博鳌演讲 | 王谦:资本时代存量地产新玩法

观点地产网

2018-08-02 18:26

  • 轻重并举做存量地产,不单做运营商,也不单做投资商,结合起来做一个在存量地产里,我认为是非常大机会的商业模式。

    王谦(盛煦地产董事长兼联席总裁):各位嘉宾下午好,很高兴有机会受观点邀请跟大家分享过去几年就存量地产的个人浅见,另外也用我们企业过去三年多的发展向大家佐证,让大家判断存量地产到底是什么样的状态。

    先做个调查,在座的有哪些企业准备在未来三年打造一个五百亿人民币左右的存量资产包?把它整体进行运营,争取能够做reits,找到新的金主接盘?三位,看来我有三位竞争对手。
    在座的有没有非房地产企业的朋友?也是两位。

    我11年前来过博鳌,11年后回来觉得挺亲切的,因为什么也没变,我们每天已经非常激动的感觉是在全新的行业,以前我做开发,在拼搏,在享受,但是回到博鳌来,我发现我的心情特别凝重,因为在座的只有两位非房地产的,我现在天天接触的几乎没什么房地产的人。

    我们现在创造的空间都是一些共享空间,大家知道的共享办公等等,为什么今天还在这么传统的空间探讨着令人兴奋创新的话题?现在让我想象一下,我在共享空间里跟大家分享一个我们过去在存量细分领域的实践。

    用掌声鼓励一下观点,下次论坛能有一些改变。我们希望更时尚,更放松的环境里,大家喝着咖啡,一个场景能够激发我们的想象力,能够让我们更有激情的在这边共度几天,产生一些新的想法。

    今天已经有很多专家学者就存量地产做了很多的非常有深度的、有广度的研究,我只想做一个简单的回顾。我想跟大家分享的是怎么轻重并举做存量地产,不单做运营商,也不单做投资商,结合起来做一个在存量地产里,我认为是非常大机会的商业模式。

    昨天我参加了一个理事论坛,我觉得传统的开发商、企业、上下游都心情蛮凝重的,大家也听到了,我感觉大家看到了很多危机,两天前政治局有了新政策,大家又非常紧张了,我原来做开发的时候也经常面对不断出现的政策,但是中国人的最大魅力就是他的逻辑,危机,无危不机,过去三年我们经历的是天天很兴奋,像打了鸡血一样,因为我们面临的是最好的时代的起点,也就是存量地产时代的起点。

    今天站在两条线上交叉以后形成的点上,我们很感谢过去二十年中国城市化进展的速度,举世无双,速度快了,质量必然差了,再加上经济的腾飞,让很多现在尤其是一线城市的核心位置的资产的不管业态还有心态都已经不再适合今天的消费者需求。

    我们很幸运的在过去的互联网十年的探索以后,终于移动互联网深刻颠覆性的影响了我们今天每个人的生活,不管你是90后还是我这样的60后,都被影响到了,影响其是非常深的。

    移动互联网由于信息传递的颠覆性转变,让我们能够重新去定义每天的生活方式。我们想一想,我们是在工作还是休息还是娱乐?还是社交?这是在生活方式方面,另外是在做企业方面,我是创业专业户,创业21年,我就喜欢创业,也跟自己挣扎过,就是放弃不了,我个人面对的竞争几乎很少,因为在座的很多人都非常不喜欢创业,创业很辛苦,要不然头发白了要不然没了,不是一般人愿意过的日子。

    但是,今天这种共享的理念已经渗透到企业的层面,合伙制,就是一种风险共担,利益共享,这是非常令人兴奋的。我们已经在其他行业看到了能够在很短时间内,把一个企业从零做到规模很大,通过合伙人制度,通过共享的理念。

    这个年代真的是天时,尤其是对创业者来讲是非常难得的。数据就不敢讲了,专家太多了,虽然我也读了很多书,现在发现对数据没兴趣,对人有兴趣。今天中国的购房者年龄在逐年增高,其实存量地产最关键的就是经营性收入,经营性收入就来自于租金收入,包括公寓出租、办公出租、新商业出租等等。

    在中国做企业做生意,一定要尊重政府,这是中国特色,我们是当年不尊重,所以出了很多事,走了很多弯路,当然交了学费总要懂得知错就改,所以我们非常关注政策走向。为什么说是天时?从去年到现在,国务院出了很多政策为存量地产加持,因为在中国只要政策出了,资本就跟上了,平安也是这样,数都是预测,我想让它赚钱就赚钱,所以政策也是让我们感受到这个行业的方兴未艾,一种让人激动不已。

    但我想在此非常衷心的表达,从我们所从事的房地产或者存量地产行业来说,让我感觉到这届政府让我们非常有信心,原因有两个,一个是政府对行业的发展规律,这一届政府非常尊重,我说的是我们从事的房地产行业,政府看到了房地产行业发展到今天,应该往哪个方向走,应该为社会带来什么价值,所以在通过手段,在调控着所谓的增量地产。

    同时通过政府的手段鼓励着存量,也就是租赁房市场。这个从业人员是非常欣慰的,因为我们也经历过政府无视城市发展的自然规律,房地产行业的自然规律的年代。第二,这一届政府的执行力是惊人的,不仅能够很快的做出反应,而且非常准确可以把政策一直落实到最基层,政策不走形,这是从业人员非常需要的,否则你看到一个政策,你以为这个政策将发挥作用,结果到最后,你会发现到实际操作层面,政策好像被滥用了,被扭曲了,你等于被虚打一枪,回头也来不及。

    但是存量地产在中国目前还只是初期,我想说其实不容乐观,因为我们要跟国际发达国家去比较,正是因为有这个差距,也是让我兴奋的,因为我们就是想看到差距,就有机会追赶上。今天在中国的租赁人口的占比和发达国家相比,相差最多的到低了一倍,租赁出租占比美国是20%,中国只有10%几,所以这就说明了租赁市场租金上升的空间还是很大。

    包括租房市场的房源结构也还是非常有空间的,很少的比例是由专业的新我们这样的整体进行运营,时间也证明,可以通过整体的运营来实现更高的租金收益,因为我们能够为我们的目标人群提供更安全,环境更符合他们生活方式的空间。

    在散租的时候,假设今天一位职业女性住在一个小区里,租了一套房,在上海,一出门遇到的都是推着小孩在散步的,或者是去买菜的退休的爷爷奶奶也好,他们等于没有跟自己的朋友圈的人住在一起,他就会没有这种归属感和安全感。

    在一个整体的运营管理的租赁的楼宇里,他会得到他所希望的共享空间,他所希望的服务,更重要的是他能够跟他有共同语言的一群人在一起进行有效社交。

    所以我们总结,中国的存量地产,租赁市场还处于非常初期阶段,美国前三名的公寓管理公司都是在两百亿美金以上的企业,刚才有一位朋友讲的我很认同,今后中国市场一定会出现两百亿甚至五百亿美金以上的,因为中国的市场比起美国太大了。

    我是一个创业专业户,也是喜欢把想法能够落地的人,在座如果有想创业或者想跟我们合作的,有很多可以交流,我想给大家很快分享过去三年半做了哪些实践,用实际成果向大家汇报,为什么我们认为存量地产是前景无限,为什么要跟我合作。

    盛煦地产的定位很明确,就是要成为中国领先的收益型物业投资与资产管理平台,更明确的说,我们是专注在具有改造价值的存量地产的投资收购改造以及运营。这是我们的企业的业务定位。我们公司是一个年轻的公司,我们是2015年1月1号成立,用三年半时间做了几件事,我们是跟美国华平集团合资成立的,2017年9月,他们追加投资了1.83亿美元,说明我们前面做得还不错。我们作为小股东,但是对整个资产的管理进行操盘。

    我们做了几件事情是构筑了核心竞争力的,第一个是把自己定位成从投资收购到改造到运营的一站式服务的平台,也就是轻重并举,为什么?因为我是原来做开发,其实现在存量地产的时点相当于25年前的增量地产,当时的开发商怎么做的我们就准备怎么做,所以我们一举旗开得胜。

    但是我们在经营业态方面,可能有别于很多的目前市场上的运营商,我们其实是一个小综合体,把每一栋物业都做称了小综合体,因为我们的消费群体需要一个共享空间的混合空间,第二我们所收购的物业,物业形态也具备了让我们能够把新的商业零售配套零售,创业办公以及长短租公寓混合到一起,让我们的资产价值最大化。

    当然这个年代谁都要跟互联网沾点边,但是我们只要具备互联网思维,就能够有突破,我们不管是在战略上还是在不同的业态上,还是在产业价值链的上下游整合上,都是运用了互联网思维,也就是把不同的点连在一起,所以我每天都在想把谁和谁连在一起,我们就可以1+1大于2。

    所以也是一种巧合,在我们没有做任何安排的情况下,我们公司居然被评为2018年新互联网公司第13名。我想特别强调的是在过去的三年半,跟很多的企业通过合作,无论是投资收购层面还是运营层面,通过强强联手,实现了我们的规模化。我相信过去的三年半的实践,希望给大家提供一个共同探讨合作的基础,因为我们企业到今天确实通过合作共赢的理念,给我们带来了非常大的效益。

    但是大家也知道,我们在今年的三月份跟融创共同成立了200亿的存量地产的城市中心基金,第一笔钱已经投下去,我们在今年的五月份成功的收购了上海淮海路的几个项目,我们会把它进行颠覆性的改造。

    包括在自身的企业内部运营平台,也通过强强联手,通过合作的方式能够让我们的运营能力和运营内容不断加强。所以在短短的42个月,我们实现了41个在运营和在建项目,总的投资规模一个月是120亿人民币以上,上上礼拜又在北京五环拿了一套大厦,又是一个合作项目,成功的在42个月打造了一支一站式服务的两百人团队。最后一个数据就是我们有将近有超过40万平米的在运营的面积。

    这是我们的项目分布图,用图片说明了在张江已经歇业的酒店改造成一楼是新零售,上面一半是办公,一半是服务式公寓。这是我们在上海复兴路的项目,把老旧的项目改造成的楼,每栋楼的收购背后都有很多故事,在座的有些很大的国际化的中介公司,他们的日子比我好过得多,所以他们比我长得年轻。

    在所有取得的成绩和实践背后,一直秉承着尊重,专注,协作,我们尊重市场,尊重合作伙伴,尊重客户,也尊重我们的团队。

    我们就专注在我们认为能够发挥我们核心竞争力的细分行业里的某一个业务上,这是我一直跟团队强调的,当然我们是通过合作,通过协作精神把企业在42个月取得这些成就,我们会继续作为价值整合者,价值提供者,价值放大者,希望能够在存量地产我们所专注的细分行业能够有机会为我们的消费者,为社会,为城市,更有机会为在座的各位创造价值,带来共赢的商机,谢谢大家。

    撰文:王谦

    审校:徐耀辉

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