很多做金融的同事的观点是不太一样的。

    很多做金融的朋友很担心地产债的兑付,很担心地产债会爆掉,但是我经常跟他们讲,只要他的地没拿错,只要他不是疯掉了,它是非常容易变现的资产,如果把投行的金融力量结合进去以后,帮他做一些相关的整合,他会很快的通过另外一种方式走出来,这在某种意义上讲,比一般的工业企业更安全,而不是说更危险。

    所以从这个角度来讲,我对地产行业是非常有信心的,但同时也希望在一个大的转折的时间点上,每一个地产公司都能做好平衡,来取得自己最好的收益。

    蔡金强:朱海斌,你作为经济学家,你是怎样看房地产前景的?有时候从我们的角度会想,政府要怎样拿捏呢?现在房地产卖地的收入还占了地方政府很高的比例,现在政府说房价不准涨,这个中间的政策政府怎样拿捏呢?

    朱海斌:上午的讨论我感觉大家相对比较悲观,尤其是政治局讲了房价不涨,大家觉得政策对房地产市场会有很大的打压。

    但我听下来,我觉得比较吃惊的是在市场实际的基本面上,并没有听到太多负面的消息,如果大家只是担心政策的因素,我想没有必要对房地产市场过度悲观,应该说还是一个相对比较乐观的情况。

    因为政策有一点是非常明确的,政府可能不希望房价现在上涨,但是政府肯定不会希望房价跌,在各种政策取舍中,短期看可能是经济稳住,微升,中期未来3到5年去杠杆还是会持续,当然在去杠杆完成之前,我觉得政府没有任何理由去主动戳破房地产市场。

    我从2011年加入JP摩根,每年海外的投资者都唱空中国的金融市场,唱空中国的债务问题,但是一直到现在为止这个市场没有爆掉,就是房地产市场一直没有深度的调整,房地产市场一直是一个很积极的方向,这恰恰是其它的国家出现了金融危机,而中国没有出现金融危机的一个重要的原因。

    所以在未来,尤其在去杠杆的任务没有完成之前,大家可以看到另外一个侧面,就是在政策上是政府没有任何意愿去降房价。但我想有两个事情可能需要引起注意,或者说引起警惕,第一是房地产市场进一步洗牌的现象会加剧,Top10的市场份额以前是个位数,现在到了20%多,过几年可能会到30%多、40%多,在这个过程中,这批好的企业越做越强,另外可能有一大批中小企业会退出。

    政府现在不希望房价涨,但是政府也在讨论长效机制,今天上午贾康老师讲了很多,我就不重复了,他讲的很多都很好,但是我担心好的长效机制我们一直拖,没有建立,但是行政性的管制越来越长期化,包括以前最早的限购、限价,到现在限售、限商,各种各样的行政型的管制,当初引入的时候是作为一个短期的政策因素,但是现在政府用得越来越频繁,把这个作为长效机制,这对房地产市场应该是一个非常深刻的打击。

    蔡金强:今天讨论的话题比较宽广,大家都从不同的角度发挥,林少洲先生觉得有没有哪些主要的领域要强化,或者说您对现场的嘉宾有什么问题要提出再讨论一下?

    林少洲:我基本上都听明白了大家的意思,我简单做一个小结,或者谈一下我的看法。

    去年下半年的时候,我对今年的形势是非常担心的,确实这一波走得太猛了,中国的房地产在中国整个的经济结构里头走得一枝独秀,周边的各个产业都跟不上,尤其是老百姓现在买房,因为做别的生意、做别的投资都太差,包括专门做股票的人,咱们说股票是个黑洞,把中国的老百姓的财富都消灭掉,这20年买房的人都挣了,买股票的人都把钱送出去了,这个现象非常严重。

    包括今天讲到房地产业界,我们在尝试做转型,但确实感觉到新的行业的压力很大,我们转出去就知道,别的行业更难做,所以这不是一个简单的事情。

    中美贸易战出来之后,我对今年和未来一段时间的房地产稍微有了一些信心。我以前讲过一个观点,中国的房地产臭豆腐,我们老是在批判,政府永远打压房地产,就像野草一样,它给点阳光就灿烂。

    中国的农业每年都要扶持,它一直发展不起来。所以这个行业如果没有遇到过度的政策压力,它其实就会成长得很好,因为它的市场基础很好。

    今年之前的一波价和量都涨到了高峰,把自己都封死了,所以本来是面临一个很严厉的政策的打压,但是今年的贸易战出来以后,其它的产业发展谈何容易,所以怎么稳住国民经济不要掉下去,稳住国家、民族的预期和信心,其实房地产是一个很重要的东西,这个东西不能掉下去。

    因为中国这么多年每个家庭主要的财富就是房子,有房子就有财富,没有房子就没有财富,所以你要搞消费升级,很多都要从房地产这个蓄水池里去放一些水出来。房地产这个预期如果不稳了,其它的产业危矣,所以这是一个很矛盾的状态,这个泡沫不能随便推出去,也不能把它随便捅破,这是一个执政的最微妙的平衡。

    我们一直在讲房地产这么多年沉淀的资产有200多万亿,其实未来消费升级和很多新的产业的升级,最重要的资源就是能不能把这200万亿的财富逐步的转移到新的领域里头去,包括消费、旅游,转得过去,中国就赢,转不过去,那就很困难。房地产也是其他消费和产业的希望所在,这里面是有战略意义的,关于这个问题的认知,上上下下还可以有进一步的讨论。

    我刚才看了一下咱们台上有两类人,一类是传统地产公司,包括路劲、万科,他们在走的路是地产+,现在也在尝试跟新的行业对接。但是苏宁这样的企业走的是+地产的路。包括代建里头很多的投资方、土地方,它原来主业不是房地产,但是他们现在对房地产依然充满了兴趣。

    刚才吴总也在讲,研究来研究去,地产还是个好行业,那么多人还想进来,所以这一点可以总结成是一种自信,这是什么自信?你的产业自信,你自己的行业是一个很好的产业,关键是要做得更好。

    我自己的看法,地产这个行业整体上来看没有任何温和,在古今中外,地产都是一个大行业,但是企业做得不好会有问题,所以这个行业不会有大问题,企业做不好可能会被兼并、整合,这一点大家要量力而行。

    房地产几十年大家的日子都很好过,每家都很好过,这太离谱了,没有一个行业是这样的,所以我们要量力而行,发挥各自的优势,把期望值降低一点,把杠杆降低一点,强强联合,学会合作,学会跟别人一起分享,这可能是大多数企业未来的生存之道。

    包括转型过程中慢慢的形成资源的密度、浓度更高一点,不像以前把杠杆搞得很大,一点点钱想做一堆事。

    所以我觉得未来行业,大家学会合作,把期望值降低,总体上它是由青春期到现在成熟,所以地产长远,它回归成熟,就像一个人一样,从以前的少壮到现在是中年人,这个时候很多事情想得开一点,想得透一点,不要那么执着,不要完全的拼体力,更多的用一些智慧,心态也变得更好一点,不一定非得去争数一数二,每年都要有很大的增长。

    总体来讲,这个行业未来的发展会比较健康,但是要更平和,不一定非要有那么多的激情,永远都很高亢,可能最容易出问题的就是这一类,在一个成熟的阶段还在搞青春期的动作的企业可能是最危险的。这是也行业内的各位的一些提醒。

    这几年增长最稳的是在软件和运营商非常强的企业,这说明市场有很多新的趋势和现象,这是值得我们地产行业的主力部队去学习和研究的一些新现象,在这里头怎么找到一个未来的方向。

    蔡金强:林总的发言更多的还是一个鼓励,在经营的时候要有一个回归,从高速增长回归到有质量的增长,房子从有局部的炒作回归到居住的属性,杠杆从以前的比较迅猛回归到比较平稳,各种各样的回归也是因应现在整个市场的情况,所以也祝福中国的房地产行业能够健康的发展,这十多年下来,企业毕竟还是在稳步增长的,所以祝福中国房地产,谢谢各位。

    审校:徐耀辉

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