博鳌演讲 | 程骁远:房地产和金融如何融合?

观点地产网

2018-08-02 18:30

  • 中信资本很多人都不知道是干吗的,做金拱门那个,很多人说把麦当劳买了之后改成金拱门,就是我们。

    程骁远(中信资本高级董事总经理、房地产部执行合伙人):谢谢观点,我很赞同王谦总明年是不是来点好玩的,这个地方不错,但是还是可以搞得大家更有情绪来参与讨论。

    我今天讲的是地产和金融的融合,中信资本很多人都不知道是干吗的,做金拱门那个,很多人说把麦当劳买了之后改成金拱门,就是我们。

    我们是资产管理公司,主要做传统PE、房地产,还有其他投资类别,现在管理规模是220亿美元,房地产是我在负责,主要是在中国大陆的投资,占了绝大部分,我们也在美国,在欧洲一些国家也有投资,把国内的资金带出去。

    这两天大家谈得最多的就是地产以后怎么走,融资好像情况特别严峻,大家都在说要转型,怎么转?可能王谦总转得最快,他是创业者,在行业有领导作用,大家今天讲了很多了,包括明天下午的都是存量资产怎么做。

    存量资产要做最关键的是资本,没钱肯定做不了,大家都想存,问题是存不起来,资本在这里能做什么样的作用?等会儿我讲一些比较简单的我们的做法,我们要和所有人合作,因为我们就是提供资本,对行业有些了解,但是是需要很多的合作伙伴一起来把投资机会找到,同时也靠不同的合作伙伴把项目做好。

    这一两年地产行业过得特别好,在十年以前就开始做基金,但是发现合作伙伴日子一好过就不要我们了,觉得你们股权太贵,现在去银行融资,信托发债成本可控,利润太高,就不想跟你分享。

    这确实是比较现实的情况,现在这个机会也会越来越多,私募基金在全球存在的时间已经非常长,主要的助力是怎么样跟资产能够结合,这个图也是证明开发商也好,原来物业持有者也好,如果需要资本支持的话,是可以通过基金的渠道,进行管理改造,再实现最后的推出。

    基金公司和REITs在全球来说扮演的角色是相当重的,在中国主要是银行还有表外业务占了绝大部分,所以从基金来说,我们面对的大多数是债权业务,所以银根收紧非常紧张,股权类的基本没有这样的时间紧迫性,是同股同权。

    购物中心的零售物业投资者主要是上市公司,房地产,信托,养老基金,基金公司,组成了所有的投资者的类别。一个简单的图,怎么样跟基金合作,我们和开发商一起,我们做普通合伙人,我们在外面募集基金,进行房地产项目的投资。

    当然有时候,基金经理可能会提供更多的支持,比如说有些合作伙伴在开发方面特别强,但是在商业管理不一定是有团队或者没有准备好的情况下,基金管理公司可能在这方面累计了经验,也有自己的团队,这方面可以对项目的定位,对开发、运营能够提供更多帮助。所以除了在资金层面提供的帮助,在项目定位各方面也能有比较积极的参与。

    昨天闭门会议里对REITs抱着不是特别乐观的情绪,王谦总说的未来的退出,REITs也是其中的一个渠道,不管怎么说,中国现在的商业地产里面,类REITs的比例都是相当低的,市场规模非常小,同时可以佐证未来发展的空间非常大。

    尤其是现在可以看到新的资管条例出来以后,很多原来的非标类的可能往比较标准类走,能够提供一个未来资产评级,对资产收益债权上提供评级,对很多投资机构来说就比较有保障,这样对资金的投入、资金的分配上,我相信是能够带来一些好处的。

    我们在其他的方面尤其是融资渠道方面是非常保守,而且很多时候银行政策决定了资金从哪里来,可以看到其他的临近的国家地区,比如马来西亚在80年代已经开始了REITs的发行和整理,新加坡在金融风暴以后成立,这些国家和地区发展的市场跟我们比,根本比不上,但是整体的REITs发展还是比较滞后,昨天还跟中信证券的一个朋友聊天,都十年以前了,是不是再搞一个中国REITs协会,那是十年以前的事,但是现在还是基本在谈。

    没有REITs怎么办?那就是类REITs产品,过去两年是有比较大的市场认可,同时监管机构包括了两个交易所也都是非常支持,当然随着资金成本的越来越高之后,我们也在观察,到底这个市场能够走多远,因为大部分认购的产品还都是银行,银行可能通过资管计划进行销售也好,进行分配也好。

    但是我们是觉得类REITs,尤其是长租公寓上,政府政策支持会越来越坚决,所以从类REITs过渡到REITs时间短一点,同时我们也希望金融机构和投资者真正对股权类产品有多的认识,因为新资管条例下,很多的担保型号也很难再发行了,所以大家应该更多的从资产本身,管理人水平还有未来的市场上的机会,市场的预期做判断,不能仅仅的靠回购或者征信来保证资金的回收。

    真正的REITs真的是权益型的东西,中国版的REITs还是固定收益为主,很多做18年的,很多是3+3+3,多年之后面对一个重新调整和赎回的可能性,这存在相当大的不确定性,我们的REITs不能够完全解决市场上对持有性物业最终退出的安排。

    我们当时在2010年收购了一个项目,2011年开始改造,2012年运营,在长沙一个二线城市,当时也试过是不是在市场上能够进行交易,因为是基金持有的,基金持有到期就要退出,那时候市场上的交易有一系列不确定性,因为本身是二线城市,但是整个商场收益各方面相当好,就找了一些投资者做了一个类REITs,发得还是比较及时,现在发的话资金成本更高。

    发的时候,投资者对这个比较认可,评级方面也能顺利拿到比较好的评级,同时深交所给予的支持也非常快,基本上把文件报进去之后,在很短时间给了批复。

    像这样的类型,起码在中间阶段解决了很多房企也好,资产的持有人融资的需求,同时在交易里面,也带进了不少的投资人一起持有,所以大家也是希望未来有更高收益,因为一个商场未来的黄金时段还没到,有更长的时间产生更好的效益,所以作为持有型物业,从中信本身投入了一定资源,共同投资人也投了不少资金在里面。

    以上是简单的介绍,谢谢大家。

    撰文:程骁远

    审校:徐耀辉

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